一、前 言
《*****房地产开发有限公司丹桂华庭商住小区建设项目申请报告》(以下简称《报告》)由*****轻工业设计院*****分院编制完成。受***县发展和改革局的委托，****市诚信投资咨询有限责任公司***分公司负责对《报告》进行评估工作。我公司于2000年8月25日组织专家组及部分代表到项目现场踏勘，并召开了专家组预备会议。于8月28日邀请有关单位的领导、专家和代表（见附件2），本着客观、公正、科学的原则对《报告》进行了认真评审，形成了专家组评审意见。编制单位根据专家组评审意见和代表提出的建议对《报告》进行了修订补充，于9月10日将修改后的《报告》送达我公司，我公司根据以上文件资料，提出以下评估意见，供决策参考。
二、主要评估意见
（一）项目建设的必要性
**县自然资源丰富，是全国著名的有色金属之乡，近年来，**经济持续良好发展，地区生产总值和财政收入都排在**前列。为推进“工业化、城镇化”建设，“十一五”期间，*****县利用近3年时间投资8亿元用于城乡风貌改造，城镇化建设进度不断加快，人居环境得到了一定程度的改善和美化。根据南丹县“十二五”规划，将进一步推进城镇化建设，进一步改善当地人民生活水平。项目所在地是*****县人口的疏解地区，各项基础设施建设正在改善，人居环境不断提升。随着*****县经济社会的发展，将吸引大量外地人在本地置业。但是*****县房地产市场开发未走向成熟，城市土地综合利用开
1
发程度不高，房产市场硬性需求较大，因此建设该项目是十分必要的。
（二）项目建设内容及规模
*****商住小区建设项目规划用地总面积5414.50㎡，净用地面积4426.70㎡，兴建三栋28层商住楼，总建筑面积43183.59㎡，其中地面商铺楼层面积4408.88㎡；商品房272套，面积33449.43㎡；地下室建筑面积3954.39㎡；其他计容公共建筑面积1370.89㎡。项目建设规模适宜，土地综合利用率较高。
（三）项目建设条件及场址
项目建设地点标高为66.4至66.7米，地势较为平坦，周边无工业污染企业；场地地质条件较好、自然环境适宜、基础设施完善、周边绿色植被丰富等建设条件均能满足本项目建设的实际需要。项目选址合理，符合*****县城市规划要求。
(四)发展规划、产业政策和行业准入分析
*****县在“十二五”规划中提出的总体要求与目标是：围绕实现“富民强县”新跨越，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以改革创新和开放合作为动力，以保障和改善民生为根本出发点和落脚点，实施“转型变动”、“开放带动”、“投资拉动”和“产业驱动”的发展战略，把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向，全面推进新型工业化、特色城镇化和农业产业化“三化联动”，加快建设“中国新型*****金属深加工基地”、“ *****”，把南丹打造成为具有地方传统文化特色的生态园林城，建设社会和谐稳定示范县、生态文明示范县。地区生产总值年均增长13%，财政收入年均增长15%，全社会固定资产投资年均增长16%，社会消费品零售总额年均增长17%，城镇居民人均可支配收入年均增长12%，农民人均
2
纯收入年均增长11%，到2015年，全县城镇化率达到52％。
*****地产开发有限公司兴建的*****商住小区建设项目与国家发展和改革委员会颁布的《产业结构调整指导目录（2011年本）》的第一类鼓励类中第18项建筑部分《高层建筑与空间结构技术开发》和第19项城市基础设施及房地产部分《先进适用的建筑成套技术、产品和住宅部品研发和推广》方面内容要求相符合。
*****房地产开发有限公司是经过工商部门审查批准注册的合法房地产开发企业，公司成立于1995年，注册资本人民币贰仟万元，经济实力雄厚。其承担建设的*****商住小区建设项目，符合国家和地方对房地产企业市场准入的各项规定和要求，目前公司具有房地产开发与经营的营业执照，本项目已经*****县住建局、国土局、环保局等职能部门的审查批复，符合行业准入的规定。
（五）工程技术方案
*****华庭项目确定的工程技术方案符合国家有关政策和建筑行业的各项规定。
(1)遵照规划、市政、环保、消防等部门的有关要求、标准、规定进行，保证居民基本的生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。
