DOI:10.16110/j.cnki.issn2095-3151.1996.f1.003的,也是必然的。2.可持续发展与环境经济政策。按照可持续发展的要求,环境经济政策的最终目的是要使环境的真实价值在经济活动中得到反映,从而使环境作为一种自然资源满足人类长远和持久的发展需要,因此,环境经济政策的主要作用应该是激城政策对象采取有利于环境的行为。但是,对子处在不同发展阶段的各国来说,达到这一目标的时间是不相同的。对于发展中国家而言,首先需要的是获得大量用于环境治理和环境管理的资金,这一需要在很长一食时间内主要通过执行环境经济政策而实现。因此,环境经济政策将作为聚敛和配置资金的手段而发挥作用。对于中国,这一过程也是明显的。按照中国经济和社会发展计划,从1996一2000年期间,用于环境保护故投资将达到4500亿元。这样大量的资金,一部分来自国家财政,一部分来自国际资金,但大部分将来自环境经济政策。-随着可持续发展战略逐步成为国家宏观战略的重要原则,环境经济政策也将由配置资金的功能,更多地转向行为激励的功能,并最终成为经济发展政策的一部分。《中国21世纪议程》指出:要研究并试行把自然资源和环境因素纳入国民经济核算体系,使有关统计指标和市场价格较准确地反映经济活动所造成的资源和环境变化。按照这一要求,中国环境经济政策的改革和发展方向,不是追求政策数量的增加,而是注重其实质的深化。当国民经济核算体系中比较充分地反映了环境的信息时,环境经济政策就成为了可持续发展政策的一部分。试论城市商业区的规划与发展北京商学院城市建设与商业发展课题组城市,作为人口、经济活动和科学文化活动集聚的地域空间,一般来讲都承载着多种经济功能和社会功能。从城市的空间结构和功能分区来看,尽管各城市的商业区所占面积比例很小,但它却是最能综合凤映一个城市商品经济的发展水平及其经济吸引力和辐射力的区域,因为它最能体现城市的集中性这一最突出的特征,因此常常被称为“城市的橱,窗”。虽然受多种因素的影响,每个城市本身的性质和特点不同但就,:,城市商业的发展来看所走的道路主要有两条一是自然形成二是有计划的开发。在社会经济高速发展的今天后者越来越受到世界各国的高度重视。,口状况、城市商业区的规划与发展,需要考需要考虑虑城城市的市的人人口状况、自然目然外环境境仄及历史文化因素、社会经济发展水平及相应的国家经济政策与制度等多方面的因素。本文在借鉴与总结前人研究成果的基础上,从理论和实践两个方面分析与总结城市商业区规划与发展的一些规律和特点,并探讨我国大中城市商业区规划与发展中应注意的问题。一、城市商业区规划与发展的理论模式对城市商业区的研究,国外的经济学家、地理学家和社会学家很早就已开始,其中所形成的有代表性的理论模式主要有以下儿种:1.杜能的土地价值理论。在对城市经济功能分区进行分析的基础上,杜能指出,不同经济活动的现实区位,取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于一个企业来说,它对某些土地进行投标的投标地租的高低,完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说,具有便利的交通条件和密集的消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。因此,商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高。而对于工业企业来说,土地投入的地理位置是否居中并不重要,关键是与其前、后序产业相互毗邻,要有良好的供、排水条件和便利的交通运输条件等。因此,工业企业对城市中心地带土地的投标地租一般并不高。这样,城市中心地带就往往被商业企业所占用,并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围,分成高、中、低不同的几个级别。2.加纳模式。将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中,格蒂斯在1691年通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减少的规律,证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间的关系的规律。到1966年,加纳进一步对商业中心的内部空间结构进行了研究,他根据一系列的城市土地地租的投标曲线,构造了不同等级商业中心的空间模式“,形成了城市地理学中的:“加纳模式“”租支付能力因而能够居于商业区中地租较高的地方业企业都是为其周围的居民服务,“”,的主要思想可概括为高门槛(所谓门槛一个企业为进行正常经营活动而需赚取的最低收入)的职能加纳模式,。”所以可用维持其正是指有较高的地在实践中由于商,。”,人口数来代替最低收入下限以人口门槛作为门槛高低的简明指标一舀,一然某企业门槛水平的高低是与其自身的特征相关的此外加,。