拆迁协议的法律效力及失效原因分析

拆迁协议书不具有遗嘱继承效力，拆迁人没有拆迁资格时所签订的拆迁协议无效。被拆迁人应当是被拆迁房屋及其附属物的所有权人，拆迁人与不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议无效。拆迁安置房在拆迁前是可以出租的，但拆迁范围内房屋已启动拆迁并且确定了拆迁时间，此时房屋就不能出租。

法律分析

1. 对于无民事行为能力或限制民事行为能力的拆迁被征收人签订的拆迁协议，这些协议将会全部被视为无效。

2、拆迁人没有办理相关的拆迁手续，不具有拆迁的资格，所签订的协议无效;

3、被拆迁人应当是被拆除房屋及其附属物的所有权人，拆迁人与不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议无效，常见的是被拆迁人的亲属签订协议，但亲属不是被拆迁人之一。

一、拆迁协议书是可以作遗嘱继承吗

拆迁协议不可以当作遗嘱继承。拆迁协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，而遗嘱是自然人生前按照按照法律规定处分自己的财产及安排有关事务，并于死亡后发生法律效力的单方法律民事行为，这两个是不相关的行为。

二、拆迁安置房还能出租吗

首先要区分即将拆迁的房屋，还是已经启动拆迁，确定了拆迁范围内的房屋。即将拆迁的房屋是可以出租的。出租即将拆迁的房屋时，首先要确定是否存在欺诈;其次要了解确切的拆迁时间。被租赁房屋在租赁前已经规划，此时，房主对外出租房屋、签订合同，并未告知承租人，有欺诈嫌疑。这种情况下，房主应在合同中标明，在一定期限内遇到国家征地、规划拆迁，双方如何处置;在期限之后遇到上述问题又该如何处理，这样，出租方就不涉嫌欺诈。已经启动拆迁，确定了拆迁范围内的房屋是不能出租的。拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋;改变房屋和土地用途;租赁房屋。此时一旦将拆迁的房屋出租，就会使房屋拆迁法律关系的主体由拆迁人和被拆迁人变为拆迁人、被拆迁人和房屋承租人，这无疑增加了拆迁安置的困难，因此，列入拆迁范围的房屋有必要暂停部分活动。出租列入拆迁范围的房屋，属于一种无效民事行为，所签订的租赁合同无效。而租赁合同一旦宣告无效，房主就要承担相应的赔偿责任。

结语

拆迁协议书不是遗嘱继承，拆迁安置房在拆迁前是可以出租的，但拆迁范围内的房屋在拆迁后不能出租。拆迁协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，而遗嘱是自然人生前按照法律规定处分自己的财产及安排有关事务，并于死亡后发生法律效力的单方法律民事行为。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

第一百四十四条无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。