商业建筑景观设计

商业建筑空间作为城市公共空间不可或缺的一部分，在城市经济的发展、人们生活水平的提高、城市形象的改善方面都有重要的作用。现代商业建筑规模与形式的发展与变迁，对商业建筑外部空间环境提出了更高的要求。满足消费者的多元化的行为与活动要求，营造人性化、生态化、具有较高的审美体验的商业外环境空间，是大型商业建筑外部空间景观设计的职能要求和最终目标。 现阶段，我国大型商业建筑外部空间景观存在着一系列的矛盾和问题：空间缺乏整体规划，与城市环境结合不足；外部公共空间面积不足，人流拥挤；景观形象单一，缺乏系统性；设施匮乏，功能欠缺和缺乏文化氛围等，这些现状严重地影响到了商业建筑及其横向系统中众多相关因素的发展。如何通过商业建筑外部空间景观的营造，合理有效地改善和解决这些问题；同时在理论的研究和实例的考察的基础上，总结出大型商业建筑外部空间景观设计的原则和方法，是本篇论文的研究目的和研究方向。 本文通过分析现阶段大型商业建筑外部空间景观所存在的问题，在高密度公共景观概念和园林美学原则的指导下，对大型商业建筑外部空间景观的设计原则和方法进行研究，得出以下结论： ⒈大型商业建筑外部空间景观的设计在城市的商业效益、交通组织、景观生态、精神文化等方面有着重要的职能与意义，其中商业功能是根本，交通功能是关键，景观生态和精神文化职能是商业职能的扩展和升华。只有通过各景观设计中各景观要素的合理配置才能促使各职能的实现与发展。 ⒉大型商业建筑外部空间景观属于高密度景观范畴，设计需要从人的行为活动分析入手，满足空间中人的购物心理和行为活动需求，使景观空间具有安全感、舒适感、多样性、领域感、繁荣感，并蕴含意义。 ⒊在园林美学原则的研究和指导下，大型商业建筑外部空间景观要满足功能性、艺术性、

人性化、生态性、整体性、个性化的设计原则，并综合建筑学、城市规划等学科的相关知识，进行景观要素的配置与规划。 本文的创新之处在引入高密度景观的概念，针对大型商业建筑外部空间的中介特质，以市民活动的具体类型与购物心理的分析研究为出发点，来进行高品质公共活动空间的景观营造分析。

商业建筑设计与人流动线规划浅析

――前期策划关于建筑设计的建议

随着商业地产开发的不断成熟和理性，越来越多的开发商已经从当初以住宅

开发模式做商业地产开发的套路中转变过来，甚至对后期经营管理的重视程度已经超过销售。而在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计的支持，包括整体规划、物业形态、建筑风格、商业建筑要求、人流动线等。 下面着重从后期经营、招商的角度出发，探讨不同商业经营模式对前期商业建筑设计、配套设施的要求。以期在项目初始的策划阶段能够对建筑设计和布局规划提出建设性的意见，减少后期的改动与损失。

第一部分 商业建筑整体规划设计

一、规划设计创造高质量的商业空间

1、商业项目设计总体原则

商业物业较为常见的有以下四种空间形式：

（1）室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝；（如百货、大卖场等）

（2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；（如吴江路步行街、梅川

路步行街等）

（3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（如西郊

百联购物中心等）

（4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。（如东方新天地、港汇广场、正

大广场等）

由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。

商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时，对得房率K（实际使用面积/建筑面

积）也要控制，不能过小。室外步行街的得房率K能达到80——90%，而室内购物中心的得房率要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般在得房率在55%——65%之间。

2、商业建筑外立面设计

形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。 从外立面设计的角度来看，符合产品、目标客户定位是关键。通常一般的社区型大型购物中心的外立面不应设计的太过高档或另类，而是以暖色调、简约风格等较有亲和力的设计更为贴切普通大众的审美观点和消费心理。

3、商业项目内部布局规划

内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，避免产生绝对的死角死铺。在规划设计上常用手法有： （1）以主力店引导人流；

一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起到引导作用。通常会将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线；例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖

场必须要经过较长的一条通道，通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须要从二楼经过。 （2）以局部的造景、中庭聚集人流；

景观式中庭是现代商业中心的必要元素。不论你是哪种形式的商业，中庭都是必不可少的，它已经不仅仅是购物环境、消费档次的符号。

景观式中庭起到塑造与购物中心定位相符的主题空间功能，并在商业建筑中起到的是疏散和聚集人流的双重作用。一方面景观和中庭吸引聚集人流集中活动、停留；另一方面，通过通透、宽敞及标志的视觉可见性，引导消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性地引导人流。 （3）以餐饮休闲娱乐区引导人流；

餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有相当大的比例。尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。 餐饮业态有带动人气的作用 物业形态 百货商场 餐饮业态设置位置 说明 主力品牌设置一楼，休闲主力品牌如麦当劳、KFC通餐饮可分设在各个楼层，常设置在一楼，作为形象和大型餐饮设置在高楼层。 吸引人流；休闲特色餐饮分设楼层可以有效带活人流的垂直动线；大型餐饮面积需求较大，且目的性消费较强，设在高楼层搭配观光电梯，较有档次也符合经济性。 主力品牌一般设置在卖场与卖场战略合作的品牌餐主入口或沿街，休闲餐饮饮通常都会获得较好的商设置在内部。 铺位置，如主入口或者曝光度较好的沿街位置。由于大卖场的开设地点多半为社大卖场 休闲步行街 社区商铺 总结 区或近郊，因此卖场也需要借助品牌餐饮吸引人流。 通常为一二层商铺联动经以休闲特色餐饮为主，面积营，主力品牌通常设置在适中，得房率也较高。主力街头或街尾。 品牌设置在两端，提升步行街号召力。 较为杂乱，一般分割都较社区商铺大多为产权销售，为灵活。 业态经营较为灵活，通常是自然成市。 无数案例说明，餐饮对整体商业的带动作用，尤其是在经营初期，并且餐饮也是众多业态中，相对来讲经营成功率较高的业态。最典型的案例就是陆家嘴的正大广场，项目开业初期，只有餐饮、休闲、咖啡类业态能够经营成功，而其他对人流依赖较大的服装零售业则经营惨淡。 （4）出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；

出入口是吸引人流的关键所在，但并非入口越多就是越好。过多的出入口也会导致人流的流失以及商业动线的混乱。通常商业项目的出入口会有主入口和次入口之分，主入口1~2个，次入口2~3个，视项目的具体面积而定。

出入口的位置通常是设置在通行方便，人流量较大，曝光率较高的明显位置，如街角。

商业街、商场的出入口设置比较

主入口位置 主入口数量 次入口位置 次入口数量 总结 商业街 通常设置在街角和街尾 商场 通常设置在商场转角或正面沿街面 2 1~2 设置在步行街的中部 通常设置在主入口的并排或对角 2~4 1~2 相比较而言，商业街的出入口要比商场的多一些，因为商业街是开放式的条状商业，人流不断走动；而商场是封闭型商业，出入口设置的少而精便于将人流滞留在商场内部。 4、商业项目细节及店招、广告、标识设计

购物中心的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时

要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。

（1）屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。

（2）建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。

5、商业项目无障碍设计

商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。 6、商业项目景观设计

丰富的绿化能营造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。 7、商业项目照明设计

商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。

二、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战

在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已经超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，是商业地产项目设计中最大的挑战。

