２０１３年第１４期 总第１９６期 经济研究导刊 ＥＣＯＮＯＭＩＣ ＲＥＳＥＡＲＣＨ ＧＵＩＤＥ Ｎｏ．１４．２０１３ Ｓｅｒｉａｌ Ｎｏ．１９６ 由一起农民房屋纠纷引发的思考 孙宇，孔令秋 （哈尔滨学院政治学院，哈尔滨１５００８０） 摘要：近年来，农村房屋买卖及纠纷频繁出现。为保护作为农民基本生活资料的房屋和土地，国家出台了一系列 的法律、法规，防止祆村基础物质资料的流失。‘但现实生活中，农民的房宅交易不断冲破法律的防线，使农民的权益受 到损害。法理及现行法的规定对一起农民房宅纠纷予以分析后，可厘清农宅买卖中的相关法律问题，以期农民利益得 到保障。 关键词：宅基地；善意取得；无权处分 中图分类号：ＤＦ５．９ 文献标志码：Ａ 文章编号：１６７３—２９１Ｘ（２０１３）１４—０２６１—０２ 案情简介：原告宗某是某村村民，５０岁，有兄弟３人，均 已成家单过，宗某夫妇与年迈父母共同生活。宗某的父母有 国务院办公厅曾在１９９９年发文规定：“农民的住宅不得 向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建 平房５间，庭院３００米。２００４年，宗某父母共同决定将房产赠 与宗某，并于２００５年将房产更名于宗某名下。２００７年，宗某 父母相继离世。２００９年，宗某夫妇到县城打工，并在县城落 户，农村房屋闲置。 被告韩某是城镇居民，从事个体经营。韩某见城郊土地 房屋逐渐被国家征收，便开始大量购买城郊农村土地和房 屋，韩某曾向宗某表示要购买宗某的房屋，宗某没有同意。 ２０１０年，宗某回老家，发现自己的房屋被自家的两兄弟擅自 卖给了韩某。宗某遂向法院提起诉讼，要求被告韩某返还房 屋。韩某辩称其购房时，不知宗某的两兄弟对房屋没有处分 权，而自己又向韩某两兄弟支付了相应的价款，自己属于善 住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用 证和房产证。”国土资源部又于２００４年颁发文件８，强调了该 精神：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在 农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证．” 依据民法理论，为方便利用不动产资源，房屋与土地转 让时实施“房地一致”原则，而不应该分割转让。如确实需要分 割转让，则需要经过严格的审批－ｙ－￣并依法办理过户登记。， 基于以上分析，在现有的法律框架下，城镇居民在农村 购买房宅受到较为严格的限制，因此，本案中的韩某因身份 原因，不能成为农村房屋及宅基地买卖契约的主体。 但有一个现实问题不能否认，由于农村人口大量向城市 流动，农村出现了大量的闲置房产，而城镇居民或基于对田 园生活的向往，或基于创业的需求，甚或于投机不当利益的 意取得。法院支持了被告韩某。此案件，是众多农村房宅流转 中的个案，但它折射出农村房产、宅基地流转的现实性对现 有法律制度的挑战，以及司法不公对农民利益的损害。 一驱动，使农村房产和土地的交易暗流涌动。而面对这样的现 实，法律没有适时跟进是一个遗憾。 、依据现有法律规定韩某作为城镇居民不具 有购买农房资格 农村房屋买卖，在法律上不存在障碍，如《土地管理法》 第６２条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的， 二、宗某由农村将户口迁至县城对受赠农村房 产并无影响 《中华人民共和国土地管理法》第６２条规定：“农村村民 一不予批准。从我国的《民法通则》、《合同法》分析，也不存在争 议。但在确定房屋买卖的买受人对象上存有歧义。 收稿日期：２０１３—０３—１１ 户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自 治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再 基金项目：黑龙江省教育厅人文社会科学项目成果“宅基地流转问题研究”（１１５４４０９９） 作者简介：孙宇（１９６２一），女，民商法硕士研究生，副教授；孔令秋（１９７３一），女，法学硕士，副教授。 ２６ｌ一 申请宅基地的，不予批准。”根据该规定，农村村民一户只能 善意取得制度中的“善意”，是指受让人不知转让人无所 拥有一处宅基地，不得超量多占。而事实是，目前一户拥有两 有权或处分权的事实。受让人是否善意要考察其是否尽到审 处以 宅基地的情况现实中普遍存在，其中相当一部分是因 查注意义务。受让人尽到了自己的审查注意义务，仍然对转 赠与或继承而取得。根据宅基地使用权是基于农民特定身份 让人无处分权或承包地存在权利瑕疵不知情的，其主观上才 而享有的性质，城镇居民是无权享有宅基地使用权的。