关于嘉荣公司销售审计的问题研究

关于嘉荣公司销售审计的问题研究

广东石油化工学院

题

学目： 年论文

关于嘉荣公司销售审计问题的研究

广东石油化工学院学年论文：关于嘉荣公司销售审计问题的研究

学院： 经济管理学院 专业： 会计 班级： 07-1 学号： 07054020103 学生： 邓雪莲 指导教师（职称） 唐炜（讲师）

完成时间： 2010 年 10月 8 日

摘 要

由于审计的一个基本职能就是对单位内部的经济活动进行检查和监督，所以审计工作对于企业内部的查错纠弊、揭发和制止违法违纪行为，保护企业的财产的完整有着十分重要的意义。在房地产开发领域，由于国家无强制规定,其内部审计起步较晚,在机构设置、职能定位、审计范围、审计手段、人员素质等许多方面存在着不少问题和困难。销售是一个房地产开发企业实现各项目标的一项重要的经济来源。所谓销售，是指企业按供货协议和经销合同发出商品，按照等价交换原则收回货款，实现产品价值的过程。通过阐述针对房地产开发企业的销售审计存在的问题，针对开发企业各方面进行探讨，进而揭示出问题产生的动因，并给出相应的对策建议。对房地产企业进行严格的销售审计，就是加强内部控制系统中的一个重要的组成部分。它通过对企业内部经济活动的监督与评价，帮助企业堵塞漏洞，增收节支，加强管理，提高经济效益。

关键词：房地产企业 销售审计 问题 对策

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目 录

摘 要 ............................................................... II

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1 引言 ................................................................ 1 2 嘉荣房地产公司销售审计的现状 ......................................... 1

2.1嘉荣公司的基本情况 .......................................... 1 2.2嘉荣房地产公司的销售审计情况 ................................. 2

3 嘉荣公司销售审计存在的问题 ........................................... 2

3.1人为调节销售收入 ............................................ 3 3.2直接使用虚假发票进行费用报销 ................................. 3 3.3房屋存货急剧增加 ............................................ 3 3.4 内部管理制度不健全 .......................................... 4

4 嘉荣公司销售审计存在问题的原因分析 ................................... 4

4.1纳税意识淡薄 ................................................ 4 4.2 企业内部管理松弛 ............................................ 5 4.3盲目增加对项目的投入......................................... 5 4.4企业内部缺乏制衡机制......................................... 5

5 解决嘉荣公司销售审计问题的对策 ....................................... 5 5.1 合理确认销售收入 ................................................ 5 5.2.严肃财经纪律及内控制度 .......................................... 6 5.3科学地扩大项目的投入 ............................................ 6 5.4加强企业内部控制的监督 .......................................... 7 6 结论 ................................................................ 7 参考文献： ............................................................ 8

IV

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引言

随着房地产行业的逐步崛起，已初步建立现代企业制度的国内房地产企业，将面临着日益激烈的国际市场竞争。要在激烈的国际市场竞争中取胜，就必须提高房地产企业的市场竞争力，这就需要企业完善内部控制制度。内部审计具有企业自我约束、自我监督的作用，是内部控制的重要组成部分。当我们审视房地产公司架构和各个职能单元对创造企业价值的作用和贡献时，我们发现，销售审计作为企业的“把门关”，已远远超出传统的财务监督、结果审查的范畴，它有助于提升房地产企业的管理水平，是其实现持续性发展的内在驱动力。鉴于目前房地产企业的销售仍存在诸多问题，因此，必须加强对房地产企业的销售审计。本文对房地产企业销售审计而发现的问题进行了剖析，希望对相关领域的研究起到抛砖引玉的作用。

2 嘉荣房地产公司的现状

2.1嘉荣公司的基本情况

广州市嘉荣地产（集团）股份有限公司成立于1998年，公司坚持以中高端精品住宅开发为主，以城市地标性商用物业为辅的基础上，逐渐形成了自身的优势和发展潜力，现已全面进入规模经营的阶段。目前正在建设多个五星级等星级酒店和大型商用物业。2002年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以深圳、广州、北京为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有多家控股子公司，业务拓