在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求；另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。

第二部分 人流系统规划设计

人流系统是一个商业项目能否经营成功的基础条件，失败的人流规划就会造成动线混乱、人流行走不畅、商业死角（死铺）等现象，直接影响商业经营业绩。

一、商业建筑的外部人流系统规划

商业建筑的外部环境虽然不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流具有重要的意义。 1、人流规划符合易达性

畅旺的人流、车流是商业经营之根本。外部交通的易达性和人流组织的结合是商业项目成功的关键。因此，商业项目必须具有非常好的易达性。

位于公交换乘站点、地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续人流；过宽的主干道或者有护栏阻隔的道路两边，不利于人流的穿越和引导。 通常可以根据不同情况进行如下设计：

Ø 将商业主入口设置在路口或靠近车站的位置 Ø 在商场地下一层设置通道与地铁车站相通 Ø 设置过街人行天桥

Ø 设置规范、准确的引导标识系统

2、停车体系

现代商业对停车要求越来越高，除要确保停车位数量的基本条件外，车流的组织以及停车后的人流动线也越来越受到重视。人车分流已经成为规划设计中最基本的一个满足条件，越来越多的新建商业都会考虑专门的出租车上下客区。

对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的便捷性，并

很大程度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场外部周围布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用

大量空间，而被地下室停车位所取代，这就需要从地下停车库到商场内部的动线必须便捷、直达；另外，还需协调好商场的货物运输、卸货区及出租车停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生相互干扰的影响。 大型商业设施通常较为多见的是将车库设置在地下一层或二层。以家乐福（碧云）为例，其车库设置在地下一层，与家乐福卖场同一楼层，不用走电梯就直接通向超市内部。方便了消费者购物，也增加了商家的商业机会。

3、广场

许多大型的商业项目都有设置广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。 大型商业的广场，分为室内和室外两种情况：

室内广场中庭；是大型商场购物中心必不可少的建筑元素。

室外广场的大小则视地块规划要求而定，通常会设置在主入口或项目红线。以溧阳项目为例，政府要求其建筑红线距离人行道要退界60米，建设市民广场。 一般广场的用途主要有： Ø 设置地面停车场 Ø 设置绿化、道路景观 Ø 设置消费者休憩空间

二、商业建筑的内部人流系统规划

1、影响人流动线设计的几个因素

对一个商业的内部人流动线，不能用好或者坏去简单评定，而应该是用适合不适合去评定，因为人流动线的设计，在之前要考虑到一些因素的影响，不能盲目。

首先，室内的动线，要考虑商业的性质和定位。商业的性质有很多种，如综合性的、餐饮的、娱乐的、购物休闲的、生活必需品的、专业的，等等。每种性质的商业需要不同的人流动线，而不能一概而论。甚至有的一个商业，要用到多种人流动线设计。

其次，商业的消费层次也会影响到人流动线的设计。在商场的性质已经确定后，消费定位也会影响到动线设计。比如消费定位在奢侈品或高端消费层次上，人流动线的设计中，走道就会设计的宽敞一点，因为高端商业都是店面式的，自然动线也就不会很复杂。如果商业定位在中档，生活必需上，人流动线就会设计得紧凑些，四通八达些，方便人群的来往。

再次，商业的面积、店面铺排因素。商业的大小自然影响动线的设计，店铺的铺排也是很重要的。动线的设计要根据店面的排列做最合理的安排，有时甚至要因为动线的设计而改变部分店面的排列。

最后，这个因素是每一种人流动线设计都必须要重视的因素——安全因素。利用人流动线来规避安全风险是动线对商业非常重要的作用。在设计人流动线时，要兼顾到：消防通道、监控系统、疏散通道等多方面的安全因素。在为商业带来繁荣的同时，将商业的安全隐患降到最低，最大程度的保障商业顾客、员工的安全。

2、人流动线设计需求

室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素。 （1）物理因素

即人流系统要符合商业建筑本身结构，如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。此类要求最好能够在前期设计阶段就明确下来，特别是大型商业项目，其主力店的建筑规划要求应当尽早明确，以免在后期建设过程中造成不必要的浪费。

（2）建筑设计因素

①、人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价值。但在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商铺的租金。

小中庭通常设置在较为靠里的位置，用于对人流的疏散引导。此外，小中庭也有利于增大一些商铺的开间和可视性，增加内部商铺的价值。

②、为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。

③、如果商场面积过大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。

为了最大限度的保证人流畅通，有时会将两条通道之间的商铺设计为前后通铺，消费者可以很方便的游走于两条通道之间，加速人流行走。但是这样的设计也会存在一些问题，例如：

商铺的面积增大（原本可以划分为两间商铺）

④、人流通道尽量采用围绕中庭的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。

适当的连廊设计会起到很好的人流引导作用，连廊可以比作为室内的天桥，在不同的区域之间起到桥梁作用。而且连廊也是很好的纵览这个商场格局的位置，从而有效提高人流行走的效率。

⑤、在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

此种电梯和楼梯的设置在百货商场里较为常见，这样可以让消费者多绕半圈中庭，起到延长行走路线的作用。 （3）业态因素

①、合理分布主力店位置，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，但如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。在多层建筑结构的商场，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在高层。 ②、按照消费者的购物目的进行业态分布，对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的，而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，办公用品、家用电器、娱乐、大型餐饮等适宜分布在较高楼层上。 ③、按照商品属性进行业态分布，一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处，而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层，如家居用品、家用电器、大型书店等就是典型。

④、进行业态分区设置，把经营相同类型商品的商家统一设置，既能发挥业态的聚集效应，又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，从而达到“1+1>2”的效果。

（4）顾客生理、心理因素（缓解顾客购物疲乏感和不适感）

①、每层楼的人流过道数量，一般1主2辅便可。简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，而不会产生晕头转向，不知身在何处的感觉，从而丧失了再次光顾的情绪。

②、商铺采用玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。

③、在中庭小广场设立休息区域，对不同的顾客进行分流，同样，顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。

④、应该在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认，避免了消费者认为商场象迷宫难逛，而产生下次不会再来的想法。

总之，通过对商业建筑室内、室外人流系统的规划，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。

3、人流动线中垂直动线与平面动线的结合

评析商业内部动线的好坏，主要从垂直交通和平面交通两个方向分析。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流。

垂直交通：自下而上引导客流

对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。一般而言，对于5～10万的人流，应设置18～30部扶梯，4～10部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。

剪刀式设计，使向不同楼层运行的人流，必须绕个圈才能找到上行或下行的电梯，其目的就是为了让客流尽可能转到更多的商铺，以满足立地条件不好的商铺也能得到足够的人流量。

此外，在商场内部的天井设置观光电梯，可以帮助消费者能根据自己的消费需求，到达合适的楼层。

购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而投资者往往不愿意租用较高层的商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能鼓励人

流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。

平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用，可以有效制造人流内循环。平面交通设计最重要的是主通道与次通道的设计，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。

除主通道之外，还应该有与之相连的次级通道，使人流有效分流到各个业态分区。根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同。对于商场内部的次级通道应在2米左右，以保证顾客在不拥挤的条件下，选购合适商品。而小商品批发市场则会将次级通道设置在1.5米左右，其目的是尽可能划分更多的商铺，为市场制造出足够的人气。