而现 是善意的。若应知或明知出让人无处分权而仍然通过交换而 实生活中，城镇居民因继承、赠与而受让农村房屋的情况也 占有该不动产的，则为恶意，恶意不能合法地取得财产的所 不在少数。这些房屋有的被长期闲置，没有处理；也有的被城 有权。所以，善意是受让人取得财产所有权或主张其他权利 镇居民翻建或年长后回去居住。对此，所在村集体往往不予 的法律前提和道德上的立足点。一个明知转让人无处分权 过问，事实上变相取得了农村房屋的宅基地使用权。 而仍受让该财产的人，同违反所有人意志转让财产的人一 中国目前大多省市还实行着“二元化”城乡户籍管理制 样，均属于一种故意侵犯他人所有权的行为，不仅在法律上 度，即还存在着农村户口和城镇户口的区别。那么，赠与人可 不能主张权利，还应受到法律的制裁。一般情况下，受让人 否将农村房屋赠与城镇户口的受赠人？笔者认为，法律并未 应当可以通过查阅有关公示的材料而得知出让人是否有权 对继承人的城乡身份进行区分，只要是赠与人合法建造的农 处分该土地。而被告韩某未尽审查注意义务，仅凭主观想象 村房屋，无论受赠人是农村户口还是城镇户口，也不论其是 和日常规律推断而主张不知宗某无处分权不能作为善意的 本集体经济组织的成员还是非本集体经济组织的成员，受赠 理由。 人在符合法律规定的条件下都应有权接受。 另外从善意取得的立法本意来看，不动产的善意取 三、韩某受让宗某房宅的行为不构成善意取得 得主要针对的是错误和有瑕疵的登记，受让人信赖此登 记而发生的不动产所有权转移，一般是和欺诈行为以及 根据《物权法》第１０６条的规定，承包地流转中适用善意 职能部门不负责有关。而本案并不存在登记错误和登记 取得也应同时具备以下三个条件： 有瑕疵。 （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； 四、宗某两兄弟属于无权处分权属明确的他人 （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的 房产 已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 宗某两个兄弟虽然与原告为兄弟关系，但该房宅属于宗 首先，受让人取得承包地必须是善意的。 某所有，宗某两个兄弟属于无权处分行为。 Ｔｈｉｎｋｉｎｇ ｔｄｇｇｅｒｅｄ ｂｙ ｆａｒｍｅｒｓ ｈｏｕｓｉｎｇ ｄｉｓｐｕｔｅｓ ＳＵＮ Ｙｕ，ＫＯＮＧ Ｌｉｎｇ－ｑｉｕ （Ｐｏｌｉｔｉｃｓ ｓｃｈｏｏｌ，Ｈａｒｂｉｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｈａｒｂｉｎ １５００８０，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｉｎ ｒｅｃｅｎｔ ｙｅａｒｓ，ｔｈｅ ｓａｌｅ ｏｆ ｒｕｒａｌ ｈｏｕｓｉｎｇ ａｎｄ ｆｒｅｑｕｅｎｔ ｄｉｓｐｕｔｅｓ．Ａｓ ｔｈｅ ｂａｓｉｃ ｌｉｆｅ ｄａｔａ ｆｏｒ ｔｈｅ ｐｒｏｔｅｃｔｉｏｎ ｏｆ ｈｏｕｓｉｎｇ ａｎｄ ｌａｎｄ，ｔｈｅ ｓｔａｔｅ ｐｒｏｍｕｌｇａｔｅｄ ａ ｓ￣ｒｉｅｓ ｏｆ ｌａｗｓ，ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎｓ，ｐｒｅｖｅｎｔ ｔｈｅ ｒｕｒａｌ ｂａｓｉｃ ｍａｔｅｒｉａｌ ｌｏｓｓ．Ｂｕｔ ｉｎ ｒｅａｌ ｌｉｆｅ，ｔｈｅ ｆａｒｍｅｒ’Ｓ ｈｏｕｓｅ ｔｒａｎｓａｃｔｉｏｎｓ ｃｏｎｔｉｎ— ｕｅｄ ｔｏ ｂｒｅａｋ ｈｔｒｏｕｇｈ ｔｈｅ ｌｅｇａｌ ｄｅｆｅｎｃｅ，ｄａｍａｇｅ ｏｔ ｈｔｅ ｉｎｔｅｒｅｓｔｓ ｏｆ ｔｈｅ ｆａｒｍｅ￣．Ｐｒｏｖｉｓｉｏｎｓ ｏｆ ｌａｗ ａｎｄ ｃｕｒｒｅｎｔ ｌａｗ ｔｏ ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｆａｒｍｅｒｓ ｈｏｕｓ— ｉｎｇ ｄｉｓｐｕｔｅｓ，ｃａｎ ｃｌａｒｉｆｙ ｔｈｅ ｌｅｇａｌ ｉｓｓｕｅｓ ｒｅｌａｔｅｄ ｔｏ ａｇｒｉｃｕｈｕｒａｌ ｔｒａｄｉｎｇ ｈｏｕｓｅ ｉｎ ｈｔｅ ｉｎｔｅｒｅｓｔｓ ｆｏ ｆａｒｍｅｒｓ，ｉｎ ｏｒｄｅｒ ｔｏ ｅｎｓｕｒｅ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｈｏｍｅｓｔｅａｄ；ｂｏｎａ ｉｆｄｅ ａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ；ｕｎａｕｔｈｏｒｉｚｅｄ ｄｉｓｐｏｓｉｔｉｏｎ 【责任编辑杜鹃】 ・－——２６２－－——