基准利率还是LPR？房贷利率换锚指南

房贷利率换锚的背景就不介绍了，我们直接进入正题！连正题都不想看的直接拉到底看结论！不过本文结论是在基本假设前提下得到的。

一、基本概念：

1. 基准利率：是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利率水平来确定。基准利率是利率市场化的重要前提之一，是利率市场化机制形成的核心。在中国，以中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的存贷款利率为基准利率。一句话，基准利率是爸爸！

房贷合同或本文所讲的基准利率其实是贷款基准利率。本文所用基准利率数值为五年以上贷款基准利率，当前为4.9%，历史数据如下表1所示。房贷合同期限在五年内的土豪是不会纠结房贷利率换锚这种小事的。

表1 五年以上贷款基准利率近20年历史数据

调整时间 2002.02.21 2004.10.29 2006.04.28 2006.08.19 2007.03.18 2007.05.19 2007.07.21 2007.08.22 2007.09.15 2007.12.21 5年以上 5.76 6.12 6.39 6.84 7.11 7.20 7.38 7.56 7.83 7.83 调整时间 2008.09.16 2008.10.09 2008.10.30 2008.11.27 2008.12.23 2010.10.20 2010.12.26 2011.02.09 2011.04.06 2011.07.07 5年以上 7.74 7.47 7.20 6.12 5.94 6.14 6.40 6.60 6.80 7.05 调整时间 2012.06.08 2012.07.06 2014.11.22 2015.03.01 2015.05.11 2015.06.28 2015.08.26 2015.10.24 5年以上 6.80 6.55 6.15 5.90 5.65 5.40 5.15 4.90

2. LPR：Loan Prime Rate，贷款基础利率，又名贷款市场报价利率，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。根据《中国人民银行公告》（公告[2019]第15号），自2019年8月20日起，LPR按新的形成机制报价并计算得出。2019年12月发布的LPR为4.8%，历史数据如下表2所示。

表2 五年以上LPR历史数据 调整时间 2019.08 2019.09 2019.10 5年以上 4.85 4.85 4.85 调整时间 2019.11 2019.12 2020.01 5年以上 4.80 4.80 4.80 调整时间 2020.02 5年以上 4.75

3. 房贷利率：

旧方法房贷利率=基准利率*（1+上浮比例）；如房贷利率下浮则式中上浮比例为负。

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新方法房贷利率=LPR+X；加点数值=旧方法房贷利率-4.8%。加点数值可为负值，在合同剩余期限内固定不变。

二、基本假设

1. 在利率下行背景下，基准利率会阶梯状逐渐下调。（原央行行长周小川2019年11月21日在出席创新经济论坛时表示：要让中国避免快速进入负利率时代。）

2. LPR与基准利率的关系：LPR由基准利率决定，受货币市场影响，会反过来影响或指导央行对基准利率的制定。具体表现为，LPR总是围绕着低于基准利率的某个值波动，随着基准利率的下调而下降；当LPR下降到一定程度时，会“提醒”央行下调基准利率。在利率下行下，LPR会波浪状逐渐下降。

三、极端假设

基准利率以25个基点五年阶梯下调一次，LPR以5个基点线性逐年下降。30年时间那么长，这些值先先后后总是会出现的，极端假设只是将他们排个序而已。

四、举例说明

1. 对于“30年等额本息，原房贷利率为基准利率上浮10%，贷款额为1500000元”的房贷，极端假设下，30年模拟累计红利-3751（-0.13%），毛毛雨，换不换无所谓。详见下表，房贷利率换锚计算器详见附件。

基准利率还是LPR？房贷利率换锚指南（红色字体可输入，数据会自动更新）上浮比例LPR加点X贷款期限(月)贷款额（元）基准利率10%0.593601500000RR+R(%)LPRLPR+XR-LPR(0)R月供LPR月供新方法红利降息红利4.905.394.855.448413.608460.45-46.854.905.394.805.390.108413.608413.600.002020年4.905.394.755.348413.608366.8746.734.905.394.705.298413.608320.2693.344.905.394.655.248413.608273.77139.834.655.124.605.190.138158.088227.40-69.32255.524.655.124.555.148158.088181.15-23.084.655.124.505.098158.088135.0323.054.655.124.455.048158.088089.0369.044.655.124.404.998158.088043.16114.924.404.844.354.940.157906.297997.41-91.12507.314.404.844.304.897906.297951.79-45.504.404.844.254.847906.297906.290.004.404.844.204.797906.297860.9245.374.404.844.154.747906.297815.6790.624.154.574.104.690.187658.327770.55-112.23755.284.154.574.054.647658.327725.56-67.244.154.574.004.597658.327680.70-22.384.154.573.954.547658.327635.9722.354.154.573.904.497658.327591.3766.953.904.293.854.440.207414.277546.90-132.63999.333.904.293.804.397414.277502.56-88.293.904.293.754.347414.277458.35-44.083.904.293.704.297414.277414.270.003.904.293.654.247414.277370.3243.953.654.023.604.190.237174.217326.51-152.301239.393.654.023.554.147174.217282.82-108.623.654.023.504.097174.217239.28-65.073.654.023.454.047174.217195.86-21.663.654.023.403.997174.217152.5821.6228034862807237-3751-0.13% 时间19.08-19.1019.11-20.0120.02央行降息央行降息央行降息央行降息央行降息30年模拟累计

