创意大森林，运作绿资产
——超越《旅游规划通则》与《森林公园总体设计规范》
北京绿维创景规划设计院
森林旅游与养生地产中心
2011年4月
第一篇 背景篇：国内外森林旅游发展概述
一、 国外森林旅游概况
1、 发展状况
1）拉美，占整个旅游收入的90%以上；
2）德国，森林医院，年森林游憩者近10亿人次；
3）日本，每年进行“森林浴”达几亿人次；
4）美国，每年参加森林游憩的人数高达20亿人次，森林旅游消费高达3000亿美元，美国人均八分之一的收入都花在森林旅游上。
点评：
人类具有“亲水”与“亲近森林（绿色）”的天性，而国外发达的社会经济条件则保证了这种“天性”能够转化为现实的消费需求，形成了持续繁荣的森林旅游市场。国外森林旅游的今天，就是中国森林旅游的明天。
2、 开发模式
1）生态观光模式，e.g. 美国黄石国家公园、美国红杉国家公园；
2）休闲度假模式，e.g. 日本箱根森林温泉、南非Earth Lodge森林度假营地；
3）运动康体模式，e.g. 南美罗赖马山、塔斯马尼亚的圣克莱尔河国家公园；
4）游乐狂欢模式，e.g. 西班牙萨鲁的冒险家乐园、德国鲁斯特的欧洲主题公园、英国国家森林迷宫。
点评：
可以发现，国外森林旅游开发模式本身并没有太多的新奇，真正值得关注的是其扎实的操作思路，1）重视规划设计；2）重视自然，旨在社会公益；3）良好的基础设施建设；4）开展宣传教育，邀请公众参与公园策划；5）建设非常完备的的配套法律法规体系，执法严格有效。
二、 国内森林旅游概况
1、 总体状况
1）我国目前发展森林旅游的主要形式是建立森林公园、风景名胜区、植物园以及在自然保护区开辟旅游小区，其中，森林公园是主体；
2）截至2009年底，共建立各级森林公园2458处，总规划面积达1652.5万公顷，其中，国家级森林公园达到730处。
点评：
国内森林旅游大多脱胎于林场系统，最常见的操作手法是在原林场的基础上组建森林公园，“一个班子，两块牌子”，由林场作为投资主体进行基本的旅游开发。
自张家界1982年作为第一个森林公园批建以来，整个中国的森林旅游呈现两种主要的发展态势，一是总体上处于粗放的观光开发阶段，全国有数以千计的森林公园资产在沉睡，购票游客量徘徊于10万以下，亟需提升策划与商业运营；二是极少数资源品级突出的森林项目（如张家界）观光客群庞大稳固，且开始由景区向旅游区乃至目的地进行了升级，初步形成了泛森林产业集聚格局。
2、 三个阶段
1）起步启蒙阶段（1982年—1990年），批建数量少，资源观赏品味高，观光主导；
2）数量扩张阶段（1990年—2000年），批建数量猛增，资源观赏品级下滑，观光依然主导，休闲度假开始有所渗透；
3）系统升级阶段（2000年—）。休闲时代来临，森林作为生态休闲大本营，开始由观光向休闲度假系统升级。
点评：
从全局来看，前两个阶段已然完成，而第三个阶段其实刚刚起步，难度最大，基本上有条件有能力自主升级的均为极品级的森林公园，而绝大多数森林旅游项目则升级乏力，包括大都市圈周边的森林项目，亦是如此。
3、 四大困境
与一般旅游相比，森林旅游有自身的特殊性，这些特殊性给森林旅游开发带来了以下问题。
1）区位条件不理想；森林通常远离城市，且多位于山区，可进入性差，抵达综合成本高；
2）由于通常地处偏僻，基础设施条件差，导致旅游项目开发成本升高；
3）资源同质化普遍，尤其是相邻区域内的森林资源，动植物物种差别不大，“千林一面”，差异化开发困难；
4）开发范围与强度受限，建设用地指标不足，一定程度上影响和制约了森林项目的商业价值和资本运作空间。
点评：
从横向比较来看，不同的旅游资源都有各自的“开发短板”，森林旅游资源也不例外，关键在于如何通过恰当的策划规划与商业运作，将原本的“短板”转化为产品优势。
从商业运作角度来看，建设用地的普遍稀缺是一个核心的制约因素，这也正是策划规划需要解决和突破的核心课题之一，从操作实践来看，是可以做到的。
第二篇 技术篇：绿维森林规划设计技术体系
一、 技术构建基本理念：三个突破
