地税信息

安 庆 地 税 信 息

第十五期

(总第273期) （调研专辑）

安庆市地方税务局 二〇一一年十一月五日

关于房地产税收征管的调查与思考

桐城市地税局开发区分局

近年来，无论是在城市还是在乡镇，随着经济的发展和城镇化水平的不断提高，房地产业发展迅速，房价日趋增高，房地产业在推动城市建设，改善居民居住环境，促进地方经济发展的同时，也已成为地方经济发展的支柱产业和税收的重要税源。但目前房地产业的发展水平与税务机关对其的进行税收征管水平存在着一定差距，需要税务机关不断加强研究，提出合理有效的征管措施，以适应房地产业的健康发展。本文仅对桐城市开发区园区房地产业的税收征管进行分析。

一、开发区房地产业的形成 （一）在房地产增量开发方面

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改革开放以来，随着经济的不断发展，各地招商引资工作不断强化，开发园区建设如火如荼。桐城市经济开发区正是在这样背景下诞生并发展起来。由于开发区园区建设和经济的聚集效应，使得园区的城市化建设和园区经济相互激荡、初步形成了园区城市化规模扩张和园区经济不断发展的良好局面。园区原居民和进入园区工作的产业大军的改善住居环境的愿望和条件日益形成、园区的聚集效应在不断加强。随着国家住房体制改革的不断深化，使得住宅消费已成为新的消费热点，园区房地产开发市场业已形成。

（二）在房地产存量交易方面

主要是园区居民改善居住条件以及迁徙时处臵房地产和以房地产作为投资、企业改制、重组、股权转让中涉及房地产处臵等原因形成了房地产交易市场。

二、园区房地产业的现状与前景

当前园区房地产业的发展可以说是方兴未艾。据我们对本地的房地产业调查情况看亦是如此。一是房地产存量交易方面。由于进入园区的企业大多是新办，因此在改制、投资时处臵房地产的交易量就很少。因园区建设改革需要，对园区原居民的房屋进行了拆迁和重新安臵，同样制约了园区居民因改善居住条件以及迁徙时处臵房地产而形成的房地产存量交易市场的发展。

二是在房地产开发方面。园区自2003年成立以来，经历了一个厚积薄发的过程，现在园区的发展可以说是进入了快速成长期。因此房地产市场也进入了快速发展期。目前园区注册登记的企业

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有桐城市渝成房地产开发有限公司、安徽省龙达建设集团房地产开发有限公司、安徽绿升房地产开发有限公司、桐城市金盛臵业有限公司、合肥佳乐臵业有限责任公司桐城分公司等五户房地产开发企业。另随着园区房地产业市场不断发展，同时也吸引了外地企业进入园区进行房地产项目开发。

目前园区已开工建设的房地产开发项目6个。分别为桐城市房地产开发有限责任公司牵头开发的44267M祥源农贸城〃聚富家园项目，安徽绿升房地产开发有限公司开发的11162M绿洲国际玉艺中心商住楼项目，桐城市金盛臵业有限公司开发的5956M金盛佳苑3号楼项目，安徽省龙达建设集团房地产开发有限公司开发的11887M龙达家园1－6号楼项目，合肥佳乐臵业有限责任公司桐城分公司开发的190000M桐乐家园项目，桐城市渝成房地产开发有限公司开发的211162M新东方.世纪城项目。从2009年到现在园区房地产业已实现税收4249万元，与房地产相关的建筑房地产税收总量为10494万元，充分显示出园区房地产市场的活跃。

三、房地产业税收征管情况

（一）实行房地产税收一体化控管前的管理

一是主要采取的是按工程项目对工程建筑税收按工程结算合同规定结算额或形象工程进度征税，对销售房产的税收采取按销售合同或依据预收房款进行征税。但在对个人开发房地产的税收管理上，由于征纳双方的信息严重不对称，加上购房人为减少支出而愿意与房地产开发者相互隐瞒，因而造成此类税收的征管困难和流失。二是在居民及单位的房地产交易环节的税收管理上，

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除需要发票的单位在开具发票时征收销售不动产环节税收外，其它税收基本上因管理手段落后而使税收流失。

（二）实行房地产税收一体化控管后的管理

自2009年3月份以后实行了房地产税收一体化控管，明显加强了对房地产税收的控管。主要表现在以下两个方面：

1、房地产开发企业的税收管理明显增加。

对在园区进行房地产开发的非本地企业依据市局的管理规定，在达到税法规定的办理税务登记证的期限时，及时催促企业限期办理临时税务登记。对在园区进行房地产开发的项目，及时进行项目登记，从项目立项到项目清算实行全程跟踪管理，同时强化多部门协作互动，相互传递信息、相互制约，及时掌握房地产开发企业的信息、房地产开发情况信息、房地产销售信息，尤其是加强了房地产权属办证环节的控管，形成了整体协作控管机制，确保了税收与房地产开发销售进度的统一，使得对房地产税收管理得到明显增加。

