第一部分：财务分析的基本理论
1 财务分析的目的 3 2 财务分析的内容 5 3 财务分析的程序 6 4 财务分析的方法 10
第二部分：万科企业股份有限公司2014年度财务分析
1 公司概况................................................................................................................ 18
1.1公司简介（历史发展及经营范围） .................................................................. 18 1.2公司战略 ........................................................................................................ 18 2 行业分析................................................................................................................ 20
2.1万科地产：宏观环境分析（PEST法） ........................................................ 20 2.2万科地产：SWOT分析 .................................................................................. 21 3 会计分析................................................................................................................ 24
3.1资产负债表分析 ............................................................................................ 24
3.1.1趋势分析 .............................................................................................. 24 3.1.2结构分析 .............................................................................................. 25 3.2利润表分析 .................................................................................................... 27
3.2.1销售收入和净利润趋势分析 .............................................................. 27 3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 .......................................... 28 3.3现金流量表分析 ............................................................................................ 29
3.3.1现金流量表增减变动分析 .................................................................. 29 3.3.2现金流量结构变动分析 ...................................................................... 31
4 财务比率分析........................................................................................................ 32
4.1偿债能力分析 ................................................................................................ 29 4.2营运能力分析 ................................................................................................ 37 4.3盈利能力分析 ................................................................................................ 42 4.4发展能力分析 ................................................................................................ 46 5 综合分析 ................................................................................................................ 47
5.1公司综合分析 ......................................................................................... 48 5.2财务综合分析 ......................................................................................... 49
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第三部分：万科公司经营管理中存在的问题及建议
1 财务问题................................................................................................................ 49 2 改善建议….…………..………………………………………………………………………………….……… 50 3 总结与展望 ........................................................................................................... 48
3.1总结 ................................................................................................................ 48 3.2未来展望 ........................................................................................................ 51
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万科企业股份有限公司财务分析案例
第一部分：财务分析的基本理论
1 财务分析的目的
财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。财务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。随着财务分析信息使用者的增加及使用者目标的多样化，财务分析的目的必然出现多样化与多重性。
从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的，可分为投资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务分析目的等。投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、债券投资者财务分析目的。管理者财务分析目的可分为高级管理者财务分析目的、部门管理者财务分析目的等。监管者财务分析目的可分为政府部门财务分析部门、中介机构财务分析目的等。利益关系着财务分析目的可分为客户财务分析目的、供应商财务分析目的、员工财务分析目的等。
无论从主体看、客体看、还是从使用目的看，财务分析的目标都要满足投资者、债权者、经营管理者及其他利益相关者决策与控制的需要。因此，研究财务分析的目的可以从以下几个方面进行：
1.1从企业投资者角度看财务分析的目的
企业的股权投资者包括企业所有者和潜在投资者，他们进行财务分析的最根本目标是看企业的盈利能力状况，因此企业盈利能力是投资者资本保值增值的关键。但投资者仅仅关心盈利能力还是不够的，为了确保资本保值增值，他们还应研究企业的权益结构，支付能力及营运状况。只有投资者认为企业有良好的发展前景，企业的所有者才能保持或增加投资，潜在投资者才能把钱投向企业；否则，企业所有者将尽可能地抛售股权，潜在投资者将会转向投资其他企业。另外，对企业所有者而言，财务分析也能评价企业经营者的经营业绩，发现经营过程中存在的问题，从而通过行使股东权力，为企业未来发展指明方向。
1.2从企业债权者角度看财务分析的目的
企业债权者包括企业借款的银行和一些金融机构，以及购买企业债券的单位和个人等。债权者进行财务分析的目标与经营者和投资者都不同，银行等债权人从各自经营或收益目的出发愿意将资金带给企业，另一方面又要小心地观察该企业有无违约或清算、破产的可能性。一般来说银行、金融机构及其他债权人不仅要求本金能及时收回，而且要求得到相应的报酬或收益，而这个收益的大小又与其承担的风险相适应，通常偿还期越长风险越大。因此从债权人角度进行财务分
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析的目标：一是看其对企业的借款或其他债权能否及时、足额收回，即研究企业的偿债能力的大小；二是看债务者的收益状况与风险程度是否相适应。为此，还应将偿债能力分析与盈利能力分析相结合。
1.3从经营者角度看财务分析的目的
企业的经营者主要指企业的经理及各分厂、部门、车间等的管理人员。他们进行财务分析的目的时综合的和多方面的。从对企业所有者负责的角度，他们首先关心盈利能力，这只是他们的总体目标。但是，在财务分析中，他们关心的是不仅仅是盈利的结果，而是包括盈利的原因及过程，如资产结构分析、营运状况与效率分析、经营风险与财务风险分析、支付能力与偿债能力分析等。分析的目标是及时发现生产经营中存在的问题与不足，并采取有效措施解决这些问题，使企业不仅用现有资源盈利更多，而且使企业盈利能力保持持续增长。
1.4其他财务分析目的
其他财务分析目的的主体或服务对象主要指与企业经营有关的企业单位和国家行政管理与监管部门。与企业经营有关的企业单位主要指材料供应者、产品购买者等。这些企业单位出于保护自身利益的需要，也非常关心往来企业的财务状况，从而进行财务分析。他们进行财务分析的主要目标在于搞清企业的信用状况，包括商业上的信用和财务上的信用，商业信用是指按时、按质完成各种交易行为；财务信用则指及时清算各种款项。企业信用状况分析，首先可以进行对企业支付能力及偿债能力的评价进行；其次可根据对企业利润表中反应的企业交易完成情况进行分析判断来说明。
2 财务分析的内容
2.1企业偿债能力的分析
企业偿债能力的分析是企业财务分析的重要内容，它在一定程度上反映了企业的财务状况。对企业偿债能力进行分析，对企业投资者、经营者和债权人等都十分重要。偿债能力分析主要有短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。对于短期偿债能力的分析主要侧重于研究企业流动资产、资产变现能力与流动负债的关系；对于长期偿债能力的分析则涉及企业的长期财务状况、资本结构、获利能力和变现能力等。
2.2企业盈利能力的分析
企业盈利能力的分析主要以资产负债表、利润及利润分配表为基础，通过表内各项目之间的逻辑关系构建一套指标体系，通常包括营业（或销售）收入利润率、成本费用利润率、总资产报酬率等，然后对指标进行计算和分析，并据此评
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价企业的盈利能力。
2.3企业营运能力的分析
