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业主手册
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前 言
尊敬的业主：
恭贺您乔迁之喜！
在您迁居福地之际，我们将以优质、高效的服务为您提供“安全、清洁、优美、舒适、方便”的居住环境。
这个环境的实现需要本社区全体人士的同心协力。为了增进沟通，共同营造一个和谐、快乐的生活社区，在这里我们将涉及本物业的法律、法规，以及津西·东湖湾物业管理服务的要点整理编辑成册，作为您居住之指引。我们将会本着处处以客户利益着想的原则，为您的生活提供全方位的优质服务。
为了能更好的享受我们的服务，敬请您和您的家人仔细阅读。同时，我们也随时期待着您的意见和建议，多谢合作！
祝您安居乐业！
客户服务专线：xxxxxxxxx
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目 录
一、贴心物管 ·4
1．1 服务人及其职能·····································································4
1．2 业主委员会············································································4
1．3 物业服务费············································································4
1．4 物业服务费之缴付··································································5
1．5 缴费方式···············································································5
1．6 物业服务费之盈亏··································································5
1．7沟通联络···············································································5
1．8投诉及建议···············································································5
二、房屋使用指引·5
三、清洁保养 ·······················································································6
3．1 日常服务··············································································6
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3．2 公共区域清洁·······································································6
3．3 垃圾清运安排·······································································6
四、停车管理 ·····················································································7
五、安全服务·······················································································7
5．1 秩序维护人员·········································································7
5．2 门禁系统···············································································7
5．3 可视对讲机············································································7
5．4 陌生人士···············································································7
5．5 防避罪案···············································································7
六、生活专家······················································································8
6．1 防火须知··············································································8
6．2 防风措施··············································································9
6．3 防水浸须知···········································································9