2、房地产交易环节税收漏洞明显改善。

从执行控管以来所征收的税款来看，实行房地产税收一体化控管政策明显改善了个体房地产开发和房地产交易环节税收漏洞。不管是个体房地产开发还是房地产交易环节，由于取得房屋产权人需办理房屋产权证，就必然先要取得房地产税收的已税证明，这样就有效地堵塞了此方面的税收漏洞。当然这一政策目前还不能有效地阻止购房者不办理房屋产权证的现象产生。

四、园区房地产税收征管的问题与建议

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（一）目前园区房地产税收征管中存在的问题 1、房地产开发管理中，部门信息交换管理不够完善 分局与建设、土地、规划、房管等相关部门信息交换缺乏长效机制。使得房地产从项目立项、施工许可证到预售等信息交换与税务管理机关的控管要求不相适应。

2、房地产业普遍纳税意识较差，偷逃税现象严重、手段日趋多样化

一是迟延预收售房款纳税期限。 一些开发商采取各种手段隐瞒转移预收款收入，甚至拖到楼盘交付使用，房款收齐后才开票结算，从而达到无偿占用这一笔“无息贷款”的目的，致使国家税款不能及时、足额入库。二是多头开户，账外设账。将企业预售楼款不全部反映到财务部门的销售账上，而另行设臵账外账。三是缩减税基。对一些代收代付的项目，如水电增容费、代办产权费等，开发商采取隐匿营业收入、直接冲减管理费用或与购房户互相勾结，采取签假合同，不如实开具发票手段，使账上售给个人的房产价格明显低于实际销售价格。四是房地产经营企业的成本核算混乱，收入与支出不相匹配。开发商在开发成本中列支的摊销比较混乱，收入与费用支出的比例不相匹配，特别是在建筑工程成本预算上弄虚作假使得相应的成本费用难以确定，增加了税务机关征收管理的难度

3、税务机关税源监控不力，税收征管手段不强。

由于信息不对称现象的存在，使得税务机关不能及时掌握纳税人详细生产经营情况，税务机关税源监控率不高。如征管中业

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主在申请办证中出现的规划许可证、土地使用证等不同部门的相关证件时间不统一的情况，就无法准确界定。同时现实中，业主在购房还未正式签定正式电子合同文本之前，往往都不主动向开发商索取发票，开发商以收款收据等凭证进行收款。税务机关以票控税未能发挥作用，有关部门在办理房地产产权证时也不予把关或把关不严，税收管理协同不力，对此税务机关无有效控管措施，征管手段乏力，征收难度加大。

4、税收政策规定存在税收流失风险。

如股权转让不征收营业税，有造成大量房地产税收流失的可能。财税[2002]191号文规定，对股权转让不征收营业税，这就给土地使用权、不动产以股权名义转让以避税开了口子。现实中以股权转让方式来达到土地和不动产转让来逃避税收的行为越来越多。再如收入的确认和纳税义务发生时间的确认问题。实际征管中，房地产开发公司开发出售的开发产品，其销售方式多样，收入来源的性质复杂，如果仅以纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天、收取预收款的当天和建筑合同约定付款时间作为纳税义务发生时间；不进一步作出明细规定，征管中容易存在疑义和操作困难。

（二）加强园区房地产税收征管的建议

1、完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。 各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。一是把好“入门关”，加强资质管理和注册资金管理。银行和其他金融机构不为其开立账户或办理贷款拨款。二是把好“发证关”，

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加强房地产开发项目审批管理。未持有税务登记证件的，国土、建设部门不予立项和安排开工；房管部门不核发“商品房销售许可证”。三是把好“交易关”，加强房地产交易的动态管理。国土、房产管理部门一律凭完税证明和不动产销售专用发票，方能办理房产交易和证件的发放。四是强化对房地产评估机构的监督管理，及时修订房地产交易基准价格，作为房地产税收的计税依据。对于收入、成本核算混乱，不能提供真实原始成本材料的交易行为一律按不低于房地产交易基准价格核定征收。五是建立部门定期磋商制度，解决实际控管中出现的问题。尤其是对不同部门的相关证件时间不统一的情形进行查实核定。

2、严格执行各项房地产税收政策，积极落实预征所得税和土地增值的管理

一是加大岗位责任制考核力度。加大对征管范围内房地产业纳税人的税收征管力度，定期严格检查，确保税源管理到位。二是建立项目登记制度，实行跟踪管理。三是要把管账与管票有机地结合起来。彻底解决管账与管票与征收稽查脱节的问题。四是以所得税和土地增值税为龙头，加强房地产业各环节和各税种的管理。加大对预收款征税的力度，积极落实预征所得税和土地增值税的管理，保证税款的及时足额入库。

3、进一步深入开展税收宣传。

税收宣传应注重实效性，尤其注重日常税收宣传和辅导。有针对性地提供纳税服务，解决纳税人的税收政策疑惑，督促、帮助纳税人及时申报纳税，使纳税人不断提高税法的遵从度。

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报: 省地税局，市委、市人大、市政府、市政协、市纪委 发：各县（市）地方税务局，局属各单位 编校：杨祥兵

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