机构／发布会 专 题 研 究 ＿北京＿ 单月成交价格最高点，为３０９３０元／平方米，环比 １．受政策调控力度加大影响，１￣６月北京 别墅市场新增供应继续回落，新增套数及面积 同比降幅均保持在２０％左右 ２０１ １年，房地产政策调控力度加大，特别是 “京十五条”的出台，有效限制了大量投资及改 善型需求。北京别墅市场新盘信心明显减弱， １～６月仅９个别墅项目获得预售许可证，累计新增 供应１２３８套，４１．１８万平方米，同比分别下降 １９．１９％和２１．０４％。其中，６月新增量最高６８２ 套，４月无别墅供应。从北京别墅占商品住宅 （包括普通住宅、公寓、别墅）的比重来看， ２０１ １年上半年北京别墅市场比重回升至４．４５％。 ２．市场供应不足、政策调控等因素导致 别墅需求萎缩，上半年成交套数同比降幅达 ４５％ ２０１ １年１～６月，受市场供应不足及限购等调 控政策的持续影响，北京别墅市场需求明显萎 缩，成交状况略显冷清。１～６月累计成交套数 ５８２套，面积２２．中国指数研究院中国房地产指数系统 ４１万平方米，同比降幅分别为 ４４．９９％和３８．９４％，高于商品住宅市场下降幅度 （同期商品住宅成交套数、面积同比分别下降 ２４．４９％￣ｎ２４ 中国主要城市别墅市场形势分析 ４６％）。从别墅成交占商品住宅比 重来看，北京别墅市场份额继续缩减，２０１ １年上 半年成交占比仅为２．４１％。 ２０１ １年北京别墅市场供求差距进一步扩大， 上半年累计销供比为０．４７：１，与去年同期水平 相比（０．６９：１）明显下滑。 ３．别墅价格仍处高位运行，上半年成交 均价接近３万元 ２０１ １年１～６月，由于高端别墅成交比重持续 上升（２ ８万元／平方米以上别墅成交比重达 ４３ ８１％），北京别墅市场上半年成交均价接近 ３万元大关，为２９９９８元／平方米，同比上涨 ２６．４８％。其中，５月价格达到近三年来北京别墅 上涨６．５５％，同比上涨３０．７９％。 ＿上海＿ １．受新政影响，１￣４月别墅新增供应量持 续回落，６月大幅反弹 ２０１１年１～４月，别墅新增供应２４６０套，同比 下降１９．１％。进入６月别墅供应大幅放量，单月供 应１６７３套。创单月供应历史高点，使得２０１ １年 １—６月供应套数同比大幅增长３０．１４％，累计供应 套数为５６７４套。从上海别墅占商品住宅（包括普 通住宅、公寓、别墅）的比重来看，２０１ １年上海 别墅累计新增供应占比高达１３．６％，其中６月单月 新增供应占比就高达２２ ６％，￣ｌＪ０９年以来单月占 比最高点。 ２．２０１１年２月别墅成交惨淡，后逐步回 升，变化幅度略快于同期住宅市场 ２０１ １年１～６月上海别墅市场累计成交２３３２ 套，同比下降２７ １７％，低于同期住宅成交套数 ２７．６９％的同比跌幅。特别是２月，受新政影响， 仅成交别墅１０２套，环比下滑８３．３％，同期商品 住宅也大幅下滑８１ ５％；３月开始别墅成交逐步回 升，回升幅度略高于同期住宅市场。从别墅占商 品住宅比重来看，２０１ １年上半年别墅成交占比为 ５ ９１％，同比略有上升（２０１０年上半年别墅成交 比重为５．８６％）。 随着调控政策的继续，２０１ １年住宅销供比进 一步恶化，供过于求较严重，其中住宅市场销供 比为０．８１，别墅市场销供比为０．４１，供过于求现 象更甚于普通住宅市场。主要原因在于６月供应 量大大高于成交量，后市去化压力明显上升。 ３．近年来上海别墅价格呈波动性上扬， ４月创今年新高 ２０１ １年，受项目自身提价及高端别墅成交比 重上升的影响，上海别墅成交均价同比去年同期 机构／发布会 图１ ２００８年以来北京别墅月度成交价格走势 锄伽姗姗姗瑚 ∞∞∞∞∞∞∞∞ ∞∞Ｏ 价格上涨明显。