房地产开发项目投资成本管理的控制与策略分析

房地产开发项目投资成本管理的控制与策略分析

李 虎1，于美豹2

（1.山东广嘉置业有限公司，山东 济南 250000；2.北京汉通建筑规划设计有限公司，北京 100020）

摘 要：随着中国特色社会主义的发展进入快车道，房地产已成为我国重要的经济支柱，出让土地的财政收入已经成为城市基础设施建设资金的重要来源。近年来，我国GDP突破了80万亿元大关，其中，房地产增加值占GDP的比重为6.5%。房地产业发展的未来可期，而作为房地产项目重要内容的投资成本管理，必须对其高度重视。从开始阶段直到竣工，都要通过科学合理的策划控制，促使项目达成投资目标，文章对房地产项目管理中成本控制存在的问题和降低成本控制的有效手段进行分析，并提出房地产开发项目投资成本的控制策略，以期达到企业利润最大化的目的。关键词：房地产；项目管理；投资成本管理中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2019）08-0020-01

1 房地产开发项目投资成本

对于房地产项目的成本构成，由其行业特点和国家相应的财政政策决定，包括项目开发成本、期间费用和税金及其行政性事业性收费和应得利润构成。各项费用构成中，项目开发成本，土地的相关支出约占总成本的40%，建筑安装工程费用约占总成本的30%，税费及其他约占30%。1.1 开发成本费

房地产项目的开发成本费用的内容主要由下列项目组成：土地使用权取得费、工程勘察设计费及前期费用、附属工程费和其他间接费等。

（1）土地使用权取得费：是指开发商依法获得土地使用权时，所交付的费用，以及划拨时由开发商支付的征地拆迁和安置补偿费。包括土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、安置费用等。

（2）工程勘察设计费：它包含勘察费以及规划设计费，这是整个项目的核心部分，决定了项目的可实施性，直接项目管理的目标联系，既包括诸如容积率、日照、通风的合理性等客观内容，又包括国家对于区域规划以及相应的环保发展等要求，三通一平等土地开发费、设计费。

（3）前期费用：是指直接用于工程建设的总成本费用。

（4）附属工程费：主要由房地产项目所在地的基础设施建设费和公共配套设施建设费组成。包括项目所在地道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、环卫、排污等管线设施所产生的费用，以及幼儿园、停车场、小区管理用房、锅炉房、消防站、垃圾转运站等的建设费用。此项费用应该按照相应部门定额指标，造价按实际情况分摊计入。

（5）其他间接费：项目运行中发生的相关费用，含人员工资、职工福利费、折旧费等项支出。1.2 期间费用

房地产开发项目中的期间费用主要指平常说的三项费用（管理费用、财务费用、销售费用）等。

（1）管理费用：房地产项目管理和

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组织经营活动发生的费用，包括公司经经济效益，还可以取得良好社会效益，费、董事会费、咨询费、排污费、房地就像很多城市的地标性建筑，往往能起产税、土地使用税、坏账损失、报废损到示范作用。为此，进行项目投资控制，失及其他管理费用。

一定要从这一环节上高度重视，例如实（2）财务费用：房地产公司为筹集行设计方案招投标制度，通过专家评估资金发生的各项费用，主要为银行贷款达到设计方案的最优化，保证设计的先利息或债券利息。

进性、合理性、准确性，避免因此而产（3）销售费用：房地产销售过程中生的直接经济损失；实行限额设计，房发生的各项费用，包括销售人员薪酬、地产项目的限额设计是建设过程中行之广告宣传费、销售许可证申领费等。有效的控制方法，也是控制投资规模的1.3 税金

有效措施；加强对设计图纸的会审与审房地产税金专指以下税务内容：投查工作。对图纸质量组成评审委员会认资方向调节税、营业锐、城市维建税、真仔细复核，以免出现返工现象，造成教育税附加等。

不必要的资金浪费。

2 房地产开发项目投资成本的控制策略（3）其他准备阶段。包括项目总发包建安工程及设备材料采购发包等。发包针对于房地产开发项目成本的组成，形式应尽量采用招投标方式，有利于提对应于不同阶段采取不同策略，有针对高竞争力，降低造价。

性地加强投资管理，真正做到开源节流。2.2 抓紧、抓实房地产项目具体实施阶2.1 加强对开发成本费各个环节的控制

段的管理和控制

一些企业常常忽视房地产开发项目这一阶段的成本控制，是指在成本前期的成本管理和造价控制，而是把主形成过程中，对从事建筑本身中发生的要精力放在项目的施工阶段，这样做就人力资源消耗、物质资源使用和其他费有点本末倒置，让很多可以未雨绸缪的用归集，进行监督、调节，及时纠正偏管理控制措施起不到效果。必须高度重离预算目标的偏差，把各项费用控制在视第一阶段的项目管理和各项工程造价、预算范围之内，以保证实现投资成本控预算控制，重点转移到前期工作阶段上，制的目标。

尤其要抓好设计这个牛鼻子，尽可能考2.3 做好房地产项目销售环节的成本控制

虑全面。

房屋销售阶段的费用主要是销售费（1）投资决策阶段。投资决策是否用支出，可以采用全方位的销售方式。科学，不光取决于领导的从业经验与战通过奖励机制，把销售额和销售投入完略眼光，也和管理人员的素质及其职业整结合起来，达到控制成本的效果。精神有着密不可分的关系，尤其作为投资管理，必须尽可能准确计算出包括土3 结束语

地成本、工程造价、资金成本及管理费房地产开发项目投资成本的控制是用等可费用，还要积极主动进行相关指一个动态过程，和项目造价、工期、质标的预算、估算与评价，参与到项目建量等密切关联，同时也和经济、技术与设决策中，写出可行性研究报告，为领管理相辅相成，优秀的成本控制模式必导决策提供依据和发挥作用。

须做到各方综合评衡，才能实现投资的（2）设计阶段。对于房地产项目而良性循环。言，设计阶段是重中之重，也可以说，设计的节约是最大节约，它直接确定工参考文献：

程造价，而所谓的预结算只能计量而并[1]杨慎.房地产与国民经济[M].北京:中国无法改变工程造价本身。由此可见，成建筑工业出版社,2002.9.

本控制一定要以设计阶段为重点，这是[2]牛凤瑞.中国房地产发展报告[M].北京:最有效控制房地产投资的根本所在。往中国建筑工业出版社,2015.

往一份优秀的设计方案，不仅可以创造