风险预警指标（试行）第一层次指标第二层次指标第三层次指标沪深300指数下跌幅度指标定义或描述沪深300指数是由上海证券交易所和深圳证券交易所联合编制的指数，从上海和深圳证券市场中选取300只A股作为样本，其中沪市有179只，深市121只。指标性质指标值或区间（是/否/数值/区间）定量下跌幅度单日超过1%或当期超过3%资本市场政策风险规划风险宏观经济指标中债综合指数是由中央国债登记结算公司发布的债券指数。样本债券范围除美元债、资产支持债和部分在交易所发行上市的债券以外，其他所有债券，包括固定债和中债综合指数（全浮动债，含权债和不含权债均纳入计算。中债综合指数价指数-总值）可以作为最具一般性的业绩比较基准。全价指数：是以债券全价计算的指数值，债券付息后利息不再计入指数之中。中债总指数是由中央国债登记结算公司发布的债券指数中债总指数（全价。全价指数：是以债券全价计算的指数值，债券付息后指数-总值）利息不再计入指数之中。产业政策变化金融政策变化由于国家或地方政府有关不动产投资的产业政策、金融政策、财政政策、土地政策、税收政策等发生变化而给财政政策变化投资者带来的损失土地政策变化税收政策变化由于城市规划调整，包括规划指标、用途､容积率､建筑城市规划布局调整覆盖率､建筑限高等的调整，以及城市规划布局调整、城区功能调整城区功能调整､交通的变化等给房地产投资者带来的损城市交通变化失和影响｡项目所在城市三年将目标城市三年内GDP总量和增速、人均GDP和增速、人内GDP总量和增速均可支配收入和增速等经济指标进行纵向比较，衡量该城市短期经济发展水平和增长速率；再取上一年度的数人均GDP水平人均可支配收入水据与临近省会城市、重点城市、直辖市或计划单列市的相关数据进行横向比较，衡量该城市在周边城市中或产平商品房销售面积/竣工面积供求情况商品房施工面积/竣工面积比值定量变动幅度超过1%/月定量变动幅度超过1%/月定性定性定性定性定性是/否是/否是/否是/否是/否是/否定性是/否是/否定量无定量比值越大说明当年销售情况越好，需求越旺盛。定量3.5±0.5倍房价收入比=总房价/居民家庭年收入定量6-10之间价格情况外部风险指标商业地产的租售比=房屋售价/月租赁价格定量1：300-1：200之间市场风险投资结构房地产开发投资额/全社会固定资产投资额定量15%-30%之间房地产投资占GDP的比重定量10%-15%之间房地产开发投资额增长率/GDP增长率定量1.5-2之间增长速度房价增长率/GDP增长率定量小于等于2供需匹配情况空置率货币供给情况货币供给量增长率写字楼的空置率一般保持在5%-15%为宜，成熟商业物业的空置率一般保持在10%以定量内，新建商品住宅一般应保持在10-15%为宜应等于经济增长率加上预期（或计划）物定量价上涨率房地产贷款余额/商业银行全部贷款余额房地产金融风险房地产贷款情况定量应保持在适当比例房地产金融风险房地产贷款情况房地产贷款增长率/贷款总额增长率定量应保持在适当比例公司治理架构公司治理董事会运作监事会/监事作用公司治理、内控和合规性风险指标内部控制监督与纠正房地产信贷政策严格按照《公司法》和《公司章程》的规定组织设立公司股东（大）会、董事会、监事会/监事和公司经营管理层。董事会严格遵守《公司法》、《公司章程》和《董事会议事规则》等有关规定，依法规范运作并履行职责；董事会会议的召开、议事和表决均符合法定程序和法律法规要求。公司监事严格按照《公司法》、和《公司章程》的规定，遵守诚信原则，认真履行监督职责，有效维护股东、本公司及员工的利益。内部监督检查，通过纪检监察、内部审计、合规检查等发现违纪违规问题。