青馨家园四区管理处上半年工作总结

一、基础数据（截止20__年_月_日）

1、客服

（1）本年办理装修户，入伙户，共办理装修户，入伙694户。

（2）本年各厂家维修497次（门139次，墙体发霉5次，墙体裂缝61次，窗201次，防水91次），下发派工单118张，接待业主来电来访8643次。

（3）回访615次，其中电话回访591次，上门回访24次，回访率达到1%。

2、财务

（1）物业费：上半年共收取物业费137970.77元，其中07-__年度物业费50563元，占尚未交纳物业费44%，08-__年度物业费85489.77元，占全年物业费收取计划16%。

（2）其它费用：上半年收取电费24元，垃圾处理费7848元，装修押金820__元，装修服务费17812元，出入证押金2240元，退装修押金960元，退出入证押金1950元。

（3）有偿收费：自来水管打压费70元，地暖管打压费120元，吹水费70元，共计260元。

3、维修工作

（1）公共设施完好率达到98%以上。

（2）上门服务及时率达到1%。

（3）上门维修完成率达到92%。

4、保洁

（1）地下车库通风窗擦拭24次，景观冲涮12次。

（2）消杀24次，灭鼠6次，清理水系12次，清理鱼池12次。

（3）一楼平台清理2次，小区主路冲涮12次。

（4）路灯擦拭2次，楼道玻璃窗擦拭2次。

5、公共秩序维护

（1）7．8﹟楼消防水带、枪头配备150条。

（2）4．5．7．8．11﹟楼消火栓玻璃更换16块。

（3）地下车库消防水带、枪头配备19条。

（4）干粉灭火器376支。

二、管理处基础工作

（一）、客服

（1）与各方沟通各项突发事件的处理工作（如地暖不热、电缆铺设等），对物业无法掌控情况对业主做好安抚解释工作。

（2）快速、准确的办理入伙、装修手续，合理安排维修打压、避水的工作强度。

（3）、接验2、3、19号楼工作，做好钥匙登记及验房记录。办理2、3、19号楼入伙装修工作。

（4）、在宣传栏张贴各项相关信息，温馨提示次。

（5）、做好钥匙的出入记录及保管工作。

（6）、接听、受理业主来电来访，根据业主要求联系相关部门，及时传达信息。保证信息沟通的准确性与快速性。

（7）、按时对维修人员每日作业完成情况及业主满意度进行回访，确保1%回访率。

（8）、好文件的编写、资料留存归档工作。对各类数据、文件进行分类整理、归档留存，确保资料数据的准确、详细、整洁，便于今后工作查找需要。

（9）、做好各项应急事件的处理解释工作16起主要是停水、停电。

（10）、宣贯公司的各项通知及规章制度。

（二）、秩序维护队日常管理工作

（1）、秩序维护队，保安员思想素质参差不齐，使秩序维护工作开展起来有了一定的阻力，秩序维护员的流动较大，本年内离职15人，劝退1人，自动离职5人。

（2）、人员和车辆的管理，半年来在全体保安的共同努力下，做得比较到位，装修人员必须办理出入证方可进入辖区，车辆必须停放在指定的区域；在小区内共发现未锁电动车、自行车63辆，我们都统一集中到一起看管，目前还有一辆无人认领；下房车库未锁6起，车门未锁、玻璃未摇15起，秩序维护员及时通知、上报。

（3）、在人员缺编、智能化未完善的情况下，全体队员能够克服种种困难、各尽其职、毫无怨言的完成各自的工作任务，确保了辖区内的安全，受到了业主和上级领导的好评；业主有困难，秩序维护员能够及时赶到，帮助联系、想办法直到解决困难，真正做到了想业主之所想、急业主之所急。本年内共收到业主表扬信7封，业主来电话表示感谢42次；签业主入住确认单85户。

（4）、在5至6月份秩序维护队将4、5、7、8、11楼消火栓碎玻璃进行了更换，并将7、8楼和地下车库的水带、枪头配齐，11楼在各单元的1、3、6、9层配上了干粉灭火器。

（5）、配合好保洁、维修的工作，共同监督维护小区的环境，发现公共设施出现问题，时

通知维修，真正做到了与管理处各部门之间的协调配合。

2、秩序维护队的培训工作

在半年的时间内，组织了2次安全管理制度的培训，真正让大家了解公司的制度、消防管理、奖惩制度等；1次消防安全知识的培训，让大家对消防的重要性、器材的使用有了更进一步的了解；1次礼节礼貌培训；4次军训。8次培训共25课时，通过培训秩序维护队从各方面都有长足的长进。半年内完成全年培训计划的60%。

