第３５卷第２期 广东第二师范学院学报 Ｖｏ１．３５ Ｎｏ．２ ２０１５年４月 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｇｕａｎｇｄｏｎｇ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｅｄｕｃａｔｉｏｎ Ａｐｒ．２０１５ 农村集体建设用地流转：从产权制度 安排到土地产权市场构建 郑 亚．赵钰 （西华师范大学政治与行政学院，四川南充６３７０００） 摘要：明晰的产权关系是保证经济效率、优化资源配置的基础，是决定集体建设用地能否流转的 前提。明确的产权界定作为市场交易的前提条件和出发基础，对市场交易成本高低起着直接决定作 用。从产权角度来看，我国目前的农村集体建设用地流转呈现出了土地产权主体多元化、产权关系不 清等特征。因此在政策推进中，应围绕搭建土地产权市场这一最优平台，深化改革城乡土地制度，明 确产权主体的各项权利，建立集体建设用地流转市场，从而实现集体建设用地有序合理流转。 关键词：产权理论；农村集体建设用地流转；制度安排；土地产权市场 中图分类号：Ｆ ３２１．１ 文献标识码：Ａ文章编号：２０９５—３７９８（２０１５）０２．００５７．０５ 近年来．我国城市化进程以迅猛之势不断扩大， 一并由此带来了对土地需求量的急速增加。根据我国 、理论基础：资源配置的有效性 部分地区提出及实践的“土地置换、增减挂钩”这一 取决于产权界区的清晰度 政策措施，以农村集体建设用地的流转来满足城镇 化进程中城市周边地区对土地的需求一时成为了解 （一）产权理论：一切经济交往活动的前提是制 决土地需求问题的主要方式。尤其是通过流转农村 度安排 集体建设用地使用权来满足城市的扩张和发展需 产权作为经济学的重要研究对象之一．不同的 学者对于其概念的界定与表述并不一致。根据德姆 要。因此，农村集体建设用地流转使用权流转一时 赛茨的观点，可以看出产权是帮助人们在市场交易 成为各地区、各政府部门大力推崇的政策措施。而 中形成合理稳定预期的社会工具［ ］：道格拉斯・诺 由于土地数量的不可变，使其成为一项重要的稀缺 斯则把产权看作为一种具有排他属性的权利＿３］：佩 资源。对稀缺资源的使用要达到效率最高、结果最 杰威齐则把产权归结为一种关系．他认为在物的存 优。必然需要依靠市场介人进行资源的优化配 在及使用过程中会产生人们之间相互认可的一种行 置 １］。市场要实现对土地这一稀缺资源的配置效 为关系，通过产权可以明确人们在对稀缺资源使用中 率达到帕累托最优，就需要明确集体建设用地的产 的经济关系地位和社会关系地位＿４］。根据他们的观 权关系。保障产权主体的权利，建立土地产权市场这 点，完整的产权是使用权、转让权、处置权、收益权四 一交易平台。也只有在此基础上才能更有效维护广 者的缺一不可。若产权的经济实体性、可分离性、独 大农民的合法权益。 立性、排他陛、可转让性中的任一属性被限制或是得 收稿日期：２０１５．０４．１４ 作者简介：郑亚，女，四川达州人，西华师范大学政治与行政学院在读硕士研究生。 ・５８・ 广东第－－－Ｎ范学院学报 第３５卷 不到有效实现，那么就可以称为“产权的残缺”。 以科斯为代表的产权学派认为。在不存在交易 费用的情况下，只要产权界定清晰。市场交易结果与 法律判决无关；而在交易费用存在的情况下，合法权 利的初始界定将对经济制度的效率产生影响。换言 之，交易界区的清晰化能够提高资源配置的有效性。 清晰的产权制度可加速资源的配置，节约交易费用。 产权作为一种制度安排．其不同的界定会对行为主 体产生不同的激励约束效果，从而形成不同的利益 分配格局，进而对整个社会的资源配置效率以及福 利水平产生重要影响。这也就决定了产权是所有经 济交往活动的前提条件。 （二）制度安排：产权的制度安排决定资源配置 效率 土地作为一种极其重要的稀缺资源．