鄂州职业大学学生街经营环境分析报告
鄂州职业大学学生街经营环境分析报告
鄂州职业大学学生街经营环境分析报告
调查时间：2013.9.21
鄂州职业大学学生街经营环境分析本次调查活动旨在从学生街行业利益点并开展调查，深层次分析出其行业发展机会。从各方面分析其行业发展前景，在学生街开店铺如何将收益最大化。通过对学生街的经营者与老城区的店铺经营者调查走访，对比了解经营情况。从消费者口中发现行业的机会。本次调查分析从客观事实出发，从大环境到小区域的环境对比，认真细致的分析出行业的契机，得出真实有料的分析报告。
一、鄂州市经济发展环境
1、鄂州市经济发展形势
消费市场基本平稳，增长幅度逐月回落。1-6月，全市实现社会消费品零售总额92.1亿元，同比增长12.0%，增速比1-3月、1-4月和1-5月分别回落2.23个百分点、1.7个百分点和0.3个百分点。分行业看，批发业、零售和住宿业同比分别增长10.5%、13.4%和12.4%，餐饮业仅增长2.9%。分城乡看，城镇市场实现零售额同比增长11.3%，农村市场实现零售额同比增长19.1%。分规模看，限上单位实现零售额23.37亿元，同比增长27.4%。
2、收入水平
居民消费价格稳定，金融运行正常。6月份，鄂州CPI同比上涨2.1%，涨幅较环比扩大0.2个百分点。
二、政策环境
营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
对于学生街的经营者来说以上政策对他们来说根本无需担忧，并且可以装作完全不知此事，因为学生街的90%的店铺没有办理营业执照并且无需缴税。
三、经营市场完善程度
1、鄂州职业大学范围统计
鄂州职业大学现有全日制普通在校生11850人。经统计，学生街商铺数量合计156，分别：服饰33家、超市9、饮品店10、小吃店13、移动通讯店5、理发店5、数码产品店
8、饰品店15、餐馆38。其中餐饮业所占比例最大，餐馆加上小吃店占到整条街店面的32.69%其次的是服装行业占到了整条街的21.15%
如图表所示，紧接着就是饮品店跟数码店。
经我调查小组人员统计：
⑴学生街范围
学生街餐饮业店主平均年龄为44岁，文化程度为初中，平均在此地经营了2年，平均店铺面积30㎡，平均店铺月租金1200元，平均工作时间为11个小时，平均工资1000元/月。平均初始投资为5万。
服装业店主平均年龄28岁，平均文化程度为高中，平均在此经营了一年，店铺面积在20㎡，工薪为800元/月，平均工作时间为10小时。平均初始投资为3万。
数码产品行业店主平均年龄42岁，平均文化程度为初中，在此地经营3年，店铺面积为35㎡，月租金1500元/月，平均工薪1100元/月，平均工作时间10小时，平均初始投资7万。
其他行业（理发、杂货、饰品），店主评价年龄35岁，平均文化程度高中，在此地平均经营4年，店铺面积平均为40㎡，工资为2000元/月，平均工作时间12小时，平均初始投资为8万。
⑵学生街外沿街道
餐饮业店主平均年龄在40岁，平均在此营业3年，平均店铺面积35㎡，月租金评价在1000元/月，工薪平均在1000元/月，工作时间在10小时，平均初始投资3万。
服装业店主平均年龄为28岁，平均文化程度高中，在此地经营3年，平均店铺面积25㎡，平均工薪800元/月，平均工作时间10小时，平均初始投资2.5万。
其他行业（饰品、杂货、）店主年龄30岁，平均文化程度为高中，在此地经营平均4年，平均店铺面积35㎡，平均工薪为1800元/月，平均工作时间为12小时，平均初始投资为7万。
2、老城区（名堂区、十字街）
