XXX园区
中央空调系统维护保养
技术标
投标人：XXX有限公司
日 期：2020年05月20日
XXX园区中央空调维护保养技术标
目录
1、编制依据及说明 ........................................................................................................................................................ 3
1.1编制依据 ........................................................................................................................................................... 3 1.2编制说明 ........................................................................................................................................................... 3 2、项目概况 .................................................................................................................................................................... 3
2.1项目概况 ........................................................................................................................................................... 3 2.2暖通系统的范围 ............................................................................................................................................... 4
2.2.1、冷热源及空调形式 ............................................................................................................................. 4 2.2.2、空调系统............................................................................................................................................. 4 2.2.3、通风系统............................................................................................................................................. 5 2.3暖通系统维保内容 ........................................................................................................................................... 5 3、暖通系统的维保方案和主要技术措施 .................................................................................................................... 6
3.1中央空调水系统空调设备维护保养 ............................................................................................................... 6
3.1.1大楼中央空调系统水泵等附属设备维护保养 .................................................................................... 6 3.1.2板式换热机组维护保养及检修工作内容 ............................................................................................ 8 3.1.3大楼中央空调末端风机盘管等设备维护保养 .................................................................................. 13 3.2大楼中央空调多联机系统设备维护保养 ..................................................................................................... 15
3.2.1多联机系统室内机维护保养 .............................................................................................................. 15 3.3.2多联机系统室外机维护保养 .............................................................................................................. 15 3.3.3多联机空调开机前工作 ...................................................................................................................... 15 3.3大楼风系统设备及风管清洁维护保养 ......................................................................................................... 16