主次干道的设计要避免让顾客走重复的路，尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。 4、综合性商业中休闲区人流动线的运用

一个综合性商业项目，包括了餐饮、休闲购物和超市各种商业形式，也可以全面的体现各种人流动线的运用。在这里我们用一个改造的例子来展示动线的强大魅力。

改造前

改造后

（图例说明：上面两幅为某商业一层休闲餐饮区的平面图，图中标注黄色五星的是电梯口，下层是超市。途中红色为主动线，蓝色为辅助动线。绿色区域为餐饮消费区，其他为休闲区。休闲区中，粉红色区域为商业活力最强区，蓝色为次强区，黑色为活力最弱区。）

从两图来说，不难看出，改造后的商业，明显活跃起来。那么是如何达到目的的呢？从几点来分析。

首先，重新划分了业态分布。改造前，粉红色区域是最好租出去的，因为人流比较旺，而且右侧的电梯过道上设置了推车。大家看到的黑色区域，曾是一个品牌的店面，但因为客源不足，引致销售业绩不理想而退租，之后此区域一直无法找到理想的租户。而改造后，入口就有一个店面的门脸来改变顾客视线，因为动线的改变，使得大部分的商铺得到照顾，各处租金也上去了。原来的不活跃区，

被重新进行了划分，设置了一个餐饮店、自行车店和儿童乐园。这三种业态都是非常有目的性的消费，一般来这几个店面的顾客，都是消费来的，不会有闲逛。而且把餐饮店放在了侧门。这样一方面可以为商业内的顾客提供休息、吃饭的地方，另一方面也吸引了外来吃饭的人群进入商业消费的可能性。

其次，主通道的改变。改造前，大门一进来，一左一右有两个主通道。有70%的顾客会直接选择离电梯最近的主通道，下到超市进行消费，那么只有30%的顾客会选择另一条主通道。但选择这边的30%的顾客，在进入这边通道后，被多次分流后，使得一部分业态照顾不到。改造后，大家可以看到，正门一进来，主通道变成了一条，虽然也有分流，但因为店铺设置的改变，分流后，大部分店面仍然会被照顾到。而且，顾客要走遍全层的一半以上路线才可以到达通往超市的电梯。这样就最大的利用动线让顾客流连在休闲区，从而刺激了业态的繁荣。 人流动线的设计是全方位、多角度的，它用流动的立体线条使整个商业充满了勃勃生机，使整个商业跃动起来。

第三部分小结

以上从后期招商、经营的角度考虑了规划设计对商业地产的成功有哪些关键因素、商业建筑的人流系统规划、时至今日最好的商业地产开发模式发生了哪些变化。主要对商业规划设计关键点；人流系统规划设计进行了着重的研究分析，注重在细节方面的要求，经营中问题的改进，招商实践中难点的建议。

商业建筑内部主要功能空间构成

按照传统的空间划分方式，商业建筑一般由以下三个部分组成： (一)营业空间

营业空间是商业建筑中最为重要的空间，主要用于商品的销售和展示。 (二)仓储空间

仓储空间是商业建筑中重要的组成部分之一，用于商品的临时存放与周转。 （三）辅助空间

辅助空间包括行政管理用房、员工休息用房、卫生间、设备用房等。

商业建筑主要功能空间构成框图

日本将商店建筑空间按照功能分为五大类。除了上述三类部门空间外，还包括顾客部门和销售部门。其中顾客部门的主要职能是迎接顾客，引导顾客方便快捷地到达购物目的地，并提供多种便利，以延长他们的滞留时间。销售部门主要为销售人员提供高效率的工作环境和最佳的商品陈列场所，并与顾客部门相互穿插、密切联系。

以上各功能空间在商业建筑中所占比例不尽相同，一般情况下会随着建筑规模大小的不同和商业性质的不同而有所区别。大型商场商品种类繁多，功能空间较为完备，空间构成也相对复杂，辅助空间和仓储空间所占的比例也相对较大。而小型商业建筑如专卖店等则相对较为简单，有时仅设有部分散仓，而不集中设置仓储空间。下表为《商店建筑设计规范》(JCJ 48—88)所推荐的商店建筑中营业空间、仓储空间和辅助用房面积分配比例。需要指出的是该比例并非一成不变。如在城市商业繁华地段土地面积十分宝贵，可以说是寸土寸金，为了尽可能扩大营业面积，可适当减小仓储面积，而利用城市仓储或异地建设仓储设施。有些商业建筑当营业部分混有大量仓储空间时可仅采用其辅助部分比例。

商业建筑面积分配比例表 注：

(1)商业建筑，如营业部分混有大量仓储面积时，可仅采用其辅助部分配比； (2)仓储及辅助部分建筑不可全部建在同一基地内；

(3)如在其他地方设置集中仓库时，可适当减少商业建筑内部的仓储、辅助建筑部分配比。

(4)此表摘自《商店建筑设计规范》(JCJ 48—88)。

以上三个空间有较为严格的界限，购物模式也较为单一。随着人们生活方式的变化和生活水平的提高，传统的空间模式早已无法适应市场经济下的竞争需要。尤其是随着国外先进的经营模式的引入，商业建筑的空间模式也在发生着巨大的变化。传统的营业大厅出现了中厅和可供购物者休闲、娱乐的场所。购物不仅是一种生活必需品的购买行为，同时也是一种休闲娱乐活动。营业厅与库房的界限也越来越模糊。事实上，随着现代商业经营模式的更新和城市土地价格日趋昂贵，商业建筑中营业空间所占的比例也越来越大。在那些集购物和储藏于一体的仓储式购物中心(如近年来陆续进入我国各大中城市中的国际连锁商业巨头麦德龙、沃尔玛等)营业空间所占的比例更大。 二、各功能空间的一般要求 (一)营业空间

营业空间是商场建筑空间组织的核心空间，最能体现商业建筑的空间特点。营业空间设计是否合理、商业气氛的创造是否得当，在某种意义上来说决定了建筑设计的成败。一般情况下，营业空间应做到：

(1)根据商场规模、经营方式等，合理确定开间、进深及层高。柱网应尽可能统一，以便货架和柜台灵活布置。大型商场宜根据货物类别及营销方式采用分割成若干货单元或采用室内商业街的模式，合理组织营业、交通、购物、休息等空间。

(2)合理设计交通动线和购物动线。避免动线交叉和人流阻塞，为顾客提供明确的流动方向和购物目标，使顾客能顺畅地浏览商品，避免死角。大中型商场应设电梯和自动扶梯，以方便顾客上下。

(3)创造良好的购物环境。营业厅内应有良好的采光与通风，中小型商场宜采用自然采光和通风。当采用自然采光通风时，其外墙有效通风口的面积应不小于营业厅面积的1／20。大型商业建筑可辅以机械通风与人工照明，保证室内有足够的照度，以便于顾客观察商品颜色与质感。营业厅不应用彩色玻璃，以免造成商品颜色失真。 (4)非营业时间内，营业厅应与其他空间隔离，以便于安全管理。

