房地产市场价值估价报告
估价项目名称：青岛市市南区大尧三路48号1单元101户
房地产市场价值评估
委 托 方：市南区人民法院
估价方：青岛德融房地产评估
估 价 人 员： 杜守宝 王洪亮
估价作业日期：2017年6月13日至2017年8月7日
估价报告编号：青德融估字第QF20170486号
目 录
一、致委托方函¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼3 二、估价师声明¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼4
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三、估价的假设和限制条件¼¼¼四、估价结果报告¼¼¼¼¼¼¼（一）委估方¼¼¼¼¼¼¼¼¼（二）估价方¼¼¼¼¼¼¼¼¼（三）估价对象¼¼¼¼¼¼¼¼（四）估价目的¼¼¼¼¼¼¼¼（五）估价时点¼¼¼¼¼¼¼¼（六）价值定义¼¼¼¼¼¼¼¼（七）估价依据¼¼¼¼¼¼¼¼（八）估价原则¼¼¼¼¼¼¼¼（九）估价方法¼¼¼¼¼¼¼¼（十）估价结果¼¼¼¼¼¼¼¼（十一）估价人员¼¼¼¼¼¼¼（十二）估价作业日期¼¼¼¼¼（十三）估价报告使用提示¼¼¼五、附件¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼¼（一）房地产权证复印件
（二）司法鉴定委托书复印件 （三）现场勘查表复印件 （四）照片
（五）评估费发票复印件
（六）评估机构资质证书复印件 （七）评估机构营业执照复印件 （八）房地产估价师书复印件
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致 委 托 方 函
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青岛市市南区人民法院：
受贵院委托，我公司于2017年6月13日对谷风歌位于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户（权证或证明号：市20146877，房屋建筑面积115.71平方米,规划用途为成套住宅，土地使用权取得方式为出让）的房地产进行了实地勘察与有关资料的调查。本报告委估对象为上述房地产的房屋所有权与其所占用的土地使用权。
我公司本着“独立、客观、公正”的原则，依据中华人民共和国有关法规和《房地产估价规范》，对估价对象于2017年6月13日的市场价值进行估价，估价结果为委托方确定委估对象的市场价值提供参考依据。
委估的房地产市场价值的估价结果为： 总价：RMB330.72万元
（人民币大写：叁佰叁拾万柒仟贰佰元整） 房地产单价：RMB 28582元/平方米
估价报告编号：青德融估字第QF20170486号
注：上述估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的制约。
青岛德融房地产评估 2017年8月7日
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
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1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有人对估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以产权管理部门认定为准。
参加本次估价的房地产估价师
注册房地产估价师 :
注册房地产估价师 :
估价的假设和限制条件
1．本次估价的假设前提
(1)估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 (2)有一段合理交易时间，洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。 (3)在此期间房地产市场基本保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。
(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。
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(5)交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。 (6)不考虑特殊买家的附加出价。 2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据
(1) 委估房地产的权益没有争议，不考虑委估房地产的连带与估价范围以外的法律问题，估价时以委估房地产具有合法的完整产权为前提。
(2) 我们仅对估价对象房地产作一般性的查看，并未对其结构、 设备与装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，本报告假设其内部质量足以维持正常的使用寿命为估价结果成立的前提。
(3) 本报告估价的公开市场价格，未考虑估价对象抵押、租赁、 债务等他项权利对房地产价格的影响，为估价对象在合法使用前提下的市场价值。
3.估价中未考虑的因素与一些特殊处理
(1)估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承当违约责任的事宜，以与特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
(2)估价结果未考虑未来处置风险。
(3)估价结果未考虑估价对象与其所有权人已承当的债务、或有债务与经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。 4.本报告使用的限制条件
(1) 估价时点为估价人员对估价对象现场查勘之日。
