应用成本法进行房地产估价的探讨

第３２卷第８期　山　西　建　筑　Ｖｏ１．３２　Ｎｏ．８　・２１８・　２　０　０　６年４月　ＳＨＡＮＸＩ　ＡＲＣＨＩＴ巳（　、ＵＲＥ　Ａｐｔ．２００６　・房地产开发　文章编号：１００９．６８２５（２００６）０８．０２１８＇０２　应用成本法进行房地产估价的探讨　严恕和　摘要：介绍了成本法估价的基础以及成本法中成本的构成内容，阐述了成本法估价遵循的原则，以便对房地产进行正　确估价，了解房地产市场。　关键词：成本法，估价市场，房地产价格　中圈分类号：ＴＵ７２１，２　文献标识码：Ａ　在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到偏高或偏　的价格从开发建设的角度来看是由成本和利润构成的，但从估价　低的猜疑，使其难于被人们接受，甚至估价师们可能会因此而怀　的角度来看，建造房地产的个别成本和利润并不一定决定其价格　疑成本法是不是一种有效的房地产估价方法。但是，有时又不得　或价值。　不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估　３成本法估价如何遵循估价原则　价，在某些情况下成本法还可能是估价所能采用的唯一方法。　要使成本法估价结果客观合理，应在房地产一般价格构成内　１成本法估价的基础　容的基础上，针对不同的估价对象合理取舍和增减，并有充分客　从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对　观合理的理由。为此，有必要来思考成本估价时，如何遵循估价　其价值贡献的作用人手来探讨价值理论的。生产费用价值论认　原则。　为，商品的价格是依据其生产所花费的必要费用而决定。而房地　３．１　替代原则　产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，　替代原则是成本法估价的基础，遵循替代原则要求与类似房　在估价中，可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来　地产进行比较确定估价对象各成本内容的取舍或增减，不以估价　判断房地产的价格。生产费用价值论为成本法提供了理论基础。　对象个别成本实际构成内容作为估价成本构成内容（如超正常施　在缺乏市场交易时，房地产市场的参与者是通过房地产的成　工工期而产生的利息就不能作为估价成本的构成内容）。各成本　本来认识和理解其价值的，卖方愿意接受的最低价格不能低于其　内容的取值也要与建造类似房地产的一般正常花费比较确定，不　为建造该房地产所花费的代价，买方愿意支付的最高价格不能高　以估价对象的个别花费为取值标准（如政策所减免的税费就不能　于其所预计的重新建造该房地产所需花费的代价。市场的参与者　从估价成本中扣除）。谨慎的购买者为一房地产所愿支付的价　通过成本来认知房地产的价值，提供了成本能够被认同的基础。　格，不会超过具有相同效用的类似房地产的取得成本，聪明的建　房地产估价的教科书里一般对认为成本法适用于新近开发　造者（卖者）也不会花费高于类似房地产的建造费用来建造其房　的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估　地产，这就使人们在认识房地产的价格时，必然要进行比较。通　价。可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。　过比较类似房地产的价格和成本，才能判断所支付的价格或花费　虽然成本法在理论上可用于一切房地产的估价，但是不要忘　的成本是否客观合理。旧房地产的价格或价值也是通过与其类　记房地产的价格是由市场决定的这个事实而滥用成本法。　似的新的、最适合的房地产的价格或价值来衡量的。类似房地产　２成本法中成本的构成内容　在估价时点被建造所花费的必要成本，提供了待估房地产价格判　成本法一般定义为：求取估价对象房地产在估价时的重置价　断的一种衡量标准。因此替代原则指引人们，在运用成本法估价　格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或　时，对估价对象的成本构成内容和相关数据应通过市场比较分析　价值的方法。通常意义上的成本是指生产销售过程中所花费的　来确定。　