营运能力是企业在生产经营过程中驾驭资产，实现资本增值的能力。营运状况如何，直接关系到资本增值的程度，关系到企业生产经营的成败。对企业营运能力的分析和评价，一般是从资产的周转速度指标来进行的，包括分析应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率和固定资产周转率等。
2.4企业发展能力分析
发展能力是指企业未来生产经营活动的发展趋势和发展潜力，企业应该追求健康的、可持续的增长，这需要管理者利用股东和债权人的资本进行有效运营，合理控制成本，增加收入获得利润，在不补偿了债务成本之后从而实现股东财富增加，进而增加企业价值。企业发展能力分析分为单项发展能力分析及整体发展能力分析，通过计算股东权益、利润、收入和资产等方面指标分别衡量企业在股东权益、利润、收入、资产等方面所具有的发展能力及相互作用判断企业的整体发展能力。
3 财务分析的程序
3.1战略分析
战略分析其实质是通过对企业所在行业或企业拟进入行业的分析，明确企业自身地位及应采取的竞争战略，以权衡收益及风险，了解与掌握企业的发展潜力，特别是在企业价值创造方面的潜力。
3.1.1行业特征分析
行业特征分析为企业财务分析指明了方向即通过对所在行业的分析，明确企业所处行业的竞争程度与地位，有利于分析者进行正确的决策，行业分析主要包括竞争程度分析和市场议价能力分析两个方面。
行业竞争程度分析：一个行业的竞争程度和盈利水平主要受三个因素的影响，第一是现有企业间的竞争。现有企业的竞争程度影响着行业的盈利水平，同场竞争度越高，价格越接近边际成本，盈利水平也越低。行业现有企业间的竞争程度分析主要应从影响企业间竞争的因素入手，通常包括行业增长速度分析，行业集中程度分析，差异程度与替代成本分析，规模经济性分析，退出成本分析。二是，新加入企业的竞争威胁。当行业平均利润率超过社会平均利润率，即行业取得超额利润时，行业必然面临新加入企业的威胁其主要影响因素有规模经济因素，规模经济程度越高，新企业进入难度越大，先进入优势因素，新进入企业与行业现有企业在竞争上总处于相对不利的地位，销售网与关系网因素，现有企业销售网
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与关系网的规模程度将影响着新企业进入的难易程度。三是，替代产品及服务的威胁，替代产品与替代服务对行业竞争程度有重要影响。当行业存在许多替代产品或替代服务时，其竞争程度加剧，反之，则竞争性较小。消费者在选择替代产品或服务时，通常考虑产品或服务的小用火价格连个因素，如果替代效应相同或相近，价格竞争则越激烈。
市场议价能力分析：虽然行业竞争能力是盈利能力的决定因素，但行业实际盈利水平的高低，还取决于本行业企业与供应商与消费者的议价能力。第一，企业与供应商的议价能力，影响企业与供应商的议价能力主要有供应商的数量对议价能力力的影响，当企业的供应商越少，可选择的产品和服务越少，供应商方面的议价能力就越强。供应商的重要程度对议价能力的影响，如果供应商的产品是企业产品的核心部件，而替代品较少，则供应商的议价能力增强，单个供应商的供应量越大，往往对企业的制约与影响程度越大，其意见呢管理也越强。第二，企业与客户的议价能力。影响企业与客户的议价能力的因素可归结为价格敏感程度，产品差别小 ，替代成本低，价格敏感度越低，客户的议价能力越低，另外，客户对价格的敏感程度还取决于企业产品对客户成本构成影响程度。相对议价能力的影响，影响其议价能力的因素有企业与客户的供求平衡状况，单个客户的购买量，可供选择的替代产品数量，客户选择替代产品的成本水平客户的逆向合并威胁。
3.1.2企业竞争优势分析
SWOT是一种战略分析方法，通过对被分析对象的优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结论，通过内部资源、外部环境有机结合来清晰地确定被分析对象的资源优势和缺陷，了解所面临的机会和挑战，从而在战略与战术两个层面加以调整方法、资源以保障被分析对象的实行以达到所要实现的目标。SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities(机会)、threats（威胁）SWOT分析有四种不同类型的组合：优势——机会（SO）组合、弱点——机会（WO）组合、优势——威胁（ST）组合和弱点——威胁（WT）组合。
优势——机会（SO）战略是一种发展企业内部优势与利用外部机会的战略，是一种理想的战略模式。当企业具有特定方面的优势，而外部环境又为发挥这种优势提供有利机会时，可以采取该战略。例如良好的产品市场前景、供应商规模扩大和竞争对手有财务危机等外部条件，配以企业市场份额提高等内在优势可成为企业收购竞争对手、扩大生产规模的有利条件。
弱点——机会（WO）战略是利用外部机会来弥补内部弱点，使企业改劣势而获取优势的战略。存在外部机会，但由于企业存在一些内部弱点而妨碍其利用机会，可采取措施先克服这些弱点。例如，若企业弱点是原材料供应不足和生产
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能力不够，从成本角度看，前者会导致开工不足、生产能力闲置、单位成本上升，而加班加点会导致一些附加费用。在产品市场前景看好的前提下，企业可利用供应商扩大规模、新技术设备降价、竞争对手财务危机等机会，实现纵向整合战略，重构企业价值链，以保证原材料供应，同时可考虑购置生产线来克服生产能力不足及设备老化等缺点。通过克服这些弱点，企业可能进一步利用各种外部机会，降低成本，取得成本优势，最终赢得竞争优势。
优势——威胁（ST）战略是指企业利用自身优势，回避或减轻外部威胁所造成的影响。如竞争对手利用新技术大幅度降低成本，给企业很大成本压力；同时材料供应紧张，其价格可能上涨；消费者要求大幅度提高产品质量；企业还要支付高额环保成本；等等，这些都会导致企业成本状况进一步恶化，使之在竞争中处于非常不利的地位，但若企业拥有充足的现金、熟练的技术工人和较强的产品开发能力，便可利用这些优势开发新工艺，简化生产工艺过程，提高原材料利用率，从而降低材料消耗和生产成本。另外，开发新技术产品也是企业可选择的战略。新技术、新材料和新工艺的开发与应用是最具潜力的成本降低措施，同时它可提高产品质量，从而回避外部威胁影响。
弱点——威胁（WT）战略是一种旨在减少内部弱点，回避外部环境威胁的防御性技术。当企业存在内忧外患时，往往面临生存危机，降低成本也许成为改变劣势的主要措施。当企业成本状况恶化，原材料供应不足，生产能力不够，无法实现规模效益，且设备老化，使企业在成本方面难以有大作为，这时将迫使企业采取目标聚集战略或差异化战略，以回避成本方面的劣势，并回避成本原因带来的威胁。
竞争优势（S）是指一个企业超越其竞争对手的能力，或者指公司所特有的能提高公司竞争力的东西。例如，当两个企业处在同一市场或者说它们都有能力向同一顾客群体提供产品和服务时，如果其中一个企业有更高的赢利率或赢利潜力，那么，我们就认为这个企业比另外一个企业更具有竞争优势。竞争优势可以是以下几个方面：(1)技术技能优势： 独特的生产技术，低成本生产方法，领先的革新能力，雄厚的技术实力，完善的质量控制体系，丰富的营销经验，上乘的客户服务，卓越的大规模采购技能（2）有形资产优势：先进的生产流水线，现代化车间和设备，拥有丰富的自然资源储存，吸引人的不动产地点，充足的资金，完备的资料信息（3）无形资产优势：优秀的品牌形象，良好的商业信用，积极进取的公司文化（4）人力资源优势：关键领域拥有专长的职员，积极上进的职员，很强的组织学习能力，丰富的经验（5）组织体系优势：高质量的控制体系，完善的信息管理系统，忠诚的客户群，强大的融资能力（6）竞争能力优势：产品开发周期短，强大的经销商网络，与供应商良好的伙伴关系，对市场环境变化的灵敏反应，市场份额的领导地位
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3.2 会计分析
3.2.1会计分析的目的
会计分析是以企业会计报表信息为主要依据,运用专门的分析方法,对企业财务状况和经营成果进行解释和评价,以便于投资者、债权人、管理者以及其他信息使用者做出正确的经济决策。会计分析的主体不同,分析的目的也不同：
债权人主要关心企业的资产负债水平和偿债能力通过分析,债权人可以了解企业的偿债能力和财务风险,据以做出是否继续持有企业债权的决策。
投资者主要关心企业的盈利能力和资本保值增值能力通过分析,投资者可以了解企业的盈利状况,评价企业曼托经管责任及其履行情况,据以做出是否继续投资的决策。
企业管理者要关注企业经营活动和财务活动的一切方面通过分析可以了解企业运转是否正常,企业经营前景如何,企业有无资金潜力可挖,据以做出是否借款、是否投资、是否扩大生产经营规模以及是否调整企业经营战略等决策。
国家和社会主要关注企业的贡献水平通过分析,国家和社会可以了解企业对国家和社会的贡献水平,如企业上缴税金的情况、社会积累的情况,据以制定宏观经济调控政策,保持国民经济的良性运行。
3.2.2会计分析方法
会计分析方法包括：
⑴定性分析：是指分析人员运用自己的主观判断，对企业的资金成本、利润等方面进行分析的一种方法。它一般适用于缺乏历史会计资料或其它资料的分析。常用的定性分析方法有：调查分析法和经验分析法。
⑵定量分析：是指运用统计技术，考察事物的规定性，从而把握事物性质的一种分析方法。常用的定量分析方法有：比较分析法，时间序列分析法和因果分析法等。
⑶静态分析：它是对已发生的经济活动成果，进行综合性的对比分析的一种分析方法，常用的静态分析法有：相对数分析法、平均数分析法、比较分析法、结构分析法、因素替换分析法、综合计算分析法、价值系数分析法等。
⑷动态分析：它是对企业正在进行的经济活动进行分析的一种方法。常用的动态分析有：指数分析法、发展速度分析法、ABC分析法、平均递增率分析法，季节变动分析法、网络分析法、移动平均数分析法和费用效益分析法等。
⑸预测分析：它是对企业经济活动未来发展趋势进行分析的一种方法，常用的预测方法有：最小损益值分析法、最大损益值分析法、回归分析法、矩阵分析法、决策树分析法和马尔可夫分析法等。
⑹经验分析法：是指分析人员根据自己的实践经验和专业知识，对企业预测
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的资料进行分析，并做出评价判断的一种方法，它的方法有专家意见法、历史类比法和直觉测定法。
3.3财务分析
财务分析是以会计核算和报表资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它是为企业的投资者、债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来做出正确决策提供准确的信息或依据的经济应用学科。
3.3.1财务分析的目的
财务分析的目的是进行财务分析的最终目标，财务分析的最终目标是为财务报表使用者做出相关决策提供可靠的依据。财务分析的目的受财务分析主体的制约，不同的财务分析主体进行财务分析的目的是不同的。财务分析的一般目的可以概括为：评价过去的经营业绩、衡量现在的财务状况、预测未来的发展趋势。根据分析的具体目的，财务分析可以分为流动性分析、盈利性分析、财务风险分析、专题分析（如破产分析、审计人员的分析性检查程序）。
3.3.2财务分析的内容
（1）资金运作分析：根据公司业务战略与财务制度，预测并监督公司现金流和各项资金使用情况，为公司的资金运作、调度与统筹提供信息与决策支持；
（2）财务政策分析：根据各种财务报表，分析并预测公司的财务收益和风险，为公司的业务发展、财务管理政策制度的建立及调整提供建议；
（3）经营管理分析：参与销售、生产的财务预测、预算执行分析、业绩分析，并提出专业的分析建议，为业务决策提供专业的财务支持；
（4）投融资管理分析：参与投资和融资项目的财务测算、成本分析、敏感性分析等活动，配合上级制定投资和融资方案，防范风险，并实现公司利益的最大化；
（5）财务分析报告：根据财务管理政策与业务发展需求，撰写财务分析报告、投资财务调研报告、可行性研究报告等，为公司财务决策提供分析支持。
4 财务分析的方法
4.1水平分析法
水平分析法，指将反映企业报告期财务状况的信息(也就是会计报表信息资料)与反映企业前期或历史某一时期财务状况的信息进行对比，研究企业各项经
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营业绩或财务状况的发展变动情况的一种财务分析方法。其要点是将报表资源中不同时期的同项数据进行对比，分为比较分析法和趋势指数分析。
（1）比较分析法
比较分析法是将上市公司两个年份的财务报表进行比较分析，旨在找出单个项目各年之间的不同，以便发现某种趋势。在进行比较分析时，除了可以针对单个项目研究其趋势，还可以针对特定项目之间的关系进行分析，以揭示出隐藏的问题。比如，如果发现销售增长10%时，销售成本增长了14%，也就是说成本比收入增加的更快，这与我们通常的假设是相悖的，我们通常假设，在产品和原材料价格不变时，销售收入和销售成本同比例增长。现在出现了这种差异，一般有三种可能：一是产品价格下降，二是原材料价格上升，三是生产效率降低。要确定具体的原因,，这就需要借助其他方法和资料作进一步的分析。
