二手房存在的问题与对策分析

二手房存在的问题与对策分析

作者：吴小晶

来源：《决策与信息·下旬刊》2013年第09期

摘 要 对我国而言，特别是大城市，发展住宅二级市场更加重要，它既可以盘活存量住房，又可以减轻住宅一级市场的压力。但是二手房市场在发展过程中也存在着一些问题，为此笔者在存在的这些问题的基础上提出一些规范二手房市场的对策，谨以抛砖引玉。 关键词 二手房 问题 对策 分析 中图分类号：F293.33 文献标识码：A

从发达国家市场的发展经历中可以看出，二手市场的交易量越大，则房地产市场越成熟。而当经济发展到一定的程度之后，人们不可能全由开盖的新房来改善住宅，毕竟在有限的土地资源的限制下，无限制的开发新楼盘是不可能，此时二手房就承担起相当重要的角色。同时我国的二手房市场起步晚，政策和观念上有很多制约二手房发展的因素，存在的一些问题亟待解决。

一、二手房存在的问题

当前我国房地产的二级市场还没有一个较为完善的二级市场体制，并对二手房的产权问题、质量问题及二手房交易过程中存在的信息不对称以及供给和需求的平衡问题，都缺乏一个较为完整的认识和规范机制。主要存在以下几个方面的问题： （一）供给和需求的不平衡。

在一个较为成熟的房地产市场中，二手房的销售量与新房销的售量的比例应该是1：5或者1：7，而按我国目前的销售情况而言想要达到这个比例还有很大的距离。这说明我国目前的房地产市场不够成熟。而目前我国的房地产市场可以分为投资型市场和消费型市场两种。由于房地产市场的迅猛发展，使得投资型市场的房地产交易也迅猛提升。但与此同时，二级市场因为受到一级市场的直接导向，从而加大了消费型市场的房地产投资在整个房地产市场结构中的比例。由于二级市场在房地产市场中主要体现在投资型需求市场和居住与投资混合型需求两种市场上，最终导致二手房市场的蓬勃发展受到不合理的供给与需求的抑制。 （二）产权不规范。

我国特殊性的市场体制导致了二手房市场存在多种不同状态的产权，大体分为已购公房、自管公房、直管公房、使用权房、商品房、经济适用房等。由于产权的确立情况十分复杂，二

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手房交易完成之后，出现部分交易房地产的产权纠纷问题陈出不穷，导致二手房的交易信誉受到影响，市场发展受到冲击。 （三）交易过程的信息不对称。

当前我国主要是由二手房的卖方通过委托中介机构或者一些地方性的房地产网站、报纸、杂志等来提供二手房信息的。但往往卖方为提高自身利益，将不利于自己部分的二手房信息隐瞒起来，从而使得二手房的信息缺乏真实性、客观性和公平性。如果想更全面地了解所购二手房的产权、建筑面积、建筑年限以及物业管理、质量等问题，那么买方往往就只能通过二手房的卖方来了解。但由于利益冲突，获取全面、详实的房屋交易情况几乎是不可能的，使交易双方在交易的过程中由于信息不对称而出现许多问题，导致正常交易受到影响。 二、对二手房市场发展的建议 （一）对二手房市场的政策性建议。

二手房市场的发展虽然比较稳定，特别是今年施行的国五条以前的年初出现了二手房市场极度火爆的场面，但是问题也随之而来，这些问题让许多购房者对此产生担忧，甚至冲击着整个二手房市场。可以借鉴以下几点建议和意见： 1、国家政策上。

首先，完善二手房法规体系。从某种意义上讲市场经济就是法制经济，为了使二手房交易规范化，必须有健全的市场运行法规体系。

其次，健全房屋租赁管理机构。必须进一步加强二手房的交易管理机构，对管理机构人员的编制精简协调，明确分工，各负其责，用以适应实行全面合同备案制以后工作量的增大，投诉、纠纷可能增加的形势。同时，要尽可能简化手续，提高工作效率，这样才能加强二手房市场的管理。

最后，要使市场透明，必须建立二手房市场信息系统和信息发布体系。由政府牵头，从小到大，先简后繁，逐步实现全市联网，并制定严格的行业规定，共同遵守。 2、税收制度上。

税收制度对房地产有极大的影响，消费者进入市场的热情也必定受到税费的影响。当前税制中主要是营业税、个人所得税和土地增值税三个方面来影响房地产二级市场的交易。可以看出，虽然二手房市场交易征收的税收收入对于政府来说是很微薄的一部分，但税收制度十分明显的抑制了二手市场交易活动的逆向调节。因此应该对其作出适当的调整，从而达到减少对税收政策的制约，完善二手房市场交易活跃的目的。比如在税费方面，它的征收是双方的，一个

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是作为经营者的中介部门，需要根据实际的营业收入纳税，而房屋所有者需要缴纳一些相关的手续费在房屋进行交易的时候。

（二）对二手房市场的交易平台的建议。 1、在信贷方面。

鉴于目前个人住房贷款和二手房按揭及抵押贷款中存在的问题，建议商业银行采取以下措施来规避风险：

第一、针对中介信用风险。客户交易资金应由银行实行代收代付。并加强对代收代付资金的控制监管，防止客户贷款资金被中介扣划。对凡与银行有合作的中介机构应详细了解其经营的模式、资金的流向、资金的缺口、涉及的客户数量，然后进行全面评级，而与银行合作的房屋中介的准入可以由监管机构根据评级的结果做出相关规定，以达到金融风险的防范目的。 第二、加强措施来防范贷款主体及交易行为的真实性风险。为降低客户骗贷的风险应引入第三方专业征信机构在二手房贷款业务中对借款人的身份、收入、贷款事项以及抵押物的真实性进行实地核查。

