《上海市居住房屋租赁管理办法》

　　为规范居住房屋租赁⾏为，制定了《上海市居住房屋租赁管理办法》，下⾯是详细内容。

　　《上海市居住房屋租赁管理办法》　《上海市居住房屋租赁管理办法》

　　(2011年7⽉7⽇上海市⼈民政府令第68号公布，根据2014年3⽉24⽇上海市⼈民政府令第15号《上海市⼈民政府关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办法〉的决定》修正)　　第⼀条(⽬的和依据)

　　为了加强本市居住房屋租赁管理，规范居住房屋租赁⾏为，保护居住房屋租赁当事⼈的合法权益，促进居住房屋租赁市场的健康发展，根据《中华⼈民共和国合同法》、《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《上海市房屋租赁条例》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。　　第⼆条(适⽤范围)

　　本办法适⽤于本市⾏政区域内的居住房屋租赁及其相关监督管理活动。　　第三条(定义)

　　本办法所称的居住房屋租赁，是指出租⼈将居住房屋交付承租⼈居住使⽤，并由承租⼈按照双⽅协商确定的租⾦标准⽀付租⾦的⾏为。　　第四条(原则)

　　居住房屋租赁应当遵循平等、⾃愿、合法和诚实信⽤的原则。

　　本市⿎励和⽀持居住房屋租赁当事⼈建⽴长期、稳定的房屋租赁关系。　　第五条(管理部门)

　　市房屋⾏政管理部门是本市居住房屋租赁的⾏政主管部门。区、县房屋⾏政管理部门负责本辖区内居住房屋租赁的具体监督管理⼯作，业务上受市房屋⾏政管理部门领导。

　　公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事⼈的居住登记。　　⼯商⾏政、卫⽣、质量技监、⾷品药品监督、⽂⼴影视等⾏政管理部门负责查处利⽤租赁居住房屋进⾏⽆证⽆照经营的⾏为。

　　本市税务、民政、⼈⼝计⽣、建设、规划等⾏政管理部门按照各⾃职责，协同实施本办法。　　第六条(属地管理)

　　区、县⼈民政府应当将居住房屋租赁管理纳⼊社区综合管理的范围。乡、镇⼈民政府或者街道办事处应当负责协调和处理辖区内居住房屋租赁事务和纠纷，承担居住房屋租赁合同(以下简称租赁合同)登记备案⼯作。

　　居民委员会或者村民委员会应当协助做好居住房屋租赁管理⼯作，督促居住房屋租赁当事⼈遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定。　　第七条(租赁当事⼈)

　　居住房屋的出租⼈应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权⼈，以及法律、法规规定的其他权利⼈。

　　居住房屋的承租⼈可以是境内外的⾃然⼈、法⼈或者其他组织，但法律、法规另有规定的，从其规定。

　　出租⼈不得向不能提供⾝份证件的⾃然⼈、不能提供营业执照或者其他批准⽂件的法⼈和其他组织出租居住房屋。

　　第⼋条(禁⽌出租房屋的情形)

　　出租的居住房屋及其附属设施应当符合消防、治安、防灾、卫⽣等⽅⾯的标准和要求，并具备供⽔、供电等必要的⽣活条件。

　　有下列情形之⼀的居住房屋，不得出租：　　(⼀)属于违法建筑的;　　(⼆)被鉴定为危险房屋的;

　　(三)违反规定，改变房屋使⽤性质的;

　　(四)法律、法规、规章规定不得出租的其他情形。　　第九条(最⼩出租单位)

　　出租居住房屋，应当以⼀间原始设计为居住空间的房间为最⼩出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。

　　原始设计为厨房、卫⽣间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供⼈员居住。　　第⼗条(最低⼈均承租⾯积和居住⼈数限制)

　　出租居住房屋，每个房间的居住⼈数不得超过2⼈(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，且居住使⽤⼈的⼈均居住⾯积不得低于5平⽅⽶。