(二)仓储空间

仓储空间应根据商业性质、规模、营销方式、销售量等合理确定供商品短期周转的仓储用房和有关的验收、整理、加工、管理等辅助用房。除中心仓储外，营业厅宜同层设置分库

及散仓，以减轻垂直货运压力。大中型商场至少应设有两部以上的垂直货运电梯。库房应根据商品特点分类储存，同时采取防潮、防晒、防霉、防鼠、防盗、防污染、隔热、除尘等措施。

(三)辅助用房

商业建筑辅助用房及其使用要求一般可分为以下几种： 1.行政管理用房

大中型商场的行政管理用房包括经营管理者所需的各种用房，如行政领导办公室、党政办公室、文印打字室、对外经营联络办公室、财会办公室、业务接待室、治安管理办公室、厂家办公室等。办公用房一般位于建筑背面，既要便于对外联系，又要便于对内管理。其空间设计无特殊要求，但对于照明、空调、电器、电讯等设备的布置应给予足够的重视。 2．服务空间

服务空间包括休息空间、卫生间、吸烟室、走道、楼梯间等。大中型商业建筑应按照营业面积的1％～1．4％设休息空间，其位置可在营业空间中部，并可结合中厅设置，以便于使用。员工休息室可在营业厅附近就近设置。垂直交通及出入口应分布均匀，便于人流快速疏散。卫生间、吸烟室等应位于较隐蔽但易于识别的地方，避免视线干扰，并与营业空间联系方便，最好位于建筑下风向，以免污染营业厅的空气。有些大型商业建筑还设有员工食堂、洗澡等空间。 3．设备用房

小型商场设备较少，一般情况下仅有配电房等少量设备用房，其位置也较为灵活。而大型商业建筑设备则较为复杂，除需设有变配电室外一般还需有计算机房、发电机房、冷冻机房、空调机房、水泵房、水池等。这类用房可设于主体建筑内，也可单独设置；当设在主体建筑内时常常位于地下室内。 4．汽车库

中小型商业建筑一般可不设汽车库，但对于大型商业建筑，尤其是大城市和特大城市繁华商业街上的大型商业建筑则是必不可少的功能空间。为了不挤占营业空间，汽车库一般可设在地下室内，但应注意与上部营业空间柱网的关系及车库出入口与城市道路的关系。 三、各功能空间的相互关系

下图表明了一般商业建筑(百货商店及大中型专业商店)中各功能空间的基本关系。

一般商业建筑中各功能空间的基本关系 四 、商业建筑的动线设计 (一)动线分类

商业建筑的动线一般可以分为三种：顾客购物动线、职工工作动线和商品运输动线。 1．顾客购物动线

顾客购物动线示意图 2．职工工作动线

职工工作动线

3．商品运输动线

商品运输动线 (二)动线组织要求

以上三种动线分别有不同的特点、不同的流程，但又都会在营业厅中汇集。设计中应尽可能作到简洁通畅，从空间上和时间上合理设计三条动线的汇集方式，减少相互之间的交叉干扰。出入口应根据使用要求的不同，在不同的部位分别设置。

商场营业大厅是商业建筑内人流最为密集的场所，动线组织是营业厅设计的重要环节，其重要性在于：

(1)避免购物人流与货流的交叉干扰，使人流、货流各行其道，不阻塞交通。 (2)实现购物人流的均衡分配，减少拥堵现象的发生。

(3)使顾客在购物过程中能方便、快捷地到达目标区域，避免死角和遗漏。 (4)紧急情况下如发生火灾时可以迅速安全地组织人员疏散。

动线组织是营业厅空间设计的核心问题，动线组织得当与否决定了商场经营环境与经验秩序的好坏。良好的动线组织可以使商场每一寸营业空间都能充分发挥其最大功效，并创造出良好的购物环境，也能使购物者方便快捷地完成购物行为。动线组织可以通过通道宽窄的变化、地面铺装材料的变化、灯光照明效果的变化等手段加以实现，也可以通过出入口的合理分布、垂直交通与水平交通的对应关系和交通枢纽空间的强化对购物者加以引导，从而实现购物人流的合理分配。 1． 水平动线

与其他类型的公共建筑一样，商业建筑中的动线可以分为水平动线和垂直动线，而水平动线又可以分为主要水平动线和次要水平动线。主要水平动线通常与出人口、楼梯、电梯或扶梯等垂直交通工具相联系，次要动线则用来联系主要动线与各售货单元。主要水平动线的宽度相对较宽，尤其是大型百货商场中的主要水平动线宽度可达六股人流以上。现代大中型商业建筑中常常设有中庭，主要水平交通动线一般围绕中庭形成环行交通动线，交通动线的形式与商场的空间形式、柜台和货架的布置方式有较为密切的关系。按照空间形式，常见的柜台布置形式有：顺墙式、正交式、斜交式、岛屿式、放射式和自由式等。 不同的动线有不同的特点：

(1)顺墙式动线常用于沿街面较长而进深较小的中小型商场，如图3—22之封闭式(a)、(b)。

(2)正交式动线方向性强，目标明确，动线简洁，如上海曹阳百货大楼二层平面(图3—15)，但大量使用会造成空间单调乏味。

(3)放射式动线较为开放，空间富于变化，易形成销售单元，但占地面积偏大，如罗马

尼亚Bucovina商场二层平面

罗马尼亚Bucovina商场二层平面

(4)斜交式动线一般将柜台、货架等设备与结构柱网呈45~斜交布置。这种布置方式能够拉长室内视距，形成较为深远的视觉效果，既有变化又有规律可寻，避免了空间单调感，如杭州友谊商店。

杭州友谊商店

(5)自由式动线较为灵活，可根据所售商品的特性将营业空间灵活分割成若干个不同的销售空间，彼此之间既相对独立又便于联系，空间变化丰富而不杂乱，如国外某商场平面(图3-11)。

国外某商场平面

一般可根据所售商品的特性采用不同的动线组织方式。柜台布置所形成的通道一般应形成环路，为顾客提供明确的流动方向和购物目标，尽量避免尽端式动线，以免造成进出人流的拥挤和冲撞。

如昆明市五华商场一期工程，沿街设置顾客人口，员工人口位于侧面次要道路上，货物则由地下出入，三者之间分工明确，互不干扰。其营业厅水平动线主次关系清晰可见，一条水平方向的主要动线将商场三个楼梯从左到右联系起来，使水平交通与垂直交通联系紧密。次要动线则从主要动线上向外伸展出去，通向不同的售货单元。

昆明五华商场

杭州友谊商店的顾客入口位于沿街广场上，货物人口与员工人口一并设置在商店背面，楼梯、电梯及自动扶梯均匀分布在营业厅四周，并与出人口关系十分密切，使购物人流能够方便快捷地到达每一个售货单元。营业厅内售货柜台呈岛状布置，与营业大厅空间相互协调，取得了较好的视觉效果。

杭州友谊商店 2．垂直动线

不论从购物者的行为心理来看还是从实际销售额来看，对于多层商业建筑而言，越是靠近地面的楼层越是商业经营的黄金铺位，而现代大中型商业建筑层数越来越多，距地面的高度也越来越高，垂直交通的便捷与否成为大中型商业建筑中决定经营状况的重要因素。 垂直交通动线的设计原则是要能够快速、安全地将顾客输送到各个楼层。因此，垂直交通工具应分布均匀，便于寻找，楼梯、电梯、自动扶梯应靠近建筑出入口，并与各楼层水平交通动线紧密相连。垂直交通设施前应保证有足够的缓冲空间，不应布置柜台和货架。 垂直交通动线同样可分为主要垂直动线和次要垂直动线。主要垂直动线一般位于营业空间的中部，与商店主要出人口和主要水平动线有着紧密的联系。它的作用不仅在于快速地组织人流交通，同时对于建筑空间构成与商业气氛的渲染有着举足轻重的作用，并对购物者的心

