邓小平关于建筑业和住宅问题的谈话
（位置：房地产经济学的指导思想）
党的十一届三中全会闭幕不久，1980年4月2日，邓小平同胡耀邦、万里、姚依林、邓力群谈长期规划问题。在谈到建筑业和住宅问题时，小平同志作了重要指示。
关于建筑业，小平同志说，从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去我们很不重视建筑业，只把它看成是消费领域的问题。建设起来的住宅，当然是为人民生活服务的。但是这种生产消费资料的部门，也是发展生产、增加收入的重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到，建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。要不然，就不能说明为什么资本主义国家把它当作经济的三大支柱之一。所以在长期规划中，必须把建筑业放在重要地位。与此相联系，建筑业发展起来，就可以解决大量人口的就业问题，就可以多盖房，更好地满足城乡人民的需要。随着建筑业的发展，也就带动了建材工业的发展。
关于住宅问题，小平同志说，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还
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可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。农村盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房。平房改楼房，能节约耕地。盖什么样的楼房，要适合不同地区、不同居民的需要。
恰如1991年6月7日《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》里说的“我国城镇住房制度改革，自从邓小平同志1980年提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想以来，逐步在各地展开”，正是邓小平的这一讲话，拉开了我国住房制度改革的大幕。
房地产经济学是经济学的一个分支
（位置：房地产经济学与其他经济学科的关系）
政治经济学 宏观、微观经济学 理论经济学 经济学经济学说史 金融 贸易 房地产 其他 应用经济学 （以工具分类） 应用经济学 （以应用的经济领域分类） 数理经济学 会计 统计 其他 工业 部门经济学 （以产业部门分类） 农业 房地产 其他 2
第二章 房地产与房地产业案例及知识点
与房地产业相联系的部门
（位置：房地产业的行业特性）
上游产业部门 建材、冶金、化工、机械、仪表等 中游产业部门 建筑工业、建筑机械工业、安装、装潢、金融等 下游产业部门 家用电器、家具、通信工具、商业、文化教育等配套设施等
三次产业分类
（位置：房地产业的行业属性）
《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2002） 三次产业分类 类 别 第一产业 第二产业 门类 A B 大类 类别、名称及代码 类别、名称 农、林、牧、渔业 01 02 03 04 05 农业 林业 畜牧业 渔业 农、林、牧、渔服务业 采矿业 3
06 07 08 09 煤炭开采和洗选业 石油和天然气开采业 黑色金属矿采选业 有色金属矿采选业
C
10 非金属矿采选业 11
其他采矿业
制造业 13 农副食品加工业 14 食品制造业 15 饮料制造业 16 烟草制品业 17 纺织业
18 纺织服装、鞋、帽制造业 19 皮革、毛皮、羽毛(绒)及其制品业 20 木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业 21 家具制造业 22 造纸及纸制品业 23 印刷业和记录媒介的复制 24 文教体育用品制造业
25 石油加工、炼焦及核燃料加工业 26 化学原料及化学制品制造业 27
医药制造业
4
28 29 30 31 化学纤维制造业 橡胶制品业 塑料制品业 非金属矿物制品业
D E
32 黑色金属冶炼及压延加工业 33 有色金属冶炼及压延加工业 34 金属制品业 35 通用设备制造业 36 专用设备制造业 37 交通运输设备制造业 39 电气机械及器材制造业
40 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 41 仪器仪表及文化、办公用机械制造业 42 工艺品及其他制造业
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废弃资源和废旧材料回收加工业
电力、燃气及水的生产和供应业 44 电力、热力的生产和供应业 45 燃气生产和供应业 46
水的生产和供应业
建筑业 47 房屋和土木工程建筑业 48
建筑安装业
5
49 50 建筑装饰业 其他建筑业 第三产业
F G H I 交通运输、仓储和邮政业 51 铁路运输业 52 道路运输业 53 城市公共交通业 54 水上运输业 55 航空运输业 56 管道运输业 57 装卸搬运和其他运输服务业 58 仓储业 59 邮政业 信息传输、计算机服务和软件业 60 电信和其他信息传输服务业 61 计算机服务业 62 软件业 批发和零售业 63 批发业 65 零售业 住宿和餐饮业 66 住宿业 67 餐饮业 6
J 金融业 68 69 70 银行业 证券业 保险业
K
L
M
N O
71
其他金融活动
房地产业 72
房地产业
租赁和商务服务业 73 租赁业 74
商务服务业
科学研究、技术服务和地质勘查业 75 研究与试验发展 76 专业技术服务业 77 科技交流和推广服务业 78
地质勘查业
水利、环境和公共设施管理业 79 水利管理业 80 环境管理业 81
公共设施管理业
居民服务和其他服务业 82 居民服务业 83
其他服务业
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P 教育 84 教育 Q 卫生、社会保障和社会福利业 85 86 87 卫生 社会保障业 社会福利业 R S 文化、体育和娱乐业 88 89 90 91 92 新闻出版业 广播、电视、电影和音像业 文化艺术业 体育 娱乐业 公共管理和社会组织 93 94 95 96 97 中国共产党机关 国家机构 人民政协和民主党派 群众团体、社会团体和宗教组织 基层群众自治组织 T 国际组织 98 国际组织 8
第三章 土地与土地使用制度－案例和相关知识
上海虹桥经济技术开发区26号地块土地批租
（位置：中国城市土地使用制度改革）
1988年3月22日，上海召开土地使用权有偿出让发布会，将一块位于虹桥开发区内，面积为12900平方米，可用于酒店、办公楼、住宅用途的土地，以出让50年使用权的方式，首次公开向国内外招标。试点工作按国际惯例进行，通过公告、投标指引、投标和评标委员会审定。来自日本、美国、中国香港等六家企业参与招标，结果日本孙氏企业有限公司以2805万美元的出让金中标，并于1988年8月8日签约，受让方在此地块上兴建的太阳广场于1993年落成。这是上海第一幅批租地块，属于试点性质，当时在国内外引起强烈反响。试点成功后，逐步推开，1988年至1991年底，上海共批租土地12幅，面积980万平方米。批租土地上建造的各类商品房只限于外商投资企业自用，或向境外企业和个人销售，初步形成了外销土地一级市场。
资料来源：殷关福 张永岳，《上海房地产业发展史记》，上海人民出版社，2007年3月。
农村土地流转新制度有利于解决住房问题
（位置：城市土地使用）
党的十七届三中全会以后，深化农村土地制度的改革已成为全社会关注的一个重要课题。在新形势下，深化农村土地制度改革是继续推进我国农村改革发展的一项重要任务，是推进城乡经济发展一体化的必然选择。深化农村土地制度改革势必要求我国进一步完善农村土地承包经营权流转机制、保障农户宅基地用益物权、破除城乡二元结构、建立统一的城乡建设用地市场，最终实现农村土地的优化配置。它不仅涉及到我国18亿亩耕地、1.77亿亩园地、39.29亿亩牧草
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地承包权的流转，也涉及到4亿亩农村建设用地、270多亿平方米的村镇住宅和宅基地，以及60多亿平方米的村镇公共建筑和村镇生产性建筑、五六十亿平方米的小产权房的流转，还必然与广大城乡居民住房问题有着密切的关系。
在新形势下，我国深化农村土地制度改革的核心内容是构建农村土地流转新制度。农村土地流转新制度，尤其是关于保障农户宅基地用益物权、允许农民依法通过多种方式参与开发经营城镇建设用地范围外的经批准占用农村集体土地建设的非公益性项目、逐步建立城乡统一建设用地市场等诸多政策，将为我国住宅产业的发展开辟新的空间，对解决我国城乡居民的住房问题产生深远的影响。
第一，土地流转新制度的建立，将对我国农村居民住房问题产生重大的影响。长期以来，由于我国农村土地产权不明晰，在工业化和城市化过程中，农民的土地权益得不到有效保护，在土地征用过程中的级差收益往往被地方政府攫取，农民只能得到5%-10%的很少的征地补偿，大量土地的“农转非”收益被各级地方政府和工商企业截留侵蚀。大量农村土地被半无偿地占有之后，不能向非农产业转移的农民失去土地，往往造成很大的社会问题。据中央财经领导小组办公室副主任陈锡文估计，从改革开放到2003年，通过低价征用农村土地，至少使农民蒙受了2万亿元的损失。由于农民土地承包权和房屋产权不能作做抵押，农民为改善生活和推动生产的融资活动也受到很大的制约。就住房领域来说，如果农村土地流转的新制度能使农村宅基地得以顺利流转，能使农民拥有宅基地的永久使用权和完整物权，则必将更好地保障农民的住房权益，他们对于土地的自主意识就会增加，认知就会增强，自我保护意识就会提升，农民的住房权益就能得到稳定保障，遇到征用或拆迁时，就可以按照完整产权评估，从而确保公平交易，保障其合法利益不受损失。同时，宅基地上各种权利的理顺与赋予，并通过商品化实现市场化，土地的价值就能凸显出来，土地的财产性就能真正得以实现，从而为农民创造更多的财产性收入，对解决和改善农民的住房问题提供重要的资金支持。此外，在相关制度及法规的约束前提下，农民可以自由处置房屋和宅基地，既可以获取改善住房条件的有效资金，也为农民住宅财产的传承和转移创造了条件。
第二，土地流转新制度的建立，对我国城镇居民住房问题也会产生重要的
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影响。毋庸置疑，土地制度是决定住宅产业发展的重要因素。目前全国普遍出现城市建设用地不足的现象，东部地区这一矛盾尤其突出，制约了我国住宅产业的发展，也在一定程度上促使部分城市近些年来房价上涨过快，使得居民住房问题成为全社会广泛关注的社会问题。而目前我国有3万个建制镇和集镇，300万个村庄，4亿亩农村建设用地。城镇和村镇房屋建筑面积达510多亿平方米，其中城镇房屋建筑面积已经达到180多亿平方米。这就意味着，如果使4亿亩建设用地（多属宅基地）、300多亿平方米的村镇房屋流动起来，将会对我国土地市场，进而对住宅市场产生深远影响。十七届三中全会明确指出，在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设的非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。这就为一些城市或区域试点探索新的城市土地供应方式，实现城乡一体化提供了政策保障。农民、集体、地方政府和开发商在土地供应中的地位和作用将会得到改变，土地要素配置的市场化程度将得以提升，土地资源将得到更加有效的利用。这将逐步改变现有的城市土地供应方式，即使是带有一定限制条件的农村宅基地流转，也将使土地资源紧张的局面获得一定程度的缓解，有助于建立和完善可持续发展的开发建设模式，从而影响城市住宅产业的发展，进而有助于解决和改善城镇居民的住房问题。
第三，土地流转新制度的建立，还会对我国进城农村剩余劳动力住房问题产生积极的影响。城市化是我国现代化的题中应有之义。伴随我国改革开放30年，尤其是近十几年来，农村剩余劳动力开始大规模向城市转移。受二元经济结构的影响，近10多年来，我国进城农村剩余劳动力工资水平增长乏力，许多城市的农民工工资基本上没有什么变化，扣除物价上涨因素，实际工资增长缓慢，甚至在一些年份还出现了负增长。由于农民工工资水平低下，所以绝大多数农民工居住条件较差，甚至很艰苦，多数农民工住在工棚或集体宿舍，即使是租赁住房，人均居住面积大多远远低于各个城市规定的最低居住标准。农村土地流转的新制度，尤其是农户宅基地用益物权的行使、经批准允许农民依法通过多种方式参与非公益性项目的开发经营等政策，则可以改变农民的财产规模和融资能力，使农村土地使用权实现资本化，发挥农村地产资产经营的财富效应，在短期内增加农民的家庭财富总量。这将有力地改善进城农民的生活条件和收人水平，使其具有一定的经济实力在城市改善住房条件，甚至购买商品住房，在城市安家落户，
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从而显著增强其迁居城市的能力和改善其适应城市生活的条件。农村宅基地流转如同上世纪90年代公有住房使用权可交换一样，都是特定历史条件的产物，具有特定的经济特征，允许和放开其交易具有重要的现实意义和积极作用。部分地方政府试点的“宅基地换房”、全产权“农民公寓”换取农民宅基地、宅基地使用权股权化等做法，都是宅基地流转实践中的有益探索，必将对我国进城农村剩余劳动力住房问题产生积极影响。
当然，由于上述农村土地流转制度是一个新生事物，如果要使其充分发挥作用，促进我国城乡房地产业持续健康发展，并逐步缓解和解决我国城乡居民的住房问题，还需要着力构建和提升一系列配套政策和服务，为政策效果的充分发挥创造条件。具体而言：一是要加强宅基地流转的相关法律、法规配套，使流通服务业在这一领域更好地获得政策支持，合规有序地发挥应有的功能与作用。二是地方政府应勇于尝试、实践，通过政策和制度创新，推动本地区宅基地流转及房地产流通服务业的发展。三是要建立一二三级市场联动体系，充分促进宅基地、新房、旧房的流转，在规范中搞活市场，优化资源配置。此外，还可考虑加强房地产流通服务企业建设，建立规范化、专业化的村镇房地产流通服务企业，以及城乡房地产置换公司，切实推动宅基地及村镇房屋的流动。在这一过程中，可研究推进成立村镇房地产流通服务业行业协会，并建立城市与村镇行业协会之间的沟通与合作机制，以便更好地指导企业运作，协调市场运行，从而有效地推进相关工作。
资料来源：张永岳，《探索与争鸣》，2010年第2
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第四章 地租与土地区位
CBD
（位置：城市土地区位）
中央商务区（CentralBusinessDistrict）简称CBD，最初起源于20世纪20年代的美国，意为商业会聚之地。现代意义上的中央商务区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。中央商务区（CBD）的概念核心是基于产业聚集效应，搭建一个商务交易集中的平台，成为一个与商务活动相关的金融、商贸、传媒、广告、服务、酒店、展览等行业聚集的场所。同时，由于CBD区域员工的生活需要，配套增加居住、消费、娱乐、文化等相关设施。该区域具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动，而载体是房地产（写字楼、公寓、酒店、展览、商铺等）。商务中心区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际大都市的一个重要标志。
资料来源：http://news.sina.com.cn/o/2008-11-26/082114787684s.shtml
创智天地选址原因
（位置：决定城市土地区位的主要因素）
创智天地位于上海市杨浦区，规划占地约84万平方米，包括创智天地广场、创智坊、江湾体育中心以及创智天地科技园四大部分。
创智天地以教育、科技、文化、研发及创业为基础，创造了一个能吸引、培养和留住优秀人才的创新知识型社区。选择在杨浦区打造创智天地主要基于以下五个原因：1、杨浦区城区竞争力急需提升。杨浦区有百年的工业文明，是中国近代工业的摇篮。随着上海改革开放的不断深入，20世纪80-90年代，杨浦区的工业外迁和转移后，其经济发展速度相对于上海其他城区较慢，需要寻找新的