3.3.1空调新风机组（空调箱）维护保养 .................................................................................................. 16 3.3.2风机设备维护保养 .............................................................................................................................. 17 3.3.3风管清洗维护保养 .............................................................................................................................. 18
4、暖通系统维保应急预案 .......................................................................................................................................... 21 5、服务保障措施和服务承诺 ...................................................................................................................................... 22 6、公司介绍 .................................................................................................................................................................. 24 7、公司资质及其它证书 .............................................................................................................................................. 24
7.1 建筑机电安装工程专业承包叁级资质 ........................................................................................................ 24 7.2 安全生产许可证 ............................................................................................................................................ 24 7.3 中央空调维修证书 ........................................................................................................................................ 24 7.4 ISO9001证书 ............................................................................................................................................... 24 8、项目负责人员情况表 .............................................................................................................................................. 25
8.1、总负责人简历表 .......................................................................................................................................... 25 8.2、项目经理简历表 .......................................................................................................................................... 26 8.3、其他相关人员简历表 .................................................................................................................................. 26 8.5、其他安装人员资质证书（三类人员证、安全员证） ............................................................................... 26 8.6、焊工证、电工证、登高作业证 .................................................................................................................. 26 9、同类业绩 .................................................................................................................................................................. 26
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1、编制依据及说明 1.1编制依据
1、《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》WS394-2012； 2、《公共场所集中空调通风系统清洗消毒规范》WS/T 396—2012； 3、《公共场所集中空调通风系统卫生学评价规范》WS/T 395—2012； 4、《中国空调通风系统清洗规范》GB19210-2003； 5、《空调节能清洗规范》GB 19210—2003； 6、《中华人民共和国安全生产法》； 7、《上海市劳动保护监察条例》； 8、《上海市安全管理条例》；