必然需要 满足这一经济条件：在资源是稀缺且需求大于供给 的情况下，要实现其优化合理配置。必须通过适当的 市场手段和合理的制度安排；只有在通过市场配置 与制度安排的基础上达到合理配置的稀缺资源才能 实现生产的高效率、经济的高增长［５］。当然，提到 资源配置，必然不能忽视配置主体。根据新制度经 济学家的观点，制度作为一个重要因素，对资源配置 的作用不容忽视．尤其是产权制度对资源配置的作 用。产权的形成、经济生活外部性的解决，都需要制 度的安排。阿尔钦从产权形成的机制为出发点，认 为国家的强制实施也就是政府的介入是产权发生的 途径之一。 另一方面，根据对产权起源原始模型的拓展，引 入利益集团的作用与影响，提出了由于存在交易费 用、搭便车和信息的不对称性，建立起来的产权通常 只对一些特殊的利益集团有利，即实际的经济运行 中存在寻租行为。公共选择学派的布坎南提出，寻 租活动直接与政府在经济活动中的活动范围相关。 所以，在新的制度设计与安排中，应明晰界定政府行 政活动与经济活动的边界。在土地流转的过程中要 防止政治当局运用手中的权力通过对集体经济组织 的间接控制来占有农村资源的越权行为。 （三）市场空间：土地流转的市场机制是制度改 革的核心 从目前的情况来看，要形成合理的产权机制，有 两种途径：一种是国家的强制措施；另一种就是市场 的竞争。因为从市场交易理论来看，通过在市场交 易与资源转让的基础上才能形成资源的价格估定． 并在价格形成的基础上通过价格机制的作用发挥来 实现资源的价值最大化。从而达到对资源的优化配 置。因而，是否能在最少的约束条件下利用相关资 源并得到一定经济回报才是促使产权拥有者进行经 济行为的决定性条件，而并非所有权本身．这包括在 必要时把资产转让出去＿６］。在健全的市场经济结 构中，要实现对我国农村集体建设用地的深化改革， 基础与关键就在于应保证农村集体建设用地资源的 正常有序健康流转，并以此达到降低交易成本的目 的。而土地流转的市场机制就是这一制度的核心。 二、流转实践：土地产权制度的 缺陷是制约农村集体建设用地 流转的根本因素 我国城镇化的推进加快了城镇建设的步伐，特 别是基础设施、小城镇及农村乡镇企业三个方面的 建设，提高了对集体建设用地的需求。当前形势下， 为了促进农村集体建设用地的高效有序流转。国家 立法机关制定了相关的约束性条件。在相关利益的 驱使下，农村集体建设用地违法现象频发，土地隐形 流转的市场规模Ｅｌ渐庞大。隐形市场的存在，造成 了集体土地收益流失、农民利益难以得到保障，土地 利用效率低下等问题。而产权制度残缺、产权主体 不明、产权流转弱市场化等产权因素的制约是导致 这些问题的根本所在。 （一）土地产权制度残缺 依据产权经济学我们可以获知，产权制度的不 同导致了刺激作用的各异性，因此对资源配置效率 的促进作用也不同＿７］。产权制度的合理安排是决 定经济效率的关键。产权制度的特点包含明确性、 专有性、可转让性及可操作性四个方面，合理的产权 制度可促进经济的高速有效运转。然而中国当前实 行的是二元土地所有制结构，对城乡土地所有制进 行差异化处理，而且国家立法机构对集体建设用地 的行使权流转的相关问题并没有明确的态度。现行 的农村土地所有制度以及在此基础上派生出的家庭 联产承包责任制等制度在产权方面都存在着十分严 重的缺陷。不仅如此，关于产权的相关制度规定也 ２０１５年第２期 郑亚等：农村集体建设用地流转：从产权制度安排到土地产权市场构建 ．５９． 是残缺不全的。改革开放前，我国长期处在计划经 济体制当中，土地市场还不具备生存的空间，通常情 况下都是政府利用其行政权力对集体建设用地的流 转进行有规划和管理，因而集体建设用地市场化的 现象并不存在。改革开放政策实施后，国家对集体 建设用地的管理相对放松．并在此基础上逐渐带动 了集体建设用地的流转。