(2)贯彻了以人为本，建设和谐社会的指导思想，住宅按套型设计，套内空间和设施完全满足于安全、舒适、卫生等生活起居的要求。满足人体健康所需的通风、日照，自然采光和隔声的要求，设计方案充分考虑了老年人、残疾人、儿童所需的无障碍设计。
(3)符合民用建筑节能设计标准实施细则中关于采暖居住建筑的节能设
3
计要求，所选用的材料对人体无毒副作用，对环境无污染。
(4)注意与国民经济发展水平，居住水平相适应，在设计标准的确立过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合。
⑸充分考虑了*****县的城市性质、气候、传统习俗等地方特点和建设用地周围的环境条件。
(6)充分考虑了现有的交通、电力、给排水、排污等市政基础设施条件。 此外项目建设还坚持科学性：房屋开发中应用新技术、新材料、新产品、新工艺，不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且带来良好的经济效益和环境效益。经济性、合理性原则：合理使用土地、合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到社会效益、环境效益和经济效益的统一。超前性、协调性：注意与区域整体规划相协调，项目包括居住建筑和公共建筑。建设有一定的弹性和灵活性，并具有一定的超前性，适应未来城市化发展的要求。
通过实施以上的建设方案理念，项目建设在建筑设计、水电系统、消防设施、物业管理等方面能体现出现代技术的科学性和先进性。
（六）资源开发及综合利用分析
*****华庭项目由三栋28层高层住宅楼组成，利用3栋楼间空地建设商业裙房，各项配套设施齐全，项目建成后集商业、商务型办公、住宅为一体，达到充分利用土地资源和合理开发的目的。
（七）节能方案分析
采取有效的节能措施。(1)采用合理的配电方式，电气设备采用节能新产品，照明设备推广绿色照明新产品，节约电力资源。(2)给排水系统分别采用新材料和节能设备，并合理设计自动控制系统，以达到节约水源的目的。（3）
4
墙体材料全部采用页岩烧结空心砖作为填充墙及隔墙，减轻结构负重、减少承重材料用量并采取相应的保温隔热措施。该项目在建筑设计过程中采用科学、合理的方案，新技术、新材料、新工艺在建设中得到推广便于工程节省材料、缩短工期，减少工程造价成本。
(八)环境和生态影响分析
项目建设在施工期间采取的措施有：隔音、减震、夜晚禁止高噪音设备施工，保证居民正常的工作和休息。施工中产生的工程弃土和建筑垃圾，堆放在规定的地点，严禁倒入河道和居民垃圾容器，确保项目周围的环境卫生。项目建成后环境保护采取的措施对*****商住小区日常商贸活动和居民生活产生的垃圾将严格按县环保部门的规定进行处理。通过建立环境保护责任制度，加大管理力度来降低项目建设对生态环境的影响，能做到污染物达标排放，使项目建成后周围环境满足环境保护的要求。
(九)投资估算和资金筹措
项目建设估算总投资9167万元，其中建设投资9137万元(见附表)，流动资金30万元；全部资金由建设单位*****房地产开发有限公司自行筹措。
(十)经济影响分析
项目计算期设定11年（包括建设期1.5年），经营总收入14917.58万元，年均1570.27万元；利润总额4874.12万元，年均513.06万元；上交国家税金2053.91万元，年均216.20万元。项目投资利润率17.63%，投资利税率22.04%；投资内部收益率20.99%，投资回收期2.93年（含建设期）；预计新增社会劳动就业岗位约150人（包括商贸和物业管理）；项目建设预期经济效益良好，对*****县实施“十二五”规划目标具有积极作用。
5
(十一)社会影响效果分析