违法违规指数=监测期内公司被依法追究刑事责任次数×0.25+监测期内公司受到行政处罚次数×0.25+监测期内公司受到10万元以上罚款处罚次数×0.175+监测期内公司受到10万元以下罚款处罚次数×0.125+监测期内公司受到警告次数×0.075+监测期内公司受到没收违法所得、没收非法财物、责令改正、责令转回财产处罚次数×0.05+监测期内受到通报批评次数×0.05+监测期内受到监管意见书或监管谈话次数×0.025定性定性是/否定性是/否定性是/否定性根据金额大小和性质严重程度定量分三个层次：0-0.2，0.2-0.4，0.4以上合规性指标由于存续资产权属情况复杂，派出机构不具备经营主体存续资产经营管理资格等原因，存续资产经营管理过程中存在主体、程序依法合规等方面的合规风险债券信用评级资金运用集中度由市场公认的评级机构做出下调信用等级的评级报告已委托的资金/（账面的现金及现金等价物+已委托的资金）定性是否依法签订法律文件、是否履行法律规定的程序、是否依法纳税定性是否被降级定量95%定性是否违反监管部门的规定违反监管部门规定违反保监会等监管部门关于保险资金投资的有关规定。总体性指标资金运用收益率资金运用收益率反映了一定期间内公司委托资金投资的收益情况。定量下跌幅度累计超过0.5%大额委托资金（委托资金的5%）的增加或减少能够提前预知并通知的天数资金运用岗位充实实际岗位人数占监管要求并满足公司业务要求的岗位人率员数量占比重资金运用制度完善是否满足公司内控需求并能够起到很好的收益促进作用程度和风险防范作用现金流预测准确率定量5天定量小于50%定性是/否从事固定收益投资的人员不少于5人，其中具有5年以上债券投资经验和相关专业资质的中级以上管理人员不少于1人，具有3年以上债券投资经验的人员不少于2人，并指定专门人员负责债权投资计划的投资管理（《关于保险资金投资基础设施债权投资计划的通知》保监发〔2009〕43号 ）合计不超过该投资计划发行额的60%（《关于保险资金投资基础设施债权投资计划的通知》保监发〔2009〕43号 ）传统保险产品按成本价格计算，不得超过本公司上年末总资产扣除投资连结保险产品资产和万能保险产品资产后的5%（《关于保险机构投资者股票投资有关问题的通知》保监发〔2005〕14号）不得超过本公司可投资股票资产（含投资连结、万能寿险产品，下同）的20%（《关于保险机构投资者股票投资有关问题的通知》保监发〔2005〕14号）不得超过本公司可投资股票资产的5%（《关于保险机构投资者股票投资有关问题的通知》保监发〔2005〕14号）不得超过该上市公司流通股本的10%，并不得超过上市公司总股本的5%（《关于保险机构投资者股票投资有关问题的通知》保监发〔2005〕14号）不得超过该公司总资产的一定比例。具体比例参照《保险资金投资不动产暂行管理办法》的有关规定。专业人员配备固定收益投资从事固定收益投资的人员定量债权计划投资同一集团的保险公司，投资具有关联关系专业管理机构发行的单一债权投资计划的份额定量股票投资额度保险机构投资者股票投资的余额定量股票投资资金运用风险指标保险机构投资者投资流通股本低于1亿股上市公司的成本余额投资流通股额度保险机构投资者投资同一家上市公司流通股的成本余额定量定量投资流通股数量保险机构投资者投资同一上市公司流通股的数量定量直接、间接投资不动产的余额定量不动产投资额度投资单一不动产项目的余额不得超过该公司可直接投资不动产额度的定量一定比例。具体比例参照《保险资金投资不动产暂行管理办法》的有关规定。投资单一不动产金融产品的余额不得超过该公司可投资不动产金融产品额定量度的一定比例。具体比例参照《保险资金投资不动产暂行管理办法》的有关规定。保险资金可投资已批准开发设立的项目、已取得预售许可证可转让的项目以及取得产权证或者他项权证的项目。保险资金投定性资的不动产，应当权属清晰、无权属争议，相应权证齐全合法有效。（《保险资金投资不动产暂行管理办法》）保险公司投资不动产，应满足偿付能力充足率达标，资金来源稳定，资产负债率相定性匹配。