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经济增长方式和增长点来加快发展，提升城区竞争力。2、杨浦区丰富的智力资源与巨大的发展机会。杨浦区大学云集，有百年大学文明，一共分布着14所大学、22个国家级重点实验室和150家科研院所。共有40多位两院院士、9000多名大学教师、13万大学生生活、工作在杨浦区。汇聚一处的得天独厚的智力资源有着巨大的发展机会。3、“科教兴市”推进“工业杨浦”走向“知识杨浦”。迈入21世纪，上海市政府把“科教兴市”推到了城市发展战略高度。杨浦区政府结合“科教兴市”的城市战略背景，充分利用其丰富的智力资源，提出了“知识杨浦”的发展策略，从 “工业杨浦”走向“知识杨浦”。4、市政设施的修缮和再生。杨浦区有百年市政文明。1929年上海市政府划定今江湾五角场东北地带作为上海市中心区域。1930年上半年开始建造市政府大厦、图书馆、江湾体育场等市政设施，今天已有了进行修缮和再利用的机会。5、政府支持。在有限的都市空间中能够让创智天地在约84万平方米的土地上发展可以说是政府对创智天地最大的支持。杨浦区政府批准成立的上海创智天地园区管理委员会，亦为创智天地的公司企业提供公司注册、税收激励、财政扶持等全方位的支持和帮助。
资料来源：乔东华，陈建邦，营造“创智天地”，《时代建筑》，2009年第2期。
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第五章 房地产产权与房地产制度
走进大家：科斯
（位置：制度的一般理论）
1910年12月29日罗纳德·哈里·科斯出生于伦敦的威尔斯登。 新制度经济学的鼻祖,1991年诺贝尔经济学奖的获得者。 科斯的代表作是两篇著名的论文。其一是1937年发表的《企业的本质》，该文独辟蹊径地讨论了产业企业存在的原因及其扩展规模的界限问题，科斯创造了“交易成本”这一重要的范畴来予以解释。所谓交易成本，即“利用价格机制的费用”或“利用市场的交换手段进行交易的费用”，包括提供价格的费用、讨价还价的费用、订立和执行合同的费用等。科斯认为，当市场交易成本高于企业内部的管理协调成本时，企业便产生了，企业的存在正是为了节约市场交易费用，即用费用较低的企业内交易代替费用较高的市场交易；当市场交易的边际成本等于企业内部的管理协调的边际成本时，就是企业规模扩张的界限。另一篇著名论文是1960年发表的《社会成本问题》，该文重新研究了交易成本为零时合约行为的特征，批评了庇古关于“外部性”问题的补偿原则（政府干预），并论证了在产权明确的前提下，市场交易即使在出现社会成本（即外部性）的场合也同样有效。科斯发现，一旦假定交易成本为零，而且对产权（指财产使用权，即运行和操作中的财产权利）界定是清晰的，那么法律范并不影响合约行为的结果，即最优化结果保持不变。换言之，只要交易成本为零，那么无论产权归谁，都可以通过市场自由交易达到资源的最佳配置。斯蒂格勒（1982年诺贝尔经济学奖得主）将科斯的这一思想概括为“在完全竞争条件下，私人成本等于社会成本”，并命名为“科斯定理”。科斯被认为是新制度经济学的鼻祖。
资料来源：http://wiki.mbalib.com/wiki/
农地交易的重庆试验
（位置：中国农村土地制度的变革）
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城市化过程中，全球存在的普遍规律是，城市建设用地大量增加，农村建设用地相应减少，土地集约化利用水平不断提高。由于城乡二元体制阻隔，我国城市化出现了与之相悖的情形。
以1996-2004年为例，农村人口减少了11%，而农村居民点建设用地却增加了1.7%。全国耕地紧逼18亿亩保护红线。城市化、工业化进程，正在遭遇严峻的“土地困局”。
为此，中央提出了建立城乡统一的建设用地市场的新要求,寄望通过市场化交易平台,弥补试点工作中的不足,更好地实现城乡建设用地增减挂钩、耕地占补平衡的目标，促进土地集约化利用，走出“土地困局”。
2008年12月4日，重庆农村土地交易所挂牌成立，标志着全国首个城乡统一土地交易平台应运而生。2009年1月，国务院印发《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》文件，明确要求“设立重庆农村土地交易所，开展土地实物交易和指标交易试验，逐步建立城乡统一的建设用地市场，通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，率先探索完善配套政策法规。”
重庆农村土地交易所，是以“地票”和农村土地承包经营权、集体建设用地使用权等实物交易为主要交易品种的集中性交易平台。
“地票”是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地复垦为耕地而产生的建设用地指标。按照“占补平衡”的原则，通过“地票”交易，转让给有建设用地需求的对象。其目的是通过盘活农村存量闲置的建设用地，一方面解决城市发展的用地指标需求，另一方面解决农村发展缺乏资金的问题。而“实物交易”，是指农村集体土地使用权或承包经营权的流转交易。主要包括耕地、林地等农用地和集体建设用地的使用权，荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村未利用地，以及农村土地承包经营权折资入股后的股权或收益分配权交易。其目的是促进农村土地资源向龙头企业、经营大户和合作经济组织集中，避免弃荒撂荒，促进农业生产的规模化经营。
“地票”是土交所交易业务的主要标的物。“地票”的形成和使用须经过四个基本环节：一是复垦。在农民自愿和农村集体经济组织同意，且留足农村发展空间的前提下，可提出土地复垦立项申请，经区县土地行政主管部门批准后，可将农村建设用地进行复垦，变为耕地。二是验收，实行“三级”验收制度。在土地整
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理完毕后，首先项目业主自查复垦质量，再由区县土地行政主管部门会同农业部门严格验收，并按一定系数折算为有效耕地面积，最后由市土地行政部门核发农村建设用地复垦验收合格证，以此作为“地票”的来源。三是交易。 “地票”通过农村土地交易所面向社会公开交易，购买者可以是一切农村集体经济组织、法人或其他组织，以及具有独立民事能力的自然人。四是使用。 “地票”持有人可在符合城市总体规划和土地利用总体规划的区域内，选定待开发的土地，凭“地票”完成征地安置补偿，并按招、拍、挂有“地票”有关规定取得国有建设用地使用权。
“地票”交易包含出让、转让、质押三种类型。出让是指建设用地复垦后形成的用地指标首次在土交所交易的行为。转让是指“地票”持有人将“地票”再转移的行为。 “地票”在缴清价款并持有一年以上可转让。 “地票”有效期为2年，超过期限未落地使用的，由土交所回购。 “地票”竞得人缴清价款，办理“地票”登记并取得证书后，可依法申请办理“地票”质押。
资料来源：黄奇帆，农地交易的重庆试验，瞭望，2010年11月8日。
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第六章 房地产产品与供求－案例和相关知识
相关建筑物照片
（位置：可分别放在产品这一节）
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努力实现住宅市场的供求均衡
（位置：房地产供求均衡）
在我国现阶段，住宅市场供求均衡是有比较大的难度，但又必须去努力实现的。由
于住宅供求双方是动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、常见的，而他们的均衡态是相对的、有条件的。在现实经济生活中，绝对均衡是偶然的，几乎是不存在的。相对均衡又有两种形态：一种是求略大于供的基本均衡态，另一种是供略大于求的基本均衡态，理想的状态是供略大于求的基本均衡态。当然在市场机制的作用下，这两种基本均衡态，又是可以互相转化的。同时，由于住宅市场的复杂性以及供给和需求种类的多样性，总量上达到均衡不代表整个住宅市场达到均衡，可能还会存在结构上的非均衡性，而研究结构上的均衡相比总量上的均衡更具有现实意义。
在此，认识住宅市场供求均衡原理的现实意义在于：在微观层次上，房地产商应该重视住宅市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整生产经营策略和计划；在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡状态。实现住宅市场供需均衡的基本方法主要有：
调节税收。国际上很多国家是通过税收来使房地产市场达到均衡的。如韩国通过加大房地产税收力度，对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9％至36％提高到50％等。同时，房产价格中包含供应商应交纳的一些税金，调低某些税的税率，如适当调低与房地产相关的土地增值税率、耕地占用税率、土地使用税率等就会降低房产的价格，就会使供给曲线向下移动。促进供需达到均衡状态。
调控土地。政府必须加强规划和土地的引导调控作用。适当加大土地供应量和房地产开发投资规模。而对于加大土地供应量要以盘活存量为主，适当加大新增住宅用地的供应。这样增加供应量使供给曲线向下移动，相应需求也会相应的增加，需求曲线向上移动，在这样的变化中，会重新达到均衡点。同时，着力增加廉租房、中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房的供应等，以使住房
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结构趋于均衡。
调整利率。利率是有效的货币政策手段，对经济过热或者经济萧条都有着明显的作用。很多金融体系健全的发达国家将调整利率做为完全依靠的货币工具。自2004年6月到开始2006年6月，联邦基金利率由1%升至5.25%，导致美国楼市开始降温，空置率上升，房价下跌。利率上调可以使供给曲线向上移动，同时使需求曲线向下移动，促进供需达到均衡状态。
调节信贷。信贷可以通过供给和需求两个方面进行调节，对于供给，如现在的“房地产开发项目自有资本金比例提高到35％及以上”；对于需求，如“申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%”。紧缩信贷使供给曲线向上移动，使需求曲线向下移动，使供需达到均衡状态。
当然单一的住宅市场仍可能满足不了整个社会，特别是低收入阶层的住房需求。为此，就需要通过住房保障制度的建立和完善来弥补，以实现整个社会住房需求与住房供给的相对均衡。
第七章房地产市场与价格
房地产市场运行模型及其基本设定
（位置：第二节或本章正文最后）
房地产市场的运行，是其价值运动与实物运动的统一。房地产市场的良性运作，必须使其价值运动(由房地产有效需求导致的租售活动)与其实物运动(新增房地产供给量及整个房地产供给量)相吻合。因此，在理论上可以认为房地产市场的现实运动，至少应包括房地产租赁、出售、增量供给、存量调整这些内容。或者说，房地产租赁、出售、增量供给、存量调整这四个方面，构成了现实社会中房地产市场运行的基本内容。
先从房地产租赁角度看，最核心的问题是租金水平的确定。对一般企业来说，房地产资产可以视为许多生产要素中的一种，同其他生产要素相类似，房地产要素使用的比例取决于企业的生产水平和该生产要素的相对成本。对居民而
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言，就是在相对固定的收入约束下，如何将之在不同的商品间进行分配，以求其满足程度最大化。这种经济性的选择，是考虑将多少收入运用于住宅的需要。虽然，由于目前我国住宅还未完全实现市场化、商品化的分配机制，居民用于住宅支出的经济选择通常是以非货币的形式表现的，但通过一定的手段也可以将其折算为货币形式，基本点仍如上述。这样，居民对住宅的需求取决于其收入和相对于其他商品的住宅占有成本。因而，尽管现实的房地产市场上并不是都以租金来衡量使用房地产产品的收益或成本的，但从理论上通常可以进行适当的转换。即对租赁房地产者有明确的合同租金：对自身拥有房地产资产的企业可以用生产要素价格来衡量；对拥有自己住宅的居民可以用占有成本来确定租金水平。
再从房地产销售角度看，核心问题是价格。由于房地产是一种高价值的资本品，因而其产出和价格决定于资产市场。在此市场上，对房地产资产的有效需求应该等于供给，即市场成交量处于均衡状态。至于供给和需求压力处于什么地方则表现在房地产价格是处于高位还是低位。一般情况下来说，住宅价格很大程度上取决于有多少人希望拥有自己的住房以及有多少投资者希望拥有这样的空间以及有多少空间可以提供到市场上来。在上述两种情况下，房地产市场都会由于价格的调节使其趋于均衡状态。即在供给水平不变的情况下，需求的增加将促进价格上涨；反之，在需求水平稳定的情况下，供给量的增加将使价格回落。
此外，从房地产供给来看，新建房地产即房地产增量是决定房地产供给总量及存量调整水平的关键。新建房地产的供给量取决于正在建筑的部分和这些资产的价格相对于重置成本(包括土地成本)趋于均衡状态。然而从短期来看，这两方面可能有极大的差距，原因在于建筑过程的巨大时滞或因为其开发建设的长周期性。例如，当房地产需求量急剧增加，而短期内房地产资产供给水平固定，这样，与需求增长相应的价格同比例上涨。而当价格上涨到高于建筑与土地成本之和时，就会促进新开发量的扩大，随着建筑周期的完成，新的房地产供给量进入市场，从而能够满足上述的超额需求，也导致房地产存量水平的调整，即总供给的增加。这时，价格便开始回落，趋向于同重置成本相等。
在此，本文主要运用数学中的直角坐标系表示整体的房地产市场状况，设计出如下四象限模型(见图一)。其中第一和第二象限表达了房地产市场上的价值运动过程，第三和第四象限则表达了房地产产品的运动过程。为了简便起见，模
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型中一般只涉及相互关系的描述及机制分析，避免使用纯粹数学公式的推演。此外，实际计量单位中价值量如价格和租金用一般货币单位(元)表示，实物量如新建筑量和建筑存量等用平方米、套等来测度。联系价值运动和实物运动过程的关键有两个方面：一是租金水平。它是决定房地产资产需求的中心，从投资的角度来看，拥有房地产资产，同时也就意味着获得了收益水平，从而会大大改变房地产需求量。可以说，房地产需求对租金变化是相当敏感的。二是建筑或开发部门(房地产企业)的行为。如果这一部门提高其房地产供给水平，在需求短期固定的情况下，会直接导致房地产租金进而是价格水平的下跌，虽然这要在完善的市场经济体制下，才能很快表现出来，但作一种理论分析，完全可以剔除各种非市场力量的扭曲性限制。
1、租金水平的决定
第一象限的两条轴中。纵轴代表单位面积的租金，横轴代表房地产资产存量。向下倾斜的曲线表示在给定经济状态下相对租金的房地产需求。沿着这条曲线表明给定一个租金水平，在横轴上表示的房地产的需求量。如果居民或企业趋于不管租金水平多高而有一个相同的空间需求量，即需求是无弹性的，那么曲线就会更平坦些。相反，如果房地产需求对租金相当敏感，那么曲线会更陡直些。如果经济形势发生了变化，那么整条曲线就会移动，即当企业和居民需求增求加时，曲线向上方移动，表明在相同租金下需求水平更高，而经济衰退时则会促使曲线向下方移动，影响恰好相反。
在均衡状态下，对房地产的需求量设为D，它等于房地产存量，这样，均衡租金R必然等于需求与存量相等时的租金水平。需求是租金和此时经济状况(E)的函数，即，D(R，E)=S。
2、价格形成
结合房地产市场上的存量供给由资产市场决定的条件，那么，租金决定于横轴上的房地产存量水平，在此租金水平下，考察第二象限的资产市场，它代表资产市场的一部分，其两条轴代表租金和单位房地产资产的价格。从原点发散的射线的每一点都表示特定的租金 和价格的比率，它代表对房地产资产的资本化比率(I)。它是投资者为持有房地产资产的收 益折现率。一般地，有四个因素决定和影响资本化比率：(1)经济中长期利率；(2)预期租金 增长率：(3)
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与租金收入相关的各种风险水平；(4)与房地产投资相关的税收法规。较高的资本化比率表明射线更接近于垂直，反之，较低的资本化比率则表明射线更为平坦一些。资本化比率在此假定是由外生的环境给定的，其基础是利率和广义的资本市场上所有资产(股票、债券、短期存款等)的回报率。所以，在给定租金水平下，运用资本化比率可以得出房地产资产的价格：P=R／I。