　　前款所称居住⾯积，是指原始设计为居住空间的房间的使⽤⾯积。　　第⼗⼀条　第⼗⼀条(集中出租管理)

　　集中出租房屋供他⼈居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使⽤⼈达到15⼈以上的，出租⼈应当建⽴管理制度，明确管理⼈员，落实安全管理职责，建⽴信息登记簿或者登记系统，并将相关登记信息报送公安部门备案。

　　居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租⽤作单位的集体宿舍。　　第⼗⼆条(租赁合同)

　　居住房屋租赁，租赁当事⼈应当依法订⽴书⾯租赁合同。租赁合同包括下列主要内容：　　(⼀)租赁当事⼈(包括居住使⽤⼈)的姓名、住所、有效⾝份证件的种类及号码;　　(⼆)房屋坐落、⾯积、结构、附属设施和设备状况;　　(三)租赁⽤途;　　(四)房屋交付⽇期;　　(五)租赁期限和续租;

　　(六)租⾦标准、⽀付⽅式和期限;

　　(七)物业服务费及⽔、电、煤、通讯等公⽤事业费的承担;　　(⼋)房屋使⽤要求和维修责任;　　(九)房屋返还时的状态;　　(⼗)违约责任和争议解决⽅式;　　(⼗⼀)租赁当事⼈约定的其他内容。

　　市房屋⾏政管理部门和市⼯商⾏政管理部门应当制定租赁合同⽰范⽂本，并在政府⽹站上公开。　　第⼗三条(登记备案)

　　租赁合同订⽴后30⽇内，租赁当事⼈应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中⼼办理租赁合同登记备案，但通过房地产经纪机构订⽴租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。　　租赁合同登记备案内容发⽣变化、续租或者租赁关系终⽌的，租赁当事⼈应当在30⽇内，到原登记备案部门办理租赁合同登记备案的变更、延续或者注销⼿续。　　第⼗四条(租赁信息系统)

　　市房屋⾏政管理部门应当推进建设租赁合同登记备案信息系统，实⾏⽹上登记备案，并纳⼊房地产市场信息系统。　　第⼗五条(租⾦)

　　居住房屋租赁的租⾦标准，由租赁当事⼈在租赁合同中约定。承租⼈应当根据租赁合同约定，按时⽀付租⾦。

　　居住房屋租赁期限为1年或者1年以下的，租赁当事⼈应当在租赁合同中⼀次性约定租⾦标准;租赁期限为1年以上的，每年只能调整⼀次租⾦标准。但租赁合同中对租⾦标准调整另有约定的，从其约定。

　　租赁合同期间，出租⼈不得单⽅⾯提⾼租⾦标准。

　　出租⼈根据承租⼈的要求装修房屋或者增设附属设施、设备的，双⽅可以协商调整租⾦标准。　　第⼗六条(租赁保证⾦)

　　出租⼈可以按照租赁合同约定的数额，向承租⼈收取租赁保证⾦;未约定数额的，租赁保证⾦不得超过2个⽉的`租⾦。　　第⼗七条(转租)

　　承租⼈可以按照租赁合同的约定转租房屋;未约定的，承租⼈转租房屋应当事先征得出租⼈的书⾯同意。

　　居住房屋转租应当符合本办法第⼋条、第九条、第⼗条的规定。

　　转租⼈违反本条第⼀款、第⼆款规定的，出租⼈可以解除租赁合同，收回房屋并要求赔偿损失。　　居住房屋转租的，应当按照本办法第⼗⼆条、第⼗三条的规定订⽴租赁合同，并办理登记备案。　　居住房屋转租后，承租⼈不再居住使⽤的，可以与出租⼈协商解除租赁合同，由出租⼈与次承租⼈直接订⽴租赁合同。　　第⼗⼋条(续租)

　　居住房屋在租赁期间届满后继续出租的，承租⼈在同等条件下享有优先承租权。

　　租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定。未约定的，出租⼈不再继续出租的，应当在租赁期间届满前1个⽉通知承租⼈;未提前1个⽉通知的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。　　出租⼈提出解除前款规定的不定期租赁合同的，应当⾄少提前1个⽉书⾯通知承租⼈。　　第⼗九条(买卖不破租赁)