理产生极大的影响。如日本横滨皇后广场，中庭内的若干部自动扶梯和观光电梯成为商场的主要垂直交通工具，将大量客流快速送往各个楼层，同时自动扶梯上的人流随着扶梯的上上下下，成为空间中的动感要素，增加了室内空间的活力。

次要垂直动线应均匀分布在营业空间的四周，能够方便快捷地运送顾客。垂直交通工具有电梯、楼梯和自动扶梯及坡道。 (1)电梯

电梯的优点在于方便快捷，能直达目的地，尤其对于老年人和残疾人，电梯更是他们的首选垂直交通工具。

电梯的种类较多，根据使用性质一般可分为客梯、货梯和消防电梯。根据速度可分为高速电梯和普通电梯。高速电梯一般用于高层和超高层建筑。当电梯位于中庭或紧贴建筑外墙时，可设置观景电梯，具有垂直运输与观光的双重功能。如武汉广场人口处的观光电梯，不仅具有运输与观光功能，还使商业建筑室外空间活力倍增。 电梯的设置应注意以下几个问题：

1)应位于人流集中的交通枢纽处，具有较好的可识别性；

2)电梯厅的位置应避开交通动线，以免等候人流和过往人流交叉干扰；

3)电梯厅的设计应能够满足《民用建筑设计通则》(JGJ 37—87)的要求(表3—5)； 4)设有多台电梯时，宜成组集中设置，既便于电梯的维修管理，也有利于减少候梯时间。

乘客电梯候梯厅的深度要求 (2)自动扶梯

自动扶梯的优点在于具有不间断地运送顾客的能力，通常可达到每小时5000人以上，使顾客免受等候之苦。同时自动扶梯所占用的面积较小，也无需机房，因而广受商家和顾客的欢迎。但对部分老年人和残疾人士来说，由于每层楼都必须经过一次转换，使用上则不如电梯安全方便。

1)自动扶梯常见的布置方式：自动扶梯常见的布置方式有以下几种： ①连续直线型：沿单一方向使用，一上一下，每列扶梯均沿单一方向运行。

②往返折线型：每层仅设一部扶梯，一般仅供上行人流使用，常为中小型商场所采用。 ③单向叠加型：类似于单跑直楼梯，每到一层须向相反方向行走至下一扶梯起步处。 ④交叉式：类似于剪刀楼梯，大型商场可采用双交叉往返折线型，但扶梯数量会成倍增加。

2)自动扶梯常见位置：自动扶梯的位置一般可设在以下部位：

①商场出入口处：这种布置方式的优点在于能够快速将进入商场的人流疏导到不同的目

的地，减少出入口处的交通堵塞。

②商场中庭周边：随着扶梯的上下运行，增加了室内空间的动感，有助于室内购物环境的创造。

③设在平面的一侧：中小型商场的营业空间规模相对较小，如扶梯设在中央部位会给柜台和货架的摆放带来困难，将扶梯设在营业空间的一侧可避免挤占有限的营业空间。 ④营业厅外设专用空间：沿街用大片的玻璃幕墙或拱廊将自动扶梯限定在一个专用的空间内，使自动扶梯成为一个景观要素，能为街上的行人所观赏。

目前我国生产的自动扶梯倾斜角度在27。～35。之间，速度为0．45～0．5m／s。扶梯的传动设备位于扶梯下方，自动扶梯的尺寸可根据空间的大小和层高选用不同的规格。自动扶梯除直线形外，还有弧形的。不论选用何种自动扶梯，应注意在自动扶梯上下两端3m的范围内不应兼作其他用途，以免造成交通堵塞。当营业厅内仅设单向自动扶梯时，应附设楼梯与之配套使用。

(3)楼梯

现代商业建筑中，自动扶梯和电梯已成为主要垂直交通工具，大多数情况下楼梯仅作为下行的通道，但自动扶梯和电梯决不可能完全取代楼梯的作用。楼梯不仅能联系相邻楼层，供顾客在正常情况下使用，更重要的是它能作为消防疏散通道，在紧急情况下起到疏散人流的作用。

楼梯分为普通楼梯和疏散楼梯两种类型。普通楼梯设计较为灵活，即可设计为梯间式，也可以是开敞式；既可结合中庭设置，又可与自动扶梯配合使用。楼梯的造型多样，有单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯、弧形楼梯、旋转楼梯等等。

疏散楼梯在乎时作为普通楼梯正常使用，在火灾发生时必须能迅速将商场内的人流疏散到室外安全的地方。因此疏散楼梯必须满足防火规范的规定，均匀布置在营业空间的四周，楼梯出口处要有醒目的标志，以引导人流疏散。疏散楼梯的总宽度应以最大楼层的建筑面积计算，一般按每100m2需o．6m净宽计算。 (4)坡道

与楼梯、电梯和自动扶梯相比，坡道在建筑室内空间中出现的频率相对较少，主要因为坡道需占用较大的面积。但坡道的优点在于行走舒适方便，能够满足无障碍设计的要求，适合于老年人和残疾人的使用要求，方便货物的运输和购物车的使用。随着仓储式购物的兴起，坡道在室内的应用也越来越多。

供残疾人使用的坡道，其坡度一般不应超过1／12，宽度不应小于o．9m。坡道两侧应在90cm高度设置扶手。坡道的起点、终点和转弯处应设有休息平台。当坡道较长时，应分段设置。其具体要求参见下表。

每段坡道的允许坡度、最大允许高度和水平长度 （5）无障碍设计

无障碍设计是商业建筑设计中的一个重要内容，除坡道设计外，一般还应能够满足以下几点：

1)出人口有高差处应设可供轮椅通行的坡道，营业厅内尽量避免高差。 2)供轮椅购物的柜台应靠近商场的出人口。 3)多层营业厅应设可供残疾人使用的电梯。

五、营业厅空间形式

商业建筑营业厅常见的空间形式有长条式、大厅式、中庭式、单元式和错层式等。

商业厅常见空间形式

(a)长条式；(b)大厅式；(c)中庭式；(d)单元式；(e) 错层式之一；(f) 错层式之二；(g)错层式之三；(h)错层式之四

(一)长条式

这种空间模式可以是长方形，也可以是弧形或折线形等。对于中小型商业建筑来说，长条形营业空间无疑是一种十分理想的空间模式。这种空间一般与城市道路平行，可以获得较长的沿街铺面，顾客出入较为方便。通常垂直交通位于营业空间的两端，水平动线也十分清晰明确，不易产生死角，如上海曹阳百货大楼。但由于进深较浅，货架布置受到一定制约，空间的灵活性较差，大中型商业建筑较少采用。

上海曹阳百货大楼(二层平面)

（二）大厅式

多为早期的大中型商业建筑所采用，如武汉中南商业大厦、北京王府井商业大楼和上海第一百货商店等。大厅式营业空间中开间与进深均较大，柱网布置较为灵活，每一平方米的建筑面积都能得到充分利用。空间分隔自由，有利于商品展示与陈列。但由于其方向感不够明确，若动线组织不当，容易造成人流交叉和顾客购物过程中的商品遗漏现象。