图一：房地产市场运行模型
3、新建筑量的供给
第三象限是资产市场的另一部分，决定了新建造的房地产资产量。曲线f(c)代表房地产的重置成本。在这种形式中，重置成本随着建筑活动水平(C)的扩大而增加。因而曲线沿左下方移动。由于价格低于某一特定水平以下时，将无法弥补建筑成本，所以在这一点，与价格轴相交得出的是最低水平的新开发量。如果这一建筑量在任何相似的成本水平下都能供给，那么射线将接近于垂直。建筑瓶颈、土地稀缺性和其他开发方面的限制将导致供给缺乏弹性。所以射线会倾向于水平。给定房地产资产价格，向下与重置成本曲线相交决定了新建筑量水平，在这里重置成本和资产价格相等。在同样价格水平上，建筑量水平越低意味着利润水平越高，而建筑量水平越高则表明利润水平越低。这样，新建筑量(C)将由其重置成本(f(c))与价格相等的点决定，有P=f(c)。
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4、建筑存量的形成和调整
在第四象限，新建筑量的年流量c，转换为房地产的长期存量，存量的变化△s，在给定时期等于新建筑量减去由折旧比率(δ)和存量的乘积，即△S=C-δs。当房地产市场处于均衡状态时，重置成本等于价格，这样的年新建筑量只够弥补折旧，所以这时折旧将等于新完成量，△S=0，这时可得：S=C／δ。
正是在上述基本认识的基础上，提出房地产市场运行模型及其基本设定，以此可作为房地产市场分析的一种工具。并以此来分析其与国民经济宏观变量，特别是经济增长信贷规模、利率水平之间的相互作用机制。
房地产二、三级市场联动的实质与突破口
（位置：房地产市场及其运行）
在目前情况下，为了扩大内需，住宅建设要成为新的经济增长点，在一个短期内扩大投资是比较容易见效的，也是应该的。但从长远来看仅此是不够的，一定要千方百计地拓展市场，其中房地产二、三级市场联动以及房屋置换就是一个重要举措。
上海在房地产市场发展过程中，\"90年代前期主要是沿着“一、二、三”思路进行的，所谓以“一、二、三”的思路来考虑。首先，政府考虑在房地产一级市场上把土地批租出去，出让出去，来取得财政收入；然后，开发商就考虑大量开发，使增量房产市场迅速扩大，从而形成房地产市场迅速扩大的局面；三级市场问题考虑比较少。这样的思路，在\"90年代中期以前的确取得了比较大的收益。没有这样一个思路，在\"90年代上海房地产业乃至整个城市建设这么快的发展速度是难以想象的。所以，它在历史上是发挥了积极作用的。到\"90年代中期后，矛盾逐渐暴露出来，突出的表现是一级市场调控不力，土地出让过多；二级市场消化不良，出现大量空置商品房，市场开始降温；三级市场基本没有搞活。面临这样一个矛盾，从1996年开始，上海市采取了一系列政策来搞活房地产二、三级市场。与此同时，从理论研究角度，也在考虑能否换一个思路，即把三级市场放到重要的位置上来？在现实经济生活中，如果仅考虑二级市场新增商品房的出
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售问题，有能力购买新房子的是少数，即使有银行信贷的支持，即使在上海这样一个在全国收入较高的城市来说也是少数。但差不多每一个居民，每一个家庭，随着时代的进步、社会的发展，都有改善自己居住房屋的愿望，没房子的想有房，住一室一厅的想住二室一厅，住二室一厅的想住三室一厅，这里就有一个存量房市场的开拓问题。上海1300万人口，空置房1000多万平方米，绝对量不少，但是如果把空置房按人口平均，每人增加一个平方米建筑面积，就可以消化掉。所以就是提出这样的思路，通过“三、二、一”的思路来扩大房地产市场容量。具体地说，就是把三级市场的交易激活、放大，来带动二级市场的销售；然后根据二级市场流量情况，来规范一级市场，反馈到一级市场土地的批租量、出让量。要做到“三、二、一”这样一个思路，就要把三级市场的运作与二级市场结合起来，这就是房地产二、三级市场联动。房地产二、三级市场联动的实质用一句话来概括，就是集中力量在一个比较短的时间内迅速促进或盘活住房存量交易，来加快增量商品房的消化。简要地说，即盘活存量、消化增量，这就是二、三级市场联动的实质。
房地产二、三级市场联动的枢纽、突破口在那里？经过市场分析，我们认为，这个枢纽就是房屋置换，房屋置换就是突破口。因为通过房屋置换，它可以把存量房市场激活。居民想改善自己的居住条件，存款不够，加上银行贷款不够，有的单位有些支持，有的单位没有支持。但是每家人家的住房不管它大与小，新与旧，总有一个居住房屋，把这个居住房屋看作居民可用的“资本”，把这种“资本”的能量释放出来，不就可以提高我们居民的支付能力了吗？这样的房屋置换，可以小的旧房换大的旧房，也可以旧房换新房。据经验数据，上海每3—4套存量房交易会带动1套新房的销售。由此，就明确地提出了“以房屋置换为突破口，实现房地产二、三级市场联动”这样一个理念。在实践中，就是通过这样的举措来盘活存量、消化增量，拓展市场，扩大住房有效需求，促使住宅消费成为热点。
从近年来的实践看，房地产二、三级市场联动是一个系统工程，要真正做到房地产二、三级市场联动，就必须很好地整合各种社会资源。房地产二、三级市场联动过程中的社会资源整合，有的难度大一点，有的难度小一点，都需要一个一个地进行。如关于差价换房的政策问题、房屋置换的银行贷款问题等，都要经过专门的研究讨论制定出方案来进行，还要制定一个个操作流程，整合各方面
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的力量。可见，房地产二、三级市场联动是必要的，但真正要搞好，社会各种资源必须要有效整合。因此，要结合各地的具体情况仔细研究，认真分析，在统一思想认识的基础上把各种有关的社会资源，包括政府的政策制定、行政管理，企业的资金投入、市场运作、银行的信贷支持、舆论的必要引导等等，进行有效地梳理、整合、对接，形成一股整体的合力来推动存量房市场，把这个市场激发起来，活跃起来，就能真正做到以房屋置换为枢纽，实现房地产二、三级市场联动，从而促使房地产市场更健康地发展。
资料来源：张永岳，《中国房地产》，2000年第6期。
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第八章 房地产开发与投资－案例和相关知识
七通一平
（位置：房地产开发的主要程序和前期工作）
三通一平：指施工现场路通、水通、电通和场地平整的简称。
七通一平：指对居住区开发前期工程要求的简称。“七通”通常指道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”指土地平整。 建筑面积：建筑物各层面积的总和。各层建筑面积，按建筑物外墙（柱)勒角以上的外围水平面积计算。具体包括三个部分：使用面积，指居住用房、辅助用房的净面积；交通面积，指作为交通联系用的空间或设备所占用的面积；结构面积，指建筑结构构件、通风道、烟道等所占用的面积。在具体计算建筑面积时，应执行有关规定。例如，层高在2.2米以下的技术层、夹层、地下室、半地下室和突出屋面的楼梯间、机房、水箱间，不计算建筑面积；室内停车场，以其车库层数计算层数，按各层水平投影面积乘以自然层数计算建筑面积。
容积率：又称建筑面积密度，指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区总用地面积的比值表示。其计算公式如下：容积率=总建筑面积/住宅用地总面积
日本对外房地产投资
（位置：可放在本章正文后面）
一、日本房地产对外投资发展历程
资本市场的国际化和经济全球化的趋势，已经使大多数投资者的目光不再局限于国内，国际房地产市场的不确定性如同一把双刃剑，既以其潜在的高额回报率和风险分散化优势吸引着投资者，又因为不确定性产生的高风险让投资者却
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步。作为对外直接投资的传统大国，日本在对外房地产投资方面也保持着领先的优势，尤其是在1985—1994年期间日本掀起了对外房地产投资的热潮。
20世纪80年代，日本成为世界最大的债权国，房地产成为对外直接投资中比重最大的组成部分。从1985年起，日本的建筑企业、房地产开发商、贸易和保险公司以及其他投资机构纷纷在世界各地的主要城市和旅游胜地开发写字楼、饭店、旅游设施和住宅，其中以美国和澳大利亚为主要东道国，到90年代初，由于不动产贬值，导致投资者纷纷撤回资金。
1982年以来，日本的房地产FDI大致可以分为以下几个阶段：1982-1990年的迅猛增长期、1990-1992年的衰退期、192-1997的平稳期和1997—2000年的衰退期。
1984-1990年，日本对外府地产投资呈快速增长的势头，从1984年的4.3亿美元增长到1990年的111亿美元，其中1985年是1984年的3倍，1986年又是1985年的3倍，1987年的增幅也达到了60％。到1990年，日本的房地产FDI规模是1984年的25倍，其增长幅度是惊人的。
从1990年开始，日本房地产FDI开始大幅度下降。仅两年的时间，1992年就不到1990年投资额的一半，下降幅度非常大。
1992—1997年期间，日本房地产FDI基本保持在60亿美元左右，这5年波动幅度不大。
1997年之后，日本房地产FD1再次下滑，到2001年投资额下降到6亿美元左右，下降到1985年前的水平。
二、日本房地产对外投资的投资方式与投资战略 (1)投资方式
日本的房地产FDI，根据其投资活动的方式、投资者类型和投资动机，可以分为以下几种类型：第一，一部分开发商和建筑商在国外进行综合开发，然后保留不动产的所有权，以出租和不动产升值为主要获利方式。第二，一部分开发商购买或开发国外房地产，尤其是办公楼，然后出租或者出售给其他投资者(大部分是日本境内小投资者)。第三，部分投资者(主要是旅游公司)在国外旅游地区投资获得(以开发为主)饭店或度假村，以日本游客为主要服务对象。第四，部分机构投资者，例如寿险公司以投资组合方式，把国外的办公楼等不动产作为投资
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组合的一部分。
在上述四种类型的投资活动中，前两种主要是由于国内和国外的不动产市场差异造成的，例如国内的不动产价格过高，国外的价格相对较低，对于国外不动产升值的预期是前两种投资的内在动因。另外，顺畅的融资渠道，国外不动产市场机制的灵活和自由性以及国外政治的稳定性等，又为投资者创造了有利的客观条件。
第三种投资属于利用国外优势资源，主要是旅游资源，通过投资并向国内居民提供旅游服务来获利。在四种投资者中，这种投资是惟一有动机进行持续经营，通过改善经营管理来吸引更多的游客，对于这类投资，不动产只能是旅游公司经营的载体，它的地理位置、环境以及使用功能可能会成为旅游公司经营竞争优势的一部分，但是却不能代替旅游企业的经营和管理。
最后一种属于组合投资，以分散风险为主要投资目的，是一种典型的资本经营。对不动产的投资，动因是不动产的收益风险特性，投资者很少关注经营的控制权。
（2）投资战略
由于不动产这种特殊的资产，除了经济功能以外，还有着很强的社会属性，所以在不同的国家和地区对不动产的理解有所不同，这与不同国家的文化、传统以及国家所处的发展阶段有关。日本投资者对于不动产的理解与其他国家也有区别，主要表现在对房地产价值的理解以及由此引起的投资战略的选择。
日本投资不动产更为关注的是不动产的价格走势，而且经常在不动产升值的时期进行投资。由于过分强调不动产价格趋势，而忽视了不动产实际应有的价值，直接导致了日本20世纪80年代的房地产市场泡沫。
与日本这一显著的特征相比较，其他国家的投资者在强调市场价格走势的同时，相对更强调不动产的收益能力。日本银行的经济学家TaashiKiuchi曾经做过总结：几乎所有的美国不动产投资者都突然意识到，他们购买的美国不动产的价格明显超出了应有的市场价值，但是日本投资者却在继续购买。
美国的不动产价格在1989年之前一直上升，除日本以外的其他国家投资者在1983年之前投资增长很快，但是在1983-1989年的持续上升期间却不断减少。日本的投资者不同，他们的投资和不动产价格一起上升，直到1989年到达最高
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点。当美国的不动产价格下挫时，日本的投资开始明显减少．而且幅度非常大。其他国家的投资者则相对比较平稳。
一般来说，不动产投资以获取两种主要收益为目的：一种是出租或经营不动产获取的租金等收入；另一种收益来自于不动产的升值。显然，与其他国家的投资者相比，日本的投资行为表明了他们更关注后者。日本的不动产投资带有明显的套利或投机行为。
从日本的投资时机选择来看，日本的房地产FDI的大部分投资者主要是以套利为目的。日本国内的不动产价格猛涨，使得日本投资者对美国等一些发达国家形成了类似的价格预期，所以纷纷投资国外房地产，以期获得价格上涨所带来的收益。
资料来源：李文斌，《国际房地产投资：利益、风险与制度》，中国财政经济出版社，2007.6。
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第九章 房地产金融与服务－案例和相关知识
房地产信息集成服务
（位置：房地产信息服务）
房地产信息集成服务，是指运用计算机和网络技术，把各种各样的房地产信息进行采集整理，通过对信息的综合分析研究形成房地产资讯，并依托专业的研发平台（机构）为相关房地产企业决策提供完整而深度的咨询服务。“标准化”、“数字化”、“模型化”是房地产信息集成系统的三个关键词，也是衡量其优劣的三个指标。标准化是指信息采集与分类的标准化，是房地产信息集成系统的基础；数字化是指各种信息转化为数据库的过程，就如普通相机只能模糊成像，而数码相机就能把图片转成数字格式，从而方便存贮；模型化是指通过各种模型对数据进行分析，从而生成科学化的资讯。
任何信息集成系统的核心部分都是数据库，数据库的容量和数据的正确性直接决定了系统的水平，而查询、统计、搜索等只是在数据库基础上衍生出来的功能。
1．数据库查询功能
房地产行业的区域性，使大部分信息只是对区域市场有参考价值。虽然区域市场不同，但数据库的数据分类及查询方式应大同小异，比如一个完整的区域数据库应包括：土地、住宅、办公、商业四大分类市场的各相关细项信息；针对具体项目，还应包括基本概况、周边配套、产品规划、营销推广、媒体投放等全方位的数据。
2.GIS地图地理查询
G I S 地理信息系统是一项成熟的技术，也是相关系统的核心技术。可通过与测绘院合作，吸纳了最权威的地理信息和基础数据。地图叠加的建筑物地形
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图每年进行数据更新，地形图可清晰详尽的展示最精确的房型位置、层数等具体地理信息。此外，采用卫星照片，提供0.6米和2.5米两种精度的影像资料，更直观形象的展示地形地貌和周边物业。
3.数据库统计功能
建立于数据库上的功能中，查询功能属基本功能，高级搜索功能复杂程度提高，统计功能相对比较复杂。
统计范围一般涵盖了住宅、办公、媒体、土地、商业五大板块，真正实现了对上海房地产信息（土地、住宅、商业、办公等）及相关信息（规划、交通、地图信息、地理信息、属性信息等）的及时统计。以住宅统计为例，其中包括住宅供应量统计和住宅成交量统计;其中在住宅供应量统计中，用户通过搜索可以获得楼盘名称、推案时间、区域、环线位置、板块、住宅类型、总建面积、新增面积、新增套数、销售报价等信息。另外，用户还可以根据需要，对住宅的统计条件进行个性化设定，如可以限定住宅的供应价格区间，从而得到自己需要的统计信息。
当今信息时代和网络社会，许多信息是公开的，可以自由传播。如果仅仅依靠投入巨大的人力、物力、财力进行信息的采集、分类、整合，从而形成庞大的数据库和基于其上的查询、搜索、统计功能，从技术上讲，并不是特别复杂，但这还不能叫信息集成服务。“集成”体现在采集客观存在的信息，然后经过专业人员的智力分析，最终为企业决策提供有价值的建议。
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美国房地产投资基金西蒙
（位置：房地产融资）
西蒙（Simon Property Group）是美国REITs中的佼佼者，1997年成为第一支年收益超过10亿美金的REITs，1998年成为北美最大的房地产上市企业，2002年被纳入标普500指数，2006年被《财富》再度评为最受尊敬的房地产类企业第一名。西蒙成功的营商之道究竟是什么呢?