物权法第１８２条及农村土 地承包法第３２条都确立了集体土地经营权自由流 转的合法性。但同时，国家立法机构也对土地流转 的前提条件作了相关规定，例如土地管理法第４３和 第６３条、房地产管理法第８条等，都明确说明了农 村集体建设用地合理合法流转的前提是转化为国有 建设用地。国有建设用地转化只有通过国家征收这 一方式进行．而国家征收必然带来所有权人利益的 弱化．中国城镇化步伐的加快加大了对集体建设用 地的市场需求．我国产权制度的不合理导致农村集 体建设用地的非法流转，形成了一定规模的非法流 转市场。 不仅如此．在这个过程中还会产生高额的交易 费用。高额的交易费用会使稀缺资源产生无形的损 耗，继而导致潜在的有利交易得到减少或者被消除。 如图所示．如果国家对土地产权的界定是清晰明确 的，土地市场对集体建设用地的最优需求量则为Ｑ１ 点。当产权的界定模糊不清时，集体建设用地流转 的交易费用会受到一系列影响，例如土地需求者对 未来土地经营风险的规避、土地供给者由于产权不 明确对土地利益的争夺等都会增加土地流转的交易 费用，当交易费用不断增加时．土地交易的价格会从 Ｐ曲线变成Ｐ＋Ｃ曲线，此时土地最优需求量就会从 Ｑ１降到Ｑ２，这必然会带来资源的浪费。 土地交易价格 土地需求规模 Ｑ２ ０１ 图１ （二）土地产权主体多元化。产权关系不清 根据《中华人民共和国民法通则》第７４条规 定：村农民集体拥有包括农村集体建设用地在内的 集体土地，农村集体经济组织及村民委员会则拥有 农村集体建设用地的指导经营权。《中华人民共和 国土地管理法》在１９８８年进行相关完善后在第十 条中指出：农民集体占有集体土地支配权，相关运营 及有效管理工作由村集体经济抑或村名委员会承 担，如果集体土地的占有权分属于两个不同的集体 经济组织，则经营权及相关管理权由各集体经济组 织或村名小组共同承担；对于那些乡（镇）农民集体 共有的集体土地，经营权及管理权由乡（镇）农民集 体组织掌控。《中华人民共和国村民委员会组织 法》指出：“集体共有的土地和其他相关财产。由本 村委员会依法运营及管理，村民小组归村民委员会 同意领导，在地位上并不构成独立性。”根据以上的 这些法律规定，农村集体建设用地所有权主体既可 以是农村集体经济组织，也可以是村民小组，还可以 是村民委员会。由于这三者均可以作为农村集体建 设用地的经营者和管理者，农民在产权中的主导性 定会遭到挑战，进而被弱化。国家对农村集体建设 用地在法律层面上的规定呈现多样化的特点．这一 现象导致了农村集体建设用地主体的不唯一性．而 多样化的产权主体又会带来权利边界的模糊不清等 状况。总的来说，集体建设用地产权关系的不明晰 和农村集体建设用地流转中所有权主体的缺位都会 直接导致农民最根本的经济利益受到削弱。不利于 农村的长久发展。 （三）产权流转不畅，弱市场化是我国集体建设 用地流转的真实反映 我国当前农村集体建设用地不完全具备法律上 的物权性质的。根据相关法律的规定，农村集体建 设用地在市场上自由流转并不受相关法律的保障。 集体建设用地没有获得和国有土地相等同的公平待 遇，从而带来了国有土地和集体土地同地而不同权， 同权却不同价的现象。统筹城乡发展成为近年来我 国发展的目标。而将农民拥有的产权资本化是城乡 统筹发展的根本。但是我国目前的农村土地尤其是 农村集体建设用地还只是一种资源，而没有成为一 种资本。没有成为资本的农村集体建设用地不能在 土地市场获得权证进行流转，也不能获得权证从而 到银行进行抵押、贷款或是转让，因此也不能实现农 村集体土地的增值。 ・６０・ 广东第二师范学院学报 第３５卷 与此同时，我国的集体建设用地流转还呈现出 弱市场化的特征。集体建设用地流转市场平台并没 有建立起来。土地流转通过地下隐形、自发流转的 比例较高。国有土地、集体土地产权权能不对等进 一步加深了城乡土地产权的二元化。城乡土地市场 “二元”结构不适应市场需要。