第三、操作性风险的防范。坚持“见他权证放款”的规则，来严格掌控放款环节。坚持中介不能在贷款划至卖房人账户后加以扣划。此外，银行应直接派专人到房管局提取他项权证，将放款的漏洞堵塞，提高抵押的真实性，并防止贷款人伪造权证。

第四、加强对抵押物瑕疵风险的防范。严格地说，仅以“见他项证权”放款这一条要求来保证一单贷款交易的安全是远远不够的。银行需要收集抵押房屋的全面信息，来保证贷款业务所涉及抵押物的安全。房屋的审查中是否存在着租约导致产权人对房屋处理权不完整；调查是否有共有产权，动迁安置房、职工房改房等问题存在。若个人无土地证只有房地产证的，属于部分产权房；个人的住房若是以以“标准价”出租的，那么个人只享有部分产权；单位则应属于共有人。共有产权会直接导致抵押无效。即便所有的权利在物权的基础上完整移交，新产权人也会因原产权人不办理户口迁出而无法享受到该房屋所附着的其他制度利益。二手房贷款中除了物权瑕疵会干扰债权的保障体系，同时能影响到债权安全的还有抵押房地产其本身的物理状况，因此在二手房入市前银行应掌握其装饰程度和房屋本身物理状况。银行要在抵押物产权上和物理上都没有瑕疵的情况下来进行房屋价格的评估。虽然评估机构的失误可能造成这种高估，但大部分是主观恶意所造成的，因此这类风险可以通过选择声誉良好的评估事务所来降低。而当房价变化不大时，想要借款人还贷几乎是不大可能的，到最后价格风险将由银行承担。

2、在中介服务方面。

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由于二手房市场中存在巨大的潜力、丰厚的利益、活跃的交易，引得大大小小的中介公司都把经营的重点放在了二手房市场。一些非法中介机构在公房使用权的隐形市场中乘机捞钱甚至进行欺诈，从而使居民蒙受损失，然而这不仅干扰、破坏了二手房市场的秩序，也使得税收流失，同时也打开了腐败行为和不正之风的方便之门。因此二手房市场的开放、规范已势在必行。

首先，应加强完善与房地产中介服务相关的法律体系，做到有法可依。一是在法律意识上和执法力度上加强；二是主管部门要唯一；三是中央级别的相关法律的制定要加强；四是制定法律制度来保护顾客的利益；五是应有明确的法规来管理中介企业的资质等级审核和营业执照。

其次，应加强行业协会的行业管理和行业专业素质。要想形成行业自律，行业协会就必须要加强行业管理，同时政府应该给行业协会应有的地位和权力。一是职业道德规范的内容必须制定的简单明确而具实效；二是行业专业素质要通过再教育和开展相关课程培训来提高；三是行业应该加强交流，携手共创未来。

最后，中介企业应该从企业战略的角度入手。一是使中介企业规模化、社会化。通过企业间的联合、重组、兼并等方式，形成一个集咨询、评估、经纪于一体的中介服务链。社会化是指面向社会大众的中介服务，包括以中低收入群体为主的散户市场。二是使中介企业规范化、专业化。中介企业要建立一套企业自身的规章制度和操作流程，同步记录业务，并设立业务咨询台。专业化是指人才结构要优化，必须坚持业务员持证上岗，坚持完善考试和再教育制度。 3、在房地产品牌方面。

中国房地产经历了“人适应房子”到“房子适应人”的发展。近年来，随着商品化住宅的程度越来越高，供大于求的局面在市场上层出不穷，结果导致开发商越来越注重房子的品质，使得消费升级。而人们动态的、潜在的客观需求在消费升级的今天，已经不能被真正满足。因为人们已有的经验、知识范围内的需求只能由所谓的“房子适应人”来满足，而“引导人”则提出了创新产品，创新功能，用新的建筑材料、设计理念，引导出一种新的生活方式的理念。这种引领既包括新的住宅品的出现，也包括物业管理服务层次的提升；既满足人们生理上对产品的品质升级的需求，也满足了人们精神层次上对品牌、身份等的需求。随着人们越来越高的收入，日益更新的生活方式，越来越高的文化素质，使得人们对住宅的要求也越来越高。这就需要房地产业进行创新，刺激住房需求，保证二手房市场不断更新。

总之，要想二手房市场成为一个健康、规范、有序的市场交易体系，还有很长一段路要走。在二手房市场逐渐成熟的道路上，需要政府、市场和消费者的共同努力。政府一方面要正确引导二手房市场的发展，创造一个良好的金融环境和监督系统来保证交易的顺利进行；另一方面也要放开手脚，让二手市场进行自我调节，用市场自有的魅力激活并带动二手房市场的发展。

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（作者：武汉职业技术学院建筑工程学院物业与消防教研室，讲师） 参考文献：

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[2]袁辉.二手房“两税”调控房地产市场的效果分析[J].财经纵横.2008.7 [3]徐云.整合还是关门：房地产中介迎“大考”[J].城市开发，2011（07） [4]王小影.大庆市二手房交易市场的现状及其对策研[J].商业经济，2012（08） [5]王姗，王琼.北京二手房市场研究报告[J].中国建设信息，2012（12） [6]曾滨海.深圳二手房市场压力徒增[J].中国房地产，2011（03）