(2) 本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
(3) 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关
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损失，本评估价机构不承当责任。
(4)本估价报告须经青岛德融房地产评估评估机构盖章以与在该公司注册的两名房地产估价师签字后方能生效。
(5)未经估价单位书面同意，本估价报告的全部或任何部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。本估价报告对任何第三者和其他目的用途不承当责任。
(6)本估价报告有效期为壹年。如超过有效期、市场变化较快或期间国家经济形势、城市规划、相关税费和银行利率发生变化，估价结果应相应调整或重新估价。 5.其他说明
(1) 本估价报告认为委托方提供的资料是真实、可靠的，并以此 作为评估的重要依据之一。若因委托方提供的资料有误而引起的责任，估价方不予以承当。
(2)估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承当任何责任。 6. 本报告由青岛德融房地产评估负责解释。
房地产估价结果报告
（一）委托方
委托方：青岛市市南区人民法院 地 址：市南区山东路16号 （二）估价方
名 称： 青岛德融房地产评估
地 址： 青岛市市南区香港路40号2518室 法定代表人：杜守宝 联系人：杜上野 联系 ： 09
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估价机构资质：贰级
估价机构证书编号：鲁评022026
估价报告编号：青德融估字第QF20170486号 （三）估价对象
1、房地产概况
估价对象位于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，混合结构，建成年代为2002年，房屋总层数为6层，估价对象位于第1层。估价对象的权证或证明号：市20146877。房屋建筑面积115.71平方米，规划用途为成套住宅，土地使用权类型为出让用地。
2、估价范围
估价对象为权证或证明号：市20146877载明的房屋所有权与其所占用的土地使用权。
3、房地产权利状况
估价对象的权证或证明号：市20146877，产权人为谷风歌，坐落于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，房屋规划用途为成套住宅，建筑总面积115.71平方米。
4、房地产利用现状
估价对象房地产权证上登记的房屋规划用途为成套住宅，委估标的物的房屋当前使用用途为棋牌室。
5、估价对象建筑物与设备状况： (1) 建筑面积：115.71平方米； (2) 建筑结构：混合结构。
(3) 设备：通讯、上下水、照明等配套设施。 (4) 装修：简装，水、电设备齐全。
(5) 竣工保养情况：估价对象2002年竣工，维修保养情况良好。 6、区域环境 (1)周边环境
估价对象位于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，周边多住
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宅、商业类小区，环境较好，噪音较小。该区域环境较成熟，购物、交通、食宿、学校、医院等各方面均较为方便，总体分析来看比较适合委估标的物的现状使用用途。
(2)配套设施
估价对象为正常使用的房地产，基础设施已达到七通（即电力通、上水通、下水通、通讯、道路、供暖、供气），市政配套设施条件完善。
(3)交通
估价对象周边的路网与估价对象所在区域联系较便捷，便于物品的内外运输。 （四）估价目的
根据《青岛市市南区人民法院司法鉴定委托书》[（2017）南法鉴字第375号]青岛市市南区人民法院审理的执行局（2016）鲁0202执1114号号申请执行人中国银行股份青岛山东路支行与被执行人谷风歌执行纠纷一案，为确定委估房地产市场价值提供参考依据而评估房地产市场价值。
（五）估价时点
估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日，原 则上为完成估价对象实地查勘之日，本估价项目评估的是估价对象现在的价值，故将完成估价对象实地查勘之日确定为估价时点。
即2017年6月13日 （六）价值定义
本报告所提供房地产市场价值为委估房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。 （七）估价依据
一、国家与有关部门颁发的法律、法规 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
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3.《中华人民共和国城乡规划法》
4.《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》 5.《人民法院司法鉴定工作暂行规定》 6.《司法鉴定程序通则》
7.《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》 8.《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 二、地方政府与有关部门颁布的法律、法规、通知文件 1.山东省实施《中华人民共和国土地管理法》方法 三、有关技术标准
1.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015） 2.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014） 四、委托方提供、评估人员搜集与现场勘察的资料； 1.委估对象房地产权证复印件； 2.待估房地产周围环境资料；
