买卖不破租赁生效条件

本文探讨了租赁合同的生效条件和重要性。在租赁合同中,若存在非真实意思表示或主体错误等情形,则合同无效,不能对抗买卖。若租赁合同存在无效情形,则自始无效,不得对抗买卖等物权。此外,租赁合同附生效条件,但条件未成就,则亦为同理。文章还介绍了租赁物已交付承租人,租赁合同若进行了登记备案,则承租人对租赁物的占有状况无需证明。如果没有登记备案,则要考察实际情况。只要承租人有足够证据证明出租人或其同意的人已经

法律分析

一、租赁合同的生效条件及重要性租赁合同非真实意思表示、主体错误等情形下，租赁合同并未成立，不能对抗买卖；租赁合同存在无效情形，则自始无效，不得对抗买卖等物权；租赁合同附生效条件，但条件未成就，亦为同理。

2、租赁物已交付承租人。租赁合同如果进行了登记备案，则承租人对租赁物的占有状况无需证明。如果没有登记备案，则要考察实际情况。只要承租人有足够证据证明出租人或其同意的人已经向承租人交付该租赁物，其并未持续不断地实际占有租赁物，不影响买卖不破租赁的适用。

3、租赁物所有权变动发生在租赁期间。若所有权变动时租赁合同已经终止，则不涉及“买卖不破租赁”的适用。

4、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与第三人。“让与第三人”可以包括将租赁物让与次承租人。此时，需要适用“买卖不破租赁”，次承租人即使已经成为租赁物的所有权人，也需要继续与承租人履行次承租合同，以此保护承租人在转租合同中的利益。

根据法律规定，同时满足以上条件，不论买受人是否知道租赁合同关系的存在，租赁关系都可以对抗买受人，租赁合同都将继续生效。

二、什么是买卖不破租赁

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。同时，买卖不破租赁并不局限于出租人出售租赁物的行为，还应包括租赁物赠与、抵押、互易或作为投资等，这些行为都会涉及租赁物的所有权变动，同样适用该原则。

三、买卖不破租赁的例外

1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此外，如果租赁物所有人被宣布破产，法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，通常也被认为不适用买卖不破租赁。

3、当事人另有约定的。如果原房东与租客在租赁合同中约定，在租赁期内房屋的产权发生变动，租赁合同将于产权变更之日终止。根据当事人意思自治的原则，不适用“买卖不破租赁”。

4、新房东行使合同解除权。如果租客存在不按时交纳租金，或者擅自转租等行为，严重影响租赁合同的继续履行，那么新房东可依照租赁合同或者法律规定行使解除权，要求解除租赁关系，此时不适用“买卖不破租赁”原则。

拓展延伸

租赁合同是指出租人将其房屋、土地或其他财产租赁给承租人使用、收益并支付租金的合同。而买卖不破租赁则是指在某些特定的情况下,即使某项租赁合同被解除或终止,租赁物的所有权也不属于承租人,承租人仍然可以继续使用该租赁物。

租赁合同的生效条件包括:双方达成协议并签署合同、支付租金、提供租赁物并经过适当的法律程序进行登记等。如果这些条件满足,租赁合同即告生效。

而买卖不破租赁的重要性在于,即使租赁合同被解除或终止,租赁物的所有权仍然归出租人所有。这意味着,即使承租人无法继续使用租赁物,出租人仍然可以行使对该租赁物的所有权,并将其再次出租或出售。

因此,在签订租赁合同时,双方应该明确租赁合同的生效条件和买卖不破租赁的重要性,以避免在租赁合同解除或终止后,出现不必要的法律纠纷和财产损失。

结语

租赁合同的生效条件及重要性不容忽视，租赁合同非真实意思表示、主体错误等情形下，租赁合同并未成立，不能对抗买卖；租赁合同存在无效情形，则自始无效，不得对抗买卖等物权；租赁合同附生效条件，但条件未成就，亦为同理。同时满足以上条件，不论买受人是否知道租赁合同关系的存在，租赁关系都可以对抗买受人，租赁合同都将继续生效。买卖不破租赁是指在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买卖不破租赁并不局限于出租人出售租赁物的行为，还应包括租赁物赠与、抵押、互易或作为投资等，这些行为都会涉及租赁物的所有权变动，同样适用该原则。买卖不破租赁的例外包括房屋在出租前已设立抵押权、房屋在出租前已被人民法院依法查封、租赁物所有人被宣布破产以及当事人另有约定的情况。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：

（一）标的物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。