9、上海XXX园区暖通专业设计文件及图纸 10、上海XXX园区中央空调维护保养技术要求
1.2编制说明
1、本方案书为上海XXX园区中央空调维护保养项目而编制。根据业主提供的要求，我公司将确保本维保项目高效、优质、安全、顺利地实施，为业主提供优质的服务。 2、若业主选中我司，维保前我们将对医技楼暖通系统进行全面的运行体检，根据现场实际情况编制更具体、更详细的中央空调维护保养方案。
2、项目概况 2.1项目概况
本工程地处上海XXX园区，基地面积：32479m2；总建筑面积88418m2，其中地下一层（局部夹层），建筑面积29985m2，地上8层，建筑面积58433m2；建筑高度：40.3m。建筑用途：B1层用途为汽车库、药库及设备用房；地下夹层用途为消毒供应中心及超市；1~4层用途为诊断室、影像中心、配液中心、零售、检验中心、高端诊所、后勤等；5~8层用途为办公、信息中心、餐厅等。
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2.2暖通系统的范围 2.2.1、冷热源及空调形式
1）.本工程的水系统及多联机系统负荷统计见下表：
水系统 单位空调面积冷负荷 188W/m2 单位空调总热负荷 面积热负荷 4188kW 95W/m2 总冷负荷 982kW 多联机系统 单位空调面积冷负荷 275W/m2 总热负荷 589kW 单位空调面积热负荷 164W/m2 总冷负荷 8328kW 2）.空调冷热源
（1）空调冷热源由能源中心供应，能源中心提供的可利用的冷热水为6/13℃、50/40℃,经冷热，用户站内的板式换热器后，制得7.5/14.5℃、48/38℃的空调水供本大楼使用。 3）.供给系统
（1）本项目空调水来自板式换热器，采用四管制单式泵水系统。
（2）空调水系统采用同程式，在每层水平回水支管上设置静态平衡阀，风机盘管的回水管上设置电动二通阀，空调箱的回水管上设置电动调节阀。
2.2.2、空调系统
1）入口大厅、医疗技术展示区、等候、电梯厅、超市、PCR等大空间采用定风量一次回风全空气空调系统，空调箱设在每层的机房内，空调箱设有初中效过滤、冷热盘管等功能段，除5~8层的办公及餐饮外，其它区域大多设置干蒸汽加湿功能段。
2）检验科设风机盘管加独立新风系统，气流组织为上送上回,新风机设有初中效过滤、冷热盘管等功能段。
3）诊室、办公等小房间采用风机盘管加独立新风系统，新风机设有初中效过滤、冷热盘管等功能，新风机组设置在各楼层机房内。
4）核医科、放射诊断科、放射治疗科的大型医疗机房（PET-CT、血管摄影室）采用风冷型变制冷剂流量多联式空调系统，室外机置于医技楼入口大厅屋面。
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5）值班室、消控中心采用分体式或变制冷剂流量的多联式空调系统，室外机放在一层室外。
6）6~8层的办公及餐饮区域的部分新风系统设置板式热回收装置，以回收排风能量，节约运行成本。
2.2.3、通风系统
1）设备用房（水泵房、热交换机房、锅炉房）等均设有机械通风系统。
2）地下室污水处理间按工艺要求设排风系统，排风量为10000m3/h，至八层屋顶。 3）污物区域设置负压排风系统，排至八层屋顶。 4）等候、诊室等空间，在空气较脏的区域设置排风口。 6）卫生间、开水间、浴室、更衣等均设有机械通风系统。
2.3暖通系统维保内容
序号 1 2 3 4 5 6 7 8
项目名称 板式换热机组维保 大楼中央空调系统水泵等附属设备维保 加药装置维保 大楼中央空调水系统年维护保养 大楼中央空调空调箱年维保 大楼中央空调盘管维保 大楼中央空调风机维保 大金VRV空调系统维保 单位 套 台 套 套 台 台 台 套 数量 2 6 2 2 85 58 281 19 第 5页 /共 26页
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3、暖通系统的维保方案和主要技术措施 3.1中央空调水系统空调设备维护保养
3.1.1大楼中央空调系统水泵等附属设备维护保养 1、水泵定期保养规程
1.1空调水泵每季度进行一次日常检查保养，每半年进行一次全面保养。
1.2水泵保养时应把与泵体相连的2米范围内阀门、压力表、管道等随泵同时保养。 2.泵体的保养
1）检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。 2）补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。
3）检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。 4）联轴器的联接螺栓和橡胶垫若有损坏应予更换。 5）紧固机座螺丝并做防锈处理。
6）每年应拆开联轴器两端轴承进行清或更换。 3、电机的保养
1）外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。
2）拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表测试电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。
3）电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 4、相关阀门、管道及附件的保养
1）各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。 2）单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。 3）压力表指示准确，表盘清晰。
4）管道及各附件外表整洁美观、无裂纹，油漆应完整无脱落。 5）点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。 5、控制柜的保养
1）断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。 2）检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线
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端子的接线螺丝。 3）清洁控制柜内外灰尘。
4）合上总电源，检查电源指示应正常。