（2）指数趋势分析
当需要比较三年以上的财务报表时，比较分析法就变得很麻烦，于是就产生了指数趋势分析法，指数趋势分析的具体方法是，在分析连续几年的财务报表时，以其中一年的数据为基期数据(通常是以最早的年份为基期)，将基期的数据值定为100，其他各年的数据转换为基期数据的百分数，然后比较分析相对数的大小，得出有关项目的趋势。
4.2垂直分析法
垂直分析法，它可以用于财务资料的分析方面。在一张财务报表中,用表中各项目的数据与总体(或称报表合计数)相比较,以得出该项目在总体中的位置、重要性与变化情况。
垂直分析法的步骤：（1）计算出表中各项目在总体中所占比重； （2）通过该比例判断该项目在报表中所占位置、其重要性如何； （3）将该比例与基期或上一年度的比例数据相对比，观察其变化趋势。 会计报表经过垂直分析法处理之后，也叫同度量报表、总体结构报表、共同比报表。
4.3比率分析法
比率分析法是把会计报表中的一个或多个项目与其他项目进行对比，求得会计报表分析所需要的比率指标值，从而揭示会计报表项目之间内在逻辑关系的一种分析方法。尽管财务比率指标很多，但是它们都能归入反映企业偿债能力、盈利能力和资产运营能力的指标体系中。部分财务比率指标还可以用来对企业的经营绩效进行综合分析。
4.3.1反映企业偿债能力的比率指标
企业的偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力是指企业运用流动资产偿还流动负债的能力。用于反映企业短期偿债能力的比率指标主要
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有流动比率、速动比率和现金比率等；长期偿债能力是指企业运用自己的所有有效资产偿还全部负债的能力，用于反映企业长期偿债能力的比率指标主要有资产负债率、权益乘数和利息保障倍数等。下面分别对这些指标进行说明。
⑴流动比率
流动比率是流动资产与流动负债之间的比率关系，它反映一个企业的流动资产对流动负债的保障程度，流动比率的计算公式如下：
流动比率=
流动资产流动负债
一般而言，流动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强，流动负债获得到期偿还的可能性越大，短期债权人的利益越容易得到保护。但是，过高的流动比率可能会导致公司资金的低速周转，大量资金处于闲置状态，影响企业的盈利能力；而且，如果流动资产的内部结构不合理，较高的流动比率并不会带来较强的短期偿债能力。流动比率不是越高越好，也不是越低越好，而应是一个适度值。
⑵速动比率
速动比率是速动资产与流动负债之间的比率关系，它反映一个企业的速动资产对流动负债的保障程度，速动资产是流动资产减去存货（有时还减去待摊费用）的结果，速动比率的计算公式如下
速动比率=
流动资产−存货流动负债
由于流动资产中包含了不少流动性较差、甚至不能变现的资产，比如存货转化为现金就需要相当长的时间，所以，流动资产多的企业不一定对流动负债形成可靠的保障，流动资产减去存货后（有些企业还减去待摊费用等）得到速动资产，速动资产对流动负债的比率更能够反映一个企业真实的短期偿债能力和支付能力。
⑶资产负债率
资产负债率是企业的负债总额与企业资产合计数之间的比率关系，它反映在企业的总资产中有多少资金来自债权人，揭示一个企业的负债程度和长期偿债能力，资产负债率的计算公式如下：
资产负债率=
总负债总资产
资产负债率一方面反映了企业的负债程度及其所承担的风险，另一方面也反映了企业利用财务杆杠的能力。
⑷利息保障倍数
利息保障倍数是企业的利息、所得税与净利润之和对利息费用的倍数，它反
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映企业获得的息税前收益对支付利息费用能力的保障程度，是债权人衡量自身债权安全性的重要指标，利息保障倍数的计算公式如下：
利息保障倍数=
净利润+财务费用+所得税
财务费用
一般地，利息保障倍数越高，企业对债权人利息的支付能力越强，债权人对利息的求偿越有保障。
4.3.2反映企业盈利能力的比率指标
盈利能力是投资者和企业管理当局的兴趣所在，尽管资产运营效率的高低在很大程度上影响着公司的盈利水平，但是，盈利水平却是企业经营成果的集中反映。没有盈利，企业就失去了造血的功能，迟早会死亡。盈利能力反映了企业占用、耗用和运用资产带来的回报的状况。
⑴销售收入利润率
销售收入利润率，又称边际利润率，是企业当期实现的净利润与销售收入之间的比率关系，它反映销售收入的创利水平，根据报表分析的需要，有些企业用主营业务收入代表销售收入，有些企业用营业收入代表销售收入，销售收入利润率的计算公式如下：
销售收入利润率=
净利润
销售收入
销售收入利润率说明企业100元销售收入所能够创造的净利润额，销售收入利润率越高，说明企业在相同销售水平下的成本、费用控制越好，或企业花费同样的成本、费用，能够带来更多的销售收入。在实践中利用销售利润率进行财务分析与诊断时，我们不仅要关注企业整体的销售利润率水平，还要关注主要产品或企业主要分部的销售收入利润率水平，这样才能有效地指导销售工作。
⑵资产报酬率
资产报酬率是反映企业盈利水平的重要财务指标，它是企业实现的盈利与企业总资产之间的比率关系，揭示企业占用总资产创造盈利的水平。很多企业在计算资产报酬率时往往用经营利润，即息税前收益（EBIT, EBIT 是Earnings Before Interest and Tax的简称）表示盈利，因为利息费用和所得税费用不受资产经营方式的影响，而资产报酬率主要是衡量企业是否通过资产经营获得合理的收益。资产报酬率的计算公式如下：
资产报酬率=
息税前收益总资产
资产报酬率反映100元资产创造的盈利金额，一般地，资产报酬率越高，说明企业的盈利水平越好；反之，资产报酬率越低，企业的盈利水平越差。适当的
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资产报酬率是对股东投资回报的有力保障，也是企业经营者有效从事经营的证据。
⑶每股收益
每股收益是站在股东角度衡量企业盈利水平的又一重要财务指标，它是企业当期的净利润与流通在外的普通股的加权平均数之间的比率关系，反映每股股票的盈利额，每股收益的计算公式如下：
每股收益=
净利润
流通在外的普通股平均数
一般地，每股收益越高，企业的盈利水平越好，股东获得的回报亦越高。但是，仅仅 考虑每股收益的高低是不合适的，在分析每股收益时，同时还得关注每股股票代表的净资产数额。
⑷市盈率
市盈率是每股股票的市场价格与每股股票收益之间的比率关系，也称价格与收益比率，市盈率的计算公式如下：
市盈率=
每股市价每股收益
市盈率反映企业每股股票的市场价格是其收益的倍数，它是判断股票价格在资本市场上是否有吸引力以及有多大风险的财务指标。从理论上讲，较低的市盈率意味着较低的投资风险，股票越有投资价值；较高的市盈率意味着股价中具有较多的泡沫，投资者将承担较高的投资风险。
4.3.3反映企业资产运营效率的比率指标
资产运营效率反映一个企业利用经济资源的有效性，揭示企业资金周转的快慢，集中展示整个企业的管理水平。在偿债能力比率指标、盈利能力比率指标和资产运营效率比率指标中，资产运营效率类的比率指标最重要，没有良好的资产运营效率，就不可能有好的盈利水平，没有好的盈利水平，企业的长期偿债能力就没有保障。因此，会计报表分析人员应重视常规财务比率指标中资产运营效率类指标的分析。哪些资产项目在企业资产总额中所占的比率高，就重点分析这些资产的运营情况，这样才能抓住分析的重点。
⑴应收账款周转率和应收账款周转期
应收账款周转率是企业的赊销收入（有的企业赊销收入近似地等于销售收入，因而在计算这一指标时也常用销售收入取代赊销收入）与应收账款平均余额之间的比率关系，应收账款的平均余额一般用期初的应收账款加期末的应收账款除以2求得，这一比率指标反映企业控制应收账款并将其转化为现金的能力，揭示了企业在应收账款上的管理水平。应收账款周转率的计算公式如下：
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应收账款周转率=应收账款周转期=
赊销收入365
应收账款平均余额
应收账款周转率
一般地，应收账款周转率越高，应收账款周转期越短，企业收回应收账款所需的时间越少，应收账款周转越快，占用资金越少，企业管理应收账款的水平越高。在分析应收账款周转率与应收账款周转期时，还要注意考虑销售收入的多少和应收账款的管理效果之间的关系。
②存货周转率和存货周转期
存货周转率是企业的销售成本与存货平均余额之间的比率关系，存货的平均余额一般用期初的存货加期末的存货除以2求得，这一比率指标反映企业控制存货并将其转化为销售成本的能力，揭示企业在存货管理方面的水平。存货周转率的计算公式如下：
存货周转率=存货周转期=
存货成本365
存货平均余额
存货周转率
一般地，存货周转率越高，其周转期越短，企业存货周转一次所需的时间越少，周转速度越快，占用资金越少，企业管理存货的水平越高。当然，在分析存货周转率与存货周转期时，还要注意存货的管理效率与由于存货过少可能导致停产等损失之间的平衡性。
4.3.4反映企业综合经营绩效的比率指标
上述会计报表的比率分析主要集中于一个方面，有的关注企业的偿债能力，有的关注企业的盈利能力，有的关注企业资产运营能力。事实上，以上各方面的分析指标之间是有内在联系的，企业的资产运营能力是盈利能力的保障，盈利能力是偿债能力的保障，资产运营能力是基础、是过程，盈利能力是结果。因此，利用财务比率对企业的综合经营绩效进行分析是很重要的。企业综合经营绩效的分析主要借助净资产收益率财务指标。
⑴净资产收益率的分析
净资产收益率是企业实现的净利润与所有者权益之间的比率关系，这个指标在一些基本财务指标基础上展开，可以揭示企业的诸多内在财务关系：
净资产收益率=
净利润
所有者权益
=销售收入利润率×总资产周转率×权益乘数
利用比率指标进行会计报表分析时一定要弄清楚指标本身的含义，指标计算
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时所使用的数据，以及各项累计性数据的内部构成状况。
4.4因素分析法
依据分析指标与其影响因素的关系，从数量上确定各因素对分析指标影响方向和影响程度的一种方法。当有若干因素对分析指标发生影响作用时，假定其他各个因素都无变化，顺序确定每一个因素单独变化所产生的影响。
4.4.1连环替代法
连环替代法是将分析指标分解为各个可以计量的因素，并依据各个因素之间的依存关系，顺次用各因素的实际值替代计划值，据以测定各因素对分析指标的影响。
依存列算式，依次换数字，后数减前数，算出影响数，各数相加减，总数即差异。用字母表示如下： 计划指标体系：N0＝a0×b0×c0 第一校正指标体系：N2＝a1×b0×c0 第二校正指标体系：N3＝a1×b1×c0 实际指标体系：N1＝a1×b1×c1 N2－N0是由于a变动影响经济指标的程度 N3－N2是由于b变动影响经济指标的程度 N1－N3是由于c变动影响经济指标的程度 把各因素变动的影响程度综合起来，则：（N1-N3）+（N3-N2）+（N2-N0）=N1-N0
4.4.2差额分析法
是连环替代法的简化形式；是利用各个因素的实际值与计划值之间的差额，来计算各因素对分析指标的影响。
采用因素分析法的注意事项：
(1)因素分解的关联性。即，确定构成经济指标的因素，必须是客观上存在着的因果关系，要能够反映形成该项指标差异的内在构成原因，否则，就失去了其存在的价值。
(2)因素替代的顺序性。替代因素时，必须按照各因素的依存关系，排列成一定的顺序依次替代，不可随意加以颠倒，否则，就会得出不同的计算结果。一般而言，确定正确排列因素替代程序的原则是：按分析对象的性质，从诸因素相互依存关系出发，并使分析结果有助于分清责任。
(3)顺序替代的连环性。因素分析法在计算每一个因素变动的影响时，都是在前一次计算的基础上进行的，并采用连环比较的方法确定因素变化的影响结果。因为只有保持计算程序上的连环性，才能使各个因素影响之和等于分析指标变动的差异，以全面说明分析指标变动的原因。
（4）计算结果的假定性。由于因素分析法计算的各因素变动的影响数，会因替代计算顺序的不同而有差别，因而计算结果不免带有假定性，即，它不可能使每个因素计算的结果，都达到绝对的准确。它只是在某种假定前提下的影响结果，离开了这种假定前提条件，也就不会是这种影响结果。为此，分析时应力求
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使这种假定是合乎逻辑的假定，是具有实际经济意义的假定。只有这样，计算结果的假定性，才不至于妨碍分析的有效性。
第二部分：万科企业股份有限公司2014年度财务分析