保险公司不得以借贷等方式筹措资金投资不动产。（《保险资金投资不动产暂行管理办法》）产权风险不动产投资因不动产产权不清晰、完备、法律手续不全等给投资者带来的风险和影响流动性风险投资者在需要卖出所投资的不动产时，面临的变现困难和不能在适当或期望的价格上变现的风险。信用风险投资人因借款人未能及时、足额偿还债务而违约带来的损失。保险资金投资不动产金融产品，其中属于固定收益类产品的，应当具有不低于AA级定性的国内信用评级、合法有效的信用保证、资产抵押等信用增级安排。（《保险资金投资不动产暂行管理办法》）流动性财务风险指标资产负债预算指标流动比率流动资产/流动负债现金到期债务比率经营现金流量净额与到期债务之比指标资产负债率负债总额/资产总额资产负债持有期缺口预算完成率预算偏差率投资净利率（ROI）项目建成后正常年份的净利润与项目总投资的比率定量74%定量0定量60%定量无定量定量一般开发类项目要求ROI不低于15%，对于定量经营性物业一般不考察该指标，而侧重考察EBITDA率内部收益率（IRR）项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率定量经营性项目IRR不低于7%利息保障倍数项目息税前利润与当期应付利息的比率定量应大于等于2不动产投资偿债覆盖率贷款期内项目还款现金流量与贷款本息总额的比率定量应大于1，且越高越好。毛租金收益率项目年毛租金收入与总投资额的比率定量一线城市不低于6%，二线城市不低于7%资产管理风险指标息税折旧摊销前利项目净利润、所得税、利息、折旧、摊销等费用总额与润率（EBITDA率）项目总投资的比率定量不低于6%包括实物、债权、股权等各类资产经营与处置权限和相关资产经营与处置程序存续资产处置与经营管理权限和程序权限方面：按专员办、总部和集团三个级次设定经营与处置权限；程序方面：事前、事中、事后分三个阶段全面关注和控制资产经营与处置程序经营管理、财务管就管理范围以及经济实体的经营、财务、人事和终止、理、人事管理和终解散和清算等事项提出具体的管理要求止、解散和清算《人保投资控股有限公司2010年业务工作指导意见》(2010年3月30日印发）的相关要求；《人保投资控股有限公司专员办绩效考核定性办法》（2008年2月26日印发）的相关要求；《人保投资控股有限公司资产处置管理办法》（2008年2月27日印发）的相关要求及各相应规定；《人保投资控股有限公司2010年业务工作指导意见》(2010年3月30日印发）的相关要求；《人保投资控股有限公司资产处置管理办定性法》（2008年2月27日印发）的相关要求；《人保投资控股有限公司所属控股企业管理办法（暂行）》（2010年4月21日印发）的相关要求；定量100%定量100%定量100%法律审核率公司规章制度的法律审核率法律性文件的法律公司规章制度、重大决策出台以及签署法律性文件之前，应当经过必要的法律审核审核率重大决策的法律审核率诉讼等法律类案件公司存续资产诉讼案件大都案情复杂、历时较长，处理的专业化处理率难度较大，有必要聘请律师等专业人员进行专业化处置对存续资产历史遗留问题引起的诉讼由于存续资产隶属关系的变化，部分案件有可能涉及到风险（尤其是可能集团公司，尤其是债务类案件有可能导致集团公司承担涉及到集团公司的相应责任诉讼风险）由于被执行人财务状况恶化或变更、终止等原因导致我胜诉案件执行困难方胜诉案件无法得到清偿法人应以其财产对外承担责任，如果存续资产案件预我已知败诉案件的赔方当事人具有独立法人资格，且没有上级单位应承担责偿风险任的情形，则应以其财产承担责任未知帐外债务案件未知账外债务难以采取主动措施，只能待其显现后根据的赔偿风险具体情况应对经营类合同的违约经营类合同主要为存续资产经营过程中对外签订的合赔偿风险（包括合同，合同条款应充分保护我方权益，同时监督合同履同双方）行，出现违约倾向时及时应对定量100%法律风险指标法律诉讼案件是否涉及到集团公司，经采取诉讼主定性体变更等措施是否能够使集团公司避免直接承担相应责任。