经向贵阳市工商局、物价局和民政局咨询得知，佳苑福邸项目的地下车位可以采用“会员制”进行长期租赁，但在具体执行中仍然存在以下风险：
1、业主抵制，车位租赁工作无法实施
鉴于项目的车位严重稀缺，车位供不应求，在以“信地·车主会”的方式进行车位租赁工作的时候，不排除仍将遭到社区业主的抵制，导致此项工作无法实行。
【事例】：根据目前对2组业主的初步意向试探，其中一组客户坚决反对“长租车位”的方式，希望项目的车位全部采用“先到先停”的方式，并声称若项目不这么做，将不惜动用一切关系，联合其他业主抵制“长租车位”，他希望通过社区所有有车业主开会来决定车位的使用方式；另外一组客户在项目买了二套房子，当初其买房时首先考虑的就是车位，当时得到业务员“保证有车位”的时候才买的房子，因此他一定要二个长租车位。 2、业主联合滋事，影响项目的规划验收，影响项目和公司的市场口碑
迄今为止，项目规划验收未完成，且本案在车位配比上（包括商业配套车位配比）存在一定的不合规，若客户联合起来动用一切关系，有可能对后续的规划验收的顺利完成造成不利影响，并对项目和项目公司的口碑造成影响。
【应对方式】：针对以上两点较突出的风险，我们建议车位的租赁工作需十分慎重，要实现本案车位的价值首先要从平衡整体项目口碑的关系考虑。在各种受限的条件下，要盘活项目车位资产，建议项目车位分阶段分步骤开展。在规划验收前，建议先从权属较为清晰的车位入手，选择风险度较低的车位部分进行操作，少量车位试探性地对外“推售”，后续根据业主态度和反应的情况再进行车位的批量“推售”。在面临客户的质疑及可能的集体反对，需要较为有利的法律法规支持，并提前做好相关文件的准备，保障第一期车位效益的回收。
【准备工作】（这些须于12月15日前完成）
1、 对商业配套车位进行调整，将人防产权清晰的车位释放出来用作第一期车位“销售”的范围。商业客户同样享
有车位的使用权，因此，我们需在临停车位里划出“商业配套车位”。（由于本案在规划上并无商业配套车位，调换过来是否会有法律风险需法务部进一步把控。）
2、 集团法务部提供相关法律文件支持。在对人防地下车位进行租赁之前，希望集团法务部提供与人防车位有关的
法律条款文本作为日后业主扯皮或走法律途径的应对之需。
3、 需与物业公司进行合作方式的详尽沟通和确定，对车位相关权益划分要清晰，并需有一定的灵活性，可收可放。
在做好以上准备工作的前提下，我们提出以下租赁方案。 租赁方式
成立“信地·车主会”，收取会员费 解析：
通过成立佳苑福邸“车主会”，向社区有车业主发放会员卡，会员卡分VIP卡和普通卡两种，需要长租车位的社区业主相对应的是“VIP卡”，需收取会员费。
会员收费标准：普通卡：免费办理，VIP卡：20万元 租赁范围（数量）
项目地下人防产权清晰的11个车位（原14个，扣除已给夏总的3个车位），分别是编号011-013和042-049车位。
办理时间
VIP卡：2010年12月22日（周三）上午9：00 普通卡：2011年1月1日起 入会办理、选车位地点
贵阳兴隆物业有限公司（佳苑福邸）办公室 主要工作内容及安排
1、与商业客户进行沟通，确定长期租赁的车位和数量；2、增加营业范围的手续办理； 3、与物业公司的合作方式的确定；4、入会申请表及长租车位确认表文本；5、车主 会章程及卡面设计；6、关于成立社区车主会的公告文本。 12．09 具体工作、时间分解
1、社区主出入口公告发布；2、短信通知；3、业主意向摸底统计；4、车位使用协议文本确定； 5、VIP卡发包制作；6、与物业公司确定选车位工作流程及注意事项。 12.15 12.21 1、完成需要重新划线的车位整改工作；2、VIP会员入会办理、交钱，签协议，领会员卡。 1、车位交付使用；2、通行磁卡发放；3、普通会员的手续办理。 12．14 12.22 12．31 1．1 第一阶段
时间：12月9日-14日；
主要工作：完成《关于成立佳苑福邸车主会的说明》（公告）文本，车主会章程文本拟定，短信内容拟定，VIP卡设计初稿。
备注：根据与商业业主沟通的结果，确定首批拿出的车位数量。
第二阶段
时间：12月15日-21日；
主要工作：按购房合同内的地址逐一用EMS快递《关于成立车主会的说明》文本，并保留签收存单，对长租车位意向性较强的业主进行短信通知，在社区主要出入口张贴车位租赁公告（提示开发商已尽到告知义务），并对发布情况进行拍照留存（为今后追究责任留下凭证和依据）。告知业主上门了解车位租赁事宜，并填写《车位意向登记表》，进行区域内车位重新划线，告知短信发送，车主会公告张贴，业主梳理统计完成，VIP卡等物料的制作；
备注：与物业公司做详尽沟通，做好会员办理相应流程的工作沟通，并提前做好现场的安保工作。
第三阶段
时间：12月22日—31日；
主要工作：入会手续办理，选车位。
备注：车位重新划线的工作须于月底前完成，易拉宝等物料21日前到位。
办理阶段
时间：12月22日（周三）上午9:30开始； 当日主要流程：