同时，统一的农村集 体土地流转市场未建立，潜在的市场契机仅停留在 原则性的法律条文上，作为关键环节和必要补充的 土地流转中介机构也缺乏，土地市场流转机制总体 上还不够健全。 三、政策推进：土地产权市场是农村 集体建设用地流转的最优平台 （一Ｊ深化改革城乡土地的二元性。实现两者 “同地、同价、同权” 较之我国国有建设用地的相关制度，中国目前 集体建设用地产权制度具有明显的“同地不同权” 和“同地不同价”的特征。国家是国有土地法律上 的合法占有者，为了保障国有土地市场价值的最大 化，任意征收或者削弱集体土地的利益。虽然国家 所有制和集体所有制这两种制度在性质上都是公有 制，但其土地流转权却截然不同，国有土地可以直接 人市交易，而集体土地则由于产权不清晰，很难真正 成为市场交易的对象，农民集体建设用地只能通过 政府征收或征用这个唯一合法的途径进入市场，这 实际上直接剥夺了农民的集体土地财产权。削弱了 农民的经济收益。因此，改变传统的土地制度城乡 二元性．实行集体土地“同地同价同权”，才能逐步 缩小城乡差距，达到城乡统筹目标，才能有效地维护 和保障农村集体和农民的合法权益不受损害。 要改革城乡土地的二元性．就需要消除城乡土 地产权制度的差异，逐步实现统一化：首先，管理和 完善农村及城市土地使用权，实现两者的无缝接轨。 根据用途细分农村集体土地，保障非农业用地例如 乡镇企业建设用地、公益事业建设用地等享有与城 市建设用地平等的地位与权力。其次，丰富承包使 用权的财产性权利。使用权作为一种物权，应该受 到充分的尊重，应该从长度、广度、独立性和确定性 上充分保护农民拥有的包括占有权、收益权、转让 权、处置权等所有权益。最后，加强集体非农经营用 市场，包括一级市场和二级市场的管理．同时促成资 源的合理流通实现及合理利用．推动其有效衔接城 市土地使用权市场，从而进入一体化进程。 （二）明确产权主体，弥补集体建设用地权利主 体的缺位 诺思认为，在所有权没有确定的情况下．如果私 人成本超过了私人收益，人们是不愿意去从事这项 活动的。换言之，产权的界定处于模糊状态时，由于 相关产权政策的缺失，个人的收益也无法接近社会 的收益，因而，在大多数情况下，人们并没有热情投 入到相关的经济活动中，即使该经济活动对社会发 展有益。所以，中国目前土地产权主体多样化，产权 关系模糊的有效解决方法为产权制度的进一步稳定 化和明晰化，能简单明确的确定产权主体，进而解决 集体建设用地相关权力主体缺失的问题。 确定集体土地所有权主体应该以当前现有的法 律为基础．吸取改革试点的有益经验，从农村的实际 情况出发，在稳定农村整体大局的前提下，确立村名 集体是土地所有权中的主体，充分完善村名集体经 济组织结构，进一步保障农民集体主导乡村集体建 设用地产权，区分三种主体产权分界，这三种主体分 别为乡镇、村及村名小组。让农民拥有更加充分支 配土地而且不随意受他人支配的权利：其次，在坚持 农民集体所有的前提下，对农村集体经济组织产权 制度进行有效的探索和改革。比如，效仿股份制改 革，将集体组织的资产量化到个人等等。进一步改 革和完善农民集体土地产权制度．在土地市场交易 中保障村集体组织的主体地位。以明确的清晰的产 权界定促使农村集体经济组织的活力及积极性有效 释放。第三，在合理化农村集体建设用地流转收益 分配方案，保障流转主体之间的分配关系明晰化的 过程中推进农村集体建设用地的有序规模流转。通 过明确土地收益分配相关关系，合理分配土地流转 收益，在确保农民个人及农民集体得到最大收益的 同时保障国家和集体的土地收益不遭到浪费，资源 得到最优配置。 （三）建设及规范土地产权市场，完善集体建设 用地的管理制度 我国当前的集体建设用地存在着流转不畅和弱 ２０１５年第２期 郑亚等：农村集体建设用地流转：从产权制度安排到土地产权市场构建 市场化的问题，集体建设用地的服务平台还没有搭 建．