亚 住房公积金个人贷款存在的问题与对策 口文／文雅静 提要本文通过对目前我国住房公 约而难以通过该渠道获取融资购房，所以 醑住房公积金管理条例》中明确规定公积 金管理中心必须在１５日之内给客户能否 积金个人贷款存在问题的分析和探讨，就 这部分人群缴存的公积金没有发挥作用，如何有效扩大公积金覆盖范围、个贷率和 只能到退休时全额领取，而相对的低存低 贷款的答复，但是由于住房资金管理中 如何创新公积金使用方法等方面提出相 贷款政策实际上是让低收入家庭蒙受了 心、担保公司、受委托银行不能实现合署 利息损失。此外，公积金只能用于房屋购 办公，借款人需向每个部门提供相同的材 应的对策建议。 关键词：住房公积金；个人贷款；存在 问题；对策 买而不能用于房屋租赁，从而导致一部分 料，顺利办完一切手续最少也需要一个月 只能依靠租房的家庭不能享受公积金这 的时间，而不管是开发商还是购房者，贷 一中图分类号：Ｆ８３文献标识码：Ａ 前言 住房公积金制度实质上是一种具有 优惠政策。住房公积金作为一项政策性 款资金的快速到位才是关键。甚至很多商 的住房金融制度，必须尽可能地扩大其覆 业银行在发放开发贷款时要求开发企业 盖率，更好地为低收入家庭服务。 从本行发放个人贷款，也有不少开发商实 （二）使用效率不高，大量资金闲置。 行商业贷款时给予购房者一定的折扣优 中国城镇住房特色的住房保障制度，有效 住房公积金归集的目的原本是提供给职 惠或者先贷商业贷款再转公积金贷款等 的形成了国家、集体、个人三者共同负担 工用于购买、建造、翻修、大修自有住房， 方式，这样会额外支出很多相关费用，使 解决住房问题的筹资机构。实行住房公积 但是当前却存在大量公积金闲置或者投 得不少准各选择公积金贷款的购房者不 金制度不仅可以降低城镇居民职工贷款 向国债，使得公积金的优势未能充分得到 得不选择商业贷款。 买房的还款负担，同时还可集结一部分稳 发挥。以重庆为例，２００９年重庆住房公积 （四）担保费用较高。公积金贷款担保 定的住房资金用于加快城市廉租房、经济 金缴存数额达到７７．１７亿元，其中贷款金 是指在借款人无法满足贷款人要求提供 适用房的建设 住房公积金以其保障性、 额２６．９９亿元，占同期归集金额的 担保的情况下，担保公司为借款人申请个 互助性、强制性、工资性和长期性的特点 ３４．９７％，比上年的４９．８５％下降了１４．８８ 人住房贷款而与贷款人签订保证合同并 成为推动住房制度改革实行住房分配货 个百分点，进一步说明了公积金贷款比例 提供连带偿还责任的保证担保行为，其目 币化的最重要形式。其中，发放个人住房 较低。其原因主要是基于资金的安全性要 的是减少贷款风险，保证公积金资金的安 贷款又是体现住房公积金制度改善职工 求较高，支取条件严格，提取数额受到限 全性。而目前大多数地方的担保公司均是 居住水平的最主要方式。但是，目前住房 制。同时，住房公积金管理中心市场竞争 当地住房管理中心指定的，属于垄断经营 公积金在贷款方面还暴露出如分配不公、 意识不强，市场推广力度较弱也是导致贷 地位，同时担保费对一些低收入家庭也是 个人使用渠道单一、手续繁琐等问题亟待 款比例偏低的原因。 笔不小的开支，使得住房公积金原本给 解决。 （三）商业银行缺乏积极性。根据国务 贷款者带来的利率优惠在无形中被担保 一一、我国住房公积金个人贷款存在的 院颁布的《住房公积金管理条例》规定个 费抵消了一部分。以重庆市为例，如果贷 人住房贷款只能以委托方式委托商业银 款年限为１～１Ｏ年（含１０年），每年需要 问题 （一）覆盖面低，分配上存在不公。公 行来办理。就受委托银行而言，如果购房 缴纳的担保服务费按担保额的０．