【摘 要】财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。财务分析的基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其2014年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务信息，并尝试结合社会经济趋势对这些信息及对其的财务分析，提出一些合理化建议。
【关键词】财务报表；地产行业；万科集团；
1 公司概况
1.1 公司简介（历史发展及经营范围）
万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外城市，参与6个房地产开发项目。2014年公司实现销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元，销售规模居全球同行业领先地位。公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。截至2014年底，公司物业服务覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10,340
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万平方米。
1.2 公司战略 1.2.1企业战略目标
企业愿景——中国房地产行业的领跑者
企业使命——建筑无限生活，包括:建筑你的生活，从懂得你的生活开始:建筑一个更有深度、更有技术含最的住宅；致力于营造一种美好的生活过程，而不仅仅是住宅本身。
战略目标——组织结构目标：确定和加强万科公司总部的战略中心、投资决策中心、资本运营中心、财务监控中心的四项基本职能，进一步强化下属公司的生产中心、成本中心和利润中心的三项基本职能。人力资源目标——企业远景吸引人；激励约束用活人；终身学习培养人；事业发展留住人。财务目标——实现动态的、稳健的和长期的股东财富最大化，建立企业级动态财务信息系统、企业级财务控制系统。完善财务运行机制和母子公司间财务管理结构体系。市场目标——营业额向3000亿进发。
1.2.2企业的公司战略与竞争战略选择
(1)万科的横向一体化、前向一体和后向一体化战略 近年来，万科越来越重视与竞争对手的合作，实上优势互补，双方共同发展。并且万科收购一些对自己发展有利的公司，以加强其竞争力。万科的后向一体化主要体现在他的房型研发上。
(2)万科的加强型战略 1） 市场渗透 20年来，强烈的客户意识一直贯穿于万科的发展历程中。万科是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。通过提高顾客满意度等，万科力争在现有的市场上获得更大的市场占有率，系列的创新性服务和措施也确实使得万科基本达到了预期的市场渗透的目的。 2）市场开发 万科自1988年在深圳以拍卖这种市场化的形式拿到第一块地进入房地产市场以来，就不断开发其市场，从初始的深圳市，到珠三角，到如今的全国，万科的市场规模越来越大。到目前为止，万科已经近30个大中城市开发了房地产项目，市场规模不断扩大，市场占有率也不断提高。 3） 产品开发 对于一直领跑中国房地产的万科来说，推出自己的全装修产品，是一整套基于全装修住宅产品给客户带来的居家方案和解决策略。七年历程，万科开创中国成品住宅新时代。在每一次的市场变革当中，万科都会更早的迈出第一步，并且坚定的沿着正确的方向一直向前。
(3)万科的多元化战略 1)集中多元化战略 万科在房地产的专业化过程中实际上迈了三大步。第一步是相对于其他行业来说，他只做房地产，而不做别的。第二步是从1998年以后，万科把住宅以外的产品都放弃了，把产品进一步集中
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到住宅开发上，同时在地区上也更加明确，主要集中在长三角、珠三角和京津这些经济发达地区。从2004年到现在，万科开始了专业化道路上的第三步，那就是在住宅专业化的基础上实现精细化、产业化和工业化。总的来说，万科地产的集中多元化战略是在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。 2）横向多元化战略 万科俱乐部万客会自诞生之日起，就不断制定各种制度，为会员打造360度尊享权益。万客会更致力于不断为会员提升增值服务：除俱乐部外，万科还会定期为业主提供高质关怀服务，除房屋保修等基础服务外，更加关注客户的生活感受，提供系列增值服务，带给客户更多的价值增量，持续满足和超越业主的期望。
1.2.3 企业未来战略
根据SWOT矩阵分析，可以看出万科集团应采用ST战略。认为万科集团所采取的战略定位为：依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采取渗透整合战略，提升房地产行业竞争力，合理规避风险；同时以资本运作方式，不断培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充分发挥万科集团的融资平台，在3—5年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。
根据万科集团未来3—5年的发展战略定位，其战略重点为：“增加新的但与原业务相关的产品或服务，把产品进一步集中到住宅开发上，在地区上更加明确。在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。”
随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。同时集团应进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。鉴于当前市场现状，集团应，根据销售情况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整开工计划，做到“精挑细选，把握机会”。集团不妨进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充分考虑资本市场和投资者的承受力的情况下，选择合适的融资时机、规模、方式，确保融资为股东带来盈利增长。
2 行业分析
2.1 万科地产：宏观环境分析（PEST法） 2.1.1 政治因素（Policy）
面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，政府通过法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产带来了很大的冲击。
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（1）、税收政策
政府调控采取了平稳的步骤
A 前期——营业税优惠政策有力地促进二手房市场
B 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高纪录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。
（2）、限制房地产开发的贷款管理 （3）、规范土地储备管理 （4）、切实调整住房供应结构
（5）、进一步整顿和规范房地产市场秩序。
2.1.2 经济因素（Economic）
从经济的角度看，发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。
2.1.3 社会因素（Society）
改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。决定房价有六个主要因素说起：(1)购买力；(2)开发成本；(3)商品供求关系；(4)货币供求关系；(5)政策导向；(6)市场预期。影响房地产需求的因素是消费者的预期 ；人口数量 ；收入水平社会安定情况 。
2.1.4技术因素（Technological）
科学技术是第一生产力，许多新技术对生产和生活方式都产生了重大深远的影响。技术对房地产企业的影响是全方位的，它将给企业带来原材料、制造工艺、生产成本、营销渠道和方式甚至整个产业的变革，进而改变房地产企业竞争优势和地位
（1）、新材料和新设计的建筑技术 （2）、融资、营销及管理技术
2.2万科公司SWOT分析
SWOT分析法是用来确定企业自身的竞争优势、竞争劣势、机会和威胁，从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来的一种科学的分析方法。万科公司SWOT分析如下表：
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内部能力 外部因素 优势（Strength) 1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显； 2、公司财务状况良好，融资渠道较为通畅； 3、具有稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略。 SO 1、发挥战略纵深优势， 避免与人“血拼”。目前万科已经进入了32个城市，公司在更大的范围内寻找更好的土地市场机遇； 2、加大对各大城市（特 别是一些满意度不高的城市）的售后服务以及一些增值服务，努力提高顾客的满意度。 ST 1、降价销售加快项目周转速度，一方面可以缩短销售回款周期，缓解偿债和库存压力，提高货币资金持有量保持良好资金状况；另一方面，快速周转不但不会降低公司业绩，还可以提高净资产收益率和股东投资回报。 机会(Opportunities) 1、中国人口基数大对商品房的刚性需求仍然很大； 2、万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求； 3、消费者的房地产开发商品牌意识逐步提高 劣势(Weakness) 1、存货数额始终较大，存货周转率近年来连续下降； 2、重视顾客和文化建设，但对员工关注不够，员工满意度不是很高； 3、万科获得土地资源的方式单一，与政府的关系一般,被迫走城乡结合部开发的策略。 WO 1、关心企业内部员工， 努力给员工创建一个竞争与和谐并存的内部环境，给员工创造一个“满意的家多； 2、与政府协商、合作，努力创造双赢的局面。 风险(Threat) 1、管理层在战略上的分歧 ； 2、信托偿债压力大，销售回款速度放缓； 3、国家针对房地产市场过热而出台的一系列调控政策使房地产商融资成本的大幅上升。 WT 1、提高自身的竞争力，用硬实力去打败软实力； 2、市场总是不断的在变化，所以战略也应随着外部环境的改变而不断变化，制定新的战略目标。 2.2.1优势
万科公司是中国房地产的龙头企业，占有中国房地产市场的最大份额， 主要经营方向是居民住宅及其相关物业。整体的综合竞争力、市场占有率以及品牌价值据位列第一。公司的财务状况一直表现良好。而且公司融资方式多样，既可通过上市公司的股票进行融资，也可通过发行公司债券的方式进行民间融资。由于公司公信力好，所有容易获得公众的信任。
万科具有创新的组织结构，公司根据项目的生命周期设置组织结构，这种做法有利于专业性分工，各级专业人员各司其职，人才得到更高限度的利用。
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万科重视创新及产品研发，专门设置了创新研究部门，在住宅性能标准上的创新超过60项，同时万科也有几十项专利正在申报，其创新的主要方面在于社区的人性化细节处理上，更注重让居民小区在生活中处处感受家的温暖，这是高度关注用户体验的表现。创始人王石说：“当下的生产方式，大家都差不多；万科只是管理比较透明。但我理解的核心竞争力，就是科研、研发以及专利的申请。”可以看出，万科在产品创新方面的重视。
2.2.2劣势
万科的存货量始终保持较高的水平，一旦市场动荡出现销售停滞的现象， 会导致资金回笼困难，造成严重的流动性问题。这个问题已经在近些年房地产市场动荡期间展现出来，企业的速动比率和流动比率在房地产市场不景气的时间里连续降低，然而资产负债率也已连续四年升高。
万科获得土地资源的方式单一，由于是民企出身，没有和政府合作的先 天优势，万科拿到土地的成本要比是国企出身的竞争对手高出很多，这对成本控制十分不利。企业土地来源较多的二级市场以及公开拍卖的方式，这极大限制了万科这个房地产领跑者的发展。
万科土地储备很少，仅能满足其2-3年的发展需求，极有可能影响到企 业的增长以及增加土地的采购成本。
2.2.3机会
中国仍处于城市化发展的高峰时期，要城市化就必然伴随着城市人口增 加、居民住房需求的增加，且中国人自古就有“居者有其屋 ”的传统观念，人们的购房欲求大。所以，万科仍有巨大的发展空间。
国家持续收紧货币政策，资本市场低迷，导致中小房地产公司融资困难， 出现现金流断裂，甚至会出现大量小型房地产公司倒闭的情况。身为龙头老大的万科以前采取了降价销售策略回笼资金，现手头持有大量现金，可趁机收中小房地产企业，进一步提高市场占有率。