8:00 现场布置完毕（易拉宝、桌椅等）
8：30 工作人员到位，并准备好相应的资料（协议书、车主会章程《使用须知》、VIP卡和收款收据、印泥等）
9：00 业主陆续到场，办理入会手续，选车位
选好车位的业主交钱，签协议，开收款收据，领取VIP卡
12:00 活动结束
风险预案 【预案一】
倘若在办理车主会会员进行车位长期出租的工作过程中，遇见抵制则立即停止办理入会工作，将剩余的车位全部改为“临停车位”。 【预案二】
若人防产权区域内的车位和商业业主的协调无果，仅能拿出3个车位进行长期租赁，那么就直接与夏总和已明确表达想买车位的业主进行长期租赁的沟通，略去相应的“车主会方案”。其它车位视项目的规划验收进度和社区业主的态度再进行相应的批量租赁工作。
费用预算
物料项目 关于成立佳苑福邸车主会的说明 《关于成立佳苑福邸车主会的说明》快递费 单 价 数 量 总 价 25元 4200元 备 注 A4纸，快速打印，与调查问卷一起发送 考虑EMS覆盖网络较广，送达率较高，建议用中国邮政EMS，用于收集送达凭证。 关于成立佳苑福邸车主会的说明（公告） 200元/张 4张 800元 背胶喷绘，作为告知社区业主的主要平台，贴于小区主要出入口及电梯轿厢，需拍照存档。 短信平台信息发送 0.10元/条 360条 72元 针对车位需求意向较强的业主发送，按90个业主量，每条实际发送130字（需按2条计费）。 0.10元/张 250张 20元/份 210份 佳苑福邸车位使用须知 入会（选车位）流程易拉宝 VIP卡制作 0.10元/张 200张 300元/个 20元/张 1个 150张 20元 600元 3000元 A4纸，快速打印 放于物业管理处办公室。费用含安装。 广告公司制作 合计：￥8717.00元
附件一：
“佳苑福邸车主会”入会申请表
编号： 姓名 手机 会员 信息 住址 单位 车位需求数量（个） 性别 固话 年 龄 身份证 邮 编 行 业 车辆品牌及型号 您需要办理的会员类型 □ VIP会员 □ 普通会员 申请人自愿加入“佳苑福邸车主会”，同意并遵守《佳苑福邸车主会章程》，愿意参与本会组织的活动。 后附《佳苑福邸车主会章程》。 申请人签名： 申请日期： 年 月 日 备 注
佳苑福邸车主会章程（附申请表之后）
佳苑福邸车主会（以下简称“本会”），是由贵阳佳居房地产开发有限公司发起成立，仅面向佳苑福邸社区的有车业主（凭《商品房买卖合同》和本人身份证办理）。本会本着自愿加入的原则，每户业主限办一张会员卡，每张会员卡限停一辆车，且该会员卡对应固定的车牌号。
加入佳苑福邸车主会，畅享车主会和信地会“双重权益” VIP会员 入会资费：20万元 会员权益：
1、 社区VIP业主停车身份识别；
2、 拥有事先约定的某一个车位的长租权益； 3、 免缴停车费；
4、 免缴车位物业管理费；
5、 优先参与开发公司组织的专家讲座、汽车越野、野营、自驾旅游、车友沙龙等交流活动。
普通会员 入会资费：免费办理 会员权益：
1、社区业主停车身份识别；
2、参与开发公司组织的专家讲座、汽车越野、野营、自驾旅游、车友沙龙等交流活动。
信地会会员权益
1、凡购买厦门信地集团或贵阳佳居房地产开发有限公司旗下开发的任何房地产项目的产品，持车主会员卡可享受额外9.9折的特惠。
2、持卡享受信地会联盟商家相应产品的折扣权益。
3、凡持卡业主本人介绍新客户购买本公司商品房，并签订《商品房买卖合同》者，可享受“老带新”奖励（具体奖励方式以不同销售阶段现场的规定为准）。
4、业主凭卡均可免费参加公司组织的会员联谊活动等。 5、可以免费获赠《信地会》杂志。
6、其它未尽的相应权益请参见贵阳信地会会员章程。
※ 本章程解释权归厦门信地集团有限公司、贵阳佳居房地产开发有限公司。
附件二：
关于成立佳苑福邸车主会的说明（公告）
尊敬的佳苑福邸业主：
感谢您一直以来对佳苑福邸的支持与厚爱。关于部分业主就我司将成立“佳苑福邸车主会”，并提供给VIP会
员部分固定停车位一事提出的疑问，现说明如下：
《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。因此，车位的使用权和收益权属于我司并可以由我司转让、出租或赠与。
近几个月来，因不断有业主向我司提出购买车位的强烈需求，综合考虑各方业主的使用需要，我司决定将佳苑福邸的小部分地下车位提供给这部分业主使用。即凡加入“佳苑福邸车主会”，则自动升级为信地会VIP会员，并享有固定停车位等权益，具体权益请参照《佳苑福邸车主会章程》文本说明。
业主可凭《商品房买卖合同》和业主本人身份证办理会员卡，一套房仅办一张卡，一张卡限停一辆车，且该会员卡须对应固定的车牌号。请所有有车的业主于2010年12月21日前向物业公司登记预约，逾期不再受理会员卡的登记申请。
在此期望得到您的理解。谢谢！
贵阳佳居房地产开发有限公司
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