５％０收 积金是作为政策性的低息贷款，但是由于 者选择的是商业银行贷款则产生的利息 取：１０年以上担保服务费按担保额的 公积金是基于工作就业的职工，而目前低 全部归受委托银行所有，若购房者选择的 ０．４％ｏ收取，担保费不足３００元的按３００ 收入群体的主体困难企业的职工及相当 是公积金贷款则银行只能收取一定比例 元收取。担保服务费计算公式为： 部分下岗职工、没 ‘单位”的城市居民 的手续费。受委托银行受自身利益的驱动 １、贷款年限为１～１０年（含１０年） 和在城市工作的农民工就无法参加公积 往往对公积金贷款客户采取一些消极拖 担保费＝担保额×０．５％ｏ Ｘ贷款年限 一金，从而违背了实行公积金的出发点。并 办和误导手段，使得公积金贷款在申请和 例如：王小姐买了一套房子，通过市 且由于公积金贷款条件比较严格，同时房 办理过程中等待时间过长，降低了公积金 住房置业担保公司贷款公积金２０万元， 价飞涨，很多低收入者因为承受能力的制 贷款业务的高效性和便捷性。虽然新的 贷款年限为１０年，公司收取担保费为 囵 《合作经济与科技》２０１０年１０月号下（总第４０３期） 立 上限，坚决杜绝擅自扩大缴存基数或超比 提高公积金的使用效率，更体现了公积金 例缴存，避免公积金成为缴存单位工资外 制度对于保障民生人性化的一面。２０００００ｘｌＯｘＯ．５％ｏ＝１０００（兀） ２、贷款年限为１ ０年以上 担保额Ｘ ０．４‰Ｘ（贷款年限一１Ｏ） 担保费＝担保额×０．５‰×１ ０年＋ 发放薪金补贴和避税的渠道；同时对一些 （四）实行全国联网，统筹运用资金。 已经拥有个人住房的高收入者申请公积 力促住房公积金流动性均衡，实行区域内 例如：王小姐买了一套房子，通过市 金购买第二套房产时应付出一些额外成 外融通，改变目前地域分割现状，由使用 住房置业担保公司贷款公积金２０万元， 本，比如征收利息所得税、使用较高住房 资金不足的地区向使用率低、资金充足的 地区申请融资合作，由资金充足地区向资 贷款年限为２０年，公司收取担保费为 公积金贷款利率等。 ２０００００ ｘＯ．５％ｏ×１０＋２Ｏ００００ ｘＯ．４％ｏ×（２０— （二）简化贷款手续，取缔各种限制条 金不足地区的缴存职工发放公积金异地 件。由于我国现行的住房公积金管理条例 贷款，建立风险共担的合作关系，从根本 １０）＝１８００（元）。 通过以上计算可以得出，每年需要支 规定住房公积金管理中心是凭借政府政 上解决流动性均衡问题。如陕西省从今年 付给担保公司的费用无疑抵消了一部分 令设立的，不以盈利为目的的全额事业单 ３月２５日起１１个市（区）就已经开始施 因为公积金贷款而享受的利息优惠，加重 位。在这种体制下，资金中心和银行之间 行住房公积金在省内通贷的规定。 了贷款者的还款负担。 的工作不能很好协调起来，双方根据各自 （五）规范住房置业担保制度。进一步 （五）各个地区公积金个贷率差距悬 的职责、利益情况制定相应的工作规范， 规范住房置业担保制度，打破垄断，向市 殊 公积金与银行存款有一定的可比性， 互相设置壁垒，极大地影响了贷款效率。 场开放，同时可采用多种形式的担保，如 归集资金不能全部贷出，必须要保证足够 公积金管理中心、受委托银行及其他中介 抵押、质押、保证等形式。 的余额也就是流动性来应付存款人未来 机构应建立个人住房贷款各个环节的联 三、结束语 的提现要求，否则满足贷款要求的购房者 合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款 建立公积金制度的根本目的是充分 贷不到款，符合提取条件的职工拿不到 工作效率，进一步简化贷款程序，降低使 发挥公积金低存低贷的政策优势，加快解 钱，一旦无法应对支付要求就会出现信誉 用门槛，努力降低个人贷款的担保、评估、 决城镇中低收入居民家庭的住房问题，本 破产危机。