国内融资困难的同时，大量房地产公司到国外融资，而国外融资多以美元计价，随着美国结束 QE，美元必然走强，人民币会被迫贬值。以国外融资为主的房地产公司会因无力偿还而破产，万科可借机收购。
一线城市房价上涨过快，国家政策对一线城市的房价进一步限制，这势必导致二、三线城市的房地产的升温。万科早已介入二、三线城市的房地产开发，可享受该红利。
2.2.4威胁
房地产发展需要大量的资金，这离不开金融机构的支持。然而国家正在 进行经济结构的调整以及转型，房地产业不再定位为国家经济的支柱产业，预期宏
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观经济政策将有不利的调整。
目前中国的房屋空置率过高，这严重影响了房地产行业的健康发展。空房持有者有可能降价抛售其房产导致房地产市场泡沫的破裂最终导致金融危机的到来。
恒大、保利、万达、中国海外等竞争对手的迅猛发展削弱了万科的竞争 优势，对万科的发展产生一定的威胁。
3 会计分析
3.1资产负债表分析
资产负债表亦称财务状况表，反映企业在某一特定日期(如月末、季末、年末)全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表，它表明权益在某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现有义务和所有者对净资产的要求权，它是一张揭示企业在一定时点财务状况的静态报表。资产负债表利用会计平衡原则，即“资产=负债+所有者权益”这一平衡公式，将合乎会计原则的资产、负债、股东权益交易科目分为“资产”和“负债及股东权益”两大
区块，在经过分录、转账、分类账、试算、调整等等会计程序后，以特定日期的静态企业情况为基准，浓缩成一张报表。其报表功用除了企业内部除错、经营方向、防止弊端外,也可让所有阅读者于最短时间了解企业经营状况。
3.1.1趋势分析
根据万科披露的2012年度、2013年度、2014年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如下图：
项目 资产总额 货币资金 存货 其他应收款 预收账款 股东的股东权益
表为资产负债表趋势分析表
2014-12-31 50840875.54 6271725.34 31772637.85 4892446.37 18174993.70 2013-12-31 47920532.35 4436540.98 33112233.33 3481531.72 15551807.14 7689598.33 变动幅度 6.09% 41.36% -4.05% 40.53% 16.87% 14.65% 归属于上市公司8816456.99
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从表可知，2014年公司的资产总额较2013年略有提高，说明公司规模扩大了。其中货币资金大幅提升，表明销售回款加快，存货较2013年有所减少，说明2014年新获取的项目较少，预收账款有一定的提高，说明销售金额增加，此外，归属于上司公司股东的股东权益增加，说明本年利润增加了。
3.1.2结构分析
项目 2014-12-31 金额 占资产的比重（%） 资产总计 货币资金 其他应收款 存货 应付账款 预收账款 其他应付款 一年内到期的非流动负债 长期借款 3,453,671.21 6.79 3,668,312.84 7.65 -0.86 50,840,875.54 100.00 6,271,525.34 4,892,446.37 12.34 9.62 47,920,532.35 4,436,540.98 3,481,531.72 33,113,322.33 6,395,845.91 15,551,807.14 5,470,428.53 2,752,179.16 2013-12-31 金额 占资产的比重（%） 100.00 9.26 7.27 69.10 13.35 32.45 11.42 5.74 3.08 2.35 -6.61 -0.16 3.30 -2.48 -1.72 占资产的比重增长百分点 31,772,637.85 62.49 6,704,719.98 13.19 18,174,933.70 35.75 4,544,172.97 2,044,928.83 8.94 4.02 表为资产负债表结构分析表
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从表中可知，货币资金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产总额中存货的比例最高，虽然2014年较2013年存货占资产总额百分比下降了接近7个百分点，主要原因有两点：一是随着房地产进入白银时代，机构对其的存货跌价准备计提幅度变大，导致存货净额变小。二是新获取的项目减少。万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，而存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应进一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。
万科负债结构中主要以预收账款为主，说明万科有很强的销售能力，大幅先占用他人资金对万科的资金周转有利，其他应付账款减少是由于股权收购款减少。一年内到期的非流动负债略有下降，说明万科还款压力减小。
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3.2 利润表分析
润表是反映企业一定会计期间(如月度、季度、半年度或年度)生产经营成果的会计报表。企业一定会计期间的经营成果既可能表现为盈利，也可能表现为亏损，因此，利润表也被称为损益表。它全面揭示了企业在某一特定时期实现的各种收入、发生的各种费用、成本或支出，以及企业实现的利润或发生的亏损情况。利润表是根据“收入-费用=利润”的基本关系来编制的，其具体内容取决于收入、费用、利润等会计要素及其内容，利润表项目是收入、费用和利润要素内容的具体体现。从反映企业经营资金运动的角度看，它是一种反映企业经营资金动态表现的报表，主要提供有关企业经营成果方面的信，属于动态会计报表。
利润表综合分析
项目 营业收入 营业成本 2014年 69261 155426 2013年 72232 74093 54400 13701 781002 779141 779589 779589 变动额 -2971 81333 20585 69694 477839 393534 393000 389084 变动幅度 -4.11% 109.78% 37.84% 508.68% 61.18% 50.51% 50.41% 48.66% 其中：管理费用 74985 财务费用 76395 投资收益 营业利润 利润总额 净利润
1258841 1172675 1172589 1188673 3.2.1销售收入和净利润趋势分析
由图可知，近三年来，销售收入略有增长，其中2014年的增长幅度小于2013
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年，表明销售收入趋于稳定。尽管业绩有所增长，但受2011年受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱。近三年净利润有所增长，但增长幅度明显减小，其中销售收入的增长幅度大于净利润的增长速度，表明万科的盈利能力减弱。
3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况
项目 销售费用 管理费用 2014年 452,188.95 390,261.77 2013年 386,471.36 300,283.76 增减率 17.00% 29.96% 变动原因 销售规模增长 经营规模增长，人工费用增加
销售和管理费用。2014年，公司继续强调费用控制，2014 年全年销售费用为45.2亿元，占销售金额的比例为2.10%，较2013年下降0.16 个百分点；管理费用为39.0 亿元，占销售金额的比例为1.81%，较 2013 年上升0.06 个百分点。
3.3现金流量表分析
现金流量表是一份显示于指定时期(一般为一个月、一季，主要是一年的年报)的现金流入和流出的财务报告。这份报告显示资产负债表及损益表如何影响现金和现金等价物,以及根据公司的经营、投资和融资角度做出分析。作为一个分析的工具，现金流量表的主要作用是决定公司短期生存能力，特别是缴付账单的能力。现金流量表是反映一家公司在一定时期现金流入和现金流出动态状况的报表。其组成内容与资产负债表和损益表相一致。通过现金流量表,可以概括反映经营活动、投资活动和筹资活动对企业现金流入流出的影响，对于评价企业的实现利润、财务状况及财管理，要比传统的损益表提供更好的基础。
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3.3.1现金流量表增减变动分析
项目 经营活动产生现金流量净额 投资活动产生现金流量净额 筹资活动产生现金流量净额 1961725 205764 1755961 853.38% 348737 795441 -44670 -56.1% 2014年 41728 2013年 19238 变动额 22490 变动幅度 116.9%
2014年，万科经营活动现金流入41728万元，投资活动现金流出348737万元，筹资活动现金流入1961725万元。
经营活动方面，2014年较3013年同比增加116.9%，查余额现金流量表补充资料，主要是由于销售商品、提供劳务收到的现金增加，购买商品、接受劳务支付的现金减少。
投资活动方面，2014年较2013年同比减少56.1%， 查余额现金流量表补充资料，主要是由于取得投资收益收到的现金减少，支付的其他与投资活动有关的现金增加。
筹资活动方面， 2014年较2013年同比增加853.38%，查余额现金流量表补充资料，主要是由于取得借款收到的现金、发行债券所收到的现金减少，归还投资支付的现金、分配股利、利润或偿付利息支付的现金增加。
3.3.2现金流量结构变动分析
项目 2014年 2013年 变动幅度
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经营活动产生的现金流量 经营活动现金流入小计 经营活动现金流出小计 185,327,61 143,602,79 175,676,75 173,752,88 5.5% -17.35%
项目 经营活动现金流入 其中：销售商品、提供劳务收到的现金 经营活动现金流出 其中：购买商品接受劳务支付的现金 100% 66.32% 100% 74.05% 2014年度结构比 100% 90.82% 2013年度结构比 100% 87.34%
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根据万科披露的企业年报，2014年的经营活动现金流入比2013年增加了 5.5%，经营活动流出的现金流量减少了17.35%，主要是由于购买商品接受劳务支付的现金减少，导致经营活动流出的现金流量减少，所以总体的经营活动现金净流量增长幅度较大。经营活动现金流入作为企业最主要的资金來源，增强了企业自身“造血”功能，使得企业具有较强的偿债能力和到期支付能力，大大增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展。
4 财务比率分析
4.1偿债能力分析
偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力，是反映企业财务状况好坏的标志，有助于考察企业持续经营的能力。企业偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力两方面。
4.1.1短期偿债能力分析
对于企业的短期偿债能力的分析主要基于以下几个指标：流动比率、速动比率、现金比率。万科集团2012年到2014年短期偿债能力分析如下表：
流动比率 速动比率 现金比率 2012-12-31 2013-12-31 2014-12-31 1.40 0.41 20.13% 1.3439 0.3372 13.49% 1.3447 0.4255 18.14%
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万科集团短期偿债能力同行业比较如下表：
万科 保利 招商 中粮 中房 行业平均 流动比率 速动比率 1.35 1.87 1.75 1.72 5.40 1.83 0.43 0.45 0.49 0.34 0.59 --- 现金比率 18.14% 21.39% 28.69% 30.81% 50.29% ---