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6．4 防雪灾须知···········································································10
6．5 防地震须知···········································································10
6．6 应急处理··············································································10
6．7 电梯困人··············································································10
6．8 燃气泄露··············································································11
6．9防止管道破裂········································································11
七、 配套设施 ·························································································11
7．1 园林景观··············································································11
7．2 会所康体设施··············································································11
八、温馨提示·11
8．1物业服务费计缴时间···································································11
8．2 装修承建商监控····································································11
8．3 紧急联络资料更新·································································11
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8．4 空调保养··············································································12
8．5 厕所及下水道·······································································12
8．6 晾晒衣服·············································································12
8．7 宠物···················································································12
8．8 神位···················································································12
8．9 告示海报·············································································12
8．10 社会常用电话··12
一、 贴心物管
1．1 服务人及其职能
xxx物业服务有限公司已被聘为本物业之管理服务人，并执行本物业管理服务职能，享有或承担物业服务合同中规定物业服务人的各项权利义务及责任。
作为管理服务人，本公司将负责本物业内公共区域的日常保养维修，包括楼宇公共地方公共设施等。并获委任全权代表全体业主，与政府部门，公共服务或其他有关机构进行事务接洽，包括选聘专营公司承担本物业专项业务。
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1．2 业主委员会
为落实《物业管理条例》，实行业主自治与专业服务相结合的管理模式，本物业由业主代表大会选出业主委员会（简称“业委会”）。业委会将代表物业全体业主利益，并协助物业管理人开展工作。有关业委会的章程和工作细则，由业委会制定，并由业主代表大会表决通过。
1．3 物业服务费
为保障各业主在本物业的投资能有保值和升值的效果，各业主需承担本物业之日常养护及管理开支，并按时交纳物业服务费。
——物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
——物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
——物业服务区域清洁卫生费用；
——物业服务区域绿化养护费用；
——物业服务区域秩序维护费用；
——物业服务企业办公费用；
——物业服务企业固定资产折旧；
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——物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
——经业主同意的其它费用；
——物业服务企业利润；
——法定税费。
物业服务费可根据政府相关收费标准及实际服务成本予以调整。
1．4 物业服务费之缴付
业主入住时须预缴一年的物业服务费。预缴一年期满后按年缴纳。
业主应于每年到期之日起一个月内一次性缴付一年物业服务费。
1．5 缴费方式
—— 自动转账
—— 支票缴付
—— 现金缴付