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展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。

2.2嘉荣房地产公司的销售审计情况

嘉荣公司2000年成立内部审计部门，主要工作职责是会计稽核和查错防弊。内部审计部门发展到2002年，鉴于管理层次和经营业务的日趋多元化、复杂化，企业最高管理当局一方面已经不能像过去那样直接对经营情况进行经常性监督检查；另一方面在注重经济效益的同时，日益关注企业资产安全完整，迫切需要有第三者对其委托的管理者和经营者所从事的经营活动和财务收支进行监督，企业最高管理当局在注重经济效益的同时，日益关注企业资产的安全完整，在这种背景下，嘉荣公司专门成立一个销售审计部门，对公司的销售情况进行核查和监督，企业集团独立的销售审计机构便应运而生。

从公司销售审计的队伍的知识结构看，高、中专及以下学历占31%，没有取得中级职称的占三分之一。一部分内审人员原先从事财会工作，有一定的财会知识，但掌握的审计知识较少，缺乏审计的实践经验，在实际工作中感到难操作；一部分内审人员是半路出家，连起码的财会知识也相当贫乏，更谈不上审计专业理论知识，这对开展内审工作造成了一定的难度。

公司非常重视内审人员的继续教育和岗位培训，特别是对销售审计部门的审计人员，而且还制定完善的内部审计人员继续教育制度，制定全国性的内部审计上岗资格考试制度。总之，用各种措施激励内审人员积极向上。每年要针对不同层次人员，定期进行审计理论、审计技能、专业知识培训。

2 ？嘉荣公司销售审计存在的问题

中国房地产业经过近二十年的发展，在行业本身和市场发展上都取得了长足的进步，逐渐走上了健康良性的发展轨道。内部审计的职能发挥是一个复杂的过程。要从企业的薄弱环节入手，然后针对问题层层分析。房地产企业虽然在地域、规模等很多方面都有差别，但诸多共性问题普遍存在。

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3.1人为调节销售收入

一些房地产开发企业为了调节收入，达到偷逃所得税的目的，在预收账款已达到收入确认的条件时，想方设法推迟收入的确认。例如，2009年12月31日，嘉荣公司开发的“长丰苑”A栋楼已开发完毕，并获得工程竣工验收核验证书，该公司就上述楼盘的部分房屋与购房者签订了销售合同，涉及的购房款160万元已收到，购房业主交清房款并办理了移交手续后，但是，该公司借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票。一些已办理了竣工决算并交付使用的商品房,迟迟不给购房者开具销售发票,导致预收账款长期不能结转经营收入。

3.2直接使用虚假发票进行费用报销

嘉荣销售人员手中有费用资源，因为公司对于促销方式、手段的管理非常严格，严厉禁止不当的促销。为了完成业绩，销售人员内在有动机将这些资源变现，以公司不允许的方式进行促销，或直接中饱私囊。据了解，嘉荣公司销售部门12月已报销的193张可疑发票中，有41张为虚假发票，列支金额为18200万元。上述假发票中，销售部门在无真实经济业务背景的情况下，利用虚假发票套取资金8560元，主要用于发放职工福利补贴；接受虚假发票报账9640元。

3.3房屋存货急剧增加

严厉的楼市调控政策出台后，国内销售市场大幅萎缩，使得开发商存货明显增加。以嘉荣公司为例。2008年嘉荣公司销售额为12.11亿元，同比增长10.36％。在业绩高速增长的同时，嘉荣公司也面临存货激增、预收账款下滑等问题。报告期末，该公司存货10.96亿元，同比增长23.12%，占总资产的比例达54.95%。2009年即使能够保持2008年的同比增长速度，再加上2009年的新增存货量，保守测算，该公司的存货量至少需要18个月才能消化掉。存货的急剧增加，企业的销售压力也将随之急剧增加，但市场状况却已经恶化，最好的状况是比去年销售收入减少12.7%。