1.7保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。
1.8观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。
6、水泵保养项目 1）检查填料函
本泵采用填料函密封时，必须注意填料的松紧，太松漏水太多影响性能，在正常时，漏水量应在每分60滴左右，滴水为正常，周围溅水就不正常。 2）检查机械密封
本泵在采用机械密封时，切忌断水情况下运转，调试时也只可作瞬间点动，该机械装置在正常运转时会有少量滴水从挡水圈前流出，当漏水量较多时，应检查磨擦环，检修或更换该机械密封正常情况下寿命为8000小时，一般不必整套更换只要调换动环和静环这一对磨擦环即可。 3）润滑轴承
每年需加润滑脂一次。
4）检查叶轮清理异物如遇特殊情况，水泵叶轮损坏或轧入异物，需检查清理，则需拆下轴承体和尾盖，向后面拉出轴和叶轮，泵体及进出水接管不必拆动。 5）检查易损件
泵的主要易损件包括弹性联轴器，机械密封，动静环，O型橡胶卷，轴承，叶轮螺母，填料压板等，维保时应注意仔细检查，如损坏应及时更换。
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3.1.2板式换热机组维护保养及检修工作内容
板式换热机组每季度进行一次日常检查保养，每半年进行一次全面保养。
1. 检修前的准备工作
板式换热机组在检修前，对准备更换的垫片需认真检查，表面要光滑、厚度一致、无横向裂纹、无气泡、无老化、无搭接及对接的痕迹。所使用的粘结剂也应在有效期内。对换热器本体，拿下压紧骆爽保护套管，对所有的螺栓除锈涂、油：检查上梁滑动表面，并擦拭干净，检查活动压板上不辊轮，使其装懂灵活，测量并记录板叠长度“A”，重装时英保证此尺寸不变。 2. 检修工作
待系统气体、压力、温度等参数达到维修要求后方可进入现场施工。先拆除接管，然后按对角线的方向依次松开固定螺栓。在拆卸过程中，活动压板宽度方向偏移不超过10mm，垂直偏移不超过25mm，应始终保持活动压板基本处于平行状态移动，拆下板片时，使板片向一侧倾斜15度-20度，向上稍举即可拆掉，不得强行拆卸，以防上不定位凹槽变形会损坏，然后按片安装顺序依次码好。 3. 旧胶垫去除和板片清洗
先拆除旧垫片，一首持电热风沿密封槽底部加热，待粘结剂受热变软时，另一手将垫子拉起缓缓剥离，也可采用煤气喷枪加热，但应严格控制火焰到板片底部距离为10-15cm，对铝合金板片更应注意。不管什么情况下都严禁使用乙炔焰加热。
垫片拆除后，对密封槽内的残胶，可用直径40-50mm、宽度8-10mm的不锈钢丝轮装在切向磨光机上，将残胶磨去，保证密封槽光洁。垫片一般用手工及化学方法清洗，切不可用利器清除，以防划伤板片。当板片上结垢很薄且易溶于水时，可将板片放在一个专用水槽内，用软纤维鬃毛刷刷洗，也可用1-29kg/cm2的压力水或低压蒸汽冲洗。对不锈钢板片，不得使用钢丝刷，清洗用水必须不含盐、硫等成分，水的氯根含量小于20PPM。 4. 板片缺陷的检查及修复
检查换热器板片时，板片应无裂痕、划痕、变形等缺陷，板厚不均匀偏差不得超过5%，板片周边光滑平整，密封槽形状应符合图样要求，其深度允许偏差为0.1mm，其密封面不允许有凹凸、折皱、扭曲、划痕等影响密封性能的缺陷，板片波纹深度允许偏
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差±0.2mm，其不平度不得大于1%。对与穿孔的板片，可采用氢弧焊修补并磨平。对变形严重的板片，可采用铝或铜质模型校正。这些缺陷如果处理不了，只能更新或减少板片。
5. 板片组装要求
板片组装前应将活动压板推向一端，将固定压板和活动压板的内侧及管口清理干净，首先将管口胶及胶套支撑环加好。安装板片时，根据流程组合，将第一片没有胶垫的一面对着固定压板，然后按A-B-A-B的次序将所有板片依次挂好。全部板片挂好后，活动压板推拢，将6条长螺栓装上，上紧螺栓。在此过程中，应保持活动压板平行移动。当螺栓紧固完成后，在相邻螺栓处测得的板叠长度A的偏差不得超过如下标准：当A小于1000mm时，不得超过1mm；当A大于1000mm时不超过2mm，螺栓间板叠长度偏差不大于0.5%A。 6. 水压试验
缓慢升压至设计实验压力后保压30min，期间无异常响声、无异常变形、无泄漏、压力不降者为合格。如果属不锈钢板片，则要求用水中氯离子小于25*10-6，环境温度不低于20℃ 7. 维护保养
一般情况下，板式换热器的最大允许压力为1MPa左右，特殊情况下可达2MPa，最高允许温度为260℃，使用压缩石棉垫片的较低。然而，在制冷系统中，工作压力可在1.6MPa左右，因此，使用中要注意维护保养。 7.1内部结垢的防止
1）循环水侧板片表面结垢严重，垢层底部较硬，表层较厚，为灰白色的疏松积泥沙，严重处板片波纹槽填满。
2）循环水侧冲积物较多，主要由絮状物、腐化物和水系统填料碎片等聚集而成，造成片间流体通道多出局部堵塞； 解决方法： 1） 2）
冷却水中杂质过多时应配置过滤器，建议在蒸发器热水通道使用纯净水。 如果循环水的硬度偏高应预先软化。
7.2内部换热板的防冻裂
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板式换热器作为蒸发器使用时，蒸发器温度低于0度，即会造成板间水结冰，使整台板式换热器冻裂，防护措施为：1）应用可靠的防冻机电保护；2）选用具有适当流量差，可靠的流量开关；安装吸气管路低压控制开关可防止由于制冷剂损耗过大造成的不良后果；安装一个锁定计时器，对低压控制以适当延迟，在起动时克服有害关闭；用热气旁通阀把部分压缩机排气吸入蒸发器口处，保持吸气压力在一个预定的水平上，如与吸气管路低压开关联合使用，效果可能会更好。 3.1.3水系统加药装置维保
1．中央空调工艺循环水系统化学清洗、钝化、预膜保护处理技术服务 １．１艺循环水系统化学清洗、钝化、预膜保护处理工艺程序 准备工作一一水力冲洗 一一杀菌灭藻剥泥――排污 柔性法清洗(除锈除垢除油) 一－排污 钝化/预膜处理――排污 人工处理，过滤器清洗等 复位检查 正常运行 水质正常保养
1．２ 化学清洗前的准备措施(甲乙双方配合) 1）我方进一步了解熟悉系统的有关情况。
2）化学清洗前完成系统内被清洗的各腐蚀产物，结垢物的定性、定量分析。 3）化学清洗前完成系统内各组成设备的材质确定。
4）把不参与清洗的设备却机器要加临时短管，搭接临时旁路或盲板盲死等措施与清洗系统隔开。
5）为保清洗良好进行，防止气阻和清洗液残留，循环系统应配制和确认高点气孔和低点排污口。
6）为保证清洗的良好进行，进行快速有效的补水和排污工作可配制临时补水管和排污管。
7）为检查清洗效果，确定分析点。 1．3水冲洗(试压、检漏)
