ｌ ＧＹＡＯＮ ＧＪ ｌｕＺ ＵＯ田国 投资性房地产转换的会计处理 口胡彦宏 （河北天昕建设集团有限公司河北石家庄０５００１１） 摘要：堕盖终 的篮星， ．娑＿购哭 生产＿ 盥塑建复物一的 行为在我国迅速成为一种流行的投资方式。为此，我国颁 能和账面价值相差很多，这种方法更加不能满足报表使用者 的需要。而新会计准则规定投资性房地产在报表中进行单独 核算和反映，使投资性房地产与固定资产和无形资产区分开 来，为报表使用者提供了决策有用的信息。 ，查ｊ．擐煲丝 堡避 握煎。 焦 ，－对担叁 务堡 了煎藿 一本＿妻整 合投资性房地产准则的规定．对投资性房地产的会计处 （三）引入了公允价值的计量模式 新投资性房地产准则规定企业可以运用成本模式计量 炎键 ：投资性房地产公允价值转换会计处理 或者选择公允价值计量。但是计量方法一经确认，不能轻易 改变。选择公允价值计量的企业不用每年计提折旧或者进 行摊销．而是在每年的资产负债表日按照公允价值调整其 账面价值，账面价值与公允价值的差额计入当期损益。 二、投资性房地产转换的会计处理 企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能 投 资性房地产准则规定：值“企业为了赚取租金或资产增 ．或两者兼有而持有的房地产重新规范为投资性 房地产．并在报表中单独列示投资性房地产”。会计准则的 颁布，增强了企业财务信息的准确性，使企业财务报表能够 将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房 地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面， 一提供更加真实、准确的企业经济资源、资源的使用情况以及 资源的控制情况．如实反映企业的各项收入、费用、利润和 损失的金额及其变动情况。 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正 式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上 的改变．如从自用状态改为出租状态。 、投资性房地产准则的特点 （一）明确规定了投资性房地产的两种形式 １．企业购买房地产并持有准备在房地产增值后卖掉是 投资性房地产。虽然房地产价格的变动与当地的经济发展、 房地产供求等因素相关，但其目的是为了房地产增值后卖 掉以赚取收益，是企业为了实现它的经营目的所形成的经 济利益总流人。 ２．出租土地使用权、出租建筑物。这种行为可以说是一 种转让资产使用权的方式。出租投资性房地产所获取的收 入就是转让资产使用权所产生的利益，这也是企业为了实 现其经营目的所形成的经济利益总流人。另外，根据税法规 定，企业房地产出租、国有土地使用权增值后转让均属于一 （一）投资性房地产转换为自用房地产时采用成本模式 进行后续计量 企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项 投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值 准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值 准备”等科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产 累计折旧”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销科目”科目； 原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目， 贷记“固定资产减值准备”科目。 例１：２００９年４月６日，Ａ企业出租的房地产合同到 期，Ａ企业决定把该项房地产用作自用厂房。该项房地产的 账面价值为６ ０００万元，其中，原价为７ ０００万元，累计已 提折旧１ ０００万元。采用成本模式计量的财务处理如下： 借：固定资产 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 累计折旧 式进行后续计量 转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“无形资 ７０ ０００ ０００ １０ ０００ ０００ ７０ ０００ ０００ １０ ０００ ０００ 种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权 转让收益应当缴纳营业税等。我国持有并准备增值后转让 的土地使用权这种情况较少。 （二）明确将投资性房地产进行单独核算和反映 旧会计准则并没有设置投资性房地产这个资产项目．而 是将全部的建筑物作为固定资产处理，全部的土地使用权作 为无形资产处理，采用历史成本与折旧的方法进行核算．