我国发展分时度假的制约因素及对策

我国发展分时度假的制约因素及对策分析

蒋文品

（湖北大学商学院湖北武汉430062）

摘

要：本文通过对分时度假概念的界定，分析我国发展分时度假的主要制约因素，包括法律法规因素、宏观环境因素，社会

环境因素和行业环境因素，并在此基础上探讨了发展我国分时度假的对策分析，以促进分时度假适应我国本土化发展。关键词：分时度假；制约因素；对策分析

我国市场经济的繁荣给我国社会带来源源不断的活力，居民在享受物质成果的同时，对旅游这种满足精神需求的高层次消费也愈加重视，随着我国居民生活水平的不断提高，所要求的生活质量也随着可支配收入的增加而不断提高，越来越多的居民将闲暇时间用于旅游消费，这种消费需求直接刺激国内分时度假的发展，旅游消费市场的不断扩张形成了分时度假发展的原始驱动力。

程中并非一帆风顺，出现过很多问题，甚至出现严重的诈骗事件。目前我国旅游业正处于蓬勃发展时期，对于尚处在一个初期发展阶段的分时度假而言，是机遇与挑战共存。

二、我国发展分时度假的制约因素（一）法律法规因素

分时度假在我国是一个新兴行业，涉及到房地产、旅游业、金融等多个学科的交融，但目前我国关于分时度假的法律法规尚是处于空白。法律没有规定对分时度假企业的审批，管理，监管，造成我国分时度假市场发展混乱，真假难辨。另外，分时度假涉及到使用权及产权的问题，没有相关的法律法规来对其界定，更缺失对购买分时度假消费者权益的法律保护，使我国分时度假市场难以全面发展，更难以面向国际。

（二）宏观环境因素

分时度假的特征之一就是可交换性，能使不同时间段的消费者可以共享度假资源。时间的可交换性能分散旅游地高峰时期的客流量，平衡淡旺季的收入。然而我国的假期都集中在相对较长的五一、十一、春节三个长假，使我国的旅游消费时段相对集中，无法虽然我国出台了带薪休假制度，但真正体现分时度假的可交换性。

对大多数人而言，实际的工作中仍有许多困难，并且也很难确定每年的休假时间段。

（三）认知观念因素

分时度假在我国尚处于初级阶段，而且照搬西方模式，没有考虑我国本土化因素。对于和传统旅游消费不同的模式，分时度假购买的是使用权而非产权，我国消费者对这种模式的认知过程尚需要一段时间，消费观念也需要时间改变。虽然我国旅游业目前正处于蓬勃发展态势，但仍是以观光旅游为主，度假旅游还不多见，更不提分时度假了。与此同时，相关法律法规的不健全，也使我国消费者购买分时度假产品产生顾虑和担忧。所以更多的消费者仍是持观望和谨慎态度。对分时度假企业来说，仍需要加大市场宣传，做好分时度假的营销工作，逐渐改变我国消费者的态度和习惯。

（四）消费价格因素

我国消费者的消费观念是“量入为出”，这与西方国家的提前消费观不同。由于分时度假在我国全盘照搬西方模式，一次性购买较长时限，所需金额巨大，加上无法律的保障，我国消费者更不会

一、分时度假的概念界定关于分时度假研究，国外已有40多年的历史，基础理论相对成熟，对于分时度假概念的表述方式虽有不同，但基本内涵是一致的。目前流行最广的是美国福罗里达州的《分时度假房产法案》(RealEstateTimeshareActCH721Florida)和《欧盟分时度假指令》(EuropeanUnionTimeshareDirective)。《分时度假房产法案》的定义是“:所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这个协约的有效期在三年以上”，称之为分时度假项目。《欧盟分时度假指令》的定义“:所有的有效期在三年以上、规定消费者按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段(这一期限要在一周之上)使用某项房产的权力的合同，住宿设施必须是己经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。

简单来说，分时度假最初是指人们在旅游度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式。后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时段的度假房产使用权，并且可以通过网络交换系统对不同房产的使用权进行交换。也就是说，在某一段时间内，归某一户人家所独有，可以自己享用，也可以借他人或租借给他人，或与相似的设施进行交换。而且并不需要由哪一家自己来进行管理与维修，委托专门的公司来代办。分时度假的特点就是在于把使用权按照时段分割，通过共享和交换来实现价值的最大化。

目前全球115个国家和地区拥有5000多个分时度假村，吸引着来自世界270多个国家的消费者。在国外，分时度假权益已经是一个高度组织化和规范化的行业，拥有各种世界性、国家性、地区性的法律规章来保护消费者的权益；一些行业协会也针对其成员实施严格的行业规范和行业标准。分时度假的概念引入中国，引起了中国旅游界和业界的普遍关注。然而，我国在发展分时度假的过