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水冲洗的目的 用大流量的水尽可能冲刷掉系统申的灰尘、泥沙、金属腐蚀物等疏松的污垢，同时检查系统有无渗漏、气阻和死角情况，如有问题应及时处理。冲洗时;高点注满，低点排放，并控制进出水平衡。水压检漏实验，将全系统注满水，调节出口回水阀门，控制泵压，检查系统中焊缝、法兰、阀门、短管连接处泄漏情况并及时处理，以保证清洗过程的正常进行。 1．4杀菌灭藻清洗
杀菌灭藻清洗的目的： 杀死系统内的微生物，并将表面附着的生物粘泥剥离脱落。排尽 冲洗物后，注水充满系统循环，加入适量的杀菌灭藻剂后循环清洗，当系统内的浓度达到平衡时，即可结束。 1．5柔性化学清洗法\"
\"柔性化学清洗法\"的目的： 利用有机高分子聚合物的对金属离子的高度选择性而只与 金属的离子发生反应，生成溶度度极高的金属络合物 (蟹合物)，从而促进了铁锈、铜锈及其它金属氧化物和盐垢的溶解，而对金属基体无任何损害，从而达到除锈除垢的目的。注意高点排气放空，低点排污，阻止气阻和阻塞现象发生，影响清洗效果。定期测试清洗液浓度，金属离子浓度、温度、PH值，当金属离子浓度曲线趋于平衡时，即为清洗结束。
1．6钝化/预膜保护处理，
钝化/预膜处理目的： 设备及管线经过清洗后，其金属表面处于高度活性状态，它很容易重新与氧结合而被 氧化返锈。钝化/预膜保护处理的作用是在金属表面上形成能抑制金属阳极溶解过程中的电化学分子导体膜，而这层膜本身在介质申溶解度很小，以致使金属阳极溶解速度保持在很小的数值，则这层表面膜成为钝化/预膜。在金属表面形成完整钝化膜从而达到防锈防腐的目的。因此，设备和管线在清洗后则需要钝化/预膜处理，然后投入使用或加以封存。 1．7清洗后的水冲洗排污
水冲洗排污目的 为了除去残留的污水溶液和系统脱落的固体颗粒，保证一个清洁的系统，以便下一个工作程序的顺利进行。清洗结束后，用大量的水冲洗，全系统开路清洗，不断轮开系统导淋，以使沉淀在短管内的杂质、残液排除。冲洗过程申，应每隔10分钟测定一次，当其曲线趋于平衡时停止冲洗。
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1．8人工机械清理检查
对在系统清洗过程申，可能会有各类不溶的固体杂粒如石子、泥砂等沉积在过滤器、低处弯管处，因此将此
类污垢沉积物进行全面机械、人工清理。 1．9复位检查
检查完毕后，拆除或隔离临时系统，临时盲板，将系统复位至正常状态，以各调试启用。
1． I0化学清洗总结
化学清洗工作全部结束后，整理有关清洗施工记录，提交化学清洗总结报告。 2．中央空调工艺循环水系统全年水质稳定日常技术维保服务 2．1·定期系统加药的技术服务
1)利用自动加药系统 (如无，可以进行加药箱人工投加)进行缓蚀阻垢剂，杀菌灭藻
剂的注入。
2)在系统运行期间，每季度现场服务1次，投加药剂和现场重要检测。
3)每季度有专人进行服务、质量售后巡检。有国家职称的专业高级工程师随时解疑
答惑，现场技术巡检服务。
4)每次向甲方递交一份《水系统的加药记录》备档，以便使用方及时掌握情况。 2．2定期系统水质分析的技术服务 1)运行期间，每季度重要指标检测一次。
2)每年按上海市标准进行全面指标检测。我公司出《水质分析报告》一份。 3．3·系统跟踪调整服务
1)根据水质分析结果，控制水质指标;结合现场操作情况，设备运行情况，及时调整
加药剂量或药剂配方，调整加药方式和加药时间，以使水系统始终处于最佳运行状态。
2)如有必要，每个季度向甲方主管部门递交一份《循环水系统水质稳定处理季度服
务报告》。对系统的运行状况进行全面分析、说明和总结。 3．4·定期系统设备的基本技术服务
1)主管过滤器的拆洗检查，具体清洗时间，可以根据过滤器脏污程度和客户要求以
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及是否影响水质等进行决定。一般每年二次。
2)主管Y型水过滤器、膨胀水箱每个季度清洗一次。具体清洗时间可以根据设备的
脏污程度和客户要求以及是否影响水质等进行增加。
3)依据客户使用要求，有偿拆洗风机盘管、组合式空调箱的Y型水过滤器或整体系
统设备维护。
4)依据设备系统实际状况，提供一切满足客户实际需求的服务。 5)设备的保养期间，每季度进行巡检服务，发现问题，及时处理。 6)客户报修，2小时现场服务。
2．5·系统开机前或停机后 (换季)的保护技术服务 A·开机前的准备
1)制冷阶段:水系统应提前20天，完成清洗、水处理和设备检修保养工作，做好开
机前的准备。以备天气突然变暖，使制冷系统处于随时可以开机状态。
2)采暖阶段，水系统应提前2O天，完成清洗、水处理和设各检修保养工作，做好
开机前的准备。以各天气突然变冷，使采暖系统处于随时可以开机状态。 B·停机后的保护
1)对停用后的冷却系统、冷媒水系统、热水系统等进行缓蚀保护处理;对相应设各进行检修维护保养。对停用后水系统等进行药物湿法保养。 2)拆洗所有过滤器等; 3)检查维护系统是否正常;
4)如有必要对系统进行停机或开机清洗和水处理工作; 6定期系统排污的技术服务
1)排污排放量依据现场状况确定。
3.1.3大楼中央空调末端风机盘管等设备维护保养 1、风机盘管保养：
（1）检查风机盘管电机运转情况，风机传动部位注油。 （2）检查风机盘管控制电动调节阀和温控开关。 （3）检查风机盘管水循环情况、二通阀是否正常。
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（4）检查风机盘管过滤网，并做清洗工作。
（5）检查风机盘管接水盘是否干净、无污物冷凝水管是否通畅。 （6）检查风机盘管吊件、风口连接等处是否稳固。 （7）检查风机盘管管路保温层是否有破损或脱落。 2、风机盘管保养步骤：
（1）启动风机盘管或空气处理机组检查其运行状况，若有异常，由施工班组长填写风
机盘管或空气处理机组施工前故障确认单备查；
（2）拆回风口及过滤网并用吸尘器吸除灰尘后拿清洗剂清洗晾干； （3）拆除回风箱和箱体盖板；
（4）拆除电机和风机蜗壳，并用吸尘器清扫风机和蜗壳； （5）检查电机绝缘程度和轴承，并保养或更换电机和轴承； （6）检查风机盘管表冷器污染情况，并进行录象或拍照； （7）检查风机污染情况，并进行录象或拍照； （8）用专用吸尘器清扫表冷器两边粉尘；
（9）用高压喷枪喷水加入风机盘管翅片清洗剂洗净表面器上的污垢，最后用清水冲
洗。 附：空调翅片清洗剂的说明： 主要成分：无机盐、缓蚀剂、促进剂、粘泥剥离剂、光亮剂。主要适用于清洗中央空调风机盘管铝质翅片，也适用于铝质换热器或散热器，清洗的污垢主要为设备表面的油垢、灰尘、氧化物及其它杂质。该产品无毒、无味、不燃不爆。对翅片的腐蚀率低，由于是稀释使用，我们完全可以保证清洗后不会损伤风机盘管的翅片； （10）用吹风机吹干表冷器；
（11）清洗冷凝水盘，吹洗冷凝水管；
