(一)商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定
《解释》第3条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
相关衔接，《合同法》第十四条规定如果意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。
根据相关资料及审判实践对法律没有规定及当事人在合同中又未约定的，本意见认为符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：1、对房屋的说明和允诺应具体确定。如房屋为混凝土结构或框架结构，居住区有绿地(绿化率达到80%)、每单元配有日本原装三菱电梯两部、车库、收视等等设施齐全。2、该内容是对开发规划范围内相关设施所作的说明和允诺。相关设施包括商品房的基础设施和相关配套设施。基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路、停车场等等；公共配套设施包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。但是对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。3、向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺。4、对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示。5、对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述。6、对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；7、其他载有明确指标的说明。
对上述内容即使未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。
(二)商品房认购书与定金的问题
1、认购书(预约合同)的确认。出卖人与买受人在签订商品房买卖合同之前，先行就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，并签订了书面协议，是商品房买卖认购书，也称之为预约合同。认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。
2、立约定金及其返还。(1)当事人在签订认购书时约定交付定金的，认定该定金为立约定金。
衔接之一，《担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
衔接之二，最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
(2)立约定金的返还。A、根据当事人的约定和法律关于定金的规定，在因当事人一方违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任。B、如当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。
(三)惩罚性赔偿责任的适用
《解释》第8条、第9条明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
衔接之一，《消法》第四十九条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。
衔接之二，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
(五)商品房买卖合同无效后，房屋升值部分的归属问题
1、商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而导致合同被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。
2、房屋的升值部分归买受人所有，要求出卖人对买受人的直接损失予以赔偿，至少应该符合以下几个条件：（1）商品房买卖合同成立并实际履行；（2）商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；（3）买受人请求赔偿该升值部分的损失。（4）房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
应当赔偿的理由如下：(1)房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，此利益依附于不动产之上，买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内无论经营还是居住所产生的自然孳息，其所有人为买受人。此即为特权行为的独立性、无因性。(2)如果商品房买卖合同无效的后果是出卖人的过错造成，并且在确认合同无效后，出卖人要求买受人退还此房，即出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到“意外丰厚的利润”，而其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，有悖于法律基本的公平原则。(3)有利于维护社会交易秩序的稳定。如果对买受人所有的房屋升值部分不予保护，谋取暴利的最大化(一房数卖)会刺激出卖人更加以堂而皇之的理由实施违法、违约行为，于稳定社会交易秩序不利。
(六)房屋的交付使用和风险责任承担
因房屋交付使用引发的诉讼，主要涉及到房屋所有权的转移和风险的承担及违约金的计算等问题。
1、房屋的交付使用。
(1)《合同法》第一百三十三条和第一百三十五条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，买卖合同的标的物所有权自交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。据此规定，在法律、法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即交钥匙，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。
(2)如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。
《解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
注意，即使在当事人没有明确约定房屋的交付使用包括办理房屋所有权登记手续时，出卖人交钥匙义务的履行也并非就意味着出卖人的合同义务履行完毕，根据法律规定，还应协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于买受人。
(3)办理房屋所有权登记的时间。不动产房屋的所有权从办理所有权登记手续时起转移。办理房屋所有权登记手续的时间，当事人可另行协商约定，没有约定的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，预售商品房的买受人应当自房屋交付使用之日起90日内，现售商品房的买受人应当自买卖合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理，并提供必要的证明文件。
《城市房地产管理法》第五十九条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度。第六十条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房产管理部门申
请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
(4)购买商品房申请登记需提交的资料
买受人应提交资料如下：
A、个人购买的，提交身份证或者有效身份证明。单位购买的，提交营业执照或法人登记证；
B、房屋买卖合同；
C、委托代理的，个人出具公证委托书和受托人身份证或有效身份证明。单位出具委托书和受托人身份证或有效身份证明。
开发企业应提交资料如下：
A、开发商营业执照和开发资质证书；
B、房屋买卖合同；