一、融资并购，实现高成长
自1993年上市以来，西蒙一直专注于零售类物业经营，而零售物业的主营收入与可出租面积(GLA)是强正相关的，西蒙可出租面积的增长主要来自并购，上市后用于并购的资金多达210亿美金。在绝大多数年份，并购带来的收入增加额占到全部收入增长额的70%~90%，是成长的最重要动力以1998年西蒙以59亿美元的代价收购CPI为例，通过该项收购，西蒙的物业组合中增加了17个区域购物中心、2座写字楼、1个社区中心和6个区域购物中心的权益，增加可出租面积1180万平方英尺，占当年总可租面积的7%。1998年西蒙的总收入同比增长了33%，其中40%来源于并购CPI。
二、优化资产组合，合理处置物业
对于零售物业REITs，其市场价值取决于每平方英尺可实现的销售额、底租和租出率。西蒙经营的物业主要有区域性购物中心、社区中心和精品店。通过分析可以明显看出，区域购物中心在各项指标上表现令人满意，构成了零售物业的高端市场，而社区中心在租出率上波动较大，而最近两年才开始经营的精品店方面还有相当大的空间值得发掘。
对低效率物业的处置是西蒙REITs经营中的另一个关键。所有的零售卖场都相当于一个资产组合，如果租出率低，必然使可出租面积贬值，造成空置资源的浪费，而且还会导致单位维护和管理成本过高，影响整个物业组合的利润水平，通常对这样的物业的处置方法就是出售。如果出售时的价格比购入价高，还能带来收益。美国REITs法规禁止恶意炒卖物业的盈利方式，但并不禁止为了提高经营效率或提高物业组合整体质量的正常出售。西蒙几乎每年都会出售一批物业，
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从最近九年的数据看，西蒙仅处置物业就获利1.89亿美元，相当于每年平均增加了两千万美元的收入，而平均每年交易额多达上亿美元，因此，处置物业已成为西蒙的主要经营活动。
三、合理规划融资，控制现金流
除并购外，西蒙每年还投入巨资用于对现有物业的装修、改扩建和开发新物业，这些资金主要来自于外部融资、处置物业和卖出股票和基金单位的收益，其中外部融资额所占比例超过一半，最高达到80%。西蒙频繁使用的融资方式包括普通和优先股/基金单位、无抵押担保贷款和债券、抵押担保贷款和债券、银行信贷、过桥贷款等。一个明显特点是，无抵押担保的贷款和债券占有相当大的比重，这是因为西蒙的财务和信用记录优良，其结果不仅使西蒙的融资较其他企业容易，而且因风险较低，也获得了较低的利息率，仅此一项，就使西蒙的竞争力大幅超过其他对手。
西蒙的主要收入来源于客户长期租约，所以融资战略也建立在长期固定利率债务上，再融资时努力将浮动利率负债控制在总负债的15%-25%之间。通过多种融资工具的组合运用，西蒙的付息类融资的综合利率水平在最低的时候可以达到12%，基本是在20%以下做小幅波动。财务数据显示，即使在西蒙大举并购的年份，基本上净现金流都是较好的。
从西蒙的案例可以看出，首先，零售物业REITs的经营涉及广泛的物业经营管理和投融资运作，除了日常经营方面开源节流、降低营运成本、提高盈利水平外，更重要的是如何投资，如何融资，如何以稳健充足的现金流支持扩大规模的资本运作。REITs在西方国家被纳入金融范畴，是房地产金融的代表性业务，对REITs核心管理人员的技能和知识结构有很高的要求。
其次，零售物业REITs的发展取决于零售商业的成熟程度，正如西蒙所展示的，成熟的区域购物中心是REITs获得市场价值的一个重要前提。目前，国内真正意义上的MALL和区域购物中心尚未成为零售的主流业态。
另外，REITs的发展有赖规模的扩张，大多依靠并购手段形成跨越式发展，这需要巨大的资金支持。西蒙的案例说明，外部融资对REITs更为重要，融资工具的多样性、融资渠道的多元化是REITs发展的基本的金融环境。
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资料来源：郑磊、何佳娜，《新财富》，2006年6月号。
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第十章 房地产企业运行－案例和相关知识
企业孵化器与房地产业的发展
（位置：房地产企业的经营行为）
企业孵化器(Business Incubator)是50年代出现的一种新型社会经济组织，最早起源于美国，并在80年代后在世界范围内得到了迅猛发展。企业孵化器主要是在企业的创立阶段，通过为新创企业提供办公室、实验室、生产经营场地等价格低廉的共享设施，以及在企业管理、技术、融资、市场推广、法律、会计等方面的综合、系统的支持服务，最大限度地降低新创企业的创业成本和创业风险，帮助企业渡过最艰难的初创阶段，提高新创企业的成活率和成功率。据美国全国企业孵化器协会(NBIA)的一项调查表明，87%的孵化器毕业企业5年后仍在运营，而80%的一般小企业都在5年内倒闭，这两个截然相反的结果表明了企业孵化器在小企业生存和发展中所起到的巨大作用。
中国第一家企业孵化器(又称创业服务中心)成立于1987年，在经过10多年的建设后，目前全国企业孵化器已经发展到113家，孵化面积140万时，已毕业企业1400多家，在孵企业5400家，毕业企业和在孵企业的年总产值都突破了100亿元人民币。应该说中国企业孵化器建设所取得的成绩是非常惊人的。但是目前国内的企业孵化器几乎主要集中在信息产业和生物医药产业，还没有房地产专业企业孵化器。房地产专业企业孵化器是房地产创新体系的重要组成部分。加速建立房地产业专业孵化器对于实现新经济形势下房地产业的持续、健康发展具有深远意义。
房地产专业企业孵化器是房地产业技术创新、制度创新、机制创新的土壤。作为孵化器中的新创企业，它在经营方式、管理方式等各个方面都没有旧模式所带来的条条框框的约束以及新旧转型可能带来的压力;同时房地产专业企业孵化器也为小企业的创新营造了合适的外部环境。在良好的内外部环境的共同作用
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下，创新也就更加容易。房地产专业企业孵化器的建设是实现房地产产学研一体化的重要环节，其重要性已经成为共识。坚持产学研一体化的关键在于如何将科研成果及时地转换为现实的生产力。同时，房地产专业企业孵化器的发展又要依托科研机构等外部专家形成强大的智力资本资源来为在孵企业服务。房地产专业企业孵化器实际上为房地产产学研一体化、实现科研成果转变为现实生产力构筑了一个桥梁。
加速发展房地产专业企业孵化器有利于保护正当的市场竞争行为，维护市场机制的有效运行，推动产业的发展。竞争是创新与发展的源动力，而垄断则是创新的天敌。垄断企业一方面为了确保其垄断优势，会凭借其在资金、成本等方面的优势来打垮小企业；另一方面，因为没有了竞争对手，使得垄断企业会放缓对新产品开发研究的速度，甚至会停滞不前。美国司法部之所以起诉微软并要将其肢解，其主要原因就在于美国政府认为微软在软件行业的垄断，直接阻碍了技术创新，威胁到美国在这一领域的领先地位。房地产专业企业孵化器通过对小企业的扶持，使得多数小企业有足够的能力参与市场竞争并取得成功，从而使市场始终保持在一种良性竞争的环境中，以推动行业进步。
加速发展房地产专业企业孵化器是培养房地产专业人才，特别是具有创新意识的企业家的重要途径。在知识经济时代下的房地产业，知识已经取代传统的生产要素—土地、劳动力而成为经济发展的主要驱动力。人力资源已经成为房地产企业乃至整个行业实现持续发展的重要战略资源。企业孵化器围绕企业家的需要，在理论和实践上不断提供涵盖管理、市场、金融投资等各个方面的业务和技能的培训，使创业者尽快转变成为一个合格的企业家。房地产专业企业孵化器孵化小企业的过程，同时也是孵化人才、孵化企业家的过程，因此也可以说是房地产专业人才的孵化器。
综合国外企业孵化器发展的经验以及我国在企业孵化器建设上的实践，我国房地产专业企业孵化器的发展方向大致可以概括为:市场化、专业化和网络化。
1.市场化是发展房地产专业孵化器所必须坚持的方向
房地产专业企业孵化器本身应该是一个按市场规律进行企业化运作的社会经济组织。虽然其在运作上要得到政府的支持(政策及资金)，但这并不意味着企业孵化器是一个政府机构或准政府机构，特别是随着孵化器投资主体的多元化，
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孵化器完全可以通过有偿服务、优先购股权、向孵化企业参股等形式成为一个自收自支的经济组织。房地产专业企业孵化器的中心任务是帮助创业者开创和发展企业，这个企业的产品就是所孵化的健康发展的新创企业。事实上，也只有当企业孵化器真正按市场经济规律运行时，才可能指导其人驻的在孵企业在市场经济中更好的发展。同时市场化、企业化的运作方式也要对企业孵化器的服务水平提出更高的要求，向企业提供更多更好的服务。市场化、企业化运作应该成为房地产专业企业孵化器的本质特征。
2.专业化是房地产专业企业孵化生存发展的关键
加速发展孵化器的核心问题是要快速建立房地产专家支持系统。作为一个专业企业孵化器，为企业提供共享设施以降低企业的创业成本固然是重要的，但是其中心职能应该是新创企业的孵化，也就是提供房地产企业发展所需的专业服务支持以创造巨大的价值。专业化的智力支持无疑是各项服务支持中最重要的。由地方行政主管部门的官员、房地产企业界、学术界、银行界、法律界等专业人士所组成的外部专家支持系统，实际上组成了在孵企业的“外脑”，以有效弥补在孵企业在研发、管理等方面的缺陷，为房地产企业的持续、健康发展提供强大的外部智力保障。
3.网络化是提高房地产专业企业孵化器资源利用效率的重要保障 作为一个企业孵化器，其可以容纳的在孵企业的数量取决于孵化器软硬件设施的多少，由于孵化器本身的软硬件设施的限制，往往能够容纳的在孵企业的数量也是十分有限(过多的在孵企业会造成每个企业所获得的资源在数量和质量上的整体水平下降，造成“缺血”，影响孵化质量)。在美国每个企业孵化器的平均在孵企业数一般都在20~25个。而借助信息技术，通过建立网络平台将企业孵化器的某些资源有效整合起来，一方面可以提高孵化器内企业资源利用的效率，另一方面可以在不影响在孵企业孵化质量的前提下拓展孵化空间，形成一个虚拟的网络孵化器，为更多孵化器外的新创企业服务。借助网络还可有效地联接孵化器的外部资源，充分实现内外部资源和信息的共享。网络化已成为国际上孵化器发展的必然趋势。
资料来源：张永岳，《上海建设科技》，2001年第2期。
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中国主流房地产企业的运营模式
（位置：可放在本章正文后面）
一、质量与服务并举造就的产品规划模式
对于企业运营来说，产品始终是第一位的。以万科为例： 1、精品住宅来源于精细化设计和系统化梳理
万科早期的三大产品系列：城市花园、四季花城、金色家园 万科现在的四大产品系列：TOP、GOLDEN、CITY、TOWN 2、万科不断深挖市场完成品牌四级演变
第一阶段，引进物业，注重售后服务和精品经营 第二阶段，确定“新市镇”产品双线开发战略 第三阶段，以客户为中心生产产品 第四阶段，适应市场形势，全面覆盖产品线 3、提炼精髓，产品传播理念清晰
（1）推行精装修，提出全面家居解决方案；小户型产品让万科越来越大，产品越来越小
（2）通过完善的产品管理系统打造优质产品质量
（3）通过产品线管理加强产品研发和质量管理；在产品设计流程上控制成本。
二、土地储备与区域拓展模式
土地储备和区域拓展作为房地产企业运作的一个重要环节，两者相结合为企业的持续发展提供必要的资源保证。关于土地储备和区域的拓展要综合考虑以下几个方面：基于规模的土地储备、基于开发速度的土地储备、基于地域的土地储备，以及根据地拓展、区域深耕、蛙跳模式、“n+x”、全面开花等拓展模式。
1、万科“4+x”战略聚焦房地产核心区域
万科以长三角城市群、珠三角城市群、环渤海城市群以及武汉、成都等中西部区域中心城市为核心，兼顾二、三线城市的战略布局。选择了将资源配置在世上容量最大的东部，避免了将大量资源集中市场份额较小的地区。这样既可以形成规模经济，降低成本，占据市场优势地位，又可以避免内部竞争，避免把所有
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的资金和技术集中在几个城市。
2、保利，铸造业界传奇的“保利速度”，“先加后乘，亮剑全国”的区域发展模式
保利从1992年正式进入房地产行业，迄今已经发展19个年头。2010年，保利完成合约销售661.68亿元，同比增长53%；销售面积为688.39万平方米，同比增长31%。保利以核心经济圈布局分散投资风险。早在2002年保利地产改制起，就制定出颇具前瞻性的十年规划，确定“以点带面、网状扩散”的战略思路：在珠三角，以广州为中心，辐射佛山、深圳；在环渤海地区，以北京为核心，辐射天津、石家庄、山东、包头；在长三角，以上海为核心，辐射南京、杭州、无锡；在东北，以沈阳为核心，辐射长春、丹东；在西南经济圈，以重庆为核心，辐射成都。
在经济圈布局的背后，最大化城市价值。近10多年来，中国大城市进入了加速扩张期，越来越多的城市新区随着政府规划的引导和市民的热捧，成为城市新的“聚宝盆”。有眼光的房地产开发企业往往善于发掘城市新的价值增长点，这一点特质在保利地产的发展历史中表露明显。保利以上海北外滩、广州琵琶会展经济圈、武汉光谷经济开发区为桥头堡，实现了企业效益与区域发展的双赢局面。
3、万达，发展中西部二三线城市的土地策略
万达目前进入全国26个城市，投资40多个项目，成是主要分布为国内沿海和东部经济发达的一二线城市的核心地段。在区域的选择上，万达第一、二、三代产品均选择盛会或重心城市布局。第一、二代纯商业产品的选址在城市的最核心商圈。2003年之后的第三代产品在选择上，更多在城市副中心或新区的重心。
三、融资模式
融资模式是指对权益融资和负债融资工具的应用方式及比例。房地产企业的融资模式主要有以下几种：
（1）商业银行贷款
其优势在于：A、提供融资能力充足且有保障；B、融资条件程式化；C、融资成本基本可以“锁定”。其劣势是：A、政策法规调控频繁，且往往成负相关关
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系；B、资金使用限制严；C、融资性质单一。
（2）直接融资模式
其优势在于：A、融资性质兼顾债券型和权宜型两种类型且融资稳定；B、可以进一步拓宽融资平台，提高自身融资管理能力；C、长期看来融资经济成本最低；D、融资期限一般较长或者宽松；E、融资适用限制适度。劣势：A、对融资主体资格准入标准较高；B、首次融资成本过高；C、政策上限制较为严格；D、受资本市场行情影响较大；E、融资平台有限，且准入程序固化。实现方式： A、上市公司发行股票；B、发行债券。
（3）合作开发---非信托型的投资基金
其优势在于：A、可以兼顾债券型、权益型及组合型的多种类型；B、融资条件伸缩性较大且要求标准相对可能较低；C、融资操作变化多样，适用性和意洽性强。劣势：A、提供融资能力有限；B、组织程序过繁、时限过长及经营者管理成本高；C、融资成本一般高；D、往往需要提供担保或抵押等保障措施或稀释利润；E、往往会加大融资方自身经营难度。
（4）信托贷款及民间借贷
