对我国房地产经济的理性思考

对我国房地产经济的理性思考

作者：汲坤

来源：《中国新技术新产品》2012年第24期

摘 要：我国的房地产业在近些年来得到了快速的发展进步，房地产经济的增长也促进了国民经济的增长，房地产业是我国国民经济发展的基础性支柱产业，对我国的经济增长有极大的促进作用。本文对我国房地产经济在发展中存在的问题进行了分析，并且对其在未来的市场经济发展中的趋势做出了分析判断，希望对我国的经济发展有所借鉴。 关键词：土地；房地产经济；市场化；政府职能 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 1房地产经济对我国经济的拉动作用

在近些年来，我国的房地产经济发展的势头比较强势，在我国的经济发展中发挥了巨大的拉动作用，但是在发展的过程中，又出现了一些备受社会争议的话题。比如说房价持高不下，老百姓买不起房，大城市的泡沫现象严重；政府对于房地产市场的秩序不做规划调整，对房价的调控力度不够；开发商利用房屋赚取巨额利润等。这些是一直以来人们谈论的热点话题，但是我们应该清醒的认识到，虽然说在房地产经济发展的过程中，出现了这些现象，但是不可否认的是房地产经济的发展确实对我国的经济发展起到了巨大的拉动作用，这是真实发生的事实。并且在房地产经济发展的过程中，对我国人民的生活水平和生活质量的提高也发挥了很大的作用，不能因为出现的问题而否定了其在实际的发展中所发挥的作用。 2房地产经济中存在着非理性的行为

我国房地产市场存在的非理性行为，已经严重影响了我国房地产经济的健康发展．对此必须高度重视。这些非理性行为具体表现为：

2.1以供给决定需求。城市化规划脱离市场化进程

在市场经济条件下出发：城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该足由市场的需求决定的．而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区等预先规划实施好。然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿，美其名日“筑巢引风”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。从市场经济的观念看来，城市化的进程是市场化的结果，城市规划中的选址、规模和时机是由生产者（企业）和消费者（家庭）的需求所决定，它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益，政府的行政抉择不能代替它们的利益选择，也不能靠优惠政策恩赐。政府这个问题

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上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态，从而促进国民经济向前发展。 2.2地产市场不成熟。导致盲目的高地价和低地价

土地本身不是商品，在市场经济中它的价格不是社会必要劳动所决定，而是地租的资本化，也就是由对土地的投资收益率决定，并且受供求关系影响。现在可供计算地价的方法有“收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等等，但光靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，有已经积累的市场统计数据作参数。可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出：一是自目的高价行为。二是行政和政策上的需要，竞相压低土地价格，这带来了十地投资的盲目性，实物地租的无谓流失，这种行为暴露的是现行政治体制不适应市场经济发展的要求。 2.3由于政府对市场的干预，导致了在土地市场中出现了“寻租”现象。

这种现象的出现是由于政府的体制，在权利上的结构和经营方式等原因造成的，使土地市场出现了不良竞争的现象。这种现象的出现，使得在市场环境中的每个经营者都有可能从中获利并且还有额外的暴利。虽然说通过“寻租”获得的土地使用权的所有者，对于土地的开发利用的性质都有不同的目的性，但是同样的结果是都会导致土地流失，资源浪费。 3房地产经济发展的未来必然走向

城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理性行为，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来必然走向。

3.1合理规划建设用地，搞好“城市经营”

在城市经营中，对于土地的合理规划和开发利用是一项科学的行为，通过对土地的开发利用，可以为城市的发展带来巨大的效益。但是目前有很多的城市缺乏合理的判断和科学的意识，认为对土地的经营就是单纯的出卖土地以获得经济利润，这种做法将是非常愚昧的。在城市发展中，应该充分的意识到，怎样对土地资源进行合理的开发利用会获得长远的经济效益，为城市的经济和形象创造双面效益。

3.2强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化

综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析．我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟副成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐凹归。毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者（有的是城市运营商），而房地产消费属于长期使用的物品，盲目不得。“不管好房、坏房，只要抢到就好”的现象将一去不复返。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分

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析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。近期，国家在科学发展观的指引下加强对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进入一个成熟卵性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。

3.3加强政府宏观调控，地价将趋于合理水平

如前所述，房地产是国民经济的先导性产业。对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控，借助规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，适当调整地产价格，使之趋于一个合理的水平，引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。

3.4创新制度和体制，遏制“寻租”及腐败

对于“寻租”现象，政府是必然会进行干预的，这种现象的出现不利于土地的合理使用，对房地产市场的秩序有所破坏，所以说政府要加强力度对其进行干预。在房地产市场运行期间，政府应该加快创新的步伐，在体制和制度方面进行改革，寻求一种有效的市场保护机制，维护市场和社会的正确发展。 参考文献

[1] 周江 .我国房地产经济安全与政府控管研究[J].华中农业大学 .2002. [2] 袁广新 试论房地产经济发展策略及背景 [J].中国外资.2012.