武汉中南商业大楼标准层平面

(三)中庭式

空间特征与大厅式类似，但由于中庭的出现使室内核心空间得以强化。营业空间围绕中庭设置，使顾客能够将中庭四周一览无余，便于确定购物方向。当处在远离中庭的其他空间时，也能通过对中庭方位的判断而决定下一步的行动路线，因此，中庭也是空间识别的参照点。

中庭的出现使营业空间的水平动线较大厅式更为清晰，能有效避免死角和遗漏。中庭的设置不仅丰富室内空间环境，也有助于商业气氛的创造。许多商家利用中庭作为举办各种促销活动的场所，尽管牺牲了少量建筑面积，但却改善了购物环境，吸引了大量客流，从而提高了营业额，因此受到了商家和顾客的普遍欢迎，如桂林百货商场一层平面。

桂林百货商场一层平面

(四)单元式

单元式营业空间的优点在于它提供了经营管理上的灵活性，各单元空间可卖可租，十分灵活。由于单元之间彼此相互独立，因此可根据不同商品的特点设置独立的营业空间，减少彼此之间的相互干扰。不足之处是其空间不够开敞，室内空间较为封闭。

单元式营业空间常常与大厅式或中庭式结合使用，既能够保证大空间视觉上的通透性和空间上的完整性，又能够确保使用上的灵活性，如桂林百货商场一层平面。

(五)纵深式

严格地说，纵深式也是长条式空间的一种。由于这种空间在中小型商业建筑中较多出现，故分而述之。在一些城市繁华的中心商业街上，由于沿街土地价格过于昂贵，用寸土寸金来形容丝毫也不为过。

一些商业建筑采取了小门面、大进深的纵深式布局，如日本某服装店平面所示。其开间不足6m，而进深却达到近20m(图3—18)；而美国格罗利亚鞋店的开间也仅仅达到8m，但其进深却达到约40余米。这种商店空间在我国也屡见不鲜。

日本某服装店

美国格罗利亚鞋店

纵深式营业空间由于一般情况下仅在沿街面上开有出人口，其平面动线常为尽端式布局，容易造成人流阻塞，且人员疏散较为困难，因此一般多为小型商业建筑(尤其是小型专业商店)所采用。

(六)错层式

错层式一般为以上几种形式演变而来，其室内空间更加丰富，不同楼层之间相差半层、1／2层或1／3层。楼层之间以楼梯、坡道或自动扶梯相联系，顾客在购物过程中不知不觉到达顶层，从而减轻了疲劳程度。由于错层式的结构与形式相对较为复杂，所占用的空间也相对较大，因此多为大中型商业建筑所采用。如唐山市中心百货商店，采用了中庭式错层营业空间。中央部位为两层，其层高较高、空间也较为开放；而沿商场周边则为3层营业空间，层高相对较低，适应了不同种类商品销售的空间要求。

唐山市中心百货商店 六、营业厅柱网

营业厅柱网的选择应考虑的因素有：

(1)能够满足正常的销售需要，有足够的购物空间和通道宽度； (2)能够满足货物的展示与陈列；

(3)满足散仓的设置需要，以便少量货物的临时周转； (4)结构形式的经济合理； (5)技术经济条件的限制。

对于商店营业空间来说，柱网间距越大，空间越灵活，使用也越方便。但跨度增大必然会带来造价的提高，况且商店建筑中柱子只要布局合理，毕竟不会对使用功能带来致命的影响，因此一般常采用框架式结构。过大的柱网，既不经济实用，又造成空间上的浪费；而过小的柱网则会给空间商品陈列和货架布置带来困难，不利于空间的组织，并造成人流阻塞和拥挤。

柱网的布置应与柜台和货架相结合，避免将柱子暴露在顾客通道中，以免阻碍交通和遮挡视线。大型百货商店，由于每层营业面积较大，商品规格种类齐全，所以销量也较大。为了能够及时补充货源，保证货物的供应，营业厅内散仓的设置是十分必要的。散仓的大小和顾客人流量的大小对柱网的确定也有很大影响。 一般情况下，柱网的确定可参考以下公式： W＝2X(450+900+600+450)十600N (N>2)

其中W为柱距，标准货架宽度为450mm，店员通道宽度为900mm，标准柜台宽度为600mm，购物顾客宽度为450mm，行走顾客宽度为600mm。N为行走顾客人流股数，当

N＝2时通道净宽取2．1m(图3—21)。一般情况下柱网采用7．2m至7．8m较为合适，即有利于商品展示销售，又便于空间分割使用。如7．2m的开间可一分为二，成为两个3．6m的销售单元，出租给厂家或个体经营者用。

柱距的选择与顾客人流的关系

柱网的选择在满足人流股数的前提下应尽可能多地摆放柜台，大中型商场设有地下停车库时还应考虑柱网与汽车停放的关系问题。通常停放3辆汽车时至少需要7．8m的柱距。

此表为部分大中型商场的营业厅柱网尺寸。从表中可以看出7—9m的柱网尺寸最为常用。

国内外部分大中型商场的营业厅柱网尺寸 七、营业厅层高

影响营业厅高度的因素有很多，如营业厅的面积大小、平面形式、结构类型、客流量多少、自然采光条件、通风的组织、空调设备的设置、空间比例等因素。气候条件和生活习惯对营业厅层高的选择也有一定影响。其中对层高影响最大的是结构高度、设备空间所需高度和营业厅净高。结构高度一般取决于跨度。跨度越大，梁的断面就越高。设备空间高度则主要取决于设备的复杂程度，如是否采用中央空调、是否采用智能化控制系统、是否安装自动灭火系统等。营业厅净高则可参照表3—8确定。但一层营业厅与城市道路关系密切，既是人流密集的场所，也是商业建筑室内空间设计的要点，其层高常常达到4．8～6．4m。当营业厅内设有空调时，营业厅净高可适当降低，但不应低于2．4m。

此表为国外一些百货商场各楼层的层高。从表3—8和表3—9的比较中可以看到，国外商业建筑的层高，底层大都为3．5～5．5m之间，二层以上为3．3—4．0m，均较我国

低0．8～1．0m。

国外某些百货商店的层高(m) 八、相关规范要点

“建筑设计防火规范”(GBJ 16—87)、“高层民用建筑设计防火规范”(GB 50045—95)、“商业建筑设计规范”(JGJ 48—88)等规范对商业建筑设计有着重要限定。本书主要节选其中对建筑方案设计阶段的要求，省略关于施工图设计阶段的要求。对这些要求，应该正确理解其中的语态，如“必须”、 “严禁”是指必须按规定执行。“应”、“不应”、“不得”指应该这样或不应这样，在正常情况卜均应按规定执行。“宜”、“不官”或“可”表示允许稍有选择，在条件许可的情况下首先考虑按照执行。 (一)耐火等级

在明确具体建筑防火设计要求时，首先应该弄清该建筑的耐火等级。我国建筑设计防火规范将耐火等级分为一、二、三、四级。一级最高，耐火能力最强，四级最低。建筑物的耐火等级取决于组成该建筑物的建筑构件的燃烧性能和耐火极限。建筑耐火等级，是根据建筑的耐久年限来确定的。一般大中型商业建筑、设在高层建筑中的商业建筑的耐火等级为一～二级。当商业建筑耐火等级定为二级时，层数不能超过2层。 （二）防火、防烟分区