被执行人是否不具备偿债能力，或者是否不再有偿债可能败诉案件是否有被强制执行的风险，赔偿定性风险是否有传导到人保投控或者集团公司的可能未知账外债务是否显现，对方有无主张权定性利或采取诉讼措施定性合同条款设定是否经过专业人员参与，是定性否有利于维护我方权益；合同履行过程中定量是否出现有可能导致违约的事件发生其他法律风险品牌危机管理文化建设品牌与文化风险评价与建议表明股票市场近期下跌压力较大，应与受托人沟通市场风险，相机决策。指标监测对象表明债券市场近期波动较大，应与受托人沟通市场风险，相机决策。资本市场环境表明债券市场近期波动较大，应与受托人沟通市场风险，相机决策。可做定性分析，但较难做出定量的判断若比值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，未来供应量将会放大房价收入比低于6，则说明这个城市的房价还有较大的上涨空间；高于10，则说明了一定的价格压力，高于15则说明这个城市的房价远远超出当地居民的购买力如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大随着我国产业结构的调整和房地产市场的繁荣，该指标逐年上升，但是总体应控制在30%的合理范围内大于15%说明这个城市的房地产投资出现了过热的倾向本指标反映了房地产投资与国民经济整体发展的协调程度，也可以作为房地产泡沫的指示指标本指标主要反映了房地产价格增长是否与经济发展速度相适应。该指标的警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象空置率过高或过低既表示市场的过冷过热，未来将引发房地产市场的价格波动货币供给增长过快，会推高房价，引发泡沫该指标用来衡量房地产业对银行资金的依赖程度。如果依赖度过高，应提高警惕，严防由此引发的金融危机。不动产投资环境在房地产市场快速发展时，银行资金会大量投入到房地产，其贷款的增长速度会高于贷款总额的增长速度可借鉴保监会对保险公司分类监管监测指标当债券信用评级被降级时，应该重视该债券的信用风险。当投资违反监管部门规定时，应该重视该投资的监管风险。当资金运用收益率下跌幅度累计超过0.5%时，应重视资金运用的风险。当比重小于50%时，应该重视人员充实率。应当对标的物和产权进行尽职调查，就其产权的完整性、限制性、产权证取得的及时性等形成调查报告和法律意见书人保投控
保险资金投资债权类不动产金融产品的，应当对债务人的财务能力、偿债能力、担保的充分性和可靠性进行全面评估，确保债务人无重大违规违法行为和不良信用记录，应当确保债权担保真实、充分、有效反映项目所占用资金的盈利率，体现项目对初始投资的偿还能力或项目最大能承担的资金成本利息保障倍数越高，说明利息偿付的保证度越大，偿债风险越小当这一比率小于1时，表示项目可用于还本付息的资金不足以偿付贷款本息，偿债风险大一般计算的是物业进入稳定经营期后的毛租金回报率。EBITDA率剔除了退出方式不同、各项目财务杠杆水平不同以及折旧摊销政策和各地税收政策不同对项目评价的影响，因此能更客观地评价各项目的水平。一般计算的是物业进入稳定经营期后的EBITDA率。目前，各项制度在各基层单位均得到良好执行，加强制度执行程序的监督与检查，确保各项制度有效发挥作用，将是未来管理部门主要工作。讼程序有相应进展，或者相关当事人采取了措施，或者胜诉案件对方当事人主体、财务等情况发生了变化，即需重点关注
一旦该类风险对应的诉讼程序有相应进展，或者相关当事人采取了措施，或者胜诉案件对方当事人主体、财务等情况发生了变化，即需重点关注