3.估价人员现场勘查、收集的相关资料与房地产价格等。 （八）估价原则
本次房地产估价遵循以下估价原则：
1、合法原则：房地产价格是房地产权益的价格，国家和地方现行有关房地产政策、法律、规定、城市规划为影响房地产使用状况的前提条件，当房地产合法使用时，其权益才受法律保障。因此评估中以估价对象的合法使用为前提。
2、替代原则：在同一市场中，具有相同使用价值，有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制趋于一致。
3、估价时点原则：由于房地产市场是动态的，受市场因素影响，不同时点上同一宗房地产往往会有不同的价格，所评估价格必须是某一时点的价格。
4、最高最正确使用原则：在合法使用前提下，房地产只有在最高最正确使用状态下才能发挥最大效用，首先估价对象的最高最正确用途在法
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律上是允许的，即以该房地产在合法的使用与经济上可行的方式下，来实现房地产的最高最正确使用。
5、独立、客观、公正原则
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象与相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
（九）估价方法与技术路线
1.估价方法
房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。 本项目的估价技术思路与方法：由于作为较为成熟的成套住宅用途房地产，其利润率与其他参数与范围内供需情况与其他相关综合因素关系密切，成本法测算出的价值不能充分表达其市场价值，故本次估价不可采用成本法；其次，估价对象为已开发房地产，亦不宜采用假设开发法进行估价；再次，虽然委估对象同一供需范围内相似档次、类型、用途的房地产有出租情况，但作为成套住宅用途的房地产，在使用收益法求取估价结果时，采用的收益还原率无法精确的利用市场提取法获得，故本次估价不宜采用收益法估价；最后，考虑此次估价对象为成套住宅用途，在市场上挂牌或成交案例较多，且所在区域周边楼盘目前仍有在售房源，根据我们对估价对象同一区域类似房地产交易案例的调查，可采用市场比较法对估价对象进行估价。
2.技术路线 市场比较法
根据市场比较法原理，选取位于同一供需圈内的类似成交案例为比较对象，通过交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，求取比准价格，从而求取估价对象在估价时点的土地使用权状态下的比准价格。 （十）估价结果
估价人员遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了现场勘察，了解了市南区房地
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产市场行情，并认真分析现有资料的基础上，经过周密细致的测算，结合估价师的经验，综合评估出估价对象于2017年6月13日的价格。估价结果为：
总价：RMB330.72万元
（人民币大写：叁佰叁拾万柒仟贰佰元整） 房地产单价：RMB 28582元/平方米 （十一）估价人员 注册房地产估价师 :
注册房地产估价师 : （十二）估价作业日期
2017年6月13日至2017年8月7日 （十三）估价报告使用提示 1、估价报告应用的有效期：
当房地产市场较为稳定时，本报告的适用期原则上可长达壹年(即2017年8月7日至2018年8月6日止)。估价过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。应在房地产市场价格变化较快时定期对房地产市场价值进行再评估。
2、市场下跌风险分析
估价对象的房屋的证载规划用途为成套住宅，目前实际用途为棋牌室，租金、售价一般受区域成熟度、产品特点、自身配套设施、物业管理、品牌与宏观经济政策的影响。一般来说，估价对象有一定的市场下跌风险。
3、估价对象的变现能力分析
估价对象为成套住宅用途房地产，通用性较好,变现能力较强。 变现过程中发生的变现费用应包括法院诉讼费、律师费、拍卖费、营业税与其他法定费用。
青岛德融房地产评估
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2017年8月7日
房地产估价技术报告
（一）个别因素分析 1、房地产概况
估价对象位于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，房屋现状用途为棋牌室，目前正在使用中。
2、估价范围
委估房地产为权证或证明号：市20146877载明的房屋所有权与其所占用的土地使用权。房屋建筑总面积115.71平方米。
3、房地产权利状况
估价对象的权证或证明号：市20146877，产权人为谷风歌，坐落于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，建成年代为2002年，房屋规划用途为成套住宅，建筑面积115.71平方米。
4、房地产利用现状
估价对象房地产权证上登记的房屋规划用途为成套住宅，委估标的物的房屋的当前使用用途为棋牌室。
5、估价对象建筑物与设备状况： (1) 建筑面积：115.71平方米。 (2) 建筑结构：混合结构。
(3) 设备：通讯、上下水、照明等配套设施。 (4) 装修：简装，水、电设备齐全。
(5) 竣工保养情况：估价对象2002年竣工，维修保养情况良好。 （二）区域因素分析 (1)周边环境
估价对象位于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，周边多住宅、商业类小区，环境较好，噪音较小。该区域环境较成熟，购物、交通、
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食宿、学校、医院等各方面均较为方便，总体分析来看比较适合委估标的物的现状使用用途。
(2)配套设施