指采用耐火、挡烟性能较好的分隔物，将建筑空间分隔成若干区域，—旦某一区域起火、产生烟气，分隔物可以将火、烟控制在相应域内，避免火灾向其他区域蔓延的技术措施，称为防火、防烟分区。

(1)多层、低层商业建筑，耐火等级分别为一～二级、三级时，其防火分区的最大允许面积分别为2500m2、1200m2；最大允许长度分别为150m、100m；当没有自动灭火系统时，面积可增加1倍；局部设置自动火火系统时，增加面积可按该局部面积增加1倍。

(2)商业建筑内如设有上厂层相连通的上马廊、开敞楼梯、自动扶梯等开口部位时，应按上下连通层作为一个防火分区，其建筑面积之和不应超过防火分区的最大允许面积的规定。当上下开口部位设有耐火极限大于3h的防火卷帘或水幕等分隔设施时，其面积可不叠加计算。房间与中庭回廊相通的门、窗，应设自行关闭的乙级防火门、窗；与中庭相通的过厅、通道等，应设乙级防火门或耐火极限大于3h的防火卷帘分隔。

(3)大中型商业建筑中有屋盖的通廊或中庭(共享空间)及其两边建筑，各成防火分区时，府符合下列规定：

1)当两边建筑高度小于24m，则通廊或中庭的最狭处宽度不应小于6m；当建筑高度大于24m，则该处宽度小应小于13rn。

2)通廊或中庭的屋蔷应采用非燃烧体和防碎的透光材料，在两边建筑物支承处应为防火构造。

3)通廊或中庭自然通风时，其窗户等)[口的有效通风面积，个应小于楼地面面积达1／20，并宜根据具体要求采取组织通风措施。当为封闭中庭时，应设自动排烟装置。 (4)防火分区间应采用防火墙分隔，如有开口部位，应设防火门、窗或防火卷帘，并装有水幕。

(5)高层商业建筑内每个防火分区的最大允许面积：一类建筑为1000m-’，二类建筑为1500m~，地下室为500mz；设自动灭火系统时可增加1倍。

(6)高层建筑内的商业营业厅、展览厅等，当没有火灾自动报警和自动灭火系统，且采用不燃烧或难燃烧材料装修时，地卜部分建筑防火分区的允许最大面积为4000mz；地下部分建筑防火分区的允许最大面积为2000m2。

(7)当高层建筑裙房与主体建筑之间没有防火墙等防火分隔物时，裙房防火分区的最大允许面积是2500m2；设有自动灭火系统时，其面积可以增加l倍。

(8)地下商业建筑不宜设在地下二层及三层以下。当没有火灾自动报警和自动灭火系统，且采用不燃烧或难燃烧材料装修时，其营业厅每个防火分区的最大允许建筑面积可增加到2000m2。当地下商店总建筑面积大于2000m2时，应采用防火墙分隔，且防火墙上不应刀：设门窗洞口。

(9)玻璃幕墙建筑的防火分隔。为了防止火灾时通过玻璃幕墙造成人面积蔓延，首先应做好幕墙的防火隔断，即在每楼层间设不燃烧体的窗槛墙，以及在两水平防火分区之叫设不燃烧体的窗间墙。其次应作好幕墙的构造防火处理，主要包括幕墙支座、框料、防火玻璃和连接密封胶等。应根据不同建筑物耐火极限要求对其喷涂防火涂料进行防火保护。 (10)防烟分区。防烟分区宜结合防火分区设置，其分区面积不应超过500m2，且防烟分区不应跨越防火分区；应采用防烟垂壁、隔墙、顶棚下突出50cm以上的梁体构成防烟分区。商业建筑可结合顶棚高差、同时利用格栅式吊顶，使烟气上升至吊顶上层，利用结构与构造手段进行防烟分区。

营业厅的空间大小一方面取决于商场规模的大小，另一方面必须能够满足国家有关规范的规

定。

根据国家《建筑设计防火规范》(GBJ 16—87)条规定：当建筑内设有自动灭火设备时，一、二级建筑防火分区间最大允许建筑面积为5000m2，三级建筑为2400m2。当每层建筑面积超出规定面积时，应将每层建筑分割为若干个防火分区。一般情况下，商业建筑总是希望营业空间尽可能扩大，以便于灵活分割空间，因而常用防火卷帘和水幕来分割防火分区，而较少采用防火墙。中小型商业建筑一般每层可为一个防火分区，而大型商业建筑每层则需划分为两到三个甚至更多的防火分区方能满足防火规范的要求。 (三)安全疏散 1．安全出口

(1)商店营业厅的每一防火分区安全出口数目不应少于两个。

(2)商业建筑安全出口的数目不应少于2个，但符合下列要求的可设一个：

1)单层商业建筑如果面积不超过200m2，且人数不超过50人时，可设一直通室外的安全出口。

2)设有不少于2个疏散楼梯的一、二级耐火等级的商业建筑，如顶层局部升高，其高出部分的层数不超过两层，每层面积不超过200m2，人数之和不超过50人时，可设一个楼梯，但应另设一个直通平屋面的安全出口。

3)地下、半地下建筑内每个防火分区的安全出口数目不应少于2个。但面积不超过50m2，且人数不超过10人时可设1个。当地下、牛地下建筑内有2个或2个以上防火分区相邻布置时，每个防火分区可利用防火墙上一个通向相邻分区的防火门作为第二安全出口，但每个防火分区必须有1个直通室外的安全出口。人数不超过30人，且建筑面积不大于500mz的地下、半地下建筑，其垂直金属梯可作为第二安全出口。

(3)疏散楼梯及前室的门应向疏散方向开启，且不应采用吊门或水平推拉门，严禁使用转门。

(4)商业服务网点的安全出口必须与住宅部分隔开。 2．疏散楼梯设置

(1)封闭楼梯间只能用于高度在32m以下的二类商业建筑，且应靠外墙布置。一类高层建筑及高度超过32m的二类高层建筑，由于性质重要，体量巨大和人员众多，必须设置防烟楼梯间。

(2)地下商店，当其地下层数为3层及3层以上，以及地下层数为l层或2层，且其室内地面与室外人口地坪高差大于10m时，均应设防烟楼梯间。其他地下商店可设置封闭楼梯间，其楼梯间的门应采用不低于乙级的防火门。(注：公共建筑门厅的主楼梯如不计人总疏散宽度，可不设楼梯间。)

(3)大型商业建筑的营业层在5层以上时，宜设置直通屋顶平台的疏散楼梯间不少于2座。屋顶平台上无障碍物的避难面积不宜小于最大营业层建筑面积的50％。 3．安全疏散距离

(1)营业厅内任何一点至最近安全出口直线距离不宜超过20m。营业厅内任何一点至最近的外部出口或封闭楼梯间的直线距离，在一一二、三级耐火等级的建筑中，分别不宜超过40m、35m。