其优势在于：A、融资条件意洽性高；B、具体融资操作灵活性高；C、受政策环境变化相对较小；D、资金使用限制相对宽松。劣势：A、融资交易的安全系数较低；B、获得委托贷款一般需要具有集团的企业背景；C、融资成本相对较高；D、可能导致融资方经营管理难度加大；E、没有固定易循的融资平台和规则。
（5）房地产投资信托
优势：A、可以兼顾债券型、权益型及组合型的多种类型；B、具备相对稳定且畅通的融资平台；C、融资交易风险相对较低，具备法律、制度的保障；D、融资条件、成本及资金使用限制的意洽性强；E、融资操作灵活，流动性效果明显。劣势：A、政策法规影响较大；B、提供融资能力有限，单次融资规模有限；C、一般需要担保抵押等保障措施或合作约定；D、社会认知度低。 四、销售模式
房地产销售模式主要有自主销售、独家代理两种模式。特殊情况下，还可能衍生出联合销售（同时委托两家以上代理商）和协同销售（开发商和代理商合作销售）模式。目前市场的主流销售模式是前两种模式。联合销售和协同销售模式由于存在管理复杂、操作流程中容易产生合同隐患和法律纠纷等问题，间接造成
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企业利益的损失，对于企业的管理水平要求很高。
以雅居乐多渠道展开品牌和产品强力营销为例：
首先，一体化品牌战略大枣“老品牌”形象：保持老品牌的品质，夺取大大力打造品牌形象。利用传媒优势，大枣港澳地区品牌美誉度；全产业链运作，创造平衡市场；选址远郊及潜力郊区，借品牌入驻市场。其次，整体营销思路，异地推广为主，品牌宣传为辅。第三，价格定位为区域内的价格标杆，价格抗跌性强。第四，推案策略，少量多推，产品组合单一。第五，注重蓄水阶段的异地宣传造势。
五、多元特色的发展模式
1、万科，标准化生产，引领低碳生活，实现住宅产业化
（1）前期方式，从住宅的标准化运动开始。1999年万科成立了建筑研究中心，并于2002年建成了万科建筑研究中心大楼。2003年在当时的设计总监张纪文带领下开始住宅标准化运动。2004年成立了工厂化中心，开始工厂化住宅的研究工作。
（2）中期方式，在建筑性能方面探索。万科选择预制混凝土结构实现建筑性能上的要求，保证了产品质量。
（3）后期方式，向节能环保方面发展。 2、绿地，寻求与绿地资源匹配度最高的合作方式 （1）政商合一构建个性化商业模式
做最懂得政府的开发商。绿地集团能走出上海，在各地扎根，做当地政府想做，而当地企业又做不了获这不容易做的事，在服务全国的过程中壮大自己。 （2）实现两轮驱动的推动方式
地产、能源和金融三产鼎立的模式。产业之间的互相支持，提高了集团整体发展的稳定性。
（3）创新的产融结合思想的应用
除了地产和能源两大核心产业外，绿地还有金融、建筑等业务。绿地曾先后入股上海市农村商业银行、东方证券、呼和浩特市商业银行等金融机构，积极探索产融结合的多元化道路模式。 （4）重视发展与房地产相关的业务
绿地在多元化发展上的探索是和金融产业的积极创新结合起来的。绿地并没
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有单纯地发展金融业务，绿地是在长期积极地发展了诸如建筑园林、汽车服务、商业项目管理等业务的同时，不断参股金融业务并创办专门金融机构即小额贷款公司。
3、万达，与绝佳的战略合作伙伴聚敛财富
（1）万达与沃尔玛的合作。万达与沃尔玛的合作期限为25年，15年是一个法定期限，后两个5年双方约定优先权。除了沃尔玛之外，商家租期一般都在10年左右，每年增长租金2-3%。
（2）万达与时代华纳的共同投资模式。万达与计投资新建30家影院，除西北地区的一些城市外，影院基本涵盖了全国主要城市。
（3）战略伙伴转变为股东关系的大洋百货模式。2002年5月，注册资金2亿元的大洋百货成立，万达、新鸿基证券各占40%的股权。组建大洋百货增强了与战略伙伴在租金洽谈中的谈判能力。
（4）与屈臣氏的战略合作。2010年1月，屈臣氏与完达签署战略合作协议，全面进驻全国各地万达广场。
（李然根据2010年中国房地产企业发展报告整理）
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第十一章 房地产与国民经济的关系
国民经济与房地产市场的相互作用机制
（位置：房地产与国民经济的关系）
我们运用上述第七章提出的四象限模型来考察房地产市场的运行及其与国民经济的相互作用机制。为了能概括地说明问题，在此我们仅选择了国民经济中的一些主要宏观变量进行具体分析。通过分析我们可以发现，经济的膨胀和紧缩、长期利率及其他因素将使房地产市场各个变量交替发生移动，促使房地产市场从一个均衡状态向另一个均衡状态调整。
1、经济及信贷规模增长的推动效应
当经济及信贷规模膨胀时，一般社会会出现产出量增加和居民收入增加的情况，表现在图形上就是第一象限的曲线(D)向右上方移动，在当前(或其他时期)的租金水平下，会极大地影响土地的需求。另一方面，在房地产用地给定的水平下，如果房地产需求等于可有资产，则租金就必然上涨。更高的租金将导致第二象限更高的资产价格，进而推动第三象限新建房地产市场产出水平的提高，逐渐地，这一趋势将使房地产存量也有所增加，如下图二所示：
新的市场均衡形成如图所示的虚线框，该框在每一方向都超过原实线框。 很明显，经济及信贷规模膨胀必将导致均衡的形成位于原框之外，这时的租金、价格、建筑量和存量都比原先的要大。但是新的均衡并不一定需要在每一方都同比例地大于原有水平，新的均衡框依赖于各条曲线的具体情况，例如，如果建筑量富有弹性，曲线更加陡直，则价格和租金的新水平只会比原有水平稍微大一些，而建筑量和存量的膨胀程度较为明显，因而，经济增长将使房地产市场上所有的均衡变量都增大，而经济及信贷规模紧缩则会使所有变量缩减。但各变量膨胀和缩减的程度不尽相同，要依其对外在变化反应的敏感程度而定。
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图二：经济增长的推动效应
2、长期利率的影响
如果房地产自有性质的需求发生移动，其对市场的影响与租赁房地产需求变化有一定的差异，许多因素会导致房地产自有需求的变化，如果经济中利率上升(下降)，则相对于固定收入资产而言，从房地产所获现期收益变低(高)，这样，投资者将从房地产部门抽出(进入)资金。类似地，如果房地产的风险特性恶化(改善)，则从房地产所获现期收益将不能补偿风险(大于必要的补偿费用)，会促进投资者出售(购入)房地产而购入(出售)其他资产，最后，对房地产收入的税收法规发生变化，也将极大地影响对房地产的投资需求。如果对房地产折旧减免额增加，同样的收入流将产生更多的税后收益，从而将增加持有房地产资产的需求。
假定资本市场能够有效地调整特定资产的价格，这样每项投资获得一个正常的经过风险调整后、税后的总的收益率。因而，资产需求的移动，将推动资本化比率达到投资者愿意持有房地产资产的水平，长期利率的降低，将低降房地产风险，对一般折旧或其他房地产税收的变化将改变投资者从房地产上所获收益。在第二象限这种情况将使曲线发生旋转，降低资本化比率，从而提高资产价格。同样，高利率、高风险和税负加重等变化都会使曲线向上旋转，从而降低资产价格。
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图三：长期利率的影响
在房地产市场租金水平给定时，房地产现期收益或资本化比率的降低将抬高资产价格。如图三所示，在同量租金收益水平下，房地产资产价格从P1上升到P2。在第三象限将促进建筑量的增加，在其他条件不变时，资产价格提高，将使同量货币量可得之房地产实物量下降，体现在需求曲线上就是沿需求曲线向下移动，进而降低房地产市场的租金水平，新的均衡要求波动开始时和结束时的租金水平相等，这样导致形成的新框低于原框。本图极为重要，表示资产价格必然高昂而租金微薄，而长期存量和支持其水平的建筑量将放大。如果租金没有变化，存量水平也将不变。这样与高昂的资产价格和建筑量不协调，很明显，这是供过于求的状态，会产生降低价格的压力。反之，如果资产价格不高，租金水平将变低，此时，低水平的资产价格无法弥补建筑成本，进而导致存量缩减和建筑萎缩。资产需求的正向增长，促使价格、建筑量和存量的放大，然而这将逐渐地降低租金水平。因而房地产资产价格和长期利率成反比关系。
3、其他外生变量的作用
其他外生变量主要包括资金供给、建筑成本和土地供给水平。这些变量的变化对房地产市场的影响，表现在新建筑供给量的变化上。这种影响可以通过几种途径，较高的短期利率和建筑融资的普遍不足，将增加提供给定数量的土地的成本，从而导致较低的建筑量。相似地，严格的分区规划或其他建筑管制也将增加开发成本。在一个固定水平的资产价格下会减少新建筑的盈利能力，这种对供
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给的负向影响表现在图形上为第三象限的曲线向左上方移动，即同样的资产价格水平上，建筑量将缩减，供给环境的正向变化，如较为容易的建筑融资条件或较宽裕的开发管制，推动曲线向右下方移动，在同样的资产价格水平上，会使建筑量膨胀。
图四：其他外生变量的影响
另外，图四表明负向的供给变化的长期影响，将导致短期利率上扬，在给定的资产价格水平下，新土地供给的负向移动将降低建筑量水平以及逐渐降低土地存量，随着土地存量的下降，租金水平将不得不提高，最终推动资产价格提高。当初始的和结束时的资产价格趋于相等时，新的均衡框将向左上方移动，租金和资产价格水平提高而建筑量和存量水平将缩减。当然，这种变化的重要程度完全取决于各条曲线的形状。例如，如果土地的需求对租金富有弹性(曲线更加平缓)，则租金的增加就比较微小，一条缺乏弹性的需求曲线(接近垂直)则在租金方面表现的比较剧烈，它清楚地表明，这些变量中的任何一个向不同的方向移动，结果都会破坏原有的均衡。
如果出现偶然的、单一的变动，这种影响会自然地发生作用，比如，缩短租赁住宅的折旧期间，会使资本化比率出现较大的下降，同时建筑周期的繁荣和萧条，在租金方面都会有明显的反映。信用规模和信贷管制放松会使建筑业繁荣，而租金和资产价格则会逐渐下跌，进而引致建筑成本缩减。
上述分析说明了经济事件能同时导致几方面移动，对于国家宏观经济的变
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动来说，尤为重要。当一国经济进入衰退期，不仅表现为产出的缩减和失业的增加，而且通常还导致短期利率上扬。经济膨胀产生相反的情况。此时的分析较单一变量变动更为复杂些，但其基本原理仍如上述。
上述模型的分析框架清楚地表明了在外在环境特别是金融状况变化的情况下，新均衡的产生过程。在这一过程中，政府出于经济效率和优化资源配置的考虑，政府采取包括金融措施在内的经济政策进行调节，还是具有相当大的余地。联系到我国当前实际情况来看，尽管我国房地产业实质性的飞速发展是进入九十年代以来的事情，但在现实经济生活中，国民经济特别是金融状况与房地产市场的相互影响作用已相当明显了。人们迫切需要了解两者的相互作用机制。本文的尝试，旨在提出一种分析思路或提供一种可供参考的分析工具，至于其实证性的具体分析则有待于联系房地产业发展的实践作更深入的研究。
资料来源：张永岳，《上海房地》，1996年第12期。
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第十二章 住房消费与住房制度－案例和相关知识
现代社会的住宅观：生活建筑
（位置：住宅消费）
德国著名诗人荷尔德林曾云：“人，诗意地栖居于大地”。中国的《皇帝内经》中载：“宅者，人之本，人因宅而立，宅因人得存，人宅相扶，感通天地。”由此可见，无论古今中外，住宅这一建筑形态是与生活紧密地联系起来的空间载体，并构成了人类生活的本质要素。但是，很长一段时间以来，囿于多种原因，这种重要而基本的民生所需，并不能规模化、制度化、社会化的进行开发并有效提供给我国的普通百姓。这一情况直到改革开放，中国房地产业快速发展后才得到改变。
改革开放后，我国住宅产业的生产力得到了根本性的解放，人们的居住水平得到了很大的改善，由人均居住面积的稳步增加，到住宅功能的不断优化，再到建筑风格的持续演进，建筑越来越多地丰富了生活的内涵。但在这一过程中，也出现了方向上的偏差和各种不和谐音符。比如由于在需求旺盛的买方市场条件下，开发商存在求大求快思潮。“求大”是指大盘横行，以大体量、大配套、大草坪等吸人眼球，而忽视了建筑、户型、景观的精细化和人性化；“求快”是指开发速度快，资金回笼快，这种高速动转直接形成了粗放式经营，许多产品细节经不起推敲，难以满足优质生活的需求。所以有必要从理论与实践结合的角度，探讨一下建筑与生活的关系。
“从生活角度理解建筑，于建筑之中享受生活”从这样的维度去理解生活与建筑的关系，更能深入住宅的本质。建筑，是城市的物质躯壳，应当为城市的精神和市民的生活服务，而作为与居民生活联系最为密切的住宅建筑，其设计、建造、装修、维护等各个环节都是为了一个终极目的：服务生活。 人们生活质量的好坏，生活水平的高低与住宅息息相关，离开了功能完善、环境优雅、格局舒适、质量上佳的居所，中央所大力倡导的小康生活将成为无本之木。因此，国
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内一流的开发商万科才会把“建筑无限生活”，郑重其事地确定为公司的品牌推广语。从这个角度考察，三流的开发商建筑的只是单纯的居住空间，二流开发商建筑的是漂亮的建筑外壳，一流的开发商建筑的才是美好生活。
生活建筑理念的提出，对房地产业的健康发展具有普遍性的积极意义。我国目前正处于城市化的快速增长时期，世界经验表明，这一过程中必须注重城市规划和建筑质量，否则后果必然会催生出许多建筑垃圾。比如二战之后，西方国家普遍闹房荒，大批中低价住宅在短时间内冒了出来，但很多建筑质量较差、使用功能滞后，极大地浪费了社会资源。这种情况同样在上海存在，上世纪70、80年代集中建设了一批新村，现在看看这些建筑就会发现，在功能、建材、工艺、空间、外立面、屋顶等方面都已严重落后于居住需求，以致政府不得不投入巨大的人力、财力、物力重新改造。90年代建造的许多高层，包括部分外销房同样存在许多问题，比如“点式”建筑过多，导致房型、采光、得房率等都不理想。进入新世纪以来，随着住宅产业市场化程度的加深，建筑水平和质量有所提高，但在供小于求的卖方市场条件下，城市扩张呈无序化的“摊大饼”，楼盘开发比较重概念包装和广告推广，在很大程度上忽略了中国传统人居文化优秀内涵。
就现阶段而言，生活建筑理念的提出及推行，对全国及上海房地产业健康发展的作用尤其重大。经过近几年持续的宏观调控之后，中国房地产业正面临着重大的转型，其中最根本的转型是行业增长方式由粗放型转向集约型。在这一转型过程中，市场集中度将提高、开发商将优胜劣汰，伴随着卖方市场向买方市场过渡，营销至上变为产品至上。也即说，产品质量的好坏，将成为决定其是否好卖的第一要素。此时，大张旗鼓地倡导生活建筑，无论对推动和谐社会的构建，还是对促进住宅产业增长方式的转型，无疑都具有重大意义。那么，在产业转型的过程中，又该如何落实生活建筑的先进理念？在此，择其要者做点分析：
其一、转变开发理念。住宅建筑设计和开发的理念必须进行转变，必须由以前贪大求全、注重形象回归生活本身，也即常说的住宅的人性化。周启元先生认为“回顾人类建筑文明史，可以发现每一次建筑风格的创新都与人们的生活方式的改变息息相关，很难说是建筑引领了生活，还是生活引领了建筑，他们互相交融，一次又一次的否定、创新。生活创造建筑，建筑改变生活。在这个过程中，