流动比率是一个短期流动性的度量指标，对于一位债券人来说，特别是像供应商这种短期债券人来说，流动比率越高越好，意味着企业的偿债能力或资产变现能力越强。对于企业，一个高地流动比率意味着流动性，但同时也意味着现金和其他短期资产未得到充分利用，至少来说，投资者期望看到一个大于1的流动
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比率。通过比较可知，万科集团2014流动比率基本与2013持平，仅上升了0.01；流动比率不到2，低于市场平均值，但是从报表得知万科每年的存货有较高的现象，且应收账款也逐年增加，所以导致流动比率逐年下降，表示万科其偿付能力较弱，企业所面临的短期流动风险变大，债权人安全程度较低。根据同行业比较，万科的流动比率均低于其他四个企业，且低于行业平均水平，说明万科集团与其他同行业相比偿债能力还是不强的。
流动资产中的存货可能由于积压过久等原因无法变现或者变现价值远低于账面价值，待摊费用一般也不会产生现金流入。因此，仅以流动资产中变现能力最强的部分与流动负债的比值计算速动比率。速动比率越高，表明企业未来的偿债能力越有保证。但是速动比率过高，说明企业拥有过多的货币性资产从而可能影响资金的获利能力。在房地产企业中，存货在企业的流动资产中占有很大的比例，作为企业主要存货的房产的变现能力很强，速动比率小于1:1是正常的，但是还是有一定的流动性风险。2013年速动比率低于2012年，说明2013年万科存在的流动负债财务风险较2012年有所增加，万科受近年来房地产市场调控影响，偿债能力下降，企业的偿债能力不稳定。速动比率在13年大幅下降，而14年又大幅上升，说明受益政策宽松，业绩稳定增长，财务状况良好，企业支付能力增强，偿债能力增强。房地产行业主要依靠负债经营，产品建设周期长、存货价值大，从而导致了整个房地产行业的速动比率处在较低的状态上。比较行业数据，万科2014年速动比率低于中房、招商、保利地产，说明万科集团短期偿债能力相较于同行业较弱。
现金比率=货币资金/流动负债×100%。现金比率是在速动比率的基础上进一步修正而得。现金比率是速动资产扣除应收账款后的余额与流动负债的比率，最能反映企业直接偿付流动负债的能力，也是最保守的短期偿债能力指标。由于有利润的年份并不一定有足够的现金来偿还债务，所以这个指标可以充分体现企业经营活动所产生的现金可以在多大程度上保证当期流动负债的偿还。现金比率一般认为20%以上为好。过高的现金比率虽然企业的偿债能得到充分保障，但是却降低了资金的使用效率，会导致企业机会成本增加，资金运用的合理性也不高。通过上面的比较可知，万科集团2013年现金比率比2012年下降6.64%，表明企业的直接支付能力有所下降，其主要原因是货币资金有所减少且流动负债有所有所增加。而2014年现金比率比2013年现金比率增长了4.65%，这种变化表明企业的直接支付能力有所提高，其主要原因是货币资金增加较大。通过同行业比较，万科的现金比率均低于其他四个企业，且严重低于行业平均值。说明该企业的直接支付能力有一定的问题，短期偿债能力也比较弱。
4.1.2长期偿债能力分析
长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿还债务的保障能力，长期偿
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债能力的强弱是反映企业财务安全和稳定程度的重要标志。 对于企业的长期期偿债能力的分析主要基于以下几个指标：资产负债率、有形资产负债率、产权比率、利息保障倍数、固定长期适合率。万科集团2012年到2014年长期偿债能力分析如下表：
资产负债率 2012-12-31 78.32% 2013-12-31 78.00% 78.07% 346.74% 28.4408 1.42% 2014-12-31 77.20% 77.34% 328.05% 40.4051 1.35% 有形资产负债率 78.40% 产权比率 利息保障倍数 3.61 28.5515 固定长期适合率 1.42%
万科集团长期偿债能力同行业比较如下表：
万科 保利 招商 中粮 中房 资产负债率 有形资产负债率 产权比率 77.20% 77.89% 71.16% 76.97% 51.55% 77.34% 77.89% 71.36% 77.07% 51.56% 71.04% 3.39 3.52 2.47 3.34 1.06 2.76 利息保障倍数 固定长期适合率 40.41 15.97 11.16 4.61 -52.40 --- 1.42% 1.39% 2.58% 4.95% 0.87% 2.42% 行业平均 70.95%
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资产负债率是企业负债总额对资产总额的比率，这是衡量企业长期偿债能力的重要指标，很明显，其比率越小，说明企业可自主支配的资金越多，其债权保障程度也就越高;反之，则说明企业资金实力弱，债权保障程度低。资产负债率是一个典型的杠杆比率，并不是越低越好，只有适度举债才能给企业带来利润或每股盈余的提高。一般而言，负债比率越小，则所有者权益比率越大，反之亦然。因此，分析时只计算一个比率就行。通过比较可知，万科集团2014资产负债率在这三年相对降低了一些，但基本持平，本身数值就高。万科集团资产负债率较高，可以通过扩大举债规模获得多的财务杠杆利益；但是，同样增加了万科长期偿债能力的风险；从稳健原则出发，特别是考虑到企业在清算时的偿债能力，该指标可以保守些计算，即从资产中扣除无形资产，计算有形资产负债率,由此得出万科集团2013、2014有形资产负债率与资产负债率相差不大，说明万科总资产中未来变现能力较差的无形资产所占比重小。
产权比率是负债总额与所有者权益总额之比，它表明由债权人所提供的资本与所有者所提供的资本的相对关系。很明显，该比率越小，说明总资产中股东权益占的比重越大，偿债保证程度超强。如该比率越大，则企业负债严重，如果遇到企业经济效益不好，就难以保证债务的及时偿还。因此，负债与所有者权益比率也是衡量企业长期偿债能力的一个重要指标。万科的产权比率高于行业平均值，且本身数值就较高，说明万科对负债经营利用的很充分，符合房地产行业的特征，但其财务风险相对于其他企业显得略高。。
利息保障倍数，又称已获利息倍数，是指企业生产经营所获得的息税前利润与利息费用的比率。它是衡量企业支付负债利息能力的指标（用以衡量偿付借款利息的能力）。企业生产经营所获得的息税前利润与利息费用相比，倍数越大，说明企业支付利息费用的能力越强。因此，债权人要分析利息保障倍数指标，以此来衡量债权的安全程度。万科集团的已获利息倍数较高，且逐年上升，到2014
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年已经达到40倍，企业支付利息的能力越强，债权人的利益可得以保证。经过同行业对比分析发现，万科集团利息收入大于支出，企业完全能支付利息债务费用。偿付债务利息能得以保证。
固定长期适合率是指固定资产净值对股东权益和非流动负债的比率，该比率从企业资源配置结构方面反映了企业的偿债能力。一般认为该指标必须小于1，表明企业有一部分长期资金用于流动资产投资，可以减轻企业的短期偿债压力。当该指标超过1时，说明企业使用了一部分短期资金进行固定资产投资，而流动资产的投资全部由流动负责来解决，这对企业短期偿债能力是一个十分危险的信号。从2014年的数据看，有万科的98.58%的长期资金用于其他方面，长期资金能够满足固定资产的投资需要，且回旋余地比较大。万科的固定适合率在行业中低于行业标准，表明其有充足的长期资金用于流动资产投资，整个行业的短期偿债压力均较小。
综上所述，2014年度万科集团的短期偿债能力相对较弱。但结合其在长期偿债能力方面的指标来说，万科应该看清自身的优缺点，并且在市场竞争中时刻关注对手的经营和发展，努力改善和提高自身的偿债能力，才能领先于整个行业发展水平。
4.2运营能力分析
运营能力是指企业的经营运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力。反映公司资产运营能力的指标很多，通常使用的主要有存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率、每股现金流量增长率(%)等。万科集团2012年到2014年资产运营能力分析如下表：
应收账款周转率（次） 存货周转率（次） 流动资产周转率（次） 固定资产周转率（次） 总资产周转率（次） 股东权益周转率（次） 每股现金流量增长率(%) 2012-12-31 2013-12-31 60.6323 0.2823 0.3195 64.2845 0.3055 1.3752 9.96 54.5437 0.3166 0.3365 72.3773 0.3157 1.4439 -48.47 2014-12-31 58.8726 0.3161 0.3228 65.9685 0.2964 1.3228 2068.29
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4.2.1存货周转率
存货周转天数（天） 存货周转率(次) 2013- 1137.0815 0.3166 2014- 1138.8801 0.3161
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4.2.2总资产周转率
总资产周转天数(天) 总资产周转率(次) 2013 1140.3231 0.3157 2014 1214.5749 0.2964
4.2.3流动资产周转率
流动资产周转天数(天) 流动资产周转率(次) 2013- 1069.8366 0.3365 2014- 1115.2416 0.3228
4.2.4固定资产周转率
固定资产周转率天数(天) 固定资产周转率(次)
2013 5.00 72.38 36
2014 5.60 64.29
公司的应收账款在流动资产中具有举足轻重的地位。公司的应收账款如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。应收账款周转率就是反映公司应收账款周转速度的比率。它说明一定期间内公司应收账款转为现金的平均次数。用时间表示的应收账款周转速度为应收账款周转天数，也称平均应收账款回收期或平均收现期。它表示公司从获得应收账款的权利到收回款项、变成现金所需要的时间。一般情况下，应收账款周转率越高越好，周转率高，表明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少坏账损失等。应存货周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小。而应收账款周转率较2012年有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。应收账款周转率较上年有所上升，说明应收账款收账天数减少，周转速度上升。基于其本年营业收入有大幅度提升，相应应收账款增加，其周转速度还有小幅度上升，说明其营运能力较强。
存货周转率通常以存货平均余额与产品销售成本的比率来表示，以反映企业存货规模是否合适，周转速度如何。企业存货的周转是从投入货币资金购入生产经营所需材料物资开始，形成材料存货;然后投入到生产经营过程中进行加工，形成在产品存货；当加工结束之后则形成产品存货，通过销售取得货币资金表示存货的一个循环完成。当存货从一种形态转化为另一种形态的速度较快时，存货的周转速度就快，此外，各类存货周转额占存货周转额的比重大小也会对存货周转率产生影响。三年中万科公司的存货周转率波动较小，但比率都偏低，说明公司的存货管理水平有待改善。但万科所销售的主要产品为房产，产品的本质对存货周转率有很大的影响。
流动资产周转率指企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比率，反映了企业流动资产的周转速度，是从企业全部资产中流动性最强的流动资产角度对企业资产的利用效率进行分析，以进一步揭示影响企业资产质量的主要因素。要实现该指标的良性变动，应以主营业务收入增幅高于流动资产增幅做保证。在一定时期内，流动资产周转次数越多，表明以相同的流动资产完成的
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周转额越多，流动资产利用的效果越好。在较快的周转速度下，流动资产会相对节约，相当于流动资产投入的增加，在一定程度上增强了企业的盈利能力；而周转速度慢，则需要补充流动资金参加周转，会形成资金浪费，降低企业盈利能力。流动资产周转率用周转天数表示时，周转一次所需要的天数越少，表明流动资产在经历生产和销售各阶段时占用的时间越短，周转越快。生产经营任何一个环节上的工作得到改善，都会反映到周转天数的缩短上来。万科公司三年来流动资产周转率较为稳定，2014年与2013年相比，有小幅下降，但幅度不大，对其营运能力没有多大影响。