（12）用高压清洗机清洗风机，清洗时要将电机用塑料袋包好，防止电机进水； （13）恢复安装 电机和风机蜗壳，调整皮带和皮带轮； 注：鉴于目前的实际情况、风机盘管维护每年进行二次。
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3.2大楼中央空调多联机系统设备维护保养
3.2.1多联机系统室内机维护保养 1、检查接线端紧固情况 2、测量进、出风温度
3、内机过滤网及冷凝器检查、清洗、保养。 4、内机出风口及控制面板检查、清洗、保养。 5、内机电源、电器、风机马达检查、清洁、保养。 6、内机集水盘、排水管路检查、清洗、疏通、保养。 7、内机铜管管道系统检查、对破损的保温重新进行包扎。 8、内机运行参数查阅、调试。
注：每季度进行一次巡检服务，每年二次的全面保养。
3.3.2多联机系统室外机维护保养 1、清洗外机冷凝器及内部除尘；
3、外机电源线桩头检查紧固、电器系统检查、必要时更换老化电线。 4、检查机组运行是否有异响。
5、外机风机马达运行状态检查、压缩机运行检查。 6、外机冷媒运行压力检测、定量充填制冷剂。
7、外机系统管路检查、对损坏的外机管路保温进行重新包扎。 8、外机支架、基础检查、必要时更换老化及缺失的加固件。 注：每季度进行一次巡检服务，每年二次的全面保养。
3.3.3多联机空调开机前工作
在制冷季空调设备使用前一个月，进行一次全面彻底的清洗保养 作业。根据空调设备运转情况，不定期进行清洗保养，保证使用效果。 1、清洗作业前的空调系统检查作业
检查室外机控制箱内主控电脑板、变频电脑板工况 检查接触器吸合情况 检查电路部分有无短路
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检查压缩机工作运转情况 检查空调系统冷媒量
检查室内机，确认有无漏水，冷凝水的排放情况 检查室内机热交换器 检查室内机空气过滤器 检查空调机的保护装置 检查各传感器工作情况 检查室内机导风板运行情况
检查空调机噪音及振动，各个部位螺丝的重新紧固 2、清洗除尘保养作业
(1) 室内机组定期对冷凝器、接水盘、过滤网清洗去污，使室内机热 交换效果达到最佳状态，水盘排水畅通
(2) 室外机外部清洗：（包括：机壳、翅片、风扇叶轮）
(3) 室外机内部清洗；（包括：压缩机、储液罐机壳清洗及电器控制 箱内部除尘去污）；
（4）清洗保养后，使用空调专用检测设备，测定机组各项运行数值，对不合格项进行修
复、调整及老化部件的更新。延长系统使用寿命。 注：每年的采暖期、制冷期各提供一次全面保养服务。
3.3大楼风系统设备及风管清洁维护保养
3.3.1空调新风机组（空调箱）维护保养
1、定时、定期检查风机皮带的松紧情况，发现过松时可用调节螺丝进行调整，如发现破损需及时更换。
2、经常检查风机轴承运行情况，有无异声或升温，并定期加油（一般工作时间不超1800小时/次）。
3、定期检查新风过滤网有无堵塞，以便及时清洗。
4、定期检查空调机组内的紧固螺丝有否松动，要及时拧紧。 5、定期检查空调机组内的密封胶或密封垫有否脱落现象，及时补胶。 6、定期检查电器接触是否良好，有无破损，如有应及时更换。
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7、冬季空调机组内的表冷器不用或停机时，特别是室温低于结冰温度时，应排尽表冷器的积水或在管内投入防冻液以防止管道冻裂。
8、空调机组内的表冷器、加热器长期运行后（一般为2-3年）效率会下降，必要时可用化学方法清除内壁水垢。或时每年应定期清扫或吹洗表面积尘。
9、空调器内的初、中效过滤袋，当空气阻力达到初阻力的2倍以上应予清洗或更换，换下的滤袋浸在适度的肥皂溶液或清洁剂中，并洗净吹干后仍可使用，但应保持滤料完整无损。一般情况下1个月清洗一次，滤袋可反复使用，2-3次为宜。 10、在停机检修时，应对空调器内部进行仔细清扫，然后用吸尘器吸尽灰尘，并用清洁
毛巾擦拭干净。
11、空调风机组表冷器翅片的清洗均采用空调专用清洗剂，在翅片上发泡，翅片上的灰
尘和污垢会随着冷凝水自行从翅片上排走。空调机组的空气过滤器需拆卸后进行清洗，空调机组的回风、新风和送风部位应采用空调清洗专用的吸尘设备进行吸尘工作；表冷器：在维保期间，机组表冷器铝翅片应当有计划地用用专业空调清洗剂彻底清洗；冷凝水盘：冷凝水盘在清洗表冷器时统一进行清理，检查锈蚀，取出污垢，还包括冷凝水管疏通，从而避免冷凝水外溢，最后进行统一的清洗维护。 过滤网：重要于检测其是否破损，是否清洁干净。 注：每季度进行一次巡检服务，每年二次的全面保养。
3.3.2风机设备维护保养
1、保养前应先断-开风机主电源，并挂上标示牌。
2、手摇转动风叶，观察转动情况，调节好皮带的松紧度或连轴器间隙和对中度。 3、检查各接合面的垫片和填料密封，必要时予以更换。
4、清洁风叶、机壳外部及电机外表面，遇风叶表面油污较多时，要用洗洁剂浸泡刷洗。 5、向各转动部位加润滑油（脂），调节风阀传动机构使之动作灵活可靠。 6、检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。 7、检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。
8、检查风阀传动机构是否灵活可靠，电线有无破损，电线接头紧固是否良好。 9、合上风机主电源，检查电源指示是否正常。
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10、调整皮带盘及皮带。
11、开机试运转半小时，观察各仪表指示灯指示应正常，运转无异响。 12、消防用风机每月由业主的消防管理人员手动、自动各试验检查一次。 每季度进行一次巡检服务，每年二次的全面保养。
3.3.3风管清洗维护保养 1 、支风管的清洗步骤:
A、对风管内部污染状况进行检测，通过监视的摄像单元可从显示器上看到风管内部污染的情况及整个检测的过程跟踪录像，并随时填写一些相关记录。
B、吸尘箱吸风管与主风管上的吸尘开口连接;风管上开一个口作为吸尘器设备的吸管接口使用,接处用专用软管连接通风管道和吸尘器（开口位置离送风口较近可利用现有的风口作为吸尘器的吸管接口）。
C、拆下支风管上的散流器及回风口进行清洗消毒后吹干; 将散流器全部拆下，放到指定的地点集中进行清洗，灰尘如果松软易吹除，可使用高压空气进行吹洗，如果沾有油污、油垢较多应将专用清洗剂喷洒其表面5分钟-10分钟后，用清水进行清洗，干净后晾干（吹干）待装。
D、用软刷、喷嘴、电动万能刷等工具对支风管进行清洗,未被清洗的支风管与主风管连接处的防火阀处于关闭状态,清洗时吸尘箱处于开启状态;清洗时对于对于中央空调通风系统尺寸较小的风管，用电动万能刷进行清理，对弯曲的通风管段及立管，用空气软刷或者空气喷嘴进行清理.