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人们不断地追求建筑的舒适性。所以，要使建筑满足生活的需要其实并不是一件容易的事情，从健康、环保、人性、智能等等各个方面去统筹考虑，能够做到从生活的角度理解建筑，于建筑之中享受生活，才可能诞生令人满意的作品。”只有真正从指导思想的高度重视“生活建筑”理念，并把其核心精神一点点融入建筑开发的全过程，才能使住宅成为完美的“生活容器”。
其二、进行产品创新。可以从以下四个方面寻求突破：其一、建筑设计创意化，建筑是门艺术，只有在建筑设计中充分发挥思想的能动性，才能创造出独特的价值，比如东方明珠塔就表现了“大珠小珠落玉盘”的喻意。其二、提高产品科技含量，包括更多地采用智能化系统、节能型建材、太阳能设备等，比如在建筑设计时就把太阳能热水器与建筑相结合就是一种趋势。其三、进行产品功能创新，随着现代家庭居住需求的多样化，要擅于在居住空间的组合上寻求突破，比如市场上已出现的小户型公寓、复式、错层、“2+1”户型、花园洋房等，比如针对新政中的“70%”，可针对三房户型上进行精减化的创新设计。其四、充实产品文化内涵，这涉及到居住人性化享受的层面，在产品设计时就要切实考虑到未来业主的真正需求，类似生搬硬套华而不实的国外概念越来越不被认可，会所也并非越大越豪华就越好，而应真正能够满足业主交谊、健身、休闲所需。
其三、理念落到实处。在追求政绩的利益驱动下，一度有为其不少的地方政府都喜欢大造气势恢宏的城市广场、行政大楼，而这些所谓的“形象工程”往往定位不准，而与城市文脉和气质格格不入，不仅浪费了纳税人的钱，也因缺乏亲和力而使市民也无法从中获益。在资本回笼速度和高额开发利润的诱惑下，有部分开发商总喜欢以哗众取宠的大体量、靓立面、大水池、大草坪规划住宅小区，结果等业主花高价购房入住后才发现很多设施、景观没什么功用。比如人工水景，绘在楼书上时美碧波荡漾，变成现实时往往因牵涉到高昂的维护费用而成为滋生蚊虫的臭水池，早知如此，还不如规划为节省土地、景观精致、维护方便的自然草木。
其四、结合政策导向。“国十五条”中调控力度是最大的就是“限70%比例、限90平米面积、限房价”这一条。它将直接导致我国房地产运营环境的改变，如果不能在这三大规则之下懂得在房地产市场遨游，开发商极有可能面临出局的命运。90平米对许很多中小城市的居民和大城市中准备住宅升级的居民而言，
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可能感觉会偏小，但事实上日本、新加坡、香港这些地少人多的国家和地区，这么大面积的住宅非常普遍。我国的人均GDP为1700美元，香港和日本的人均GDP则超过34000美元，而香港城市居民住房面积是7.1平方米，日本是15.8平方米，远远低于我国的26平米的人均住宅面积。当然，对此可能有讨论的余地，但在此项规定已经出台的情况下，问题的关键不是90平米面积太小，而是要从产品设计、功能创新上充分利用户型面积，创造出舒适的空间格局。
可见，只有让建筑真正成为舒适型生活的载体，只有让生活悠然地寄托于人性化建筑之中，才能真正实现生活建筑的原旨。也只有如此，中国住宅产业的发展才能更加健康，才能为构建和谐社会和小康生活，发挥应有的积极作用。
资料来源：张永岳，《21世纪房地产》，2006年第9期。
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德国住房保障面面观
（位置：住房保障）
德国住房制度有几个显著特点：
（一）住房供应充足。德国有8000多万人，而现有住房有4000多万套，人均0.5套，而且人口还有所减少。无论是租房或买房供应都十分充足。正是由于住房供需平衡，所以从根本上解决了住房问题。
（二）租房是德国家庭的主流。据德国联邦统计局2009年统计，德国57%的家庭是靠租房过日子，拥有个人住房产权的家庭为43%。虽然这个比例在十几年间增长了4个百分点，但德国住房的主流仍然是租房。在德国，租用住房的使用面积平均每套为69平方米。
（三）家庭人口多和收入高的人，购买住房的比例也就相应上升。德国统计局的统计显示，是否购买住房与年轻人是否结婚没有关系。德国单身家庭租房比例为76%，两人世界租房的比重为52%。购买住房的主要是带子女的家庭和高收入者。据统计，德国3人家庭拥有个人住房的比例为57%。4人家庭拥有个人住房的比例为70%。5人或5人以上的家庭拥有个人住房的比例为73%。德国家庭月净收入2000欧元是个分界线。月净收入低于这个数值的，绝大多数是租房户，月净收入高于这个数值的，买房的家庭越来越多。统计显示，月净收入在2600欧元至3600欧元的家庭，购买住房的比例为65%。月净收入在5000欧元至18000欧元的家庭，拥有个人住房的比例高达82%。
（四）德国政府对低收入者提供公租房或发放住房补贴。据统计，战后60年来，德国政府先后建造了1000万套福利住房。以科隆市为例，福利住房每平方米月租金为4.8欧元，一般商品房每平方米月租金为7.8－8.8欧元，前者比后者要低40%－50%。同时，给低收入家庭发放住房补贴。法律明确规定哪些人属于低收入家庭。如2009年，德国人均月收入为2400－3000欧元，据此，每月收入在2200欧元以下的单身家庭、两个成年人带一个孩子月收入在4100欧元以下的家庭，都可以申请租金补贴。科隆市有100万人口，其中10万人享受住房福利补贴，1万人住社会福利住房，住房保障面约为20%。
资料来源：参见魏爱苗，《德国租赁市场发达，补贴措施完善》，《经济日报》2011
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年1月11日第12版。
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第十三章 房地产经济的宏观调控案例及相关知识点：
日本房地产泡沫经济破灭之教训
（位置：放在第一节或本章正文最后）
20世纪60年代以后，日本经济高速增长，在1956－1973年间日本的经济增长速度平均为9.3%，外贸连年顺差，是世界上经济增长最快的国家。这让许多日本人忘乎所以，翘起尾巴来了。随着经济泡沫增加，迅速演变为泡沫经济，其中房地产泡沫经济尤为严重。
一、房地产泡沫经济的形成
日本泡沫经济形成和货币供给关系非常密切。长期以来日本的国民储蓄率很高，货币供应充足。1987年美国股市暴跌，日本立即降低利率，放松银根，大量增加货币供应量，货币剧增为泡沫经济提供了基本条件。低利率和充足的货币供给刺激了泡沫经济投机活动，房地产价格迅速上升。用来作为贷款抵押品的固定资产价格也越来越高。过度扩张的金融政策使得贷款特别容易，日本金融机构积极向房地产经营者提供贷款。在1985年－1987年间都市城市的贷款增加了10%，其中对房地产贷款增加了30%以上。1989年末日本金融机构向不动产业的贷款比上年增加了16%。在如此炒作之下，房地产价格开始急剧上升。
其中地价的上升特别显著。根据日本公布的东京中心地区土地价格的变化，如果把1983年的土地价格作基数100的话，在1984－1985年间住宅用地的价格每年增幅大约在5%上下，商业用地价格增幅也在10%左右。可是，到了1986年土地价格陡然上涨，到了1988年，东京中心地区商业用地的价格变得了1983年的350%，住宅用地价格增长为300%。
如果以1955年数据作为基数100，东京、大阪、名古屋等六大城市的商业区地价在1965年超过了1000，到1988年超过了31000，在33年之内上涨了100倍。而同期国民生产总值只增长44倍，制造业工人工资上升不到20倍。
1985年底，日本土地资产总额为1004万亿日元，到1990年上升为2389
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万亿日元，增长了2.4倍，相当于同期日本GDP的3.69倍。1986－1989年，日本国民资产总额增加了2330万亿日元，其中60%以上为地价、股价上涨所带来的资本资产增值收益。
美国土地面积是936.4万平方公里，日本土地面积仅为37.8万平方公里，两者相差25倍。可是，据估计，在1990年日本土地总值达到15万亿美元，比美国土地资产总值还多4倍，相当于当年日本国内生产总值的5倍多。
在房地产市场出现狂热的同时，日本的股票市场也被炒作得沸沸扬扬。1985年日经指数为12000点上下，1986年开始急剧上升，到了1989年底，日 经指数已经突破39000点了，4年之内提高了两倍多。股票总值从1985年的224.2万亿日元，到1989年底变成了899万亿日元，增加了4.7倍。房价和股价飞涨弄得日本社会顿失常态，不仅炒股炒房的人大增，连企业也把股市和房地产炒作当作重要的财源。日本的泡沫经济由此被迅速炒了起来。
二、泡沫经济的崩溃
物极必反，日本的泡沫经济的繁荣期维持了不到3年，终于在1990年底崩溃了。从1990年秋季开始，日本房价开始直线下跌，东京、大阪、京都等大城市的地价首当其冲，跌得最厉害。
日本东京的房地产价格从1991年一路下滑，以1993年价格为基准100，到1997年7月商业用地价格从顶峰的350跌到96.3，低于1993年水平。住宅用地价格从300跌到135.4。1996年东京地区商业用地价格下跌20.3%，1997年现跌14.8%。在1987年东京房价每平方米高达58000美元，但很快就跌到20000美元。到了1994年，东京、大阪等地的房价跌幅已经超过了50%。在1990年12月到1991年12月期间，日本全国地价下跌4.6%，资产损失107.6万亿日元。和最高峰相比，房地产价格下降70%以上。
随之，相关企业纷纷破产。在1990年破产或者负债超过1000万日元以上的企业有6468家，负债总额达2万亿日元。其中，房地产企业破产364家，负债总额6600亿元，1991年房地产破产企业负债总额达到8万亿日元。在2000年包括房地产企业在内的建筑业有6000多家公司破产。股票市场下跌更为严重。日经指数从1989年的39000点，到了1992年大跌到14000点，跌去了近三分之二。
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三、泡沫经济的危害
日本泡沫经济崩溃给国民经济带来严重损失。1992年由于股票和土地价格下降所造成的资产损失相当于当年国民生产总值的90%。1994年3月日本政府公布，在1992年日本国民总资产比1991年减少了448万亿日元，这个数字相当于日本当年的国民生产总值。日本土地总值减少了223万亿日元，股票价格减少了178万亿日元。西方有些经济学家估计，日本泡沫经济带来的直接损失超过了6万亿美元。
房地产泡沫经济还留下了大量不良贷款。泡沫经济所造成的虚假繁荣把日本银行和房地产绑在一起。房地产泡沫经济表现为房价大涨大跌，虚幻经济破灭。房地产泡沫经济崩溃之后，最大的受害者是银行。据估计，1997年由于土地价格下跌给日本银行造成87万亿－140万亿日元的坏帐，导致不少银行破产倒闭或损失惨重。而最终银行又将危机传递给了整个社会，导致日本经济衰退。
在房地产泡沫经济破灭后，日本在萧条中挣扎了十多年，迄今为止，日本经济依然没有看到明显的起色。经济增长率常在正负1%之间徘徊。
从日本房地产泡沫经济破灭这个案例中，可以看到，国民经济的发展决不能过度依赖房地产业，特别是不能依靠房地产泡沫造成的虚幻经济来支撑。同时，也显示出调控地价和房价的极端重要性，必然尽力避免房价地价上涨过快，大起大落，关注经济泡沫累积或泡沫经济。警惕象日本那样形成泡沫经济，又导致泡沫经济破灭等可能带来的严重后果。保持房地产业与国民经济协调发展。
资料来源：参见徐滇庆，《房价与泡沫经济》，机械工业出版社，2006年8月第1版。
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第十四章 房地产经济的国际比较--案例和相关知识点
美国房地产业的发展历程
（位置：发达国家房地产业发展状况或本章正文最后）
1.殖民地时期至十九世纪后期
美国的殖民地时期是指1607年至1776年。1776年，美利坚合众国成立。之后，美国经历了1812年至1814年的第二次独立战争和1861年至1865年的南北战争。直到1884年以前，美国经济仍处于农业经济时期。南北战争后，美国经济有了飞速发展。到19世纪70年代末，美国在全国范围内完成了产业革命，由农业国开始向工业国过渡。1884年美国的工业生产比重已超过农业，占到51.95%。
这一时期对房地产业的产生与发展具有重大意义的社会、经济背景事件有：移民大量涌入，土地私有化与完全所有权制度 建立，工业化、城市化、大规模铁路建设、大规模基础设施建设，建筑材料和交通技术不断创新,城市贫民窟与住房改革运动。
殖民时期，移民者基本上从美洲土著手里购买或盗用土地，大多数土地被英国政府当局和其他具有统治权利的统治者掌握。美利坚合众国成立后，美国政府通过战争或与殖民国缔结条约的形式，使自己拥有了大量的公共土地，当时全国土地的绝大部分由联邦政府和州政府拥有，私有化的程度非常低。在目前美国拥有的23亿英亩土地当中，当时只有20%为私人拥有。此后，政府花了很多的时间和精力开展土地私有化。最初的土地私有化是弗吉尼亚公司(Virginia Company) 迫于早期移民的反抗，于1616年勉强同意给予每位农民至少100亩土地的所有权，从此开创了国家殖民模式的一个重要先例。在美国组建后初期，政府土地主要通过协议、拍卖或国会固定价出售等方式将大宗土地转入私人投资者手中。但由于许多边疆移民者无力承受土地价格，于是于19世纪中叶暴发了带有政治色彩的“免费土地运动”，其结果是国会于1862年通过了决议—“家园
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行动”:规定还没有获得足够土地的移民家庭只要在土地上生活和耕作五年，每人即可获得160英亩土地。通过这一计划政府共将约3亿英亩的公共土地转给了私人业主。与土地私有化紧密相联的是房地产完全所有权制度(fee Simple System)的建立，这一制度使个人对房地产拥有了完全的财产权利，个人可通过出售、出租、交易等进行权力的转移，于是房地产市场开始产生并兴旺。随着移民的不断涌入，土地需求猛增、土地价格快速上涨，从而导致了疯狂的土地投机活动。当时交易数量和价格产生大范围波动，于是投机的兴盛和衰败周期不断地循环重复。
土地私有化与城市化密切相关，事实上，美国联邦政府和各州政府都将出售土地作为增加收入以改善基础设施，甚至建设新城市的主要方法。由首届总统华盛顿主导的哥伦比亚特区的建设，就是这一模式的典型代表。职业土地测量师出身的华盛顿“直接参与了美国第一块大型土地开发交易——将哥伦比亚特区建设成全国的首都”（迈克•E•米勒斯、 盖尔・贝伦斯、 马克・A. 韦斯，2003：114）。美国的城市建设在这一时期蓬勃兴起。最初的小城镇是在湖泊、河流或铁路的周围兴起。随着城镇的发展，居住地越来越集中，因此城市在主要的商业港口和工业基地发展起来，同时产生了大量的工作机会和不断创造的财富，这又进一步促使城市发展越来越迅速。