C、房屋所有权证；
D、测绘机构出具的房屋面积测量报告及房屋平面图；
E、移交结算协议书；
F、委托代理的，单位出具委托书和受托人身份证或有效身份证明；
G、登记机关认为必要的其它资料。
(5)未提供必要的手续致使房产证逾期办理的违约责任确定。
A、如果买受人提供了其必要的手续或资料而出卖人未为其办理房产证，出卖人承担全部的违约责任。
B、双方均未提供完全必要的手续或资料而未办理房产证，双方各自承担相应的责任。
2、风险责任承担。
风险责任一般情况下与标的物交付的同时一并转移。风险责任是因不可抗力或意外事件等不可归责于当事人的事由而导致标的物毁损、灭失。
《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。
《解释》第十一条第二款规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
(七)违约金数额的调整和确定
1、违约金数额的调整。
一是当事人没有按照合同约定履行义务或者迟延履行合同义务，构成违约的，应当按照商品房买卖合同约定的违约数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任；二是当事人如果以约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由请求减少的，人民法院可以约定的违约金是否超过损失的30%为标准，予以适当调整；三是当事人以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求增加的，应以实际损失确定违约金数额。
《解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
但是，在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于造成的损失为由要求减少或增加违约的，一般不予支持。
2、违约金数额的确定。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：(1)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(2)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
(八)商品房买卖合同的解除
1、《城市房地产管理法》施行后订立的合同发生纠纷时，当事人请求解除合同的，均适用《解释》第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的除外。
前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。
2、套内建筑面积或者建筑面积与合同约定面积不符，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
但买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于约定的，误差比在3%(含3%)以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；小于约定面积的，误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《解释》第十四条的规定。
(九)商品房包销合同的认定处理
根据司法实践中遇到的包销行为的一般做法，包销是出卖人与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将已竣工或者尚未建成但符合预售条件的房屋，确定包销
基价交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人以约定的包销价格买入未出售的剩余商品房的行为。目前对商品房包销没有规定，不便对包销行为的性质给予归类，《解释》只宜按照包销的通常做法，根据《合同法》第七条、第八条、第一百二十四条规定，将其定性为无名合同。根据包销的实践做法，《解释》第二十条规定：对包销期满后的剩余房屋，当事人有约定的，按照约定处理，没有约定或约定不明的，由包销人按包销价格购买。《解释》第二十二条规定因包销合同发生的纠纷，诉讼主体为出卖人与包销人。买卖合同纠纷的诉讼当事人应为出卖人和买受人。但如果出卖人、买受人、包销人三方在买卖合同中约定包销人与出卖人共同承担履行义务的，包销人也应作为当事人参加诉讼。
(十)商品房担保贷款合同纠纷的处理
《解释》将商品房按揭贷款行为统称为商品房担保贷款，包括以现房抵押的贷款合同和期房抵押的贷款合同。
1、商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
2、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买卖人。
3、担保权人与买受人、出卖人签订预售商品房担保贷款合同后，因登记部门的原因致使其未办理预售商品房担保贷款合同备案登记或抵押登记的，可以认定预售商品房担保贷款合同中的抵押合同关系有效，但不得对抗第三人。
4、商品房担保贷款合同中关于“抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何时和何种原因，亦不论何人过失，均由买受人负全部责任，并赔偿由此引起的一切损失”的条款，加重了买受人的责任，导致当事人利益的失衡，人民法院在当事人请求时可依据《合同法》第四十条的规定，以提供格式条款一方加重对方责任为由，认定该条款无效。
《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条规定，合同中的下列条款无效：(一)造成对方人身伤害的；(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
5、对于商品房担保贷款合同中关于买受人不得将抵押房产出租、转让的条款，人民法院可依据《合同法》第四十条的规定，以提供格式条款一方排除对方主要权利为由，认定该条款无效。
6、买受人未经担保权人同意将抵押房产出租的，可认定租赁合同有效，但担保权人在实现抵押权时，承租人的租赁权不具有优先于抵押权的效力。
如果买受人在出租抵押房产时，未书面告知承租人该财产已抵押的，买受人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果买受人已书面告知承租人该财产已抵押的，因实现抵押权造成承租人的损失，由承租人自行承担。
7、买受人未经担保权人同意将抵押房产转让的，可认定转让合同有效。如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替原买受人清偿其全部债务后，向原买受人追偿。受让人不代替原买受人清偿债务时，因担保权人行使抵押权给受让人造成损失的，对于原买受人所欠担保权人的债务部分，应由原买受人承担清偿责任，其余损失则由受让人和原买受人按照过错大小分担。但当事人另有约定的除外。
如果原来未办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权人不能对抵押物行使抵押权。因此给担保权人造成损失的，由原买受人承担赔偿责任。
八、判决主文的标准化表述
(一)无效合同的表述
一、原告XXX与被告某某公司于X年X月X日签订的商品房买卖合同无效。
二、被告XX公司于本判决生效之日起10日内返还原告XXX购房款XX元。
三、原告XXX于于本判决生效之日起10日内腾出本市XX小区X号楼X单元XX室房屋交付被告XX公司。
四、被告XX公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告XXX一倍购房款XX元。
五、被告XX公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告XXX经济损失XX元。
案件受理费、其他诉讼费用的负担情况。
(二)有效合同的表述
一、原告XXX与被告某某公司于X年X月X日签订的商品房买卖合同有效。
二、被告XX公司于本判决生效之日起10日支付原告XXX违约金XX元。
案件受理费、其他诉讼费用的负担情况。
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