E、检测清洗效果,直至达到视觉清洁为止;管道内进行检测观察,用肉眼检查到清洁为合格。
2、主风管的清洗步骤:
A、新风口防火阀以及主、支风管相连处的防火阀,必要时清洗段两端用气囊封堵,并开启吸尘箱;
B、区分不同规格的风管,分别用电动万能刷、空气喷嘴等工具进行污染物的清理吹扫,吸尘箱产生的负压对污染物进行收集; 将清洁机器人放入清洗的中央空调风管内进行清扫作业，由近而远清扫风管内壁，清扫时使刷头或机器人沿作业口进入管道，剥离管道内壁附着污染物，使其可以被吸尘器制造的气流输送到吸尘器并被吸收。通过监视的摄
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像单元可从显示器上看到风管内部的清洗及设备的工作情况，以便通过操作按钮控制机器人手臂升降高度、滚筒刷及行进的方向。在用空气喷嘴进行吹扫作业时，吹扫设备沿作业口进入风道，进行高压空气吹扫，用压缩气流输送污染物。必要时可与清洁机器人配合使用，使风管内的灰尘能彻底地被吸出。
C、清洗后取出工具,用用检测机器人进行效果检测并录象,安装散流器及回风口,安装活门并关闭,打开防火阀,填写记录。
3、竖向或坡度及落差大于38度风管的清洗步骤：
A、竖向风管一般只在空调机房或通风竖井内,鉴于这种情况要把吸尘器的接口开在风管的底部.在最高处用高压吹气装置向管内进行反复吹洗.
B、对于坡度及落差大于38度的风管也基本按上述方法用高压吹气装置向风管内进行反复吹洗。
4、风管附件的清洗步骤:
风管附件近处开孔,利用小型负压清洗集尘设备清扫(注意:风管探测装置一般与与火灾预警装置连接,在移动或解除风管探测装置前,确定火灾预警装置处于关闭状态。 5、过滤网的清洗步骤:
A、卸空调过滤网时不要碰到机组的金属部分,防止刮伤,拆下空气过滤网后轻轻拍弹或使用电动吸尘器除尘。
B、如果过滤网积尘过多，可用水或中性洗涤剂,但不能使用50度以上的热水清洗,以免变形，也不要用海绵清洁，否则会损坏过滤网表面。
C、用清水冲洗干净后，放到阴凉处吹干,千万不要在阳光下暴晒或在火炉旁烘干,因为那样会引起过滤网变形。
D、将吹干后的过滤网安装到机组原处,整个过滤网保养过程结束. 6、室外空气入口的清洗步骤:
A、查看风口外部情况，检查外部天窗情况，查看玻璃和涂料是否完整.去除所有的碎片和脱落的涂料,以防止它们掉到中央空调系统中.
B、清洗入风口内部,检查天窗调控器,天窗叶片和框架的牢固和完整性。用喷嘴或刷子清洗，去除所有的碎片、污垢和脱落的涂料。清洗时要与空气流动的方向相反。保证有充足的排水装置。如果没有，需要一个干湿吸尘器去除所有剩余的水。
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C、如果金属表面腐蚀，表面需要进行刮去腐蚀的表面，重新喷涂料，以防止进一步的腐蚀。（注意：如果清洗过程中需要用水，在清晰之前，需要覆盖所有的电箱、传感器、适度感应装置以起到保护作用。） 7、静压箱的清洗步骤：
洗静压箱时，首先需要在静压箱某一端开孔（根据现场拟订），用便携式负压吸尘设备吸除腔体内表面的灰尘，之后用空气负压机对腔体内及微穿孔内的*材（纤维棉）进行反复吹洗，以达到疏松、激活纤维棉的目的，从而更好的起到消声作用。之后，再用便携式负压吸尘设备在腔体内进行反复吸尘。最后，使用杀菌消毒剂进行消毒处理。
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4、暖通系统维保应急预案
为了保证中央空调系统安全运行，正确处置中央空调运行中各种突发事件，根据相关中央空调主机厂家的操作规程，特制定本应急预案。 （一）板式换热机组
（1）设备巡检中发现运行中的机组故障，保护未动作时应马上停止该机，关闭相应系统切换阀门。
（2）发现故障时，巡检或维护人员将情况报告值长，能及时处理的及时处理，处理不了的第一时间报告设备管理部专工，及时联系设备维护单位和设备厂家进行维修。 （3）设备维护单位接到电话通知后，应迅速组织技术人员赶到现场维修，设备管理部在事后组织现场分析会做出维修计划，书面形式发送各部门。 （二）循环水泵
（1）巡查发现运行中的水泵异常，开启备用水泵，后停异常水泵，并密切关注水泵出
口压力变化。
（2）发现故障的巡检或维护人员检查维护，可当场解决的问题即时修复并做好记录。 （3）水泵故障较严重，应报告设备管理部专工，由其安排组织维修，并在事后作维修
报告。
（三）管网系统（冷却水、冷冻水） 1、主管道跑、漏水
（1）发现或接报主管道跑水、漏水应迅速关闭空调机组和冷冻水、冷却水水泵并迅速
关闭跑水位置的前端阀门。
（2） 现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和设备间，并将水引入地
漏。
（3）用薄铁皮将裂口围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱喷。
（4） 将空调机房内管道集水器和分水器的底部排水阀打开排水，留意水泵房污水泵抽