餐饮业经营者平均年龄为42岁，文化程度为初中，平均在此地经营了6年，平均店铺面积47㎡，平均店铺月租金3800元，平均工作时间为9个小时，平均工资1200元/月。平均初始投资为8.3万。
服装业经营者平均年龄为7岁，文化程度为初中，平均在此地经营了8年，平均店铺面积30㎡，平均店铺月租金3100元，平均工作时间为9个小时，平均工资1000元/月。平均初始投资为6.2万。
数码电子业经营者平均年龄为35岁，文化程度为高中，平均在此地经营了4年，平均店铺面积33㎡，平均店铺月租金2900元，平均工作时间为10个小时，平均工资1100元/月。平均初始投资为6.5万。
其他经营者平均年龄为38岁，文化程度为初中，平均在此地经营了7年，平均店铺面积35㎡，平均店铺月租金元3400，平均工作时间为9个小时，平均工资1300元/月。平均初始投资为7.2万。
四、学生街经营状况分析
1、餐饮业经过调查统计，学生街餐饮业经营产品均为低档次食品，食材原料均没有固定进货时间，都是用完就进。月销售额在两万五左右，抛开固定原料成本与店铺租金与人员开销，每月月利润在一万五左右，按一年九个月经营时间算每年的净利润在13.5万左右。
对于学生街餐饮行业的经营者调查访问得出：本条学生街的餐饮消费者有鄂东高中的学生与鄂大学生为主。目前经营状况良好的占80%，理由是有足够多的学生固定客源。最理想的店铺面积在30㎡—50㎡之间。85%的经营着认为不会再有同行加入。
2、服装行业通过调查人员的走访了解到。学生街的服装行业竞争也相当激烈，主要经营产品也为中低端产品。每家店铺的货物基本在三到四个星期进一次新货，成本也在八千到一万，每月的销售额在一万五左右。除去成本租金工薪，每月净利润在1万左右。
调查学生街服装业的经营着时我们发现，几乎每家经营着都是看好这块的人流量大、固定、而来的。但这里的人流量对他们带来的生意有如何呢经过调查统计只有65%的经营者认为目前的经营状况良好，70%的经营者认为本店铺在本条商业街具有竞争力，80%的店铺具有固定的客流量。并且有90%的经营者认为还会有新的同行加入本条商业街理由任然是客流量固定地段好并且还有空铺位。
五、消费者建议
对于消费者这一块我们调查小组也进行了大量的调查访问，从问卷的角度来探讨消费者的需求与学生街商业机会。
从各个问题的统计情况来看，55%的同学在单次在学生街购物选择了每次消费50—100元。有60%的同学认为特色商品才能吸引到他们的注意与消费。更有75%的同学认为特色餐饮最能吸引到他们。谈及学生街，有80%的同学觉得学生街脏乱差的卫生环境是影响他们购物欲望的第一问题。问及学生还有何需要改进的地方时，有80%的同学选择的卫生环境，60%的同学选择了增强商品的特色。
六、分析结果
我们以房地产开发经营环境分析的四个原则来分析这次调查得出最后的结果。
本次调查活动，通过145份问卷对鄂州XX学生街以及周围店铺以及老城区各行业经营者的走访调查得出以上数据。再加上65份针对消费者的问卷调查得出了以上珍贵的意见反馈。下面我将一项项从各项数据中得出我们想要的答案：确定最佳经营方向。
（一）、从经营者分析
我们调查的中心是学生街，我们便以学生街为中心向外拓展了三个区域为调查范围。一是学生街，二是学生街外延凤凰XX，三是老城区名堂路与十字街。调查范围的扩大为的就是对调查中心有一个清晰地比较。从而得出其优势与不足。
从三个区域的数据来看，比较明显的就是运营成本的差距。从图表中可以非常明显的看出来，老城区的店铺租金是学生街的两倍左右，工薪也比学生街多出一截。初始投资成本就更是多出三万左右。这些差距的原因在于所处的地段不同，这就决定了投资成本的差距。因为远离市中心，所以由于地域限制租金便宜工薪低。并且通过调查，学生街的商家的产品均为中低档的产品，导致运营成本的降低。这是学生街的商家选择在此经营的较为主要的因素。
