小产权房能否转成大产权

根据研究发现，小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的小产权房，也称乡产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。

所以，小产权其实就是乡产权集体产权，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房

另一方面，在买房过程中界定大产权房与小产权房，*主要的标准是看房产所占土地的来源。如果是国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，属于大产权（经济适用房除外）。这类房产在建设之初就已经向国家缴纳了相应的土地使用费用，个人在购买后，受到国家的认可，可以出售、抵押。

而小产权房如上文所说，其土地是集体所有制，建设用地一般是乡政府集体所有，以乡政府的名义开发。这类房产只能由这个乡的村民购买居住，不受国家承认。

可以说小产权是不可能转为大产权的，花钱、走关系都没用。除非国家将小产权的交易放开，或者说国家对小产权房屋的用地进行改造或者统一换证，才能转变成大产权。

一、小产权房是什么

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。故乡镇政府颁发的小产权证也不是真正合法的有效产权证，不属于法律意义上的商品房。

根据我国土地管理法和有关政策规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。

所以，现行法律及政策规定均禁止小产权房基于买卖、交易等法律行为发生物权变动。

小产权房一般分为三类：

第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。