固定资产周转率是企业销售收入与固定资产净值的比率，表示在一个会计年度内，固定资产周转的次数，或表示每1元固定资产支持的销售收入。固定资产周转率主要用于分析对厂房、设备等固定资产的利用效率，比率越高，说明利用率越高，管理水平越好。如果固定资产周转率与同行业平均水平相比偏低，则说明企业对固定资产的利用率较低，可能会影响企业的获利能力。它反应了企业资产的利用程度。从表中可以看出万科公司三年流动资产周转率总体来说较为稳定，2014年与2013年相比，有小幅下降，但幅度不大，对其营运能力没有多大影响。
总资产周转率是指企业在一定时期业务收入净额同平均资产总额的比率。总资产周转率是综合评价企业全部资产的经营质量和利用效率的重要指标。周转率越大，说明总资产周转越快，反映出销售能力越强。企业可以通过薄利多销的办法，加速资产的周转，带来利润绝对额的增加。总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。通过该指标的对比分析，可以反映企业本年度以及以前年度总资产的运营效率和变化，发现企业与同类企业在资产利用上的差距，促进企业挖掘潜力、积极创收、提高产品市场占有率、提高资产利用效率、一般情况下，该数值越高，表明企业总资产周转速度越快。销售能力越强，资产利用效率越高。万科公司三年来流动资产周转率较为稳定，但有小幅度下降趋势。
股东权益周转率即权益周转率，转率是销售收入与平均股东权益的比值。该指标说明公司运用所有制的资产的效率。该比率越高，表明所有者资产的运用效率高，营运能力强。万科公司2014年小幅度下降，总体来说较为稳定。每股现金流是指企业在不动用外部筹资的情况下，用自身经营活动产生的现金偿还贷款、维持生产、支付股利以及对外投资的能力，它是一个评估每股收益“含金量”的重要指标。在生产营业业务中产生充足的现金净流入，公司才有能力扩大生产营业规模，增加市场占有的份额，开发新产品并改变产品结构，培育新的利润增长点。一般讲该指标越大越好。万科公司2014年大幅度上升。
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4.3盈利能力分析
盈利能力就是公司赚取利润的能力。反映公司盈利能力的指标很多，通常使用的主要有利润率、成本费用利润率、总资产报酬率、加权净资产收益率、每股收益等。万科集团2012年到2014年盈利能力分析如下表：
【盈利能力指标】表3
营业利润率 营业净利率 营业毛利率 成本费用利润率 总资产报酬率 2012-12-31 20.38% 15.19% 36.56% 25.40% 5.56% 2013-12-31 17.92% 13.51% 31.47% 21.67% 5.07% 21.54% 1.6612 1.37 2014-12-31 17.06% 13.18% 29.94% 20.24% 4.97% 19.17% 1.7475 1.43 加权净资产收益率 21.45% 摊薄每股收益（元） 1.4244 加权每股收益（元） 1.14
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万科收入利润率分析表 金额单位:元 项目 营业收入 营业成本 营业利润 利润总额 净利润 利息支出 息税前利润 总收入 营业收入利润率（%） 营业收入毛利率（%） 总收入利润率（%） 销售净利润率（%） 销售息税前利润率（%） 2014年 135,418,791,080.35 92,797,650,762.81 24,261,338,387.14 24,291,011,249.30 18,297,549,871.24 891,715,053.49 25,182,726,302.79 136,542,948,441.78 17.92 31.47 17.79 13.51 18.6 2013年 差异 103,116,245,136.42 65,421,614,348.00 21,013,040,794.06 21,070,185,138.11 15,662,588,423.06 764,757,191.68 21,834,942,329.79 104,189,578,263.23 20.38 -2.46 36.56 -5.08 20.22 -2.43 15.19 -1.68 21.18 -2.58
资本经营盈利能力因素分析表 金额单位:元 项目 平均总资产 平均净资产 负债
2014年 479,205,323,490.54 105,439,423,398.63 373,765,900,091.91 40
2013年 378,801,615,075.37 82,138,194,988.10 296,663,420,087.27 差异 负债/净资产 利息支出 负债利息率（%） 利润总额 息税前利润 3.54 891,715,053.49 0.24 24,291,011,249.30 25,182,726,302.79 3.61 764,757,191.68 0.26 21,070,185,138.11 21,834,942,329.79 -0.07 -0.02 净利润 所得税税率（%） 总资产报酬率（%） 净资产收益率（%） 18,297,549,871.24 25 5.26 17.27 15,662,588,423.06 25 5.76 19.21 0 -0.51 -1.94 营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在考虑营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。营业利润率越高，说明企业商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。万科集团三年来营业利润率呈现逐年下降趋势，说明公司的盈利能力减弱。
营业净利率是指净利润与营业收入的比率，它反映企业营业收入创造净利润的能力。从公式可以看出，只有当净利润的增长速度快于营业收入的增长速度时，营业净利率才会上升。营业净利率是企业销售的最终获利能力指标，比率越高，说明企业的获利能力越强。但是它受行业特点影响较大，通常来说，越是资本密集型企业，营业净利率就越高；反之，资本密集程度较低的企业，营业净利率也较低。该比率分析应结合不同行业的具体情况进行。万科集团三年来营业净利率呈现逐年下降趋势，说明公司的盈利能力减弱。
营业毛利率是营业毛利额与营业净收入之间的比率，通俗的讲，营业毛利率是用以反映企业每一元营业收入中含有多少毛利额，它是净利润的基础，没有足够大的毛利率便不能形成企业的盈利。主营业务的毛利率越高，则扣除各项支出后的利润也就更高，企业的获利能力越强。另外，由于毛利率较高，其产品的定价就较灵活，在国内企业经常使用的营销手段——价格战中占据有利位置。万科集团三年来营业毛利率呈现逐年下降趋势，说明公司的获利能力减弱。
总资产报酬率又称资产所得率，是指企业一定时期内获得的报酬总额与资产平均总额的比率。它表示企业全部资产获取收益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。通过对该指标的深入分析，可以增强各方面对企业资产经营的关注，促进企业提高单位资产的收益水平。一般情况下，企业可据此指标与市场资本利率进行比较，如果该指标大于市场利率，则表明企业可以充分利用财务杠杆，进行负债经营，获取尽可能多的收益。该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。万科集团三年来营业毛利率呈现逐年下降趋势，说明公司的投入产出的水平下降，资产运营效果变差。
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成本费用利润率是企业一定期间的利润总额与成本、费用总额的比率。成本费用利润率指标表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。万科集团三年来成本费用利润率呈现逐年下降趋势，说明公司的耗费相同费用所带来的经济效益下降。
每股收益是指税后利润与股本总数的比率，是普通股股东每持有一股所能享有的企业净利润或需承担的企业净亏损。每股收益通常被用来反映企业的经营成果，衡量普通股的获利水平及投资风险，是投资者等信息使用者据以评价企业盈利能力、预测企业成长潜力、进而做出相关经济决策的重要的财务指标之一。该比率反映了每股创造的税后利润。比率越高，表明所创造的利润越多。每股收益是指本年净收益与普通股份总数的比值，根据股数取值的不同，有全面摊薄每股收益和加权平均每股收益。全面摊薄每股收益是指计算时取年度末的普通股份总数，理由是新发行的股份一般是溢价发行的，新老股东共同分享公司发行新股前的收益。加权平均每股收益是指计算时股份数用按月对总股数加权计算的数据，理由是由于公司投入的资本和资产不同，收益产生的基础也不同。万科集团三年来呈现摊薄每股收益和加权平均每股收益都呈逐年趋势，说明公司效益提高，盈利增强。
在本节中将对万科的盈利能力进行分析，具体分析万科公司的净资产报酬率、总资产报酬率、净利润率、毛利率、每股收益等指标，万科公司2012年至2015年的盈利能力指标的变化情况见表3。2014年年报显示，万科公司(全年房地产收入占主营收入90%以上的32家公司)全年总共实现净利润182.98亿元，平均销售净利率为18.60%，净资产收益率为17.27%，比全体上市公司14.8%的净资产收益率高15%。但实际上，32家公司中只有12家的净资产收益率超过上市公司平均水平。 近两年万科的各项盈利能力指标均有所下降，2014年万科的销售净利率为19.47%，高于32家样本公司平均销售净利率13.09%的水平；净资产报酬率为19.17%，远远高于32家样本公司10.35%的平均水平。主营业务利润率一方面受产品定位和价格的影响，另一方面更与成本、特别是拿地成本密切相关。一些在招拍挂之前拿到的上地通常比较便宜，因此主营业务利润率较高。而万科的土地大都是通过招拍挂拿到的，在土地高成本的情况下，万科能取得如此好的业绩实属不易。
按照杜邦分析，净资产报酬率=资产净利率×权益乘数=主营业务净利率×总资产周转率×权益乘数。从纯粹的数量关系看，三者都正比于净资产报酬率，但按照行业发展趋势，主营业务净利率将呈现企业难以扭转的行业性下滑、权益乘数则受到资产负债率的限制，依靠总资产周转率获得的净资产收益率更具可持续性。更显重要的是盈利模式的区别，万科的净资产收益率为17.27%，远远高于
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32家样本公司13.35%的平均水平，显示了万科公司2014年较强的盈利能力。
2014年万科杜邦
4.4增长能力分析
增长能力通常是指企业未来生产经营活动的发展趋势和发展潜能。与企业发展能力相关的指标注要有，主营业务收入增长率、净利润率增长率、净资产增长率、总资产增长率等，万科公司近几年的发展性指标的增长变化情况见表4:
财务指标(%) 营业收入增长率 总资产增长率 营业利润增长率 净利润增长率 净资产增长率 2012-12-31 43.6505 27.8835 33.3043 30.4036 20.4988 2013-12-31 31.3263 26.5056 15.4585 20.4552 20.4784 2014-12-31 8.1002 6.0941 2.9595 4.1466 14.6543
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营业收入增长率是指企业本年营业收入总额同上年营业收入总额差值的比率。主营业务增长率表示与上年相比，主营业务收入的增减变动情况，是评价企业成长状况和发展能力的重要指标。营业收入增长率是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要标志。不断增加的营业收入，是企业生存的基础和发展的条件。该指标若大于0，表示企业的营业收入有所增长，指标值越高，表明增长速度越快，企业市场前景越好；若该指标小于0，则说明存在产品或服务不适销对路、质次价高等方面问题，市场份额萎缩。万科营业收入增长率三年来持续下降，但仍保持一定的增长率。
总资产增长率，又名总资产扩张率，是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率，反映企业本期资产规模的增长情况。总资产增长率越高，表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快。但在分析时，需要关注资产规模扩张的质和量的关系，以及企业的后续发展能力，避免盲目扩张。万科总资产增长率三年来持续下降，但仍保持一定的增长率。