一总结出了商业区空间布局1)经济规模较大的高门槛经济活动往往靠近地价峰值(的几个特征区占据着地租最高的城市土地在其周围按门槛递减顺序排列着其2)任何商业中心的核心区总是被那些能够显示商业中(他职能活动纳通过对美国芝加哥商业区空间布局的分析:,,,。,,(3)心最高级别的职能经济单位所占据随着整个商业中心级别的增高低级经济职能单位将被排斤到低地价地区在商业中心的边缘地带,,。布局。(4)在任何一级商业中心的典型职能内每一项职能的次序也是。,按照门槛高低的顺序排列出的,商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的针对这些不足道宁进一步阐述了土地面积人口分布经济收入分布状况交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租的影响使加纳模式更加合理客观.3中心位置理论中心位置理论是由沃尔特克里斯泰勒于193年创立的后经奥古斯特廖什补充和修正这一理论从分析不同生产点之间的相互作用出发推证了每一种货物的市场区实际为六边形每种货物的门槛水平和最大销售范围都不相同因而形成不同货物及其相应职能之间的特征差别一般情况下凡门槛较低的货物其相应的销售范围也较小这类货物称为低级货物那些门槛水平高销售范围广的货物称为高级货物但是往往由于门槛的限制每个商业中心并不能提供所有的货物和服务而且货物供应点出现的实际频率与货物的等级成反比低级货物在很多中心地都可购到而高级货物只能在少数地方得到供给由此克里斯泰勒认为中心位置货物供给点都能排列成有序的等级序列,,、、、加纳理论的不足之处主要在于:,“”。。,。,。,。,,,。、,。,,,,。,。,,。按照中心位置理论学说,城市商业区主要由中央商业区,区域性商业区和邻里性商业区共同有序构成对于中央商业区地域范围的界定墨菲和万斯提出以建筑物高度及其商业职能来划分在实践中有些城。。,,市以零售商营业额大小为中央商业区内外分界的标准有些城市则以土地价格来划定其中央商业区的范围城市中央商业区的面积大小不等。;,但通常与其城市土地总面积是成正相关关系的国外城市商业发展的理论研究是以完全市场经济为前提、。,以完整的,自由的企业和经济购买力的平均分布为假定的而领土对影响城市商业区规划与发展的政治流通体制市场的秩序与控制和管理新技术的运用等较少考虑认为这些完全可以在市场的自我调节下合理发展从而成为以上几种理论模式各有其局限性的主要原因、、、非政治干预、,,。二、城市商业区规划与发展的实证分析,纵观城市商业区规划与发展的历史演变达国家的城市.可以看出:,无论是国外发在商业区的规划与发展方面都存在着一些相同的特点主要表现在以下几个方面1商业网点布局的演变从总体上看国外城市商业网点的演变大)零售网点主要集中在大城市中心区阶段致经历了以下几个阶段(1在这一阶段形成了一些著名的城市商业中心如日本东京的银座法国巴黎的香榭丽舍大街等(2)向郊区转移阶段(60一80年代末)可分为两个时期在分散的初期阶段往往是低职能的零售业先移向城郊而高职能仍保留在城市中心区在分散的后期在城郊区形成一定规模)的次级商业中心区城市中心区相对衰落(3大城市中心区复兴阶段8o年代末开始)(由于城郊次级中心的发展一些城市的主要商业中心区面临着相当的困难影响了城市中心区职能的发挥为此一些国家在80年代中后期陆续对传统中心区的网点进行了改造翻新由点到面逐步展开以扩大传统中心区对居民购买力的吸引在我国的大部分城市除历史上形成的传统商业区以外建国后的相当长时期内由于受计划经济体制的影响商业网点的布局是以城市居民居住小区的建设为向导的大部分新增网点散落于居民小区之内规模小布局分散改革开放以来商品经济的发展促使城市商业区的规划更加合理发展也更为迅速以北京市为例从其网点布局现状及规划蓝图来看应当说正处于国外城市商业网点布局演变的第二阶段与第三阶段之间还是我国的大中城市,。,,,:。,,。。,,,。,,。。,,。,,,。,,,,,,、。,,。,,。社区性商业区和街区性商业区等一系列有序的商品交换场所构成的空间体系有些城市只有一个主要的中心商业区以此为中心在周围梯次形成0万平方米左右商业区的空间网络体系如新加坡中央商业区面积70万平方米左右的商业群主体结构另有玲个在其周围东西南北各有15小型商业区散布于中央商业区和次级商业中心之间也有一些城市则是同时存在多个中心商业区如我国的北京市除已有的王府井西单前门三个市级商业中心外在规划中还将开发建设另外五个市级商业中。2商业区的分布特点。一般来说城市商业区是由中心商业区,,、,,,,,。,,、、,且商业区的分级开发建设是以交通环路为区位参照的部分专家通过对上海市商业区的分级研究将其分为市级商业中心较大区商业中,、心,。心刻、较小区商业中心、居住区商业中心和新村商业中心五个层次。。商业区的分级层次结构与每个层次的商业区内职能高低和行业结构的明显区点3经营方式的变革近百年来经济发达国家的城市商业经营方式大致经历了三次带有革命性的变革第一次是以百货商店经营方式和以..