项目建成后，首先将有力推动*****县城镇化建设步伐和房地产业的发展，有利于打造一个地标性的建筑，有助于提升*****县城的整体形象和竞争力，改善*****县对外开放和投资环境。其次是成为引领新潮的高品质居住社区，增加住宅供给量，缓解县城住房压力，为*****县居民提供一个和谐有序、生态环保，舒适宜人的生活环境，配套齐全的商业设施将极大方便周边居民的生活，从而提升县级城市生活品质，激发城市居民的幸福感和自豪感。再次是项目建成后将提供上百个商业店铺和商业服务岗位，对缓解当地就业压力，活跃相关行业市场具有积极的推动作用。总之，本项目建设具有十分显著的社会经济效益，对于进一步促进*****县城镇化建设，加快*****县域经济健康快速发展，具有十分重要的意义。对构建和谐社会是一种良好的促进。
三、评估结论及建议
1、*****县*****商住小区建设项目利用县城区规划范围内的城镇混合住宅用地进行商贸建筑和商品住房建设，是土地资源综合有效利用工程，符合生态环境保护要求。项目的建设能满足当地人民对住房和商贸服务业发展的需求，有利于改善当地人民的生活水平。
2、该项目符合国家产业政策，经济、生态和社会效益显著，符合当地国民经济和社会发展规划，从经济、技术、管理、市场及社会效益各个方面论证是可行的。项目的建设有利于*****县城区发展和改善对外开放格局，为招商引资创造良好的投资环境。
3、项目总投资估算及各项经济技术指标测算基本合理。
6
4、应补附项目区工程地质初步勘察资料作为设计依据。
5、《报告》从申请单位及项目概况、发展规划和产业政策及行业准入、资源开发及综合利用、节能、建设用地和征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经济和社会影响等进行分析论证，资料可信，论据尚充分，结论基本合理。《报告》基本按有关规定内容要求编写，内容尚齐全。建议尽快上报备案，以利项目顺利实施。
7
附件1：*****房地产开发有限公司*****商住小区建设项目投资估算总表
一 工程或费用名称 工程直接费用 建筑工程 场地平整 商铺建筑 商品房建筑 地下停车场建筑 公共设施建筑 场地硬化 绿化工程 设备购置及安装 电 梯 水电工程 消防环保工程 工程其他费用 土地使用费 前期工作费用 工程勘察设计费 施工图设计审查费 工程监理费 招标代理服务费 工程保险费 人防工程费 工程质监费 建设单位管理费 项目预备费 总投资合计 比 例( %) 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 台 数量 583.00 583.00 330.00 210.00 43.00 合 计 单位:万元 比例(%) 备 注 6854.02 75.01 6271.02 68.63 6.64 0.07 661.35 7.24 4682.86 51.25 711.72 7.79 191.94 2.10 7.65 0.08 8.86 0.10 583.00 6.38 330.00 3.61 210.00 2.30 43.00 0.47 1528.96 16.73 842.40 9.22 5414㎡ 26.70 0.29 国家发改委文件 238.06 2.61 ㈠×3.8% 19.04 0.21 设计费×8% 75.18 0.82 ㈠×1.2% 31.32 0.34 ㈠×0.5% 18.79 0.21 ㈠×3‰ 70.73 0.77 18元/㎡ 112.76 1.23 ㈠×1.8‰ 93.97 1.03 一×1.5% 754.01 8.25 (一+二)×10% 9137.00 100.00 100.00 单价(元) 建筑工程 设备及安装 其他费用 1528.96 842.40 26.70 238.06 19.04 75.18 31.32 18.79 70.73 112.76 93.97 58.30 68.61 641.30 1597.57 7.02 17.48 ㈠ 1 2 3 4 5 6 7 ㈡ 1 2 3 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 三 6271.02 6271.02 4427 15 6.64 4409 1500 661.35 33449 1400 4682.86 3954 1800 711.72 1371 1400 191.94 425 180 7.65 1363 65 8.86 8 412500 627.10 6898.12 75.50 8
9
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容