（三）、保洁日常工作

保洁员对小区的路面进行定期冲刷，水池每天打捞两次、每月换两次水，每天，保洁员都要把楼道扶手擦完一遍，楼道门口、垃圾桶边、花园区的白色垃圾、烟头捡完一遍以后，再进入楼道做卫生，每天20个楼道要拖10个，扫10个，对那些有装修的楼道，保洁员都要做两遍以上卫生清理。有的装修户没有临时厕所，装修工人就会在楼顶、下房通道随地大小便，保洁员发现后立即清理。保洁员定期对楼道公共部位进行清理，例如垃圾箱、单元门窗台、单元门玻璃、信报箱、广告栏、台阶、楼梯扶手。消杀人员对垃圾桶、楼道定期消杀，每月四次。在8月底新接2、3、19号楼交房前组织员工作一次彻底的卫生清洁，给业主一个整洁、舒适的生活环境。

（四）、维修日常管理工作

1月，维修班1-9日完成公共门窗锁的检修维护。共修门、锁、紧固门螺栓30次。10-15日对4-18栋配电箱柜全面检查，发现线头螺丝松动30处已处理。紧固螺丝、空开上下口20__次，避免电气事故发生。20-30日检查路面发现路边砖有7处坏，污水井5处坏，维修自己动手换2井盖。2月，1-10日对4-18栋楼对地电阻测试。11-20日对机房水箱间、设备间打扫17个，水箱间5个，校配电箱34个。3月，1-5日对路灯楼灯进行检查。上节能灯12个，声控灯7个，查3处线路故障已处理。穿线8-1单元、7-3单元、11-4单元共40米。6-19日车库电气检修发现空开处十几处松动，已紧固。水泵有三台闷车不转，已上报客服联系地产。4月，路灯检查换灯5个，声控灯6个。6-19日小区井盖防响，查井盖60个垫胶皮。20-30日自来水阀检修，地下井水阀15个，螺杆加油，入户阀检查68个，保证开关灵活。5月，1-10日污水井化粪池清理，发现5处污水井堵，有3处处理完。8-4单元与10栋水排不出去，4、5栋水排不出去，抽水4次后，井内水减少，协调地产处理总排。6月，1-10日对水泵房电气检查，电机运转正常，水泵运转正常。10-20日路灯换4个，声控灯换8个，碘钨灯1个。楼雨水管检查一次堵，已处理。截止6月_日，共换声控灯50个，打压84户，避水79户，地下车库安消防接头19个，消防栓头7个，叠阀1个，绿化井换阀20个，小区维护换阀门13个，节能灯36个，灯泡56个，空开6个，开关14个，插座19个，换马路弯灯4个（30W），节电33倍（原10W），节约塑料袋3个，护套线外围栏用240米，换锁11个，单芯线40米。公共设施落实到人，定期检查水箱间，每周检查2-3次。8-1单元、8-3单元强排泵定期查，下雨天每天必查一次。7月

三、人员分工及培训工作

1、将所有工作进行分工，做到责任到人，提高工作及时性、准确性。

2、本年管理处培训10次，计11、5学时。维修班培训10次，计6学时。保洁班培训10次，计5学时。公共秩序维护队培训20次，计20学时。

四、组织社区活动

本年，由公司牵头组织社区活动：1、乒乓球比赛。2、5.12四川捐赠活动。3、老年人游长寿山。4、六﹒一儿童节观看电影《宝贝计划》。5、十月一两节业主联欢晚会。得到了广大业主的热情响应及欢迎，从而更好的宣传了兴龙物业品牌。

五、人文服务

1、接送行走不便的老人至户外休息晒太阳等。

2、代招出租车。

3、发现小区内未锁的电动车、自行车及时推回门岗。现已推回63辆，认领62辆，尚有一辆无人认领。

4、帮助业主拎送物品，为老年人扛米、面等物品。

5、红白喜事及搬家到场致意，共计102次。

6、周一恭送业主出行。

六、存在问题

1、客服部门对相关物业管理规定不明确，业主资料及90质量体系文件了解得较少，相关文件及资料归档不及时。

2、客服部门本年内因服务态度不好被业主投诉一次，3、秩序维护员流动性偏大；值班期间有串岗、断岗、睡岗现象；发生一起汽车被砸事件，一起电动车电池被盗事件。

4、保洁在装修高峰时楼道卫生较差，沙土、水泥等杂物清理不及时。

5、维修部门由于工作疏忽造成高层消防系统冻坏17处，给公司带来一定经济损失。

6、由于监督不到位造成7号楼顶消防通道安装1个太阳能。

七、上半年工作完成情况

1、培训工作：本年完成计划的培训工作。

2、收费工作：本年未完成物业费收缴工作，完成收缴率54.3%共计元

3、本年车位向业主出租工作计划未完成，原因地下车位售出较少，业主入住率低，小区智能化未竣工。计划小区智能化完工后车位开始出租。

八、明年工作

1、完成6号楼的验收和入伙收费工作。

2、收缴__年物业费。

5、完成小区车位出租工作。

青馨家园四区管理处

20__年_月_日