营业利润增长率又称销售利润增长率，是企业本年营业利润增长额与上年营业利润总额的比率，反映企业营业利润的增减变动情况。营业利润率越高，说明企业百元商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强；反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。万科营业利润增长率三年来持续下降，但仍保持一定的增长率。
净利润是指利润总额减所得税后的余额，是当年实现的可供出资人（股东）分配的净收益，也称为税后利润。它是一个企业经营的最终成果，净利润多，企业的经营效益就好；净利润少，企业的经营效益就差，它是衡量一个企业经营效益的重要指标。净利润增长率代表企业当期净利润比上期净利润的增长幅度，指标值越大代表企业盈利能力越强。万科净利润增长率三年来持续下降，但仍保持一定的增长率。
净资产增长率是指企业本期净资产增加额与上期净资产总额的比率。净资产
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增长率反映了企业资本规模的扩张速度，是衡量企业总量规模变动和成长状况的重要指标。净资产增长率是代表企业发展能力的一个指标，反应企业资产保值增值的情况。在企业经营中，净资产收益率较高代表了较强的生命力。如果在较高净资产收益率的情况下，又保持较高的净资产增长率，则表示企业未来发展更加强劲。万科净资产增长率三年来持续下降，但仍保持一定的增长率。
以万科2014年年报相关报表的数据为基础来看一下这些指标的情况。2014年万科公司业绩保持了持续增长势头，全年实现营业收入1463.9亿元，同比增长8.1%；净利润达157.5亿元，同比增长4.2%；至2014年12月31日，总资产达5084.08亿元，同比增长56.70%；在2014年万科公司又上了一个新的台阶。 2014年房地产行业的成长能力平均得分:9.0；最高得分:10.91；最低得分:7.45。2014年万科的成长能力在房地产行业的排名中名列第22，得分为:9.00。在同行业中，成长性一般，应该注意其规模是否有适度扩张的可能，否则将面临行业领先者的巨大竞争压力。 但从另一方面看，万科公司的各项发展指标就发展速度而言均略有下降，但是总体上表现出的是上升的势头。公司的净资产和总资产增长率大幅增加，说明企业的发展后劲较强，将进入一个新的阶段。
从以上各指标的分析可以看出，万科的整体则财务状况位于行业前列，显示出了强劲的发展势头。同时，在大城市资源相对紧缺的情况下，万科公司重视二线城市的市场为业务发展提供了很大的成长空间，未来发展形势看好。
5 综合分析
5.1公司综合分析
通过对上述相关内容的分析，可以发现万科具有较高的成长性，整体经营状况良好。经过近三十余年的发展，万科经历了稳健增长和迅速扩张的阶段，万科的成功有其独特性。
持续领跑。多元化向专业化再向多业化转变,先做强再做大。早期万科的业务范围包括零售、影视、投资、贸易等,2002年之后,地产业务比重逐年上升，基本保持在98%左右，开始进入专业化快速发展轨道。专业化战略使得万科的投资扩张回归理性，开发住宅城市主要集中在重要的交通干线沿线，进行规模开发。早些年的城乡结合部战略让力，科实现了初期高额利润的获取,逐步建立了万科的品牌影响力。2010年，万科进入千亿时代，相对进入成熟稳定时期。2013年,万科实现销售金额1709亿元，销售面积1489.9万平方米，同比分别增长21.0%和15.0%，持续领跑金额榜。增速上看，近三年万科的销售增速在加快,如果剔除整体行情回暖的影响，万科的业绩增速低于其他房地产企业。与“招保万金”为例, 2013年万科销售增速倒数第二。但是对于一家接近2000亿规模的企业,与成长性企业比较增速，显然是不合理的。
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精准把握客户需求，以客户需求为导向不断创新。随着中国城市化进程的推进，在产品线组合上，以城郊结合部大规模开发低容积率住宅社区为主线。在中心城区适当开发中咼档住宅，建造精品楼盘，保持市场影响力,提升品牌形象。万科发展方向明确，定位于适合城市白领的中档住宅。改变以往产品营销策略，转型为以客户为中心,将消费群体细分，分类设计产品,精准营销。随着城市需求多元化，多种物业类型、多样化住宅开发成为趋势，万科顺势而为，以住宅产品为主要占比，全面覆盖产品线。
秉承以现金为核心、稳健经营的财务战略。万科经历了稳健增长和迅速扩张两个阶段,合理规划经营现金、资本投资,适时提前安排融资,保证未来开发的需要,良好的融资渠道为开发商提供资金保障。伴随着公司不断地对其他公司进行收购与兼并,公司开始致力于居民住房,公司的营业收入增加了许多,营业利润也比同行业竞争的企业要多,保持着较好的盈利能力。万科对费用的有效控制,风险张弛有度,在不过度冒险的前提下保持稳定增长,为公司盈利的逐步提高做出了贡献。
专注细分领域,拓展海外市场。行业普遍存在利润空间收窄趋紧，万科以住宅产品开发为主体,继续加大对品牌的建设，在品牌巩固的策略上，研究消费者未来生活需求，精细化打造企业品牌和产品，标准化产品生产流程，为万科品牌注入内涵。对建筑产品不断创新视为核心竞争力，奠定万科在中国房地产行业的品牌地位。同时，开拓海外市场，与美国龙头房企铁狮门合作，进军北美市场，并计划通过布局香港、美国和新加坡,锁定新的一波移民潮与海外置业需求。
5.2财务综合分析
万科自上市以来，以现金流为核心,通过合理有效的投资战略、量入为出的融资战略以及卓有成效的现金管理战略,实现对经营成本和期间费用的有效控制，不断扩大自身的经营规模，提升自身的盈利空间，逐渐成长为代表性的蓝筹股以及房地产行业的标杆企业。纵观其及财务战略的选择，以下几点特征为广大的房地产企业以及中国的其他企业提供了诸多具有重要意义的借鉴和启示。
高周转为主，布局未来发展。以此将投资、融资和成本管控都围绕现金流这一指标，结合行业特点，缩短生产周期,提高存货周转速度，深挖'财务潜力、控制财务风险，实现快速稳定的现金循环。万科对自身的战略定位，保证了企业整体的经营效率。高周转意味着盈利能力有所下降，因此万科已谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等，试图通过业务多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险。
良好的偿债能力。分类匹配投资，使用各种融资方法，拓宽融资渠道,在融资方式的交替使用中严控刚性成本。随着货币政策稳中趋紧，自有资金和其他资金占比稳步增加，地产信托、地产私募基金发展活跃。另外，通过搭建A+H双
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重融资平台，实现海外发债融资，通过创新债券融资方式获取大额低息资金，并且凭借万科品牌影响力获得较高信用评级，实现低成本融资。资金实力大大增强，有效增加企业竞争优势。
转移盈利焦点。由于政府对房价涨幅的持续关注，房价大幅上涨已难以得到需求方的支持，单纯依靠房价上涨获取利润将难以持续。这样的前提下，坚持量入为出，在营业收入快速增长的年份适度增加开支。在不过度冒险的前提下保持稳定增长。凭借动态目标成本管理体系、制度化的经营成本管理体系和常规化的期间费用控制体系，同时进一步强化产品线组合、提升营销精准度，实现了对成本费用的有效控，,进而实现了盈利能力的提升。任何一家企业尤其是房地产幵发企业都应该重视对成本的战略管理，通过内部自身经营成本的有效控制来完善企业的经营管理，实现成本管理和战略发展的完美匹配。
企业应通过提高收入、控制支出和优化资本结构来提高EVA值。增加EVA的方式有：减少加权平均资本成本与资本投入总额，以及增加税后净营业利润三种。房地产企业在发展壮大的同时，资本的投入总额也一定会增加，所以中国房地产企业要想增加EVA值，就需要减少加权平均资本成本，增加税后净营业利润。
第三部分：万科公司经营管理中存在的问题及建议
1 财务问题
通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。
(1)从现金流的管理看。资金需求的压力日益增大万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。
(2)从存货的管理看。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，此外，股权结构分散, 获得的支持力度有限。
（3）从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。
（4）从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。
（5）从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。
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（6）从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。
2 改善建议
（1）继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。
（2）进一步优化存货管理结构，适度控制存货数量。
（3）开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。
（4）应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。 （5）应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。 （6）资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。
3 总结与展望
3.1 总结
万科虽然在2008 年受金融危机的影响，净利润出现负值，财务指标下降，经营业绩受到影响，但在此后公司不断加强企业管理，快速回到了原来的轨道，又出现了欣欣向荣的发展状况，由此可见万科强大的发展实力。作为房地产业的龙头企业，为了更好的发展，万科应更加注重对自身的财务状况进行管理，尽量控制销售成本，提高利润空间，发挥财务杠杆的作用，提高管理水平，继续保持增长势头，惟有加强对资本结构的管理，实现资本结构的最优化，才能在现有发展情况的基础上，实现最大利润。
3.2 未来展望
中国房地产市场经历三十多年的发展，无论是增长态势，还是行业格局的变化、还是政策趋势都使国房地产发生了巨大的变化。房地产暴利吋代将终结，从过去超高增长逐渐转变为中低速增长；市场格局已转变成为买房市场，一边是高昂的房价致使刚性需求的消费者举步不前，一边是政府不断打压投机炒房行为，对于中国房地产的未来，仍然是值得期待的。新一届政府对房地产调控,不再以抑制房价为主，而是将重心放心完善住房供应体系、增加住房用地和住房有效供应上。今后对房地产的调控,会根据各城市各自市场特点因地制宜。随着不动产登记、财产公示等制度出台,进一步扩大房地产税改革试点等一系列措施,政策将会向以市场倾斜，房地产业发展将会更加健康，房地产的收益分配将从极端不公状态向相对公平的状态转变。然而，中国城镇人均住房而积逐年增长，2002-2010
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年平均每年增加0.89平方米/人，说明城市居民有着旺盛的住房改善性需求，建设部颁布的2020年全面建设小康社会居住的21项指标中明确提出,等到2020年，城镇人均住宅建筑面积要达到35平方米。中国城市化进程、结婚、改善性住房、投资性住房等四方面的需求仍将拉动房地产市场的增长，为中国房地产企业带来机会。但个别三四线城市投资过热，存在较大风险。早些年，万科在房地产发展中的战略布局，以坚持面向自住购房者、中小户型普通商品住宅的产品定位,不仅满足客户居住需求，还关注客户对住所的体验感、对住所带来的服务等。由初期设计到后续服务的综合服务商，这一战略在以后的时期将越来越突显出其竞争优势。随着地价在成本中占比越来越高，房企的盈利空间有限，即使是万科这样的龙头企业，面对新的发展阶段，企业的发展战略必须抛弃原来制造业的思维,需要不断细分和强化。比如万科仍然坚持以中小户型普通住宅为产品定位，同时发展商业地产,试水国际化业务。未来房地产自身的行业细分将越来越细,住宅市场、写字楼市场、商业地产的各自属性也越来越明确。而万科的精细化战略恰巧迎合了未来市场的发展需要。万科公司整体财务稳健，在其发展中继续实施成本优化措施,加强标准化规范手段，充裕的现金流和良好的负债水平，使得经营效率不断提高。经过二十多年的摸索和革新，实践证明万科是成功的。万科地产之所以能够做大，在于其能始终保持与时俱进的洞察力并把握行业发展先机，未来万科地产的表现必将依然出色。
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