铁路，是在这一时期美国城市发展中具有至关重要作用的一个因素。19世纪中期出现的铁路，迅速成为旅客和货物在全国范围内通行的主要交通工具，很多地区依靠铁路获得了发展，同时也使得城市不再像早期城市那样受“步行距离”制约，城市的不同功能分区开始形成。
这一时期的房地产经济活动主要有土地交易和开发经营、住宅物业开发经营和工业房地产开发经营。其中最早期的活动是由殖民统治者、联邦政府和各州政府作为土地出售方（尽管也有一些土地是以赠送方式转让出去的）进行的大宗土地交易。如1791年华盛顿哥伦比亚特区市区土地的公开拍卖就完成了7235块土地的整体出售。为了提高土地的价值，联邦、州和地方政府都开始进行公路、港口、运河以及其他基础设施的建设，建设资金或者通过发行债券，再收取桥梁、公路或运河的过路费来偿还债务，或者将交通费包括在附近土地的出售或者出租收入中。而这成为此后200多年来私人房地产开发商开展重大开发项目时持续模
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仿的基本模式。
土地细分经营，就是在购得（或免费得到）大块土地后，进行一定的基础设施建设，再将其分割成宗地，出售或出租给他人。从事这一活动的主体是多元化的，铁路公司及其他私人运输公司、大型土地业主兼交通设施建设、基础设施建设和房地产开发的私人企业（如荷兰土地公司），甚至宗教机构（如三圣教堂），都涉足于这一领域。铁路公司是美国第一个真正巨大的商业组织，联邦政府在授予其修路权利的同时，还将规划铁路沿线的上百万英亩土地划拨给他们（直到今天，铁路公司依然是最大的私人土地业主），因此铁路巨头成为房地产开发商（如著名的Henry M. Flagler和Henry E. Huntington），他们在自己拥有的土地上大兴交通、基础设施、公共事业开发和房地产开发，并销售细分的土地，还将大量土地抵押给银行。这一时期土地分区的发展受大规模运输能力的约束，因此很多时候私人运输公司同样也是土地运营者。相对比较专业化的土地细分经营者是大型土地业主兼交通设施建设、基础设施建设和房地产开发的私人企业。荷兰土地公司是其中很为成功的一个，它由荷兰的金融家和投资者组成。最初公司的运作模式是在购得大块土地后将其分割成宗地，再迅速批租给主要的投资者。但随后莫里斯财团瓦解引起的金融恐慌使房地产市场严重低迷，于是公司调整战略，参与长期的增值投资开发业务，开创了美国早期的社区建设。荷兰土地公司在出售土地的同时会提供足够的基础设施和服务，改善当地的交通状况，从而保持商业、工业和永久居住的经济可行性。公司聘请非常有经验的土地测量师实施长期综合开发和土地零售计划，在新开发的交通线路上的战略要点建设城镇，并且参与大量活动促进城镇的人口增长和移民;与此同时，积极引进配套的商业设施以及食品加工厂、面粉厂、木锯厂等与居民生活密切相关的厂商，同时还规划了学校、教堂和公共广场等的用地。可以看出，美国的房产开发商在此时已经开始城市运营了。
相对于土地的开发、经营活动而言，房地产物业开发规模尚小。当时的住宅，主要是由住宅营造商根据业主委托的合同来建造的，这些住宅营造商大多是小规模的操作者，尽管他们也建造一些房屋作为投机性质的投资 ，但按照有关规范，他们每年只能建造1-2套，最多也不超过5套这样的住宅。当然，例外的事例也存在，如Samuel E. Gross不仅是一个土地细分经营商，他还在芝加哥中心
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市区建造并销售了7000幢独立式住宅。Samuel E. Gross的规模化住宅开发经营主要面向中等收入和蓝领工人的细分市场，当时芝加哥地区的“气球框架”建造法为这类廉价普通住宅提供了很大帮助。工业房地产开发在这一时期就出现了。由于铁路在输入原料以及输出成品方面有非常大的作用，到19世纪后半叶，一些开发商开始在铁路沿线开发建设大型工厂以及工厂和工人住宅的综合体。于是，在大城市的外缘或者附近的郊区开始出现了工业园区。到20世纪早期，芝加哥的房地产开发商己经建立了中央制造业园区和清洁工业园区。这些园区远离市中心，提供很大面积的单层楼层，租金较低、装卸货物便捷、且工人上班的交通也很方便。园区有专业的管理，维护着良好干净的场地与吸引人的景色。此种模式在当时看来是很有超前意识的。但当时此种开发模式只是少数，到20世纪50年代这种工业开发才成为主流。
值得注意的是，在这一时期，虽然无论是土地还是住宅物业，出售都是主要的交易方式，但租赁已被一些房地产经营者利用而成为一种重要的经营手段。这种经营方式起源于英国的长期土地租约，使地主可以稳定地收取租金，而将土地的开发、使用和分配权都交给土地承租人。典型的如三圣教堂，即使在现在，纽约的一些重要的建设场地仍然租自于它。在物业经营方面，著名的John Jacob Astor几乎从来不直接进行重大物业项目的开发，而是选择时机低价购入物业，然后长期出租物业，从租金中获取利润，并充分享受城市发展所带来的物业升值。这种模式被人们称为“阿斯特方法”。
在这一时期，政府的角色和作用是多元的。首先，政府是土地市场上的最大卖方，虽然出售土地的最初动机主要是为了获得城市建设的资金，但由此带来的土地私有化客观上推动了美国房地产市场的形成。其次，政府是城市规划的实施者和基础设施的建设者，通过良好的城市规划和大规模的基础设施建设，提升了土地的价值，增强了房地产市场对私人资本的吸引力。第三，政府是房地产经济活动的积极干预者和监管者，如为开发西部所进行的广泛测绘，为土地交易、开发提供了可能，再如针对建设规范、房地产交易的法律保护制订规章制度，土地用途控制，货币控制，对金融机构进行监管，都为房地产经济活动的有序进行提供了制度基础。
这一时期，一些大城市内部贫民窟严劣的居住条件引起了社会人士的广泛
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关注，由此所引起的住房改革者运动（19世纪末至20世纪初）波及了所有城市，导致针对新建住宅和存量住宅最低质量标准的更加严格的法律出现，这遭到房地产行业的抵抗，但也有少数房地产开发商（如纽约的Alfred T. White）参与了住宅改革运动。
2.19世纪末到第二次世界大战
这是一个急剧动荡的时期，19世纪后半叶，工业化浪潮席卷美国，同时商业贸易快速发展，多渠道金融，权益融资出现，都市地区吸引了来自国内外农村地区的大量移民，城市迅速扩张。城市中央核心区由于各种经济文化活动以及交通干线的集聚地价上涨，许多工业和居住用途的土地被迫改变用途，代表着城市中心的发展和新商业城市繁荣的摩天大楼纷纷出现，一些特大城市的中央商务区(CBD)逐渐形成。此后，随着城市中心区密集度的不断提高，各种城市问题出现，出现了城市人口和就业的外迁现象，英国霍华德的“花园城市”思想在美国传播开来。1929年， “大萧条”——美国历史上持续时间最长也是最严重的经济衰退开始了，产出和就业连续4年持续下降，到1933年降到谷底，整体经济水平倒退至 1913 年。联邦政府逐步开始干预这危机，从1931年胡佛总统和1932年国会进行的一系列小心谨慎的经济刺激，到强有力的“罗斯福新政”，使美国经济逐步恢复。从1935 年开始，美国几乎所有的经济指标都稳步回升，美国国民开始恢复了对经济的信心。但随后爆发的第二次世界大战，又给虽非二战主战场的美国带来重大的影响。
这一时期的房地产经济活动主要是商用房地产物业开发和住宅用地的土地细分、租售经营。
商用房地产（commercial property）,“包括除独立式住宅（single house）、共管产权住宅（condominium）和联体式住宅（townhouse）以外的所有房地产类型,它包括投资经营的住宅用途物业——公寓(apartment)”（Levine, 2004：362）。商用房地产物业开发涉及办公楼、大型零售商业物业（如百货公司）、旅馆、服务公寓和住宅社区内的零售商业物业。这一时期出现的摩天大楼主要是办公楼，最初的开发者并非专业的房地产开发、投资企业，而是大型的保险公司（如纽约人寿、曼哈顿人寿、普天寿）、传媒巨头（如纽约时报），甚至零售商（如Frank
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Woolworth）和制造业企业（如Singer Sewing Machine Company）等，这种开发在一定程度上起因于这些企业品牌张扬的需要，但也在客观上迎合了由于金融、商贸发展而产生的对于办公物业的旺盛需求，保险、传媒巨头将自用有余的办公面积用来出租，获得了可观的租金收益，于是这就吸引了的房地产开发、投资商（如Books Brother）开发投机性的写字楼（即纯粹为了对外出租的），纽约的帝国大厦就是这样的办公楼 。
这一时期新出现的大量供零售商业使用的多层物业——干货商店或普通商店（到19世纪时称为百货商店），也都是由这类物业的使用者——零售商来开发并持有、经营的，如John Wanamaker 和 Nathan Brown于1861年开设的Oak Hall，以及John Wanamaker此后开发、持有的一系列同类物业。
这一时期的城市房地产市场还出现了其他类型的创新产品——大型旅馆和公寓。前者迎合了城市所吸引的大量商业顾客和旅游者的需求，这类物业的开发商有John Jacob Astor的继承者和子孙们、Potter Palmer 和Henry E. Huntington。后者是从法国巴黎引进的一种代表新生活方式的住宅产品 ，它不同于美国人长期所习惯的独立式住宅或连排住宅（因为中心地区土地价格的上涨使它们越来越不经济），而是多层、并带有最新的康体设施和广阔的附加服务的集合式住宅，而且这些住宅主要是出租而不是出售的。Stuyvesant Apartment 是这类房地产产品的先驱，它们对于城市中新兴的社会阶层——中等收入者极具吸引力。此后，一直到1909年，公寓住宅在纽约、芝加哥、波士顿、旧金山、华盛顿等地流行开来，成为各城市土地利用方式的一种重要形式。此后，公寓市场向高、低两端扩展，出现了许多面向高收入群体的华贵公寓和工人阶级居住的廉租屋。到1921年，美国年总住宅建设面积中，公寓占到了25%，到1928，这一比例上升到了50%。
这一时期住宅用地细分的经营活动也急剧扩张，从事这种经营的开发商很快被疯狂的投机心理控制，管理失控和欺诈行为频频发生，大多数被开发商出售的土地只配备了最基本的基础设施，有许多甚至是沼泽地或水面。但是，也有一些富有职业道德和理想主义精神的房地产开发商（如纽约的Alexander Bing、密苏里州堪萨斯市的Jesse Clyde Nichols和俄亥俄州克利夫兰的Vanm Sweringen，他们大多信奉霍华德的“花园城市”思想），继承了19世纪大规模土地开发的基
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本模式，对大规模的土地进行良好的规划和基础设施、公共设施建设，使其具有良好的景观、公园、林荫大道和购物中心等。Jesse Clyde Nichols所开发的“乡村俱乐部区域”就是其中的典范，其1000英亩的土地上容纳了6000栋住宅、160座公寓楼、35000位居民。到20世纪20年代，这一区域已成为当地最昂贵的住宅社区。
伴随着商用房地产的开发、投资，专业的物业管理公司出现了，如Books Brother在1873年收购了芝加哥地区第一个装备有客运电梯的7层办公大楼——波特兰大厦后，就聘请了Owen Aldis来代理管理这幢大厦，Owen Aldis和他的侄子Graham Aldis后来成了美国商业房地产投资和管理的领袖（米勒斯,迈克・E、 盖尔・贝伦斯、 马克・A. 韦斯，2003：134）。
随着房地产开发的职业化和规模庞大的房地产出租人群体以及为这一群体提供服务的物业管理经理群体的形成，民间的行业组织——建筑业主和管理者协会（BOMA）成立了，它由一些大型商业建筑的业主（即出租人，很多也就是该建筑的开发商）和物业管理经理组成，负责对这一行业进行职业培训，并在政府出台一些公共政策时协调行业成员的意见，以保持该行业统一的声音。
这一时期也是美国房地产经纪行业形成的时期。尽管自19世纪中期房地产完全所有权制度(fee Simple System)建立后，美国人就广泛参与了房地产市场交易活动，但早期的房地产交易，主要由律师和公证人为买卖双方作见证，并处理产权转让等具体事宜。后来，介绍房地产买卖的房地产经纪人逐步熟悉了房地产方面的法律以及产权转让程序，除了买卖居间，并能代理交易双方办妥产权过户。这样，房地产经纪人在房地产的交易中，渐渐取代了律师和公证人，成为房地产交易的中介环节 ，促进了美国房地产市场的发展。但当时政府还没有对房地产经纪行业给予官方的认可（张永岳、崔裴，2008：31）。1908年，美国房地产经纪人协会（NAR）成立，其初始目的就是为了寻求政府对经纪业务的许可。
美国的房地产估价业也是在这一时期形成的，1902年开始，房地产估价就成为房地产业内一个独立的实践领域。到1932年，美国房地产估价师学会（AIREA, Institute of Real Estate Appraisers,即美国估价学会（AI，Appraisal Institute）的前身）宣告成立，标志着美国房地产估价业的形成。美国房地产估价师学会（AIREA）在1938年至1939年间正式通过了房地产估价的《道德规范》（Code of Ethics)。
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（崔裴、关涛，2007：200）
这一时期美国联邦、州和地方政府已不再像以前那样直接参与房地产市场活动，但在影响和干预房地产市场方面表现非常积极。可以说，政府首先是房地产业的支持者，当城市问题出现时，很多城市政府启动了“美化城市”运动，加强了城市公共设施建设，这对于私人的商业房地产和住宅开发产生了推动作用。而在在“大萧条”时期，房地产业遭受重挫 ，政府对金融机构进行了强有力的整顿，建立了政府背景的住宅金融体系：1933年成立的房产主贷款公司（HOLC）和1934年成立的联邦住房管理局（FHA） ，通过各种积极措施复兴建筑和房地产开发业。其次，这一时期政府也进一步强化了其作为房地产市场监管者的作用，如加强对城市规划管理，细化对土地利用和建筑的管制 ，对于这一时期房地产市场上自发产生的民间协商性质的各种对房地产业主的限制予以支持 。对于房地产业，政府也加强了监管。如当时房地产经纪业出现了标准不统一，部分房地产经纪人采取不正当的经营手法的情况，各州政府便开始考虑利用法律进行监管，到1917年，加里福尼亚州首先在这方面立下管理法案，后来各州政府也陆续立法，规范房地产经纪行业。尽管各州规定的具体条款有所不同，但基本精神是一致的，即通过规定房地产经纪人所应具备的各项资格、执照的颁发、执业行为的规范、相应的惩罚措施以维持其专业服务水准，保障大众的基本权益。在这一时期，政府也是房地产市场的积极干预者，如纽约等一些城市的地方政府对房东能向房客收取的租金上限进行规定 ，并对实行租金管制的公寓住宅进行一定年限的税收减免，这对城市中公寓住宅的租金水平产生了重大的影响。