但 是对于那些用于出售的建筑物和土地使用权、用于出租的建 筑物来说，这种方法显然不能真实地反映其价格，尤其是随 着近几年来房地产的升温，房地产价格提升，其市场价值可 （二）投资性房地产转为自用房地产时采用公允价值模 产”或“固定资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记 Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ Ａｃｃｏｕｎｔｉｎｇ ２０１２・０２・０４期 ８７ 匿 西晒 化解债务政策下的高校 偾务管理 口孔庆法 （山东工艺美术学院山东济南２５０３００） 摘要：巨额债务已经成为制约高校发展的重要因素。为有 效化解高校债务，山东省有关政府部门连续出台相关文 件，详细制定了化解高校债务的具体措施，包括高校化解 债务”。具体实施措施如下： （一）高校可以使用生均定额拨款增量部分偿还银行贷 款。根据《财政部、教育部关于进一步提高地方普通本科高 校生均拨款水平的意见》（财教［２０１０］５６７号）的规定，政府 部门将加大对高等教育的资金投入力度．２０１２年以前高校 生均拨款水平将大幅增加。生均定额拨款增量中专项用于 债务的奖补政策、银行贷款审批制度等。本文在对相关政 策进行分析的基础上．就高校如何进行债务管理．以适应 赁政Ｉ笨要盎提出一王担基建 关键词：化解债务政策高校债务管理 偿还银行贷款的具体金额由高校负债率决定．高校的负债 率＝（２００９年债务余额＋财政化债专项拨款数＋预支拨款）／ ２００９年经费总收入。高校负债率达到６０％．从生均拨款增 量中安排的比例为５０％，负债率越高，安排的比例越高，最 高不超过８０％，安排的比例在５Ｏ％至８０％之间。 （二）２０１２年以前财政部门支付预支财政资金２０亿 一、政府部门出台的化解债务政策 ２０１１年７月初，山东省人民政府、山东省财政厅、山东 省教育厅、中国人民银行济南分行等部门陆续印发了《山东 省人民政府办公厅转发省教育厅等部门关于山东省高等学 元，专项用于偿还银行贷款。预支资金是指财政将以后若干 年财政正常经费拨款的一部分提前拨付给高校，专项用于 偿还银行贷款，这部分资金将在化债政策实施完毕后。逐年 从高校的正常经费拨款中扣回。高校所得的资金取决于三 个因素：在校生规模、负债率、高校化债努力程度。在校生规 模越大，分配的预支资金越多；高校负债率越高，分配预支 资金越多；高校越努力化债，分配预支资金越多，高校化债 努力程度的衡量标准是高校使用自有资金偿还贷款的规 校债务化解工作的实施意见的通知》、《关于建立山东省公 办普通高等学校银行贷款审批制度的通知》、《山东省高等 学校债务化解奖补政策实施意见》等文件，标志着山东省高 校债务化解进入到具体实施阶段。根据相关文件的规定，债 务范围指“公办普通高校为完成扩招任务必须建设而从金 融机构取得的、能够从中国人民银行征信报告中查询到的 尚未偿还的银行贷款。以２００９年末银行贷款余额锁定高校 “投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计 公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变 动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。 例２：２００９年６月９日，Ａ企业出租的写字楼合同到 期，Ａ企业决定把写字楼用作本企业的行政管理。２００９年６ 当日的公允价值计价．转换当日的公允价值小于原账面价 值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账 面价值的．其差额计入所有者权益。 例３：２００９年５月７ Ｅｔ，甲企业与乙企业签订了租赁合 同，合同中将甲企业自主开发用于存货的一处仓库出租给 乙企业。２００９年６月８日为租赁开始日期。２００９年６月８ 月９日，该写字楼的公允价值为５ ０００万元。该项房地产在 转换前采用公允价值模式计量。原账面价值为４ ８００万元， 其中，成本为４ ５００万元，公允价值变动为增值３００万元。 Ａ企业的财务处理如下： Ｅｔ，该仓库的公允价值为８ ０００万元，账面价值为３ ０００万 元。２００９年１２月３１日，该项投资性房地产的公允价值为 ９ ０００万元。 借：固定资产 贷：投资性房地产——成本——５０ ０００ ０００ ４５ ０００ ０００ ３ ０００ ０００ 公允价值变动 甲企业的财务处理如下： ２００９年６月８日： 借：投资性房地产——成本８０ ０００ ０００ 公允价值变动损益 ２ ０００ ０００ 贷：开发产品 资本公积 ２００９年１２月３１日： ３０ ０００ ０００ ５０ ０００ ０００ （三）非投资性房地产转换为投资性房地产采用公允价 值模式后续计量 将企业的房地产转换为投资性房地产并使用公允价值 计量时，会计准则规定，自用房地产或存货转换为采用公允 价值模式计量的投资性房地产时。投资性房地产按照转换 ８８＜中文核心期刊要目总览＝｝会计类核心期刊 借：投资性房地产——公允价值变动 １０ ０００ ０００ 贷：公允价值变动损益 １０ ０００ ０００ Ｚ