作者简介：蒋文品（1985-），男，湖北孝感人，湖北大学商学院土地资源管理研究生，研究方向：房地产经营管理。

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第06期2012年3月企业研究Businessresearch总第396期冒此风险。而且房间也需要更新设施和维护，有的甚至需要大修或翻新，加上交换的费用，每年也得一笔大开支，这样算下来就算够买价格不高，平均价格也和酒店相差不多，使分时度假产品无便捷可言。

（五）信用制度因素

目前，我国企业的信用制度并未真正的确立，有些企业利用分时度假先消费的性质，大打虚假广告，大肆圈钱后就不见踪影，扰乱正常的市场秩序。还有些企业只顾眼前利益，并没有长期的规划，对分时度假的管理和服务没有具体的准则。由于有些分时度假合法为运作服务期限长达数十年，其管理和服务要以公司的正常、前提，否则，如果中途公司出现问题，消费者的权益得不到保障，更加使我国消费者对分时度假失去信心。

（六）交换网络因素

交换网络是分时度假最吸引人的功能，就是通过庞大、流畅的交换网络给消费者带来最大的便捷和实惠。国外电子商务的发展分时度假开发商与公司相互依存，为分时度假的繁荣提供了支撑。

我国目前尚未形成大规模、有影响力的交换共同发展。相比之下，

网络。我国最早的分时度假是个别房地产公司和饭店企业为了解决手上积压的房地产和提高饭店的出租率。如今也只是一些小规模的企业在勉强支撑，其自身的实力不成规模，经营理念也不成具有影响力的交换网络，使消费者熟，无法在全国范围建立庞大、无法自由选择国内其他旅游地，降低了分时度假的吸引力。

营销手段。另外，在我国分时度假起步初期，出现了不少关于分时度假欺诈的负面新闻，如何消除消费者心理的疑虑，重新认识分时度假，这也需要广泛而有效地宣传。

（四）细分市场培育适合我国本土化的产品

针对分时度假在旅游产品中的地位、我国目标消费者的度假习惯及我国现实法律法规等因素，推出适合我国本土化市场的分时度假产品。首先，由于国内的信用体制不健全，如果做长期的产品信用问题比较多，可考虑将度假产品的期限缩短。其次，应根据自身情况，选择不同的目标市场推出不同档次的分时度假产品。同时结合消费者心理需求与当地或其网络中的旅游企业联合，推出一些具有我国民族特色的旅游项目，以增加产品的附加值。最后，我国分时度假的产品开发可以与旅游目的地开发结合在一起，使两者相互促进，共同发展。

（五）建立我国本土化的交换网络

目前我国已有的度假村和度假酒店数量大、种类多、分布广，其中很多旅游度假企业内部设施出现严重的资源闲置问题，吸收它们加盟分时度假交换网络后，既可以低成本，充分利用现有的资源，又可以提高这些度假设施的利用率，盘活现有资产，提高经济效益，搞好度假设施的维护和进一步发展。我国地域广阔，旅游资源类型丰富，以国内不同资源类型的旅游目的地为主体，完全可以构建起配套成形的度假网络体系，满足旅游者多样性的度假需求。

四、结语分时度假作为一个新兴产业进入我国，受到政治、经济、社会文化等因素的影响，决定了分时度假目前在我国的发展还处在初始阶段，它的发展和完善还需要在本土化的过程中不断探索，对分时度假的发展既要积极促进又要慎重对待。从我国发展分时度假的客观需要和具体国情出发，认真研究国际上发展分时度假的做法和经验，指导中国分时度假健康发展，在不久的将来，分时度假必将成为人们追捧的一种旅游消费新时尚。

三、我国发展分时度假的对策分时度假在我国尚处于初步发展阶段，还有很长的路要走，对于这一新兴的休闲产品，如何尽快融入我国本土市场，解决诸多问题，实现健康快速发展，需要从以下方面改善分时度假市场。

（一）加快完善相关法律法规

我国分时度假尚处于初级阶段，是融合了房地产、旅游业、金融等多学科的新兴产业，相关的主管部门主体缺位，相应的法律法规仍处于空白状态，因此，国家相关部门应相互配合，在借鉴国外已经成熟的分时度假法律法规基础上，结合本土化情况，尽快制定出适合分时度假产业模式的法律法规。通过对我国分时度假概念企业管理者、的界定，加强企业审定资格和监管力度，明确开发商、消费者的权利和义务，将相关利益者纳入法制化的框架内，确保权益的合法性，使更多消费者接受分时度假，市场得到正确的引导。

（二）进一步落实带薪休假制度

普遍的休假制度是分时度假发展的前提，带薪休假制度的确切实施，使消费者可以放心选择旅游，自由选择出游时间，错开旅同时分时度假也能在销游高峰期，真正享受旅游带来的身心放松。售时间有更多可交换性，发挥分时度假的重要功能。

（三）加强营销宣传转变消费者观念

由于分时度假是一个新兴的行业，我国消费者对其的认知程度还不够深入。消费者对这个外来行业的具体内涵不清楚，甚至有的第一次听说分时度假这个词。所以概念的推广还需要靠强大的

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