估价对象为正常使用的房地产，基础设施已达到七通（即电力通、上水通、下水通、通讯、道路、供气、供暖），市政配套设施条件完善。
(3)交通
估价对象周边的路网与估价对象所在区域联系较便捷，便于物品的内外运输。
(三)市场背景分析
青岛市位于山东省东部，平面地理坐标介于东经120○9'，北纬36○
4'，是我国沿海地区的开放城市。其地形差异较大，基本轮廓是由东北向西南呈伞形倾斜．一年四季分明，雨量充沛，气温适宜，属温带半湿润季风气候．全市城镇职工平均工资6142元，农民人均纯收入3551元，农业基础较好，交通便利，商业繁荣，城市基础设施比较完善。综合企业5244处，20多个行业，形成子行业、多门类的体系。
住房制度改革实施以来，取消了住房福利性分配，实行住房货币化分配，同时国家出台了一系列降低贷款利率，促进房地产市场发展等一系列政策，激活了房地产交易市场和闲置房的消化，进一步带动了二手房交易市场。
参照青岛区域整体房地产市场的历史发展趋势，青岛区域房地产市场刚性需求仍然很大，市场前景良好。但受国家房地产市场宏观调控政策的影响，青岛房地产市场价格出现下行趋势。根据对委估对象所处片区类似房地产的市场调查，其交易价格稳中有降，估价对象评估价格在估价报告有效期内可能会有一定幅度的波动。
（四）最高最正确使用分析
应以估价对象的最高最正确使用为前提。
首先估价对象的最高最正确用途在法律上是允许的，即以该房产在合
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法的使用与经济上是可行的方式下，来实现房地产的最高最正确使用。
根据估价对象实际情况，估价对象房屋的现状用途为棋牌室。根据委托方提供的资料，估价人员现场踏勘以与对估价对象周边房地产市场的调查和预期分析，我们认为估价对象以保持现状继续使用最为有利并以此为前提进行估价。
（五) 估价方法与技术路线 1.估价方法
由于委估对象附近缺乏类似房地产的客观收益与其他客观数据，但类似房地产的交易实例却很充分。估价人员通过对青岛市社会经济发展状况的了解，结合对估价对象周边状况的调查，充分考虑估价对象自身特点，决定采用市场比较法作为本次估价的基本方法。
2.技术路线 市场比较法
根据市场比较法原理，选取位于同一供需圈内的类似成交案例为比较对象，通过交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，求取比准价格，从而求取估价对象在估价时点的土地使用权状态下的比准价格。
（六）估价测算过程 市场比较法
因素条件说明表
估价对象 市南区大尧三路市南区大尧三路 48号1单元101户 交易情况 交易日期 繁华度 区域因素 正常 近期 较好 正常 近期 可比实例 市南区大尧三路 正常 近期 市南区大尧三路 正常 近期 较好，周边有227路;322路;604路交通便捷度 环线；218路空调公交车 周边环境 成熟 较好 较好 较好 较好，周边有较好，周边有较好，周边有227路;322227路;322227路;322路;604路环路;604路环路;604路环线；218路空线；218路空调线；218路空调调公交车 公交车 公交车 成熟 成熟 成熟 14 / 16
基础设施 居住氛围 临街位置 个别因素 内部装修 建筑面积 楼层位置 作为商业使用 七通一平 较好 一面临街 简装 115.71 1/6 是 - 七通一平 较好 一面临街 简装 88 2/6 否 26781 七通一平 较好 一面临街 中装 100 3/6 否 28195 七通一平 较好 一面临街 中装 88 5/6 否 28129 交易价格(元/m2)
交易价格(元/m2) 交易情况 交易日期 繁华度 估价对象 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 28582 案例一 26781 100 100 100 100 100 100 100 100 100 101 95 1/3 27911 案例二 28195 100 100 100 100 100 100 100 101 100 102 95 1/3 28809 案例三 28129 100 100 100 100 100 100 100 101 100 101 95 1/3 29026 交通便捷度 区域因素 周边环境 基础设施 临街位置 内部装修 个别因素 建筑面积 楼层位置 作为商业使用 可比实例权重 比准价格(元/m2) 修正因素说明：
交易情况：案例一、二、三均为正常成交，不修正；
交易日期：案例日期为近期的信息，案例一、案例二、三不修正； 区域因素：
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⑴繁华度：案例一、案例二、三与估价对象相近，不修正； ⑵周围环境：案例一、案例二、三与估价对象相近，不修正； ⑶交通便捷度：案例一、二、三均与估价对象无差异，不修正； ⑷基础设施：案例与估价对象均为七通一平，不修正； ⑸居住氛围:案例一、二、三均与估价对象无差异，不修正； (6)临街位置：案例一、二、三均与估价对象无差异，不修正； ⑺内部装修：案例二、三与估价对象有差异，修正见表中值； ⑻建筑面积：案例一、二、三均与估价对象相近，不修正； (9)楼层位置：案例一、二、三与估价对象有差异，修正见表中值； (10)作为商业使用：案例一、二、三与估价对象有差异，修正见表中值。 实例一、二、三计算结果，取其算术平均值，则：
估价对象的比准价格=（27911+28809+29026）/3=28582（元/m2) 估价对象评估价值=房地产单价×建筑面积=115.71*28582≈196.69（万元)
（七）估价结果的确定
经评估人员现场查勘，依据中华人民共和国有关法规和《房地产估价规范》，于2017年6月13日对估价对象的房地产市场价值的估价结果为：
总价：RMB330.72万元
（人民币大写：叁佰叁拾万柒仟贰佰元整） 房地产单价：RMB28582元/平方米
青岛德融房地产评估 2017年8月7日
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