　　房屋租赁期间，因买卖、交换、赠与、继承等发⽣房屋所有权转移的，新的房屋所有权⼈应当继续履⾏原租赁合同，不得以房屋所有权已转移为由要求终⽌租赁合同。　　第⼆⼗条(优先购买权)

　　房屋租赁期间，出租⼈出售房屋的，应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租⼈;未约定的，应当⾄少提前3个⽉通知承租⼈，承租⼈在同等条件下享有优先购买权。承租⼈在收到通知后15⽇内未明确表⽰购买的，视作放弃优先购买权。

　　出租⼈出售房屋的，应当就出售房屋需要实地看房的时间等内容与承租⼈进⾏协商，并不得妨碍承租⼈对房屋的正常使⽤。　　第⼆⼗⼀条(继续租赁)

　　承租⼈在房屋租赁期间死亡的，与其⽣前共同居住的⼈可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。　　第⼆⼗⼆条　第⼆⼗⼆条(合同解除)

　　居住房屋租赁期间，任何⼀⽅当事⼈不得擅⾃解除租赁合同，但租赁合同约定的解除条件成就、租赁当事⼈协商⼀致或者存在法律规定合同解除情形的除外。

　　承租⼈未按照居住房屋使⽤性质使⽤房屋的，出租⼈可以解除合同。　　第⼆⼗三条(出租⼈的义务)

　　居住房屋的出租⼈应当与公安派出所签订《治安责任保证书》。　　居住房屋的出租⼈应当履⾏下列义务：

　　(⼀)查验承租⼈及居住使⽤⼈的⾝份证件，并按照公安部门的要求，登记承租⼈的姓名、⾝份证件的种类和号码;

　　(⼆)督促、配合居住使⽤⼈按照国家和本市的有关规定，及时办理居住登记;

　　(三)向业主委员会或者物业服务企业提供承租⼈的联系⽅式，告知并督促承租⼈及居住使⽤⼈遵守⼩区业主管理规约;

　　(四)发现承租⼈及居住使⽤⼈利⽤承租的居住房屋从事⽆证⽆照经营的，及时报告⼯商⾏政等有关部门;

　　(五)负责出租房屋及其提供的设施、设备的安全，告知安全使⽤事项，并定期进⾏安全检查和维护，及时发现和排除安全隐患;

　　(六)配合有关部门开展对承租⼈及居住使⽤⼈违法违规⾏为的调查、制⽌及处罚等⼯作。　　第⼆⼗四条第⼆⼗四条(承租⼈的义务)

　　居住房屋的承租⼈应当履⾏以下义务：

　　(⼀)如实向出租⼈告知居住使⽤⼈的姓名、⾝份证件的种类和号码，并按照规定办理居住登记;增加居住使⽤⼈的，还应当征得出租⼈的同意，并不得违反本办法第⼗条第⼀款的规定;　　(⼆)遵守业主管理规约，不得损害相邻业主的合法权益;　　(三)不得利⽤承租的居住房屋从事经营活动;

　　(四)合理、安全使⽤房屋及设施、设备，不得擅⾃改变房屋使⽤性质、结构或者实施其他违法搭建⾏为。

　　第⼆⼗五条(对房地产经纪⼈的要求)

　　房地产经纪机构和房地产经纪⼈员应当遵守国家和本市有关居住房屋租赁管理的规定，向租赁当事⼈宣传房屋租赁、实有⼈⼝服务和管理等政策，并引导租赁当事⼈使⽤租赁合同⽰范⽂本。　　房地产经纪机构和房地产经纪⼈员不得居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务，不得对租赁当事⼈隐瞒真实的房屋租⾦等信息以赚取差价。

　　房地产经纪机构或者房地产经纪⼈员承租其居间、代理的居住房屋的，不得收取佣⾦。　　第⼆⼗六条(代理经租)