水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口并及时组织人员进行抢修。 2、 冷冻水平管网跑、漏水
（1） 发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故区域空调管道旁的空调水平管阀门
关闭。
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（2）现场用沙包拦住设备间门口和电梯口以防水漫入电梯房内的空调水平管阀门关
闭。
（3） 用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射并及时组织人员进行现场
抢修。
3、设备机房内的管道跑、漏水
（1）发现或接报空调机房内管道漏水，应停止循环水泵并将机房内的空调机组系统供
电总开关拉断，以防电气短路。
（2）制作铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱喷。 （3）用沙包拦住附近用户单元门口以防水浸。
（4） 开启机房内对应管道底的排水口排水。并及时组织人员进行现场抢修。 （四）末端设备（风机盘管、多联机室内机）
（1）巡查发现运行中的末端设备异常，开启备用末端设备。无备用末端设备设备间区
域，应及时通知设备管理部专工，进行抢修。并报告值长及相关领导。
（2）发现故障的巡检或维护人员检查维护，可当场解决的问题即时修复并做好记录。 （3）故障较严重，应报告设备管理部专工，由其安排组织维修，并在事后作维修报
告。
5、服务保障措施和服务承诺
我公司郑重承诺：将“上海XXX园区中央空调维护保养”列为我公司重点样板工程。
1、组织保证措施
我公司将挑选有工作经验，责任心强的技术人员和管理人员针对本项目组成分工细致，责任明确的管理班子组成中央空调维修部。 中央空调维修部设：
巡视组：负责对设备、管路的巡查、记录，遇有问题及时解决。
抢修组：对系统中临时出现的故障，用最短的时间解决问题，确保安全运行。 服务热线：中央空调维修部设设有专人职守的24小时服务热线，保证专业技术人
员、抢修人员及时到达抢修地点。
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维护保养服务管理人员名册： 总负责人： 项目经理： 技术负责人： 维保技术质保部： 2、技术保障措施
对参加维保工作的人员进行岗前培训。培训内容包括：
岗位职责教育：明确各工种职责及各项规章制度，树立达到业主满意为第一的指导
思想。
理论培训：讲解各种设备的构造、性能、工作原理，系统各设备间的关系；系统运
行、操作、保养维护和维修，故障、事故的应急处理和解决方法等内容，使运行人员了解、熟悉系统及设备。
原理与实践培训：对操作人员在现场进行系统原理与实践的培训。直至能达到完全
了解系统设备，能够独立负担操作、运行维护工作。
3、响应时间及承诺
1、24小时×365天“全天候”服务
2、服务专用车，实现全机械化服务，“快速响应”，市区2小时到达，近郊4小时，远郊
6小时，外地区12小时
3、严格按照ISO9001—2000的质量管理体系的标准运行 4、专业化工程师，专业化监测设备，统一的服务规范
5、甲方在日常工作中发现设备出现报警应及时通知乙方，乙方在得到通知迅速做出反应，甲方应配合乙方先作简单的应急处理。
6、甲方无能力处理该故障时，对于不影响运行的一般故障，乙方应争取在8小时内到达现场进行故障处理。
7、对于严重故障（停机，不能制冷等），乙方保证在4小时内到达现场处理故障；如需更换配件，乙方应在最短时间内提供配件并更换，配件费用视委保方式由哪方承担。
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6、公司介绍
7、公司资质及其它证书
7.1 建筑机电安装工程专业承包叁级资质
7.2 安全生产许可证
7.3 中央空调维修证书
7.4 ISO9001证书
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8、项目负责人员情况表 8.1、总负责人简历表
姓 名 职 务 参 加 工 作 时 间 相关资质证 性 别 职 称 1 年 龄 学 历 42 大专 从事项目经理工作年限 近 几 年 已 完 主 要 工 程 项 目 情 况 建 设 单 位 项 目 名 称 建设规模（m2） 开、竣工日期 工程质量
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8.2、项目经理简历表 8.3、技术负责人简历表
8.3、其他相关人员简历表
8.5、其他安装人员资质证书（三类人员证、安全员证）
8.6、焊工证、电工证、登高作业证
9、同类业绩
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