—— 银行卡刷卡缴付
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欢迎业主采用银行自动转账，请业主在指定银行开立账号或活期存折，服务者乐于提供表格及协助办理。
请业主按期缴费，逾期缴费按《前期物业服务协议》约定收取滞纳金；必要时，按国家有关法律予以追缴。
1．6 物业服务费之盈亏
本项目的物业服务费实行包干制，由本公司自主经营，自负盈亏。
1．7 沟通联络
xxx物业服务有限公司xxx物业服务中心全面负责小区的物业管理服务工作。如有需要，可随时致电24小时服务热线：xxxxxxxxx，xxx服务人员将给阁下提供热情周到的服务。
1．8 投诉及建议
欢迎各业主对本物业机构的服务提出建议，我方将全程跟进业主的投诉，恳请留下姓名及电话号码、地址，以便联络及回复。
若投诉个别服务人员，请尽可能记录员工编号、姓名，以便调查及处理。
二、 房屋使用指引
业主对其购买物业拥有使用/收益/处理等权利（如房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继
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承），但土地所有权归国家。
物业建筑保修期按政府相关规定执行（从购房合同约定交房之日起）。入住验楼时，若有发现单元内尚有少许未尽完美之处，请即书面形式通知随从验楼的物业服务人员，以便代表业主利益敦促发展商尽快完成修缮工程。
各单元窗户、外墙及公共区域均不得私自设置任何标志及广告。
按购房合同约定使用本物业，不可作其他用途。
业主需负责其室内自用部位的所有设施、设备之保养、维修；如需委托物业提供服务须支付相关费用。
业主进行装修、维修等工程，以不损害物业结构、公共设施及他人的原则，进行该工程前应先到物业服务中心办理有关手续。
凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或者扩建、拆建者，服务者除要求停止及恢复原貌外，同时保留报告政府部门及要求赔偿及恢复原貌之权利。
为创建安静居住环境，本小区在晚上7时至次日8时，禁止任何引致噪音的活动，恳请各业主自觉，切勿引致噪音妨害他人。
商业、住宅单元内严禁存放任何违禁品及危险物品。
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三、 清洁保养
3．1 日常服务
各业主请勿破坏公共区域及公共区域内的设施设备，否则需要赔偿损失。
请勿将废弃物丢入各渠道（含沟、渠、池、井等），否则需承担维修或清理费用。
请自觉自重及监管家人，请勿随意涂划/乱画/吐痰/便/溺等，并遵守政府规定。
请勿侵占任何公共区域（含堆放私人财物、神位、祭祀、晾晒等）以免有碍观瞻，损人利己。
爱护公物、遵守公德，若发现有人为损坏事件，请即报物业服务中心。
3．2 公共区域清洁
“保护环境，人人有责”，谨恳请各业主合作，共同保持清洁，同时劝导孩童，切勿随处弃置垃圾、涂污墙壁，切勿将任何物品抛出窗外，以免造成意外，危及他人生命。
3．3 垃圾清运安排
业主须将垃圾包好，置于指定位置；以便保洁员清运。
垃圾置放位置物业服务中心日后会按情况做出安排，届时另发放详细通告。
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四、 停车管理
本物业之停车场，专供购、租车位之业主使用，所以外来车辆未经许可，不得进入本物业范围。
为使停车场秩序良好及畅通无阻，防避非法停车，阻塞通道及危害大众安全，故订立《停车场管理规定》，以便各使用人遵循。
该管理规定会张贴于停车场入口处。
五、 安全服务
5．1 秩序维护人员
全天24小时均有秩序维护人员值班，管制小区主要出入口、停车场及巡逻本物业内公共区域。
5．2 门禁系统
为维护各栋楼宇安全，各楼栋电控防盗门须经常关闭，防避陌生人士擅进。敬请来访者使用可视对讲与业主联络，以开启防盗门。
5．3 可视对讲
各楼户内已安装了可视对讲系统，并附设遥控自动开门按钮，直达电控防盗门。
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请业主告诉来访亲友使用此保安设施，抵达楼宇电控防盗门时，先用对讲机与业主联络。
5．4 陌生人士
出于职责所在，秩序维护员必要时，会查询进入本物业的陌生人士，请向贵亲友解释，此为加强物业内保安措施，若有失敬及不便，敬请见谅。
各业主开启电控防盗门进出时，请留意陌生人士跟随，提防尾随而入。若有怀疑，请即通知附近秩序维护员或物业管理工作人员，亦可致电物业服务中心。
5．5 防避罪案
请谨记：
——遇见或听见任何可疑人士或声音，请立即通知物业服务中心或秩序维护员。
——请勿给陌生人随便开启防盗门。
——遇见自称公共机构或政府人员，必须清楚查验其证件。若有怀疑，即致电该机构核实。
——外出时，请将所有门窗关闭锁好。
六、 生活专家
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6．1 防火须知
私人地方
——小心处理燃烧中的香烛、烟蒂及火柴等。留意火种是否完全熄灭，即时清理灰烬；
——不可在同一插座接太多电器，避免电线负载过度；
——不可将散口电线直接接入插座，应该用适当插头；
——用户家庭成员应知悉电源总开关位置，当紧急时，即时截断；
——不可储存过量易燃物品，如油漆、煤油、汽油等；
——火柴、打火机及其它易燃及危险物品，应远离儿童；
——使用燃气时，请将窗户打开，以保持空气流通。万一气体泄露时，亦可免积聚于室内；
——停止使用时，应关闭燃气总阀。尤其外出时，更需倍加小心；
——定期检查及聘请专业人士更换老化的电线、电器、燃气软接管及给水软接管；
——切勿将单元内防烟门（如厨房门）拆去，以免一旦发生火警，迅速蔓延至其他部位，甚至祸及隔邻。
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公共区域
——请勿在公共区域堆放杂物，如单车、防风板、鞋架等；