从全国来看，２００９年个贷率 公证、保险、抵押登记等各种费用，减轻职 文从多个角度分析了目前我国公积金个 （个人住房公积金贷款余额占住房公积金 工负担，真正发挥公积金作为政策性贷款 人贷款中存在的问题并从如何提高公积 归集缴存余额的比例）为５６．３９％，但地区 的优势。 金贷款率、创新使用方法、统筹运用资金 分布十分不平衡，一些内陆中部地区，如 （三）创新公积金使用方法。公积金的 等方面提出了一些建议，让公积金贷款更 河北省２００９年个贷率为４３％，但是也有 创新使用主要可以从以下三个方面来考 好地服务于职工购房，为人们提供更为科 不少地区尤其是沿海发达地区的住房公 虑：第一，考虑到一些低收入家庭面对当 学、实惠的住房保障系统。 积金的资金链实际是处于十分紧张的状 今高昂的房价无力承担，而公积金的使用 （作者单位：重庆大学） 况，比如江苏常州市２００９年个贷率为 规定只能用于房屋购买、自建和维修，而 ９６．３０％，市区该比例更是高达９８．８８％，这 不能用于租房，故开辟申请租房公积金贷 主要参考文献： 么高的公积金贷款率意味着资金流向很 款业务可以加大对低收入家庭的支持力 【１］任权录．浅谈住房公积金贷款管理风 可能入不敷出，将使得当地公积金面临着 度；第二，可以允许职工提取本人及直系 险与规避方式［Ｊ】．辽宁行政学院学报， 较大的支付风险。如何解决资金短缺问 亲属的住房公积金用于支付购房首付款， ２００９．１１．９． 题，满足公积金缴存人不断增加的贷款需 允许购房职工以直系亲属名义申请住房 ［２】陈建波．公积金个人抵押贷款中值得 求，将成为各地区尤其是资金使用率高的 公积金贷款，提高公积金使用率，体现住 探讨的几个问题［Ｊ】．中国房地产金融， 地区公积金贷款运作中的主要困难。 房公积金互助性的特点；第三，我国的住 ２００４．７．５． 二、解决个人住房公积金贷款问题的 房公积金模式最初是借鉴了新加坡的中 ［３】黄正祥．浅谈住房公积金贷款业务的 建议及对策 央公积金制度，新加坡中央公积金制度规 创新［Ｊ】．经济师，２Ｏ１０．１ ５．１． （一）加强公积金管理，严格缴存比 定雇员缴交的公积金平时可用于购房和 【４】王高翔．浅谈个人住房公积金贷款信 例。因为住房公积金单位缴存部分不计入 支付雇员本人以及直系亲属的医疗费用。 用风险防范［Ｊ】．住房制度改革， 个人收入范围，个人缴存部分又免交个人 可以效仿新加坡把家庭成员患重大疾病 ２００４．１ ６．２． 所得税，故一些效益好的国有企业和行业 列入可以办理非销户提取的范围，如一位 ［５］住房公积金制度运行中存在的问题与 垄断企业将公积金的缴存比例不断提高， 缴纳了住房公积金的市民，如果他的爱人 对策［Ｊ．甘肃金融，２００９．１２．１２．Ｊ］ 这实际上是既增加了职工福利又规避了 患上了癌症，当他无钱交付医药费时可以 ［６】文娟娟．荆州市住房公积金运用中的 企业所得税和个人所得税。故各地住房公 经医院出具的诊断书、入院通知单、缴费 几个问题研究［Ｄ】．重庆：重庆大学，２００７． 积金管理委员会应切实履行起职责，尽快 通知单等材料向当地公积金管理中心申 ［７】李锋．住房公积“贷款难”的成因、界定 按照要求规范缴存基数，规定公积金缴存 请提取住房公积金用于急用，这样不仅能 及建议［Ｊ］．中国房地产金融，２００６．６． 《合作经济与科技》２０１０年１０月号下（总第４０３期） 圆