成为娥市商亚区结构格局的突出特。,。;销售为中心的经营观念的产生为标志第二次是以连锁商店。、超级市场第三次变革是以购物0中心经营方式和以消费者为中心经营观念的产生为标志进入本世纪7年代以后随着世界性新技术革命的出现和制造业劳动生产率大幅度提高人们的生活水平提高生活节奏加快商业本身的竞争也更加激烈从而使城市商业区内的经营方式变化更为迅速在我国改革开放以来经营方式的变化也很大一些先进的经营方式的引入促进了我国的商业0年代中期超级市场的夭折到今天的遍地发展改革和市场的繁荣从8以及连锁经营仓储式销售配送中心等形式的逐步兴起都表明了我国城市商业的发展正在与国际市场接轨4现代大城市的商业区在保持传统的商业零售业的同时日益强调它们在全国或区域信息与金融系统中的地位及在全国或区域范围内组织与指挥经济发展的功能这是因为商业发展到今天已成为一种技术含,,,,,。经营方式和以市场为中心经营观念的出现为标志;,,,,、、。.,。,量高、知识密度高的产业。,它需要高技术知识层次的人才和顺畅广泛的,,,信息流通作为支撑;商业规模的不断扩大又要有雄厚实力的金融机构为其依托正因为如此纽约市作为世界金融中心同时又是世界上许多大公司的经理处或代理机构的聚集地能够发展起一大批规模同时,,很大的商品批发中心,并支撑起规模庞大的零售市场。,起到组织与指挥区域及全国经济发展的功能三、我国城市商业区规划与发展中应注意的问题,通过以上总结分析结合我国城市商业区规划与发展的现状,,以北京市商业区的规划与发展作为主要参照系1.我们认为我国大中城市商业:,区在规划与发展中应注意以下几个方面的问题城市商业区的规划要与市场的自然形成和发展相结合既要顺应,市场发展的客观规律“在城市发展的历史进程中有许多城市是由于市兴后以城守之而形成的而市场在何处何时兴起往往并不以人的主观意志为转移以北京新发地农副产品批发市场为例由于其特殊的地理位置北京城南郊区农民自发形成了一定规模的农副产品市场最初由于其影响市容和交通有关部门曾多次予以取缔但屡禁不止后来通过固定场所科学引导严格管理形成了北京市主要的农副产品批发市场之一与此相反有些地区在城市规划中虽然将其列为重点商业区但或由于选址不当或由于时机条件不成熟而得不到迅速发展如北京规划中的海淀镇商业区在建设中就受到了许多方”,、又要具有前瞻性,。,,,甲,,,,,,。,,,,面的限制2.。特色和市场容量相适应每个城市均有其相对固定的性质和功能即使是同一性质的城市由于社会历史文化等因素的影响形成了其各自不同的特色如世界主要国家的首都就可大致分为两种类型一是单纯的政治中心如美国的华盛顿巴西的巴西利亚;二是集政治文化商业为一体的综合中心如巴黎东京等它们都拥有世界闻名的中心商业区北京显然属于后一类型理应建设形成高水准高知名度高利润的世界能量级的商业中心但大能量级商业中心的规模数量应与城市的市0余场容量相适应据了解目前北京市已有上万平方米以上大型商场5家而正在建设和规划中的上万平方米以上大型商场还有近百家仅西客站附近各种投资者便在此建设了几十万平方米的大型商业设施无论从目前还是未来的发展看都显然超出了市场容量的范围3适度控制一级商业中心的规模和数量积极开发建设符合城市整体规划布局的二级商业中心随着人口外移趋势的发展购买力分流势。中心商业区的规模与能量级要和城市性质、、、功能,、,,,:,、、、,、,。,、、。、,,,,,,,。.,。,成必然制,,特别是对于北京等大城市来说对商业区和消费者都是不利的。,由于受城市市区交通条件的限,过度扩大城市中心区一级商业中心的规模和数量,。将会导致商业环,境恶化4.从各种不同级别的商业中心的特点出发合理配置相应功能形成,各自的专业特色在一级商业中心应具备方便品专用品及批发三方、在二级和三级商业中心应在注意方便品专用品经营的基本功能基础上强化某一方面的专业特色形成其独特的吸引力居民居住小区的商业设施除满足人们日常消费品供应外应结合物业管理开发大力发展全方位系列化的便民服务在这一方面国外发达国家有许多可供借鉴的经验5城市商业区的建设要有先进的设施设备和高素质的人才与之配套商业服务业发展到今天已不再是开店设铺的简单劳动而是逐步成为一种高技术高知识密集度的产业以目前的汽车修理业为例`不但需要从业人员要有丰富的专业知识和经验而且还要具备相应的设施设备条件因此先进技术设备和高素质人才的运用无疑将有助子商业区的繁荣和发展同时这也是社会经济发展必然要求目前我国零售商业中正在推广的三金工程便是促进商业现代化建设的重要手面的功能,,形成门类齐全、、相互配套的商业聚集带。,,,,,,、,,。.。,,、。,。,,,。“”,段。6.高能级,,、大型化的商业都市要有强大的金融为依托有顺畅的信。,息流通为前提以便捷的商务活动为基础因而可孤军深入必须各种职能相互促进弓共同发展,,。城市商业区的发展不同时大型化的商业都,市商业区的规划与建设不但要考虑其自身的环境条件和市场状况还要考虑与其周围地区的经济建设相互适应考虑其在区域经济中所处的地位和应当发挥的作用。(本报告执笔人:李书友)