代价，包括各种物耗、人力消耗所垫支的资金及垫支资金的代价。　３．２最高最佳使用原则　而估价中所称的成本除了包括通常意义上成本外，还包括为此所　最高最佳使用的概念是房地产价格或价值的根本，房地产的　付出的代价应获取的报酬即利润。因此成本法估价不是求取估　价格是由其使用用途所产生的效用决定的，最高最佳使用决定了　价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种花费和利润的　其可能的最高价格或价值，但是现实中房地产并不一定处于最高　分析测算来求取估价对象的价格，或者说成本法是通过模拟估价　最佳使用状态，这是估价时必须分析的问题。最高最佳使用体现　对象的生产过程求取其价格或价值的方法。　在：估价土地的价格或价值时假设其为空地并能开发至最高最佳　使用成本法进行估价，有必要搞清楚房地产价格的构成内容　使用状态；估价建筑的价格或价值时假设其经过改造能达到最高　和其内涵的实质。《规范》第５．４．２条指出了房地产价格的一般　最佳使用状态。假设为空地时土地可能有一最高最佳使用用途，　构成内容：“重置价格或重建价格应是重新取得或重新开发、重新　当有建筑物时房地合一可能有另外一种最高最佳使用用途，因　建造全新的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常　此，在用成本法对房地产进行估价时，应特别注意这样的两种可　开发利润之和，其构成包括下列内容：１）土地取得费用；２）开发成　能，从合法性、技术可能性、经济可行性和产出最大化人手结合估　本；３）管理费用；４）投资利息；５）销售税费；６）开发利润”。房地产　价目的来分析判断房地产的最高最佳使用状态。在进行最高最佳　收稿日期：２００５—１０—２７　作者简介：严忠和（１９６３一），男．工程师，中宏房地产开发有限公司，山西长治０４６０００　维普资讯 http://www.cqvip.com

第３２卷第８期　Ｖ０Ｉ．３２　Ｎｏ．８　２　０　０　６年４月　山　西　建　筑　ＳＨＡＮＸＩ　ＡＲｃＨＩＴＥＣＴＵＲＥ　Ａｐｒ　２００６　・２１９－　文章编号：１００９　６８２５￣２００６）０８　０２１９　０３　新木桶理论下的房地产企业战略联盟　袁亮　杜骏　摘要：介绍了“新木桶理论”和动态战略联盟的内涵，论述了我国房地产企业实行战略联盟的必要性，探讨了房地产企　业实行战略联盟的模式以及建立战略联盟应注意的问题。　关键词：新木桶理论，房地产，战略联盟　中图分类号：ＴＵ７２２　文献标识码：Ａ　引言　拥有市场、交换互补性资源，各自达成特定的战略目标和最后获　进入新世纪以来，中国房地产市场已经进入了经营规模化、　得长期的市场竞争优势等目的，通过各种协议而结合的优势相　所有制形式多元化的竞争时代。但是随着竞争的增强，一些房地　长，风险共担的松散型组织。战略联盟是自发的，联盟各方保持　产企业就出现了资源集中度低、抗风险能力差、资金不足等发展　着原有企业的经营独立性，具有边界模糊、运作高效、机动灵活等　瓶颈。因此，要想在当前激烈的竞争中继续生存和获得长久的竞　特点。所谓“新木桶理论”，是指修补木桶不只用自己内部的木板　争优势，需要在市场上寻找战略伙伴，采取战略联盟的形式以壮　自身对原木桶进行修补，而是用其他单位的长木板进行拼装，组　大企业的实力，形成更强的竞争优势。相互依赖，相互竞争已是　成一只容积更大的新的“木桶”。用“新木桶理论”可以很好地阐　当今市场经济的一个显著特点和发展趋势…１。战略联盟作为一　释企业联盟的合作特性。如果说企业重组方式是一种“加板”行　种重要的竞争手段越来越受到房地产企业的重视，对公司组织结　为，那么，企业联盟一改传统的“加板”思维方式，企业不再囿于自　构和运营方式也将带来革命性的变化。　身内部修补和加长木板，而是用自己最长的那块木板和其他企业　１　“新木桶理论”和动态战略联盟的内涵　的长木板进行拼装，形成一只容积更大的“木桶”。为了完成特定　市场中的组织目标，若干企业通过虚拟方式组成一个新的“木　企业战略联盟，是指两个或两个以上的企业之问出于对共同　桶”，组成“新木桶”的每个公司都把自己的特长贡献出来与其他　市场的预期和企业总体经营目标、经营风险的考虑，为达到共同　使用分析时，还应注意建筑物是否与土地处于均衡状态，建筑物　值才会得到实现。