(2)高层建筑内营业厅室内任何一点至最近的疏散出口的直线距离，不宜超过30m。 4．安全疏散宽度

(1)商店营业部分疏散人数的计算，可按每层营业厅和为顾客服务用房的面积总数乘以换算系数(人／m’)来确定：

第一、二层，每层换算系数为0．85； 第三层，换算系数为0．77；

第四层及以上各层，每层换算系数为0．60。 (2)商业建筑，楼梯、走道及首层疏散外门的总宽度。

疏散通道的宽度，通常应根据营业部分为顾客服务的用房面积乘以换算系数，再乘以每百人所需疏散宽度(表3—10)来确定疏散通道的总宽度。例如：某3层商场，其防火等级为二级，每层营业面积为1000m2，其疏散通道总宽度应为：1000X0．85X0．75＝6．375(m)，如设有三座疏散楼梯，则每座楼梯平均梯段宽度不宜小于2．125m。自动扶梯与电梯不能作为火灾发生时的疏散出口。

(3)商店营业部分的底层外门、楼梯、走道的各自总宽度计算应符合防火规范的有关规定。

(4)商店营业厅的出入门、安全门净宽度不应小于1．40m，并不应设置门槛。 (5)商店营业部分的疏散通道和楼梯间内的装修、橱窗和广告牌等均不得影响设计要求的疏散宽度。

(6)人员密集的公共场所、观众厅的入场门、太平门不应设置门槛；其宽度不应小于1．40m；紧靠门口1．40m内不应设置踏步。

(7)疏散楼梯的最小宽度不应小于1．10m，营业厅部分的室内公用楼梯的最小宽度不应小于1．40m，安全门净宽不应小于1．40m。

(8)高层建筑中的商业建筑，内走道的净宽，应按通过人数每人不小于1.00m计算；建筑首层疏散外门的总宽度，应按人数最多的一层每100人不小于1.00m计算。疏散楼梯及其前室门的净宽度，按每100人不小于1.00m计算。

(四)其他要求

(1)燃油、燃气锅炉、可燃油油浸变压器、充油高压电容器和多油开关不应设在人员密集场所的上一层、下一层或贴邻，并应采用耐火极限不小于2h的隔墙和1．5h的楼板及甲级防火门与其他部位隔开。锅炉房、变压器室及柴油发电机房的设置位置应布置在一层或地下一层靠外墙的部位，并应设直接对外出口。

(2)使用管道煤气或管道液化气的房间部位如厨房操作间、开水间等，应靠近建筑外墙

设置。供应管道液化气的瓶装液化气气化间，如果总储量不超过lm3，可与裙房贴邻建造；如果总储量大于1m3而小于3m3，就应离开建筑10m以外单独建造。

(3)商店的易燃、易爆商品库房宜独立设置；存放少量易燃、易爆商品库房如与其他库房合建时，应设有防火墙隔断。

(4)专业商店内附设的作坊、工场应限为丁、戊类生产，其建筑物的耐火等级、层数和面积应符合防火规范的规定。

(5)综合性建筑的商店部分应采用耐火极限不低于3h的隔墙和耐火极限不低于1．5h的非燃烧体楼板与其他建筑部分隔开；商店部分的安全出口必须与其他建筑部分隔开。多层住宅底层商店的顶楼板耐火极限可不低于1h。

(6)商店营业部分的吊顶和一切饰面装修，应符合该建筑物耐火等级规定，并采用非燃烧材料或难燃烧材料。

(7)地下商店的营业厅不宜设在地下三层及三层以下；不应经营和储存火灾危险性为甲、乙类储存物品属性的商品；应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。

(8)步行商业街上空如设有顶盖时，净高不宜小于5．50m，其构造应符合防火规范的规定，并采用安全的采光材料。

(9)总蒸发量不超过6t、单台蒸发量不超过2t的锅炉，总额定容量不超过1260kVA、单台额定容量不超过630kVA的可燃油油浸电力变压器以及充有可燃油的高压电容器和多油开关等，叫贴邻民用建筑(除观众厅、教室等人员密集的房间和病房外)布置，但必须采用防火墙隔开。

上述房间不宜布置在主体建筑内。如受条件限制必须布置时，应采取下列防火措施： 1)不应布置在人员密集的场所的上面、下面或贴邻，并应采用无门窗洞口的耐火极限不低于3h的隔墙(包括变压器室之间的隔墙)和1．5h的楼板与其他部位隔开；当必须开门时，应设甲级防火门。变压器室与配电室之间的隔墙，应设防火墙。

2)锅炉房、变压器室应设置在首层或地下一层靠外墙的部位，并应设直接对外的安全出口；外墙开口部位的上方应设置宽度不小于1．00m的防火挑檐或高度不小于1．20m的窗间墙。

3)变压器下面应有储存变压器全部油量的事故储油设施。多油开关、高压电容器室均应设有防止油品流散的设施。

(10)柴油发电机房可布置在高层建筑、裙房的首层或地下一层，并应符合下列规定： 1)柴油发电机房应采用耐火极限不低于2h的隔墙和L 5h的楼板与其他部位隔开。 2)柴油发电机房内应设置储油间，其总储存量不应超过8h的需要量。储油间应采用防火墙与发电机间隔开；当必须在防火墙上开门时，应设置能自行关闭的甲级防火门。 3)应设置火灾自动报警系统和自动灭火系统。

4)消防控制室宜设在高层建筑的首层或地下一层，且应采用耐火极限不低于2h的隔墙和1．5h的楼板与其他部位隔开，并应设直通室外的安全出口。

(11)与商业空间综合在一起的其他各类建筑，设计应符合现行国家相应规范的规定。 九、建筑设备对商业建筑设计的一般要求

建筑设备对商业建筑设计的要求，在建筑方案设计阶段，主要表现在空调设备方面。这些要求主要有：

(一)空调冷热源设备的选择

空调冷热设备主要有活塞式、离心式、螺杆式及双效溴化锂制冷机。在大中型商业建筑中，大多采用双效溴化锂蒸汽型制冷机，一般设置2—4台。

空调热源设备与方式主要有，燃气锅炉、电力锅炉及集中供热方式。电力锅炉和集中供热投资较大，蒸汽锅炉供热质量不稳定。一般地，大中型商业建筑使用燃气锅炉较多。 (二)空调冷热源设备的布置

(1)一般情况下，空调动力机房(包括制冷机房、锅炉房、水泵房)面积约占总建筑面积的2％左右；

(2)在大多数商业建筑中，空调动力机房设置在本建筑或附近建筑的地下室或屋顶层；一般设置在地下室时，建筑结构比较合理，空调设备管理与维修比较方便，噪声与振动能够比较好地控制。

(3)空调动力机房应考虑通风、排气等问题，锅炉的烟囱需引至屋顶。

(4)空调动力机房独立于主体建筑设置时，噪声与振动对主体建筑的影响较小，但管线较长，管线投资与能源损耗相对较大。 (三)空调末端设备的布置

空调末端设备是指空调机组、风机盘管等将空气冷却(加热)的设备。常用的串调机组有柜式、组合式等，需要有专用的空调机房。其布置原则，一是要有利于所服务空间的空调效果，二是要有利于管线布置，节省管线投资，减少能耗。 (四)对营业空间吊顶的要求

在商业建筑中，排烟管道、空调风道、风机盘管机组或热泵机组一般都设置在吊顶内。为了安装与维修方便，商业建筑吊顶的净高度，一般要求大于800mm。