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3.4 内部管理制度不健全

内部控制制度的不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老字号房地产集团，也同样存在诸多问题。嘉荣公司经理由总公司经理兼任,总公司领导和职能部门大多注重业务绩效,对财务内控制度的建立较漠视，甚至有个别领导还认为建立、完善财务内控制度会碍手碍脚，影响业务的开展和工作效率，主客观原因使得各项管理制度不健全。同时,嘉荣公司规模为达到减员增效,一些不相容职务仍然由一人兼任。

4．嘉荣公司销售审计存在问题的原因分析

上述嘉荣公司所存在的问题，是房地产企业特有的，且具有普遍性。它们是房地产企业经营管理中的不利因素，影响着房地产企业健康发展和与国际管理模式接轨。之所以存在这些问题，究其原因主要是：

4.1纳税意识淡薄

嘉荣公司将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。这样不仅拖欠国家税收，还把一些后来发生的与开发此商品房无关的费用掺入开发成本,减少或逃避缴纳土地增值税和企业所得税等.企业经营业主法制意识较为淡薄，纳税意识偏差。另一方面，目前的房地产业存在巨大的利润空间。为数众多的经营者受巨额利润的刺激，为了达到少缴税费的目的，往往采取种种手段进行偷逃税。表现在企业财务核算紊乱、隐瞒收入不入帐、虚增经营成本、纳税申报项目不全、不及时等方面，为了逃避税收，一些企业采取假合同、假集资、假联建及假账册等手段，给税务部门税收征管带来较大的难度。

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4.2 企业内部管理松弛

由上述问题可以看出，嘉荣公司销售部门为了套取资金，有的企业利用假发票套取现金私设小金库；个别不法分子利用嘉荣公司管理漏洞或手中的权利，达到中饱私囊目的，贪赃枉法。这都是由于企业内控制度执行不力，有些财务人员的工作责任心不强，认为只要有领导签字就报销，根本不审核票据的真假。

4.3盲目增加对项目的投入

房屋存货增加一般原因有：生产销售规模扩大、房屋价格上涨影响、增加新项目备货导致库存增加等。因此，对于嘉荣公司的房屋存货剧增的主要原因可以归结为：对于房地产目前火热的情况，嘉荣公司缺乏对国家宏观调控的考虑，一味地加大项目投入和项目拓展，扩大经营规模。

4.4企业内部缺乏制衡机制

在现代企业制度中，股东大会和董事会之间，董事会与经理层之间，经理层与一般员工之间都存在着代理关系。据调查，嘉荣公司的法人治理结构多为“形备而实不至”，未达到内部权力制衡的效果，而且公司的内部控制在组织结构、人员素质、工作设置上存在着种种问题。例如，嘉荣公司规模为达到减员增效,一些不相容职务仍然由一人兼任等等。

5．解决嘉荣公司销售审计问题的对策

内部审计，尤其是作为企业“血液输入的通道”的销售环节的审计，作为加强企业竞争力的重要手段和措施。因此，结合嘉荣公司上述问题的分析而给出相应的解决对策显得尤为重要。

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5.1合理确认销售收入

5.1.1 合理、及时确认销售收入，完善企业的销售会计核算

在查实了房地产开发销售企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现，要求房地产开发销售企业将长期挂账的往来款项结转销售收入。在上述问题里，针对嘉荣公司出现将预收售房款160万元长期挂账，延迟确认收入的情况，该公司应该在收到购房款160万元时就确认为销售收入，并及时登记入账。嘉荣公司应该加强销售人员的会计法律法规意识，合理并且及时地确认销售收入，完善企业的销售会计核算.