每年鄂州大学在校生的数量都在11850人左右，固定的人流量保证了学生街的客流量。对于针对学生客户的经营者来说这个地段是在好不过的经营位置。
对于鄂州市的城镇化建设大力发展经济的趋势，税收任务和任何行业监管制度都好像与学生街无关。在学生街的经营者里90%的个体户没有办理营业执照，85%的店铺没有合格的消防设施更没有固定的安全排查，更关键的是对于各商铺的卫生环境、安全性、合法性都没有相关的部门来检查与干扰。对于此地的小本经营者来说做生意在学生街会少了很多不必要的麻烦。
从以上三点可以得出，本次经营项目的经营地点就确定在鄂州XX是最佳选择。
（二）、从经营状况分析出经营方向
从调查的出的数据来看我们的经营范围可以从餐营与服装业中选择。之所以选择这两个行业的原因在于：初期投资资金少，运营成本少，相关技能要求不高。
对比来看，数码产品行业初期投资较大，并且应具备相关电子修理技能。其他行业中的杂货店、理发店、超市都是前期投资较大不适合在校大学生经营的项目。这是我们暂时很难具备的条件。
从学生街的店铺数量分布来看，餐饮业与服装业代表性比较强从业人员比较多，并且餐饮业比服装也多出将近10个点。从分别的初期投入与运营成本来看相差不大，但从个经营者的经营状况来判断的话，参营业85%的经营着认为不会再有同行加入，原因在于较为有利的位置已被占据，并且从业者较多竞争较大。自从鄂大美食广场开业后学生街的餐饮业受到了比较大的影响。
学生街的服装业70%的经营者认为本店铺在本条商业街具有竞争力，80%的店铺具有固定的客流量。并且有90%的经营者认为还会有新的同行加入本条商业街理由任然是客流量固定地段好并且还有空铺位。在我看来学生街的服装业同志话相当严重，几乎找不出哪一家服装店有哪一点与其他家与众不同的地方，这一点是非常大的市场机会。而且服装业的位置与凤凰XX较为接近除了有学生街的学生还可以接触到周围居民的客流。
综上所诉，对于一个没有什么特别技能的在校大学生，在鄂州大学学生街经开展小本经营应选择服装行业。在学生街选择服装行业的优势有如下几点：前期投资规模较小，运营成本较少，客流量较为固定且较大，经营较为自由管制较松，机会较大可以通过产品的创新性来获得客流量。
确定了经营方向接下来就来更清晰的确立一下本次经营的项目方案。
（三）、从消费者建议分析经营方案
对于经营者来说，消费者想要的就是我们要经营的产品。那么从消费者口中结合我们自己的经营方向怎么来确定我们的最终经营方案呢
在前面对消费者建议的数据统计当中我们可以得出：第一，超过100元的商品同学们会选择到市中心区购物，选择性大，质量有保证。第二，商品的特色决定了消费者的目光，在现在消费者的心理上都有一种独一无二寻求不一样的心理。第三，一个适合购物的环境决定着最后消费者的脚步走向哪，很难想象有一个消费者走向一个垃圾堆旁边迈过臭水沟去买一件衣裳。
综上几点我们具体的经营方案已经初步描述出来了。
店铺的位置应选择在学生街接近凤凰XX交接的路口，为的是能够接触到更多地客户量。
店面装修尽量干净整洁，装修风格独特让人耳目一新但又不浮夸。服装分类摆放整齐。服装的货源应选择深广两地，服装样式紧追潮流最好都是杂志款。并且严格控制成本控制在单间在20元左右，每件的销售单价不能超过100元。服务意识超前，最好能有一些行业创新型举措例如明星款定制、港货代购。让每一位在本店消费的消费者都成为本店的活招牌，每一位光顾过本店的消费者都能成为本店的忠实顾客。让顾客舒XX心满意意犹未尽。
通过调查结果数据分析得出本项目的具体行动方案，本次的调查任务到此已经完整结束。
分析人：魏为2013.9.21