而效用的市场认可是通过市场供求决定的，当　中各组成部分是否处于均衡状态。当建筑物的存在不能使土地　求大于供时，效用的认可度就会提高从而增加房地产的价格或价　达到其最高最佳使用状态、或者土地的最高最佳使用限制了建筑　值，当供大于求时，效用的认可度就会减低从而降低房地产的价　物发挥其最大效用、或者建筑物各组成部分的不匹配，都有可能　格或价值。成本法估价考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于　造成房地产的减值。这种减值可以从建筑物功能性损耗来进行　供求对效用的认可度来分析的。因此供求原则要求成本法在运　分析和测算。人们购买房地产的期望是获得价值最大化或效用　用时，应通过市场供求状况来分析成本对房地产效用的贡献及实　最大化，最高最佳使用指示出房地产预期所能达到的可能的最高　现程度，以确定成本投入所产生的利润大小和由此产生的经济折　收益和可能产生的最大效用。因此在成本法估价中，估价对象如　旧的大小，从而调增或调减成本法估价的结果。　果为空地应以其最高最佳使用用途进行分析估价，当房地合一　３．４估价时点原则　时，要分析假设所占用的土地为空地时的最高最佳使用和房地合　当然在运用以上原则进行估价时，还应遵循估价时点原则。　一时最高最佳使用是否一致，从而分析建筑物的存在对房地产价　估价师应根据估价时点时市场数据、估价时点时有效的法律法规　格或价值的影响是增值还是减值。　对税和费的规定、估价时点时的利率水平等来确定各成本内容及　３．３供求原则　其取值。　房地产的价格或价值会随着供给和需求的变动而变动，在用　以上对成本法估价从理论上进行了一般性回顾性的认识与　成本法进行估价时，也要进行房地产的市场供求分析。如果成本　思考，对采用成本法估价如何遵循和运用估价原则提供了一些思　与价格不成比例的变动，房地产将具有较多或较少的利润，从而　路。但房地产估价中，要使运用成本法的估价结果合理和准确，　影响房地产的价格或价值，使其等量减少或增加。从另一角度来　还有待于估价师们在实践中对估价理论、估价原则的进一步的理　看，成本的投入只有当其会增加房地产的效用时，才可能形成房　解研究和对房地产市场的不断探索。　地产的价值，而且所产生的效用还必须被市场认可，其形成的价　Ｏｎ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｅｓｔｉｍａｔｉｏｎ　ｂｙ　ｕｓｉｎｇ　ｃｏｓｔ　ｍｅｔｈｏｄ　．　ＹＡＮ　Ｚｈｏｎｇ－ｈｅ　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｉｔ　ｉｎｔｒｏｄｕｃｅｓ　ｔｈｅ　ｂａｓｉｓ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｃｏｓｔ　ｃｏｎｔｅｎｔｓ　ｏｆ　ｃｏｓｔ　ｍｅｔｈｏｄ，ｉｌｌｕｓｔｒａｔｅｓ　ｍｅａｓｕｒｅｓ　ｆｏｒ　ｃｏｓｔ　ｍｅｔｈｏｄ　ｅｓｔｉｍａｔｉｏｎ　ｔｏ　ｆｏｌｌｏｗ　ｇｅｎｅｒｄ　ｅｓｔｉ—　ｍａｔｅ　ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ　ｔｏ　ｍａｋｅ　ａｃｃｕｒａｔｅ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｅｓｔｉａｍｔｉｏｎ　ａｎｄ　ｍａｋｅ　ａ　ｃｌｅａｒ　ｕｎｄｅｒｓｔａｎｄｉｎｇ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｍａｒｋｅｔ．　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：ｃｏｓｔ　ｍｅｔｈｏｄ，ｅｓｔｉｍａｔｅ　ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ，ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｐｒｉｃｅ　收稿日期：２００５一ｌ１—１６　作者简介：袁亮（１９７７　），男，助工，武汉城开房地产开发有限公司，湖北武汉４３００７９　杜骏（１９７７）．女，工程师．武汉城开房地产开发有限公司，湖北武汉４３００７９