这一时期，房地产行业的从业者们开始认识到，行业的生存与发展，取决于行业为社会所提供的产品或服务的质量以及在此基础上行业与政府、社会公众的和谐关系。各种房地产行业协会的诞生，其目的就是提升行业水平，孤立、排斥并禁止各种不受欢迎的职业行为，并积极与公共部门、商业活动的其他部门以及普通公众进行协调，以保护自身的利益，提高政治地位，增强行业生存与发展的能力。针对房地产开发、物业管理、房地产经纪和房地产估价的各种行业标准和规范纷纷形成，构建了美国房地产业自治、自律管理规范的基本框架，同时，各个行业协会在促进房地产教育和研究，为政府制定从城市规划到房地产征税等众多与房地产相关的公共政策参谋等方面都扮演着重要角色。
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3.第二次世界大战结束至今
第二次世界大战（以下简称二战）期间由于直接受到战争的影响，美国大部分房地产市场一直建设不足，尤其是房屋需求量明显下降。战争结束后，l 100万退伍军人回到家庭所在的社区，新住宅建设量远远不能满足需求；刚刚被取消了限制的房价也是疯涨。这一时期美国的城市化进入一个新的阶段。早在20世纪20年代人口和就业就开始向城市外围迁移，1950年之后，随着三分之二的新建房屋在迅速扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开始减少。l956年，大规模的州际高速公路建设获得了联邦政府的投资。从城市中心辐射出来的州际公路和郊区的环城公路、环绕市中心的公路一起为城市化进入“郊区化”开拓了一个新的领域。与此同时，城市中心区的发展却停滞了，很多城市连续30年都没有新建办公楼。许多社区商业、房地产和市民团体提出了补救措施——最终被称之为“城市更新”的计划，其主要思路就是对位于城市中心的贫民窟和落后地区进行重建改造，清理被破旧的和未被充分利用的商业和工业建筑物，让贫困居民和少数民族居民搬迁，拆除他们的房屋；并代之以崭新的办公大楼、会议中心、酒店、大型购物中心。20世纪40-50年代，300万非洲裔美国人从南方迁移到北方和本部的一些大城市，并不得不居住在拥挤、低质的住宅之中，由于历史遗留下来的种族歧视，城市中的种族冲突、住房和住区危机愈演愈烈，到20世纪50-60年代更趋于白热化，以致引发60年代以后非洲裔美国人的全面反击。冲突所导致的房地产损失估计有上亿美元。美国政府和有关社会组织（如福特基金会）采取了一系列法律、经济和社会行动来应对这场危机。
这一时期的房地产经济活动主要有包括住宅开发、综合性房地产开发和商用房地产开发在内的房地产开发，以住房抵押贷款及其证券化和房地产信托投资为主要内容的房地产金融。
住宅开发从来没有像在这一时期这样成为一种规模化的商业行为，而这与这一时期严重的城市住房问题是紧密相关的。20世纪50年代后期，对于郊区独立住宅的需求已经基本满足，但是那些收入仍然很低以致无力支付私人住宅和公寓市场上最低价的家庭仍然为数众多。在联邦政府的一系列住宅支持计划（特别是20世纪60年代的新的可支付住宅计划）的引导和支持下，许多房地产开发商开始了大规模的住宅开发、销售或租赁经营。如从二战结束到20世纪50年代初，
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Levitt & Sons在纽约长岛中部的享普斯特德开发了占地4000英亩、共计17500套供出售的住宅的项目。莱维特父子公司建立了一套大规模建造住宅的方法，产量最高时可达到每天竣工35套住宅的高速度。使住宅建筑的单位成本大大降低，使他们可以以每套9000—10900美元的价格出售（王旭，2003：97），比竞争对手的价格低799-1500美元，但仍然可获得1000美元/套的利润。这些住宅大多销售给了退伍军人。20世纪60-70年代，由Richard Ravitch 领导的HRH公司开发了包括曼哈顿高层居住综合体在内的25000多套出租的可支付住宅。
综合性的房地产开发主要涉及城市更新计划中办公、商业、住宅等房地产的综合开发和城市社区的综合开发。前者主要是由一些人寿保险公司（如纽约人寿、普天寿、都市人寿）和房地产开发公司（如Equitable 和John hancock）。人寿保险公司把战争中积累起来的巨额资金用于投资开发了办公楼（如Gateway Center）、公寓住宅（如Lake Meadows），用于出租经营，获得了丰厚的回报。20世纪60年代大多数“城市更新”的开发项目改善了城市的自然、文化、娱乐环境，使城市更富现代气息，而且创造了就业机会。但是城市更新工程也意味着小型商业和中低收人居民的大量搬迁。如果不拥有物业，搬迁户是得不到任何补偿的，即使有用于安置的住宅．也大多是异地安置，使居民脱离了原来熟悉的社区。尽管城市更新计划在1968年到1970年间进行了某些改进，但到1974年被废止了。城市社区的综合开发一是指20世纪70年代“新社区浪潮”中大规模综合用途社区的开发，典型代表是由著名的房地产开发商James Rouse在华盛顿特区和巴尔的摩之间开发的“新哥伦比亚社区”，二是指20世纪80年代主要由一些私营非盈利性质的社区发展公司（如旧金山的BRIDGE住宅公司）和社会组织（如企业基金）实施的对城市社区的复兴开发，全国总共有4000家社区发展公司（或组织）通过开发、租售、管理可支付住宅、社区购物中心、小公司孵化楼、工业园区以及医疗、教育、休闲等配套设施，填补了这一时期因联邦政府对城市开发和住宅建设支持减少而产生的缺口。
这一时期的商用房地产开发是与州际高速公路的大规模建设紧密相关的。许多市区的标志——写字楼、百货公司、酒店搬迁到郊区重要运输动脉的交汇处并迅速发展起来。尽管战前就已经有现代购物中心的先例，但是这些购物中心主要是为已有的社区服务修建的。二战以后，出现第一批独立的地区性购物中心，
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不和某些特定的住宅开发项目相联系，从而可以吸引更大地理范围内的顾客。此后，美国购物中心总数呈指数增长，从20世纪60年代初相对较少的7000家，发展到1998年的超过43000家，其中包括几百家大型地区性购物中心和许多不同类型的小型购物中心。早期从事这类购物中心开发的是百货零售商, 如J. L. Hudson百货公司1954年在底特律城外开发了当时最大的地区购物中心Northland Center，两年后，另一个百货公司——Dayton’s of Minneapolis 开发了Southclale Center。此后，以James Rouse为代表的由独立的房地产开发商进行购物中心开发的模式流行开来。1954年成立的购物中心国际委员会（International Council of Shopping Centers）代表了包括开发商、业主及管理者在内的购物中心事业的参与者，标志着房地产开发、投资、管理的一个新的细分行业的形成。州际高速公路伸展还引发了另外两类商用房地产的开发、经营。一是郊区工业园区、研发园区的开发、租赁经营。如20世纪50年代CC&F公司沿着128号公路开发了尼达姆的新英格兰工业园区、沃尔瑟姆工业中心和沃尔瑟姆研究与发展园区，到20世纪60年代，CC&F公司已经成为128号公路沿线19个工业园区13个的开发者和业主。1967年，全国工业和办公物业协会（NAIOP）成立，代表着这类工业园区的开发商、业主以及管理者。另一类商用房地产是饭店、汽车旅馆。20世纪40年代后期之前，除了度假胜地的酒店以外，大多数酒店都位于城市中心。20世纪20年代开始，沿着主要交通干线出现了“路边旅馆”来为汽车司机服务，但是这种形式的临时住宿给人以破旧不宜的印象，被公开指责为犯罪的巢穴。20世纪50—60年代，一连串的假日酒店在全美快速扩张，充分利用新州际高速公路系统的重要地段，开创性的沿着高速公路建设。现在饭店和汽车旅馆已经成为房地产开发业的一个重要细分市场，一些房地产开发商只进行短期的投资——开发并销售这些物业，但另一些开发商则在开发完成后长期持有这些物业，并通过合同委托酒店管理公司（如希尔顿、凯悦、万豪、喜来登）进行管理。除此之外，在远离城市的地方，还有以主题公园、影城等娱乐房地产（如迪斯尼魔术王国和迪斯尼未来世界）为核心、包括配套的购物中心、写字楼和住宅在内的新社区（如Lake Buena Vista 和Celebration ）综合开发在这一时期出现。
从战前到战后，随着整个住宅市场规模的急剧扩大，联邦住房管理局和退伍军人管理局对大规模住房建设的支持和促进．加上金融机构提供了大量的融
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资，部分开发商的企业规模迅速扩大。因此这一时期也是房地产开发业规模化发展的时期，虽然从企业总体数量来看，房地产开发业仍从小型企业为主，但大规模的企业开始出现。早在20世纪60年代，在住宅建设领域就出现了大型全国性的开发商，还出现了全国性的购物中心开发商 ，在20世纪70年代和80年代，又形成了全国性的写字楼开发商。很多大型开发商的业务是综合性的，其开发的物业类型包括了写字楼、商业零售、酒店、工业、公寓以及混合用途的项目，这类大型开发商通常长期持有自己所开发的物业，进行租赁经营。Gerald Hines公司 就是其中的一个典型代表。由于其他行业的大公司开始越来越重视他们所拥有并使用的土地和建筑物的潜在利益，开始关注如何更加集中、有效地使用企业拥有的房地产资产，它们越来越多地参与房地产市场活动，出现了频繁的房地产资产转让、与房地产开发商共同组建合资企业的现象，
在房地产中介服务领域，房地产咨询行业产生了，它为房地产领域内各种各样的问题提供灵活、公正、可信的建议咨询顾问服务，成立于1953年的CRE（The Counselor of Real Estate）是房地产咨询行业的权威行业组织 。与此同时，房地产中介服务领域的规模化运作也开始出现。一方面，出现了规模化、综合房地产经纪、估价、咨询和物业管理的综合性中介服务企业，如CB RICHARD ELLIS、CUSHMAN &WAKEFIELD, INC、JONES LANG LASALLE, INC、GRUBB & ELLIS COMPANY。另一方面，在以个人和小企业运作为基本模式的房地产经纪行业，由各类行业组织领导的信息共享系统——MLS建立起来了，房地产经纪人开始了全行业内的相互协作，也就是一种在行业层面的规模化运作。
这一时期还产生了一个全新的行业——房地产信托投资(REIT)业。20世纪60年代，以Bradley Real Estate Investors, Continental Mortgage Investors等为代表的美国第一批REITs企业诞生。这一时期的REITs主要是抵押型REITs 。20世纪70年代，对于建筑业发展的盲目乐观和过量投资导致了抵押型REITs回报率逐步下降，而与此同时，少数权益型REITs则以其稳健的投资项目评估保持了可观的盈利能力。1981年经济复苏税法的推出使得私人的有限合伙公司可以从中获取极大利益，因此市场上崛起了一批私人组建的有限合伙制房地产基金企业，这些私人资本的流入导致了建筑业失去理性的膨胀，为此，美国政府又在1986年时实施了新的税法改革，私人有限合伙制基金失去了税收优惠，从而逐渐衰败。而
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为了推动RIEITs行业的良性发展,一系列简化法规也在此时出台。其中，允许REITs可以进行自我的内部资产管理。这些政策为权益型REITs 的发展起到了关键性的作用。经过1990-1991年的房地产萧条，市场开始复苏，一些私人拥有的房地产公司想抓住这一时机却因为缺乏资金而苦恼，此时上市就成了解决这一问题的来良好方案。在1991年11月：Kimco公司完成了其自身的IPO上市。这一行为作为现代REIT时代到来的标志，激发了整个行业的复苏。自此REITs业进入了一个全盛时期。
这一时期，政府扮演了三方面的角色：住房建设的推动者、城市更新的主导者和房地产业的监管者。1944年，国会通过了“退伍军人再就业法案”，成立了退伍军人管理局，建立了该局的住房贷款担保计划。1949年通过了具有划时代意义的“住房法案”。该项法案把“为每个美国家庭提供合适的住房和舒适的居住环境”当作整个国家的目标。随后．新竣工住宅的数量达到了前所未有的规模，20世纪50年代，就有l 500万套住宅和公寓建成。20世纪60年代联邦政府推出了新的可支付住宅计划，1968年划时代的全国住房行动提出，要在连续十年中每年建设60万套有政府资助的住宅行动，包括一个出租性住宅的建设援助计划，一个减少抵押贷款利息成本，以鼓励中低收人家庭拥有自己住房的补助计划。1969年的联邦环境政策法案和各州颁布的类似条例，使政府管理部门和立法机构在审查项目开发计划的可行性时，将项目环境影响分析结果作为是否批准开发项目建议的重要标准。1966年全国历史保护法案强调保存现有的建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以给重新开发让路。
资料来源：崔裴，《中美房地产业比较研究：内涵、属性与功能》，光明日报出版社，2010年4月第1版。
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第十五章 房地产经济可持续发展－案例和相关知识
加快房地产业创新体系建立
（位置：房地产可持续发展）
房地产业创新体系的建立，首先必须充分反映出时代的发展要求。如信息时代的要求应在楼宇智能化中得到体现，以人为本及可持续发展要求，应在居住生态环境中得到足够的重视。在诸如此类的问题上，唯有创新才能使房地产业在迎接新世纪到来之际，以高度的知识含量做好准备，为持续发展奠定坚实的基础。
其次，房地产业的创新体系是一个全方位的概念。这一体系作为房地产业的推进器，必然涉及到产业方方面面的各个系统，它既是工程技术如建筑材料、施工技术等等方面的创新，也包括着社会科学直接相关的“软”科学系统。如在住宅制度改革、房地产金融制度、流通服务形式等领域都涉及到从观念到形式的创新。在此，要提倡“软”、“硬”兼施，资源整合的理念，以真正建立起一个全方位的房地产产业的创新体系。
再次，房地产业的创新体系的建立，必须也必然是高度专业化协作的产物。作为产业的创新体系，不仅需要开拓者、策划者、资源整合的主体等，也需要有涉及这一行业的各个方面的专家及知识化的技术工人，他们有丰富的专业知识为创新的基础，才会在实践中不断地产生新的理念与智慧的火花，从而真正迈出“创新”的步伐。因此，房地产业的创新体系必须要有行业的专业人才紧密合作以及各方面资源的有机整合，才能真正得到实现。
面临房地产业发展的关键时期，加快创新体系的建设应是当务之急。因此，在思想和观念上，应针对行业中的新情况、新问题，努力用创新的理念，创新的方法去解决。在体制上，对“创新”思想及方式应有一定的激励和保障，从而使创新体系尽快成为产业发展的推进器。在日常工作中，“创新”必须与生产实践
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相结合。要走产学研结合的道路，将创新研究的重心转移到大、中型企业中来，使理论研究与实际生活需要相结合。只有这样，才能不断推陈出新，创造出适合市场需求的产品及服务形式来，从而促使房地产业不断发展。
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