土地流转的隐形、自发流转都会削弱土地的价 参考文献： 值。因此迫切需要建立完善的土地产权市场，创新 土地流转方式，建设符合当前土地流转的市场机制。 要逐步改变当前农村土地产权交易的弱市场化 ［１］张梦琳．农村集体建设用地流转：绩效分析及政 策选择［Ｊ］．国土资源，２００８，（１１）：４４—４６． ［２］（关）ＣＯＡＤＳＥ Ｒ，ＡＬＣＨＡＩＮ Ａ，ＮＯＲＴＨ Ｄ．财产 权利与制度变迁：产权学派与新制度学派译文 现象．强化农民主体对于集体建设用地的使用权：首 先是要建立土地产权的交易机制，形成以农民的需 求为导向的农地产权定价机制：其次。健全统一的服 务体系，完善市场管理规定和交易规则，建立农村土 地产权交易服务中心，服务内容包括公布信息、咨询 政策、评估地价、代理交易、解决纠纷等，以农村集体 集［Ｍ］．上海：上海人民出版社，２００４：１２７．１３０． ［３］（美）道格拉斯・ｃ・诺思．经济史中的结构与 变迁［Ｍ］．上海：上海三联书店，１９９４：５９—６３． ［４］臧得顺．“谋地型乡村精英”的生成一巨变中的 农地产权制度研究［Ｍ］．北京：社会科学文献出 版社，２０１１：１２－３８． 建设用地所有权者为主要服务对象：再次．加强土地 用途的规划和管制。统筹城市和乡村集体建设用地 ［５］张梦琳，陈利根．农村集体建设用地流转的资源 整体设计和规划。使用集体建设用地要符合土体规 划的总体要求，按照相关法律法规进行有效管理；最 后，进一步完善相关法律，例如《土地管理法》等法 律。以国家相关法律中的合理制度为农村集体建设 用地的正常流转保驾护航。提供有效的法律保障采 用上述方法可以扩大农业生产的规模。增强农业生 产的组织化管理．同时也强化了土地产权交易过程 配置效应及政策含义［Ｊ］．中国土地科学，２００８， １１：７２—７５． ［６］董国礼，李里，任纪萍．产权代理分析下的土地 流转模式及经济绩效［Ｊ］．社会学研究，２００９， （１）：２５—６３． ［７］卢现祥．新制度经济学［Ｍ］．武汉：武汉大学出 版社，２０１１：２０１—２１０． 中的市场规则．有效地完成了增加农民收入及实现 农村现代化的目标。 （责任编辑黎尚健） Ｔｈｅ Ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ ｏｆ Ｒｕｒａｌ Ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｌａｎｄ： Ｆｒｏｍ ｔｈｅ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌ Ａｒｒａｎｇｅｍｅｎｔ ｏｆ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｒｉｇｈｔｓ ｔｏ ｔｈｅ Ｌａｎｄ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｒｉｇｈｔｓ Ｍａｒｋｅｔ ＺＨＥＮＧ Ｙａ，ＺＨＡ０ Ｙｕ （Ｃｏｌｌｅｇｅ ｏｆ Ｐｏｌｉｔｉｃｓ ａｎｄ Ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｉｏｎ，Ｃｈｉｎａ Ｗｅｓｔ Ｎｏｒｍａｌ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ， Ｎａｎｃｈｏｎｇ，Ｓｉｃｈｕａｎ，６３７０００，Ｐ．ＲＣｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｃｌｅａｒ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｆｉｇｈｔ ｒｅｌａｔｉｏｎ ｉｓ ｔｈｅ ｂａｓｉｓ ｏｆ ｅｃｏｎｏｍｉｃ ｅｆｉｃｉｅｎｃｙ，ｔｈｅ ｏｐｔｉｍｉｚａｔｉｆｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ａｌｌｏｃａｔｉｏｎ ｏｆ ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ，ａｎｄ ｔｈｅ ｐｒｅｍｉｓｅ ｔｏ ｄｅｃｉｄｅ ｗｈｅｔｈｅｒ ｏｒ ｎｏｔ ａ ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ｃａｎ ｃｉｒｃｕｌａｔｅ．Ｃｌｅａｒ ｄｅｆｉｎｉｔｉｏｎ ｏｆ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｒｉｇｈｔｓ ｔｒａｄｉｎｇ ｍａｒｋｅｔ ｐｒｅｒｅｑｕｉｓｉｔｅ ａｎｄ ｂａｓｉｓ，ｔｈｅ ｍａｒｋｅｔ ｔｒａｎｓａｃｔｉｏｎ ｃｏｓｔ ｐｌａｙ ａ ｄｅｃｉｓｉｖｅ ｒｏｌｅ ｄｉｒｅｃｔｌｙ．Ｆｒｏｍ ｔｈｅ ｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅ ｏｆ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｒｉｇｈｔｓ，Ｃｈｉｎａ Ｓ ｃｕｒｒｅｎｔ ｒｕｒａｌ ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ ｐｒｅｓｅｎｔｅｄ ｔｈｅ ｄｉｖｅｒｓｉｆｉｃａｔｉｏｎ ｏｆ ｌａｎｄ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｒｉｇｈｔｓ，ｓｕｃｈ ａｓ ｔｈｅ ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃ ｏｆ ｕｎｃｌｅａｒ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｒｉｇｈｔ ｒｅｌａｔｉｏｎｓ．Ｔｈｅｒｅｆｏｒｅｔｈｅ ，ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｐｏｌｉｃｙ ｓｈｏｕｌｄ ｆｏｃｕｓ ｏｎ ｔｈｅ ｏｐｔｉｍａｌ ｐｌａｔｆｏｒｍ ｓｔｒｕｃｔｕｒｅｓ，ｌａｎｄ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｒｉｇｈｔｓ ｍａｒｋｅｔ，ａｎｄ ｄｅｅｐｅｎ ｔｈｅ ｒｅｆｏｒｍ ｏｆ ｕｒｂａｎ ａｎｄ ｒｕｒａｌ ｌａｎｄ ｓｙｓｔｅｍ，ｃｌａｒｉｆｙ ｔｈｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｒｉｇｈｔｓ，ｅｓｔａｂｌｉｓｈ ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ ｍａｒｋｅｔ。ＳＯ ａｓ ｔｏ ｒｅａｌｉｚｅ ｔｈｅ ｒｅａｓｏｎａｂｌｅ ａｎｄ ｏｒｄｅｒｌｙ ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ ｏｆ ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｒｉｇｈｔｓ ｔｈｅｏｒｙ；ｒｕｒａｌ ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｌａｎｄ ｃｉｒｃｕｌａｔｉｏｎ；ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌ ａｒｒａｎｇｅｍｅｎｔｓ； ｌａｎｄ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｒｉｇｈｔｓ ｍａｒｋｅｔ