——请谨记所有楼梯及出路必须保持畅通。为了个人及公众安全，切勿阻塞任何公众地方；
——防火门应经常关闭；
——公共区域均安装有灭火器、消防栓及其他防火设备，非紧急情况下请勿动用此设备。
发生火警
若情况许可下，尽量尝试进行下列各项重要步骤，以挽救或减轻灾害：
——保持镇静；
——拨打119火警电话；
——打破就近的火警按钮玻璃片，并按压按钮；
——通知物业管理人员，唤醒邻居；
——关闭户内电力总闸；
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——确保自身和他人安全的情况下，用消防栓尝试灭火；
——关闭所有门窗及防烟门，防阻火势及烟雾蔓延；
——切勿搭乘电梯逃生，应使用楼梯走廊进行疏散；
——烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖面部，以免吸入烟雾；
——身处火场上层的人，应往天台方向逃生，如身处火场下层者，则往下走，前往最邻近的出口逃生。
6．2 防风措施
风暴天气，管理中心敬请各业主注意下列适用防风措施，以保障个人财物及安全。
——缚紧容易被风吹倒之物；
——扣紧门窗，避免被强风吹开；
——勿在玻璃门、窗附近停留；
——风暴过后，若有破裂之玻璃，须立即更换；
——若需要时，可向物业服务中心或市气象局咨询风暴信息。
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6．3 防水浸须知
遇有可能发生水浸时
——把有可能受损的贵重物品移往较高处；
——在水淹出现前，切断电器用具的电源；
——提防通电的电线。
水浸之后
——逐渐抽去积水，以减少对结构造成的更大损害；
——清除单元内，家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生。
6．4 防雪灾须知
——切勿靠近有危房的区域；
——在分辩不出水池、水坑、井口、洼地、深坑位置的情况下，切勿冒险前行；
——尽可能不要驾驶出行；
6．5 防地震须知
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——保持镇定，切勿离开处身地方；
——躲在具有通风口的小开间房屋，桌子或坚固结构下寻求掩护；
——远离窗户、玻璃隔板、架或悬着的物件；
——地震时不要躲在楼梯底下；
——准备应付余震；
——如单元受到破坏，立即通知管理中心；
——切勿散播谣言或夸大的报告。
6．6 应急处理
当意外发生或紧急医疗问题：
——尝试尽可能获取有关是否损伤的资料；
——使伤者处于温暖及舒适的状况，并加以安慰；
——拨打120要求急救医疗服务；
——发生意外后、有必要时可随时通知物业管理人员详述意外情况，包括所属单元、地
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点、姓名、电话号码、目击者、事件情况等，以寻求帮助；
——在任何情况下，应尽量保持镇静。
6．7 电梯困人
——保持镇定，切勿尝试自行开启电梯门，按电梯内提示与监控中心联系；
——通过对讲电话保持与监控中心联系，配合工作人员的救援行动；
6．8 燃气泄露
——立即关闭燃气总阀，开窗通风；
——不得开灯及使用电话、手机、门铃等易引起点火花的设备；
——迅速离开泄露现场，拨打燃气公司报修电话，并致电物业服务中心人员。
6．9 防止管道破裂
——小区燃气管道是政府指定部门安装并定期到小区进行检查，未按指定或未经物业服务中心同意不得作任何改动或遮挡；
——住宅室内给排水管道均经试压无漏水现象，未经水管布线图指定或未经物业服务中心同意不得作任何改动。
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七、配套设施
7．1 园林景观
——本物业内园林景观皆为业主而建设，所有业主均有责任爱惜花草及保持清洁；
——请勿在绿地内玩耍，以免发生危险；
——请勿损害或采摘花卉草木，破坏者须负责赔偿所有再植费用；
7．2 会所康体设施
欢迎使用小区内会所的各种康体设施，详情请参阅会所服务相关内容。
八、温馨提示
8．1 物业服务费计缴时间
不论业主住宅是否使用，以“入住通知书”中规定的入住日起计缴物业服务费。
8．2 装修承建商监控
业主须监管其聘用之装修承建商及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施或给公共地方遗下废物，该住宅之业主为最终负责人，需承担赔偿责任。
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8．3紧急联络资料更新
万一有紧急事件发生时，而业主又外出工作或非居留于所属物业时，物业服务中心需要迅速与业主联络，以阻止事件扩散及减轻损失。
请各业主合作，定期提交及更新有关联络资料予物业服务中心。
8．4 空调保养
业主应尽量留意空调之正确保养方法。同时采取适当步骤，防止滴水及发出噪音，避免干扰邻居。
8．5 厕所及下水道
请勿把垃圾、布屑、废纸等投入厕所及各类排水设备，此举极易引致厕所及楼宇管道堵塞。如因使用不当而引起损坏，业主须负责全部修理及赔偿费用。
8．6 晾晒衣服
请勿在窗外或公共地方晾晒衣服。
8．7 宠物
业主于本物业内饲养宠物须遵守政府相关规定，且不得对他人构成滋扰。
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8．8 神位
为保持环境卫生，业主勿在单元门口或其他公共区域摆设神位及燃点香炉等。
8．9 告示海报
除物业服务中心同意之指定地方及盖有物业服务中心之图章，所有墙壁或其他公共区域均不可以张贴告示、海报，更不可以随便涂绘。
8．10 社会常用电话
火警……119 匪警……110 急救中心……120
交通事故……122 电话查询……114 天气查询……121
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