5.1.2 合增强纳税意识，加强税收缴纳的管理

纳税人要有正确的税收责任感，一方面自己要严格履行纳税义务，依法纳税；另一方面应和偷逃税款行为做坚决斗争。严格按照财务制定规定进行会计核算，执行国家的税收制度，正确计算和申报各项税收。企业管理部门应加强税收缴纳的监督管理。

5.2 严肃财经纪律及内控制度

5.2.1 制定严格的费用报销内控制度，加强财务的监督管理 财务人员要依法履行职责，严格把关，对发票先进行网上查询或电话查询真伪，对虚假的、内容不完整不具体的票据应拒绝入账列支。企业应制定严格的费用报销内控制度，完善企业的内部控制制度。企业进行帐目检查中，必须检查发票的领用、使用、保管等情况，并且每年不少于两次的发票专项清理检查。财务部门的领导也应就各部门，特别是销售部门所报销的发票进行严格的监督管理，使之真实、准确。

5.2.2 严肃财经纪律及财务管理制度

严肃财经纪律，严格财务管理制度，采取有效措施遏制假发票的需求和“市场”。对查出的虚假发票入账列支行为，应当依法严肃处理，并追究当事人的

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责任，使其真正体会到弄虚作假得不偿失。

5.3科学扩大项目的投入

5.3.1健全机制，有效扩大项目的开发

企业各部门要严格按照“专户管理、专账核算”的要求，从制度和机制上加强管理，坚决管好项目、管好资金；管理部门严格对项目的开发进行审核，从而有效地加快项目的开发。

5.3.2科学谋划，加大项目开发力度

充分把握当前国家宏观政策的发展机遇，认真研究政策、研判形势，科学理性地谋划、开发项目性地谋划、开发项目。对接国家政策抓开发，积极谋划一批投资大、有份量的项目；紧扣发展实际抓开发，一方面，围绕建材等传统优势产业，突出谋划新型工业项目；另一方面，充分发挥地域、资金优势，重点谋划一批带动性强的项目。

5.4加强企业内部控制的监督

5.4.1 合强化企业高级管理者的内部控制意识，完善控制环境

企业高级管理者的内部控制意识、对内部控制的重视程度对于企业控制环境有极大的影响。很多企业不是没有内部控制。而是没有很好地执行。其中，往往是企业负责人带头不执行，破坏既定的内部控制程序，导致内部控制形同虚设或只对下不对上。因此在今后在制定内部控制有关规定时，也应更加明确单位负责人对本单位内部控制应负的责任，结合岗位责任制定相应实施办法。并将其纳入考核企业经营者经济责任指标之一。

5.4.2加强独立审计对内部控制的监督

独立审计可以促使企业治理当局对内部控制给予应有的重视，对完善企业的内部控制亦有一定的指导作用。

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6 结论

嘉荣公司针对销售审计存在的缺陷而提出建设性的意见和措施，积极协助管理人员更有效的管理和控制企业的各种活动，合理使用资源，更好地发挥销售审计职能的作用，以提高经济效益。从销售审计的任务来看，它是帮助企业完善销售制度，提高财务管理水平，优化财务结构，提高经济效益，加快企业发展的内在要求；从企业管理现状和存在的问题看，改善嘉荣公司销售审计的问题及时纠正企业在生产经营过程中存在的问题和偏差，监督公司内部控制的严格执行、建立健全的内部控制的基本原则和企业自身经营管理特点和要求，为企业决策提供依据，从而提高企业的经济效益，增强企业在市场竞争中的能力。从这个角度看，企业要在市场竞争中立于不败之地，离不开销售审计这个经济卫士。

销售审计部门在现代审计机构体系中越来越占有重要的地位，这是当代社会经济发展的必然结果，销售审计控制活动则更应贯穿于整个企业生产经营及管理的全过程。因此，嘉荣公司在建立和完善现代企业制度过程中，应进一步重视加强销售审计工作，不断发挥销售审计职能作用。

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参考文献：

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