　　本市⿎励专业代理经租机构接受房屋所有权⼈或者法律、法规规定的其他权利⼈的委托，以⾃⼰的名义按照委托合同的约定，出租居住房屋，获取收益。具体管理规定由市房屋⾏政管理部门会同相

关部门另⾏制定。

　　第⼆⼗七条(业主⾃我管理)

　　业主委员会经业主⼤会同意后，可以根据本居住物业管理区域内的房屋租赁情况，制定相应的管理措施纳⼊管理规约，并可以委托物业服务企业具体实施。

　　居住房屋租赁当事⼈违反业主管理规约、损害他⼈合法权益的，业主委员会有权要求当事⼈停⽌侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害⾃⼰合法权益的⾏为，可以依法向⼈民法院提起诉讼。

　　第⼆⼗⼋条(对物业服务企业的要求)

　　物业服务企业应当按照乡、镇⼈民政府或者街道办事处的要求，将居住物业管理区域内的房屋租赁情况，报送房屋所在地社区事务受理服务中⼼。

　　物业服务企业发现租赁当事⼈、房地产经纪机构或者房地产经纪⼈员有违法违规⾏为的，应当及时予以劝阻、制⽌，并报告业主委员会或者有关部门。　　第⼆⼗九条第⼆⼗九条(纠纷解决)

　　出租⼈、承租⼈、相邻业主在房屋租赁活动中发⽣纠纷的，应当协商解决;协商不成的，可以向⼈民调解委员会申请调解，也可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向⼈民法院提起诉讼。符合规定条件的，可以依法向法律援助机构申请法律援助。　　第三⼗条(已有处罚规定的处理)

　　违反本办法规定的⾏为，法律、法规已有处罚规定的，依照有关规定处理。　　第三⼗⼀条(对违反治安、消防及居住登记等规定的处理)

　　违反本办法第⼋条第⼀款规定，出租房屋不符合治安、消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处以1000元以上3万元以下罚款。

　　违反本办法第⼗⼀条第⼀款规定，出租⼈未落实相应安全管理责任的，由公安部门责令改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款;造成严重后果的，处以3万元以上10万元以下罚款。

　　租赁当事⼈、居住使⽤⼈违反其他治安管理、居住登记管理等规定的，由公安部门按照有关规定处理。

　　第三⼗⼆条(对违反最⼩出租单位、居住⼈数限制和最低承租⾯积的处理)

　　违反本办法第九条、第⼗条第⼀款规定，不符合最⼩出租单位、居住⼈数限制和最低⼈均承租⾯积规定的，由区、县房屋⾏政管理部门责令责任⼈限期改正;逾期不改正的，可处以1万元以上10万元以下罚款。

　　第三⼗三条(对租赁当事⼈未按规定登记备案的处理)

　　违反本办法第⼗三条规定，租赁当事⼈未在期限内办理租赁合同登记备案⼿续的，由区、县房屋⾏政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，对个⼈处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。

　　第三⼗四条(对房地产经纪机构未按规定登记备案的处理)

　　违反本办法第⼗三条第⼀款规定，房地产经纪机构未办理登记备案的，由区、县房屋⾏政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款。　　第三⼗五条第三⼗五条(对房地产经纪⼈违反经纪管理规定的处理)

　　违反本办法第⼆⼗五条第⼆款规定,房地产经纪机构和经纪⼈员居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务的，由区、县房屋⾏政管理部门责令限期改正，并暂停房地产经纪机构的⽹上备案资格;逾期不改正的，对房地产经纪⼈员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产

经纪机构取消⽹上备案资格，并处以3万元以上10万元以下罚款。　　第三⼗六条(参照适⽤)

　　公有居住房屋转租及其监督管理，参照适⽤本办法。　　第三⼗七条(施⾏⽇期)

　　本办法⾃2011年10⽉1⽇起施⾏。2004年8⽉30⽇上海市⼈民政府发布的《上海市居住房屋租赁管理实施办法》同时废⽌。