1、 产品突破——先策划后规划
用策划来解决核心吸引物构建的问题，吸引核的打造是旅游的核心，但现有的旅游规划根本不可能按照项目运作的要求进行深度挖掘、创意与整合，无法构建出旅游的吸引核，这些规划达不到的地方，就需要策划来解决；
2、 产业突破
突破单一旅游产业，形成泛旅游产业整合，突破旅游产业单一链式结构，构建产业集成立体模式；
3、 落地指导突破
为了项目成功落地，需要配套编制一个3-5年的运营计划，告诉投资方什么是抓手，什么是亮点，怎样运营资产、运用什么样的投融资平台、交通和公用设施、营销策略、管理模式、财政政策、奖励政策或其他政策来促进。
点评：
超越《旅游规划通则》与《森林公园总体设计规范》。
二、 技术框架体系
由于前述的“四大困境”，森林旅游的商业开发价值受到很大的压制，因此，规划设计工作的焦点就集中在——如何唤醒沉睡的森林资产。
1、 总体思路
“创意大森林·运营绿资产” 创意大森林——通过“创意经典”来形成该森林旅游项目的吸引核（包括作为吸引核的概念本身和与之相对应的具体旅游产品），作为启动市场、引爆人气的抓手；
运营绿资产——以旅游商业运作的思维（而不是以传统的《GB/T 18972-2003 旅游资源分类、调查与评价》为标准）来重新认识和利用资源，为各项森林资源找到能够实现其商业价值最大化的游憩方式。
2、 技术框架
“一招、十大模式，一核、环式开发”
1）一招、十大模式
一招，即寻找和打造“吸引核”，是“森林+X”产品发展结构中的“X”，森林环境是背景，X为具体的吸引核心，在确定了X之后，就自然形成了相应的开发模式和收入结构。
十大模式，即观光森林模式——“森林+观光”；文化森林模式——“森林+文化”；休闲森林模式——“森林+休闲娱乐”；养生森林模式——“森林+养生”；运动森林模式——“森林+康体运动”；会议森林模式——“森林+商务会议”；乡村森林模式——“森林旅游+新农村模式”；度假森林模式——“森林+旅游地产”；创意森林模式——“森林+
创意文化产业”；泛森林模式——“森林+泛林产业”。
2）一核、环式开发
一核，即围绕森林公园（尤其是其中的生态物种精华部分）打造“森林绿核”，原则上不做硬开发，而是通过观赏方式的创新设计来做好、做细、做精、做美观光的文章，梳理出一个传世经典的观光结构。
环式开发，即不闷在森林公园里，而是拉开大框架，围绕“一核”在外围根据具体的资源条件进行环状开发布局，整理和控制若干个地块单元，不仅可解决建设用地稀缺、基础设施敷设困难等问题，还可很好地整合森林公园周边的社会经济与人口资源，形成“泛森林公园”开发的大结构。
3、运作模式
根据掌控森林资源主体的不同，运作模式可分为两类。
1）两先两后模式
对于国有森林公园，由于采伐指标锐减，森林公园（林场）本身大多财力有限，且融资困难，其运作可采用“两先两后”模式。
两先，先做总规+修规，其中，总规要揉进策划的关键内容，属于“先策划后规划”式的总规，而修规则仅针对近期自身要投入的基础性开发，主要包括“一门（大门）一场（生态停车场）、一心（游客中心）一道（核心观光步道系统）”。
两后，后做概规+品牌，其中，概规是在总规框架下，包装出来以供招商的地块单元，总平图+鸟瞰是关键，而品牌工作则是经由全套媒体公关组合方案将项目的核心概念及其价值传播出去，展现项目投资价值，以支持概规中的招商工作推进。
2）五级推进模式
对于民间资本控制的森林旅游项目，可考虑采用“五级推进”运作模式。
五级推进模式——一级，直接出让资源，获取资源差价；二级，进行资源包装和前期设计，再出让项目；三级，实施基础开发，进行子项目的招商引资；四级，开展一期开发，再进行招商引资；五级，组建队伍，进行独立开发。
对于中小开发商，建议按照前四级台阶的可能性进行操作，力求尽早卖出好价钱。在操作的过程中，也可随时接受大型开发商的收购（包括部分收购和全购）。
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