上半年成交均价为３２０７９元／平 ㈣ ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ ∞ ０ 彻 湖 姗 ㈣ 一０∞００Ｎ ３５０００ ０∞００ ∞０∞００ ３００００ ０∞００ ０∞００ ２５０００ ００∞００ 卜０∞００ ∞０∞００ ２００００ ０∞００ ０＿［∞００ １５０００ 一＿［∞００ ＿【∞００Ｎ ｉ００００ ［＿０ ００ ００００ ５０００ ∞０∞００ ００００ Ｏ ０西００ ００００ 卜０ ００ ∞００００ ００∞００ ０ ０００ — Ｉ墅 【＿ ０００Ｎ ＿【 ００ 一商 控 Ｌｌ００ ０Ｎ ００＿１０ ∞００＿【０Ｎ 寸００＿１０ 图２ ２００８年以来上海别墅月度成交价格走势 ∞００—０ ００—０ 卜００＿【０ ∞００＿１ ０ ００＿【０ ０—０＿【０ 一 ０＿【０ Ｅ＿０＿［０ ［１０＿Ｉ ０Ｎ ０＿【 ０Ｎ ∞０一 ０ 寸０＿Ｅ一０ ∞０ ＿【０ ０一＿［０ 一 ∞ 卜＇∞０ ０ Ｈ ＿＿ ∽ ０卜＇∞。】０＿＿ 一 ∽ ∞ ０ ０ Ｏ ０ ０ ０ Ｏ ０ ０一－一 ０ ０ ０ ０ ０ Ｏ ０ ０ ０＿一 ０ Ｏ ０ ０ Ｏ ０ ０口）０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ Ｏ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ＿＿ －＿Ｈ ０ Ｏ ０ ０ ０ Ｏ ０ ０ ０ ０ ０ ０ 一－＿＿＿＿＿ 一一 ＿＿＿一＿＿一 ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ Ｏ ０ ０ ０ ０ ０ ０ ０ Ｏ ０ ０ ０ ０ ０ ０ Ｏ Ｏ ０ －——＿别墅—一商品庄宅 图３ ２００８年以来深圳别墅月度成交价格走势 ＿＿ ∞ ∞ｃｏ Ｕ．－∞ ０ ∞ 卜∞０Ｏ－＿ －＇ ∽寸 ０卜∞⑦０－＾ －＿ ∽ ０ ００ＯＯＯＯ００Ｏ Ｈ０Ｏ０００００ＯＯ ＿＿ ０ＯＯ００００００一－一＿＿００００Ｏ０ ∞∞∞ｏ。。。∞∞ＧＯ ｃ。ｃ。ｃ。。。 ０００ ０００００ ００Ｏ００００００Ｏ００ 一－＿＿一＿＿ ０Ｏ００００００００Ｏ００００００００Ｏ００００ 一－＿ ＿＿ －一一 ＿＿＿一 ＿＿．＿Ｈ ＿＿＿＿ Ｏ００００Ｏ０００００００ ０００Ｏ００００００００００００Ｏ０Ｏ０Ｏ００ Ｏ００００Ｏ Ｎ 一别墅－—・一商品住宅 数据来源：ＣＲＥＩＳ中指数据、ｆｄｃ．ＳＯＵｆＵｎ，ｃｏＩＴＩ ５４／ｈｔｆｐ：／／ｗｅｉｂｏ ｃｏｍ／ｚｚｙｆｄｃ 米，而去年同期成交均价为２８８８９元／平米，同比 增长１ １．０４％。从月度成交均价走势来看，１～６月 上海别墅成交价格受产品成交结构的影响，波动 性较大，但整体上呈上扬态势，４月成交均价创 ２００９年以来新高，达￣Ｕ４０５３９元／平方米，环比上 涨４２．９％，同比上涨３３．３％。 ＿深圳＿ １．别墅新增供应一路下滑，受新政影响 供应量变化异常明显 ２０１ １年上半年受到“国八条”、限购令等一 系列调控政策的影响，别墅市场的供应受到严重 限制，前５个月累计新增共１Ｏ０套，同比减少 ７３．９６％，其中２—６月深圳没有新增别墅产品。从 深圳别墅占商品住宅（包括普通住宅、公寓、别 墅）的比重来看，２０１ １年别墅市场供应比重继续 下行，占比仅为０ ８２％。 ２．需求受到严重冲击，成交量同比一Ｆ滑 ６２．９４％ ２０１ １年上半年随着“国八条”、限购令以及 地方政府调控目标等政策纷纷落地，别墅市场受 到严重冲击，市场的需求受到抑制。１～６月别墅 产品共成交１０６套，同比大幅下滑了６２ ９４％，其 中４月份别墅产品成交量仅１套，５、６月份没有别 墅产品成交。从深圳别墅占商品住宅（包括普通 住宅、公寓、别墅）的比重来看，２０１１年１～６月 深圳别墅累计成交量继续回落至０．７９％。２０１ １年 随着调控政策力度进一步加强，别墅供应与需求 均受到限制，供应量与成交量处于近三年的最低 水平，供求关系波动相对较小。 ３．别墅价格维持高位，波动幅度大于住 宅市场 ２０１ １年上半年深圳别墅成交价格受产品成交 结构以及调控政策的影响，波动性较大，但整体 上处于较高水平，均价都在４００００元／平方米以 上。其中，１月均价达到４９７９８元／平方米，环比 上涨１０１．９％，同比上涨６ ４％，５－６月深圳别墅 市场零成交。