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2. 对于“30年等额本息，原房贷利率为基准利率下浮10%，贷款额为1500000元”的房贷，极端假设下，30年模拟累计红利34160（1.35%），非常可观，赶紧去换。

基准利率还是LPR？房贷利率换锚指南（红色字体可输入，数据会自动更新）上浮比例LPR加点X贷款期限(月)贷款额（元）基准利率-10%-0.393601500000RR+R(%)LPRLPR+XR-LPR(0)R月供LPR月供新方法红利降息红利4.904.414.854.467520.287564.67-44.394.904.414.804.410.107520.287520.280.002020年4.904.414.754.367520.287476.0144.264.904.414.704.317520.287431.8888.394.904.414.654.267520.287387.88132.394.654.194.604.210.087322.137344.02-21.88198.154.654.194.554.167322.137300.2821.854.654.194.504.117322.137256.6865.454.654.194.454.067322.137213.21108.924.654.194.404.017322.137169.88152.254.403.964.353.960.057126.687126.680.00393.594.403.964.303.917126.687083.6243.064.403.964.253.867126.687040.6985.994.403.964.203.817126.686997.90128.784.403.964.153.767126.686955.25171.434.153.744.103.710.036933.976912.7321.24586.304.153.744.053.666933.976870.3563.624.153.744.003.616933.976828.11105.864.153.743.953.566933.976786.01147.964.153.743.903.516933.976744.05189.933.903.513.853.460.006744.056702.2241.82776.233.903.513.803.416744.056660.5483.513.903.513.753.366744.056618.99125.053.903.513.703.316744.056577.59166.453.903.513.653.266744.056536.33207.723.653.293.603.21(0.03)6556.946495.2161.73963.333.653.293.553.166556.946454.23102.713.653.293.503.116556.946413.40143.553.653.293.453.066556.946372.70184.243.653.293.403.016556.946332.15224.7925322432498083341601.35% 时间19.08-19.1019.11-20.0120.02央行降息央行降息央行降息央行降息央行降息30年模拟累计

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3. 对于“30年等额本息，原房贷利率为基准利率上浮20%，贷款额为1500000元”的房贷为例，极端假设下，30年模拟累计红利-24297（-0.83%），从结果看最好不换。不过，这部分人应该也不差这两万块钱，换不换无所谓。

基准利率还是LPR？房贷利率换锚指南（红色字体可输入，数据会自动更新）上浮比例LPR加点X贷款期限(月)贷款额（元）基准利率20%1.083601500000RR+R(%)LPRLPR+XR-LPR(0)R月供LPR月供新方法红利降息红利4.905.884.855.938877.868925.86-48.004.905.884.805.880.108877.868877.860.002020年4.905.884.755.838877.868829.9747.894.905.884.705.788877.868782.2095.664.905.884.655.738877.868734.54143.324.655.584.605.680.158592.288687.00-94.73285.584.655.584.555.638592.288639.58-47.314.655.584.505.588592.288592.280.004.655.584.455.538592.288545.0947.194.655.584.405.488592.288498.0294.254.405.284.355.430.208310.958451.07-140.12566.914.405.284.305.388310.958404.24-93.304.405.284.255.338310.958357.54-46.594.405.284.205.288310.958310.950.004.405.284.155.238310.958264.4846.474.154.984.105.180.258034.008218.14-184.14843.864.154.984.055.138034.008171.92-137.924.154.984.005.088034.008125.82-91.824.154.983.955.038034.008079.85-45.854.154.983.904.988034.008034.000.003.904.683.854.930.307761.557988.28-226.731116.313.904.683.804.887761.557942.68-181.133.904.683.754.837761.557897.20-135.663.904.683.704.787761.557851.86-90.313.904.683.654.737761.557806.64-45.093.654.383.604.680.357493.707761.55-267.841384.163.654.383.554.637493.707716.58-222.883.654.383.504.587493.707671.75-178.043.654.383.454.537493.707627.04-133.343.654.383.404.487493.707582.46-88.7629442202968518-24297-0.83% 时间19.08-19.1019.11-20.0120.02央行降息央行降息央行降息央行降息央行降息30年模拟累计

四、结论

下述结论是建立在基本假设的前提下，基本假设错误或实际情况与基本假设相反，结论234很可能会反过来，慎重！

1. 方法变化的本质是推动利率市场化，降低银行房贷的系统性风险，将风险分散转移给万千房奴，风险当然意味着潜在收益。

2. 对于房贷微浮或下浮的人，新方法产生亏损的可能性较低，苍蝇再小也是肉。赶紧去换。

3. 对于房贷上浮5-10%的人，新方法产生的红利或亏损基本在100元/月（1%）以内，30年模拟累计红利±1万（0.3%）以内，对于个人来讲毛毛雨。如果平稳降息，换不换无所谓。考虑到0收益的LPR与R的差距会在降息潮中不断扩大，贷款剩余时间短的可换，长的可不换。

4. 对于房贷大比例上浮的人，最好不换，不过这部分人应该也不是很差钱。

5. 可观红利来源于宏观背景下央行